國內房地產公司融資結構分析

文/孟祥發（北京工商大學）

一、研究背景及意義

（一）研究背景

自2008年金融危機以來，我國采取積極的財政貨幣政策來緩沖其對我國經濟的影響，相關舉措在穩定我國總體經濟形勢的同時，也對房地產行業起到了非常大的促進作用，自2008年到2013年，國房地產行業發展十分迅猛，同時房價上漲也是非常快，這給我國正常的經濟生活帶來了不利影響。

國家為了能夠抑制房價的上漲。出臺政策管控。但是嚴格的管控政策也使房地產產業發展受到很大影響。房地產產業陷入低迷的狀態。投資增長率不斷降低。

2015年以來，我國又逐漸減輕對房地產的管控。使得房地產產業的發展逐漸回暖。此后，房地產的相關管控政策也逐漸趨于穩定。房地產產業開始保持一個穩中有升的態勢。相應的，房地產企業的融資需求也在穩定上升。

（二）研究意義

房地產企業的特點是期限長、需求量大，如果其現金流不夠充裕，將會嚴重影響正常經營，而房地產企業當前總體利潤率水平并不高，其在進行融資的時候要充分考慮資金量、成本及期限，之前房地產企業一直依靠舉債來籌集資金，而隨著國家監管趨嚴，其融資面臨非常大的問題，那么對其融資行為的研究就顯得尤為必要。

二、融資相關理論概述

（一）融資方式

1.內源性融資

內源融資最主要的構成部分是自有資金。包括權益資本、應收賬款、預收定金等。通過降低股利等，企業可以對自有資金進行補充。這部分資金是自有資金的重要來源。

房地產的提前銷售，是在企業經常使用的籌資方式。房地產建設階段就將其出售，來進一步支撐建設的持續推進，這是當前房地產企業普遍采用的一種資金籌集方式。它一方面能夠保證房產最終的收益，另一方面還能讓房地產企業有一個充足的現金流。

內源融資的主要優點在于：一方面，成本極低，減少股利發放以及房地產的預售，企業不需要支付任何的融資費用，也不用承擔相應的風險；另一方面，內源融資不會改變企業的資本結構以及對于企業的控制權。但是根據當前我國房地產企業的實際情況，內源融資無法完全滿足企業的資金需要，那么在這種情況下，企業就不得不借助于外部融資。

2.外源性融資

一般情況下，企業融資就是指外源融資，企業借助外界的方式來籌集資金。

（1）股權融資

股權融資一般包括公開募集和私募發售股票兩種方式，公開募集就是在公開市場上進行股票的發行，所面對的對象是全體社會公眾。這種方式也是目前股份制企業最基本的資金籌集方式。其特點是，一方面募集資金對象范圍較廣，有利于籌集更大規模的資金；另一方面，公眾對公司股票的持有，會大大分散公司的風險，同時還沒有定時還款的要求。極大降低公司的現金流壓力。但是這種籌集方式的局限性在于大多數房地產企業并沒有達到公開上市的條件。私募發售股票針對的對象主要是一些大型企業和民間機構等。相對于公募發行門檻較低，但發行成本較高，同時會對企業股權產生稀釋，嚴重情況甚至導致企業喪失控制權。

（2）債券融資

債券融資是一種重要的融資方式。就是指企業通過發行債券來籌集資金。債券籌資已經成為我國房地產企業最主要的融資方式之一。

一方面，當前股權融資等融資方式難度相對較大，企業達不到發行的門檻；同時國家對于房地產企業的嚴格管控，導致銀行信貸的申請也變得十分困難。而債券融資又有其自身的優點：成本較為穩定，有利于企業制定長遠規劃。

另一方面債券發行靈活性較高。有利于企業結合自身情況，發行適合自身情況的債券。因此受到了廣大房地產企業的歡迎。但是目前債券融資也存在一些問題。目前我國債券發行方面的審核十分嚴格。房地產企業想要通過債券發行來進行融資也并不容易。同時還會受到企業資產負債情況以及融資成本的影響。

（3）銀行貸款

銀行貸款是指企業通過向銀行申請借貸獲取資金。是當前國內房地產企業最主要的融資方式。一般包括信用、抵押或者擔保的方式來進行貸款。并且在近期發現在國內擔保和抵押貸款的占比在不斷提升。

這種融資方式的優勢在于能夠滿足企業的各種需求。同時，審批程序較為簡單，放款十分迅速。但是在中央121號文件發布之后。貸款要求變得更加嚴格。同時，容易導致企業資產負債程度過高。因此，當下國內房地產企業在銀行貸款融資這一渠道也面臨較大壓力。

表1 主要股東持股比例

（二）融資結構理論

1.優序融資理論

優序融資理論是指基于信息不對稱理論，由于企業管理者掌握著更多的企業信息，投資者會認為，如果企業選擇發行股票，說明當前企業股票被高估。而此時發行股票會使市場上產生拋售該公司股票的傾向，從而不利于股價穩定。

