展望：2022年房地產9大思考

摘要：結合2021年政策及市場環境，對2022年中國房地產行業多角度預測。政策上企業應避免資本無序擴張和產業脫實向虛;堅持金融穩健的經營模式;投資區域分化將進一步加劇;長效機制建設持續;土地政策的調整將加速產城結合新模式的發展;企業要理性看待毛利潤下降趨勢;房地產行業格局調整將依托“雙碳目標”“城市更新”等政策實現。

關鍵詞：脫虛向實;金融穩健;產城模式;數字化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0035-03 收稿日期：2021-12-14

作者簡介：陳晟，中國房地產數據研究院院長。

1 房地產大的政策環境已經發生革新式的變化，避免資本無序擴張和產業脫實向虛是每家房地產企業都要做出的正確回應

房地產本身負債率就很高，如果在下游商票和企業理財產品上再有過度的杠桿化，就是資本無序擴張的體現，需要得到及時地遏制。房地產本身不要成為財富創造的急先鋒，而應該成為各類科創、制造、區域發展產業的承載者和人民幸福產業、存量生活服務產業的提供者的角色。

2 房地產企業的兼并重組繼續進行中，不僅僅是大對小的，而且是強對弱的，同時也是金融穩健對激進型企業的重組與處置

一些大的企業已經出現了違約的情況，我們是有對廣信、安邦、海航、華信的處置經驗的，同時我們會貫徹企業個案不影響全局、海外債不影響行業評級、企業問題不影響市場交付交房問題的原則，對出險企業進行平緩有序、法制化、市場化的處理與處置。

3 房地產投資的區域在人口流入與城市管控能級體現下分化進一步加劇，粵港澳、長三角開始領先于環渤海和東北地區，中國房地產經濟需要有新的承接區域突顯

傳統的房地產熱點區域在人口紅利刺激下表現更加不同，七普比六普人口增長較快區域如：廣州、佛山、珠海、廈門、合肥、鄭州、杭州、西安、成都、海口以及第三出海口區域-淮河生態經濟帶上的城市未來都將會有充分發展的機遇。

4 土地市場的出讓已經給地方政府的財政收入帶來了挑戰，土地市場收入的下滑以及更多國有地方城投公司的土地獲取，讓地方政府過度依賴土地財政這一現象得到了遏制，2022年土地預期能否恢復取決于大型穩健的民企是否可以入市

曾經直接通過招拍掛取得的土地出讓收入將會出現減少和下滑的趨勢，但地方政府將把“價高者得”的招拍掛出讓方式部分的調整成為基準競投的土地出讓方式。將更多地利用城市更新政策、城市更新基金、產業附加模式定向，例如中交、招商、保利、萬科等房企以及保險資金直接介入產城聯動的新土地出讓方式。

5 房地產企業的戰略在政策環境格局變化下將發生巨大突變，企業要接受毛利潤30%

“三段論”的思考

具體來講，第一個毛利潤的10%將會來自于金融、險資、準金融的央企、國企的機遇，第二個毛利潤的10%將來自于產品建設、設計、施工等環節，第三個毛利潤的10%將來自于房產的社區、商業、園區、辦公的運維、更新、賦能的收益。三項通好性的企業還可以30%毛利潤通吃，但也有可能部分能力達不到的企業只能在20%甚至僅10%的利潤份額里進行深耕細作。

6 產城模式進一步升級，“雙碳”目標、城市更新“三邊”理論、房地產稅的資產收益硬約束等因素都將深層次地影響甚至裂變整個行業的戰略定式

“雙碳”目標對房地產的材料采購、施工方式、更新拆除方式、運維節能綠色方式都提出了碳效碼的要求，做不到低碳、零碳、負碳的企業或許未來將得不到開發的資質。21個城市更新試點城市也會在城市更新與房地產發展“拆改留”與“留改拆”方面形成新的界面，房地產已經從絕對供應不足進化到供需基本平衡的新形勢下的格局。

7 房地產新房市場11萬億格局與二手房5萬億的格局會出現相應的變化。下降的梯次在整體市場面下基本保持均衡。上下游市場要密切關注增量市場與存量市場之間的互相替代性機會

新房市場的絕對高位可能就出現在2021年，極值點已經出現，未來大概率會緩步下降，但金額在均價微幅上漲的情況下，也有可能出現5%以內的上下調整。隨著我國城鎮化率的變化，4.2億套城鎮住房將在高位予以自我平衡。建筑、裝飾等上下游企業都要對行業的整體命運和規模與結構變化做好充足的準備。

8 房地產行業經過了真正的調整與系統性震蕩，應該在周期學說、企業組織模式、人力資源架構、金融穩定模式方面做出一個成熟行業的貢獻

房地產不應該再是粗放型的行業，計價模式不再是百萬而應該到萬、到元。精細化的財務模型、運維模式、企業哲學、激勵機制應該貢獻出房地產行業智慧。經過實踐考驗的“跟投模式”“阿米巴組織”“大手筆多元化模式”都應該為管理學科做出案例貢獻。

9 房地產的數字化、銷售代理、戰略研究、低碳綠色循環可持續發展，本質上是元宇宙在房地產方向上的應用

元宇宙并不神秘，房地產與建筑行業已經有所應用。無論是全息構建BIM、數字雄安的應用場景還是全息信息商場文旅項目的沉浸式體驗，虛擬直播、客服、呼叫中心早已廣泛應用。并且在虛實融合、三維地圖疊加應用、虛擬房產買賣、真人與虛擬成像之間進行互動糅合上都充分融合。最后在虛實聯動、機器人施工、收集信息反饋，基至眾籌信息等方面都會對未來產生巨大的沖擊。