同時，債券融資具有較高的發行成本，因此，企業在選擇融資的方式會按照這樣的順序來進行，首先是選擇內源融資，其次是債券融資，最后才會選擇股權融資。

2.代理成本理論

代理成本是指企業管理層、股東以及債權人三方之間存在利益不一致。其中某一方可能為了自身的利益而損害其他兩方或者某一方的權益。那么由于三方利益以及行為的不一致，可能會給企業帶來很多負面的影響，這就屬于代理成本。其中既包括損害公司利益的成本，也包括監督行為所帶來的成本。

用典者所要表達的典義是一樣的，但為了符合不同詩文創作語境的需要，就會創造出具有同義關系的多個典面。例如：

對于房地產企業而言，其對代理成本的承受能力也決定了其資產負債水平的調整范圍，進而會對企業融資渠道的選擇產生相應的限制。比如，當房地產企業負債水平過高的時候，可能會導致債權人與股東的利益不一致，從而產生很大的代理成本，影響企業的正常運轉。

三、L地產公司融資結構分析

（一）地產公司融資結構現狀

1.負債結構

資產負債率反映著一個企業當前的負債水平。并且能夠體現一個企業未來舉債的能力。從L地產公司的資產負債表可以看出。在近三年的發展過程中，L地產公司的總資產快速增加，公司規模迅速擴大。但同時，企業的負債壓力也是不斷增大，漲了三倍之多。在這種情況之下，未來公司想要通過舉債來籌集資金將會變得十分困難，也會影響到企業通過其他渠道來籌集資金。

可以看到，流動負債隨著總負債水平的增長而不斷增長。這也從側面反映了L地產公司資金占用量較大，同時籌集來的資金利用率較低。

2.股權結構

股權結構反映著公司的股權集中度水平以及大股東的持股比例。從L地產公司的當前股東持股情況來看，從數據可以看出，第一大股東的持股比例相對較大，故而其在公司事務決策過程中具有很高的權力。

分析數據可以得知。如今，M控股公司已經成為L地產公司的最大股東。同時前4名大股東所占的股數已經占總股數的66%。特別是大股東，M控股公司持股比例已經達到58%。那么當前這種情況，L地產公司股權已經過度集中。

（二）地產公司融資結構存在的問題

1.負債水平過高

通過查看L地產公司近三年的資產負債情況可以得知，其當前負債水平過高，已經大幅高于安全水平。在這種情況下，一方面，企業可能面臨資金無法及時周轉，影響企業正常經營；另一方面，也影響其開展其他方面籌資，特別是當前L地產公司流動負債所占比率不斷提高，也使企業面臨的財務風險增大。

2.短期融資比例過大

從L公司的財務報表可以看出，當前L公司的短期融資不斷增加，這是因為其更多地采用銀行貸款等方式來籌集資金，從而使短期負債過多，導致公司在經營過程中可能會隨時面臨集中還款，這會對公司的現金流帶來非常大的壓力，甚至影響到正常的企業生產經營。

另一方面，短期融資存在的明顯缺點就是融資成本過高，會給企業的財務帶來更大的壓力。

3.股權過于集中

根據L地產公司的股權結構分析可以得出，其大股東在前4名控股股東中占據首要地位，持股比例已經達到58%。這種股權過度集中的好處是決策更快。但其存在巨大的危害和隱患，一方面，大股東可能會對中小股東的利益產生侵害行為；另一方面，大股東可能會出現獨斷專行的情況。

四、融資結構優化建議

（一）降低資產負債率

當前L地產公司的資產負債率過高，會帶來很大的財務風險，不利于公司的經營，所以公司需要降低資產負債率。

筆者認為可以從以下幾個方面來進行努力。一方面引進優質股東，可以采取私募股權的方式，來找尋優質的合作企業，引入戰略投資者，改善自己的資產負債結構；另一方面，階段性地降低負債水平，降低企業財務風險。

（二）調整負債結構

L地產公司當前短期負債占總負債的比重過高。成本和財務風險都會增加，所以公司應逐步降低流動負債的比重。一方面減少短期負債的籌資，公司有資金需求時，盡量采取長期籌資的方式進行資金募集。另一方面，合理規劃當前短期投資的還款進度，避免產生較大的財務風險。

（三）拓寬融資渠道

當前房地產企業的發展依然需要巨大資金量的支撐。但是目前一方面銀行對于貸款相關的審核趨嚴，通過銀行貸款來籌集資金變得更加困難；另一方面，國家對于房地產企業債券發行監管也是更加嚴格，通過債券來募集資金門檻也逐漸變高。因此，L房地產公司需不斷拓寬融資渠道來滿足資金需求。一方面可以充分利用私募股權市場；另一方面，利用房地產投資基金以及合作開發等形式，來緩解資金緊張。

五、總結

本文對當前我國房地產企業融資的實際情況以及本文的研究意義進行了具體的闡述。

對于融資相關基礎理論進行了概括論述，同時針對L房地產公司目前的融資情況進行了針對性分析，同時分析了其當前資本結構中存在的問題。并且針對提出的問題，給出了可行性的改進意見。