房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的思考

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的活力，提供了更加廣闊的市場。財務(wù)管理與成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)了重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務(wù)管理，科學(xué)地進(jìn)行成本控制能夠增加企業(yè)在市場內(nèi)的綜合競爭力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了巨大作用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會受到市場諸多因素的影響，增加了企業(yè)的運(yùn)行成本。目前，房產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力日益增加，為了在市場上站穩(wěn)腳跟，企業(yè)要優(yōu)化財務(wù)管理，增強(qiáng)企業(yè)的成本控制。財務(wù)管理、成本控制是制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素，二者協(xié)同管理，可保證項目實施過程信息溝通，對資金協(xié)同管控、控制風(fēng)險、高效決策。因此，探索協(xié)同管理策略十分重要。

一、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制的特點(diǎn)

（一）周期長

房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制具有周期長的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，工程造價成本高，在項目開發(fā)的全過程都需要做好財務(wù)管理與成本控制。如項目開發(fā)前期的資金籌集，項目進(jìn)行中的材料采購、施工中產(chǎn)生的消耗與收獲的利潤、房地產(chǎn)后期的營銷等環(huán)節(jié)都離不開高效的財務(wù)管理與成本控制。房地產(chǎn)項目的資金周轉(zhuǎn)率低，項目開發(fā)周期較長，資金渠道狹窄等問題為財務(wù)管理與成本控制帶來巨大的挑戰(zhàn)。

（二）風(fēng)險性高

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長而且資金籌集困難，資金的規(guī)模較大，在項目進(jìn)行的過程中涉及較多的因素，會受到自然環(huán)境以及周圍人為因素的影響延長施工周期，為財務(wù)管理與成本控制增加了難度。房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中涉及較多的施工環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)都存在一定的安全隱患，提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。財務(wù)管理與成本控制基于房地產(chǎn)項目進(jìn)行，房產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險性提升，財務(wù)管理與成本控制也會面臨巨大的風(fēng)險。

（三）管理難度大

房地產(chǎn)項目構(gòu)成較為復(fù)雜，在項目開發(fā)前、開發(fā)的過程中以及項目結(jié)束后都面臨著各類費(fèi)用支出，如開發(fā)前的資金預(yù)算，資金籌集等，在開發(fā)過程中土地的出讓金、拆遷安置費(fèi)與補(bǔ)償費(fèi)，施工中前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，材料的購買費(fèi)用，施工人員的薪資、場地租賃后收獲的費(fèi)用都需要財務(wù)部門做出預(yù)算與核算，并且分析目前項目開發(fā)中存在的財務(wù)安全問題。在項目開發(fā)的不同階段，成本內(nèi)容也會發(fā)生改變，財務(wù)部門的管理與成本控制都需要動態(tài)性的跟進(jìn)，確保財務(wù)數(shù)據(jù)為項目決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐，增加了房地產(chǎn)項目財務(wù)管理與成本控制的難度。

二、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理重要性

協(xié)同管理可實現(xiàn)管理過程料、人、機(jī)等各項成本和財務(wù)管控過程支付、盈余等成本信息之間協(xié)同管理，加速企業(yè)內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)之間的融合。同時，可將資金作為主線展開管理活動，管控現(xiàn)金流，提高資金利用率。協(xié)同管理還能規(guī)避風(fēng)險，降低損失。此外，財務(wù)管理以及成本管控二者目標(biāo)一致，可展現(xiàn)其聯(lián)動作用，創(chuàng)造更高收益。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與財務(wù)管理協(xié)同管理符合社會對房地產(chǎn)企業(yè)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向會隨著社會的發(fā)展方向不斷變化，傳統(tǒng)的房產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)備資金不能確保房產(chǎn)項目在運(yùn)作時順利推行，大部分企業(yè)的財務(wù)管理都屬于外源資金的管理，其中要保障外源資金的合法性、渠道的正當(dāng)性。目前財務(wù)管理與成本控制協(xié)同進(jìn)行主要是對外源資金的管理以及對內(nèi)優(yōu)化企業(yè)的管理方式，節(jié)約更多的成本，財務(wù)管理的信息可以為成本控制提供更加有力的信息支撐，成本控制也能最大程度保障企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，有助于企業(yè)內(nèi)部的配置優(yōu)化，促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理中存在的問題

（一）融資控制

融資是房地產(chǎn)企業(yè)中必不可少的一環(huán)，融資的方式主要分為內(nèi)源性融資與外源性融資，每一種融資的方式都有自身的長處與短處，其中外源性融資的風(fēng)險性較高，會受到社會各種因素的影響。房地產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制的協(xié)調(diào)管理會受到國家政策以及市場環(huán)境的影響，銀行信貸對房產(chǎn)融資的標(biāo)準(zhǔn)不斷改變，并且呈現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)不斷上升的趨勢，銀行對房地產(chǎn)項目的貸款利率在不斷增加，資金成本提升，為財務(wù)管理和成本控制的協(xié)調(diào)管理增加難度。

（二）資金控制問題

房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理存在較多的管理機(jī)制管理制度，機(jī)制與制度的不斷增加一方面打壓了員工的工作熱情，在工作中會受到諸多的束縛，資金控制的各個環(huán)節(jié)也會受到更多限制，財務(wù)管理人員在實際工作中會出現(xiàn)工作失誤等問題，對資金控制造成了負(fù)面的影響。房產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理，不僅要對企業(yè)管理中的辦公、宣傳以及溝通等各個環(huán)節(jié)的資金進(jìn)行成本控制，更要考慮房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中施工環(huán)節(jié)、材料購買、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容的成本控制，并且優(yōu)化每個環(huán)節(jié)，減少資金的開支。但實際管理中房產(chǎn)企業(yè)會受到多方面要素的影響，每個環(huán)節(jié)的成本控制無法有效落實，降低了房地產(chǎn)財務(wù)管理與成本控制的效率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制之間協(xié)同管理策略

（一）明確思路

首先，為實現(xiàn)對資金的統(tǒng)一管理，可設(shè)立結(jié)算中心。根據(jù)運(yùn)營情況，完善內(nèi)部基金集中管控相關(guān)機(jī)制，建立財務(wù)信息共享平臺，設(shè)立結(jié)算中心，對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)資源加以整合，以降低管理過程成本需求，提高內(nèi)部資金管理能力。企業(yè)還需對業(yè)務(wù)流程展開全面梳理，精準(zhǔn)確認(rèn)成本管控要點(diǎn)，在崗位分離這一原則之下，對內(nèi)控崗位科學(xué)設(shè)置，完善資金控制以及審批等程序，實施授權(quán)審批制度，對企業(yè)現(xiàn)金流和資金預(yù)算展開全面分析，強(qiáng)化成本監(jiān)管力度，以“收支雙線”的管理模式，協(xié)同管理財務(wù)與成本。

其次，建立協(xié)同共管機(jī)制，從員工視角出發(fā)，提升協(xié)同管理責(zé)任意識，將企業(yè)各崗位員工職責(zé)加以明確，保證協(xié)同管理相關(guān)要求全面落實。加強(qiáng)各部門之間協(xié)調(diào)與溝通，并突出財務(wù)內(nèi)控在企業(yè)內(nèi)部權(quán)威性，轉(zhuǎn)變以往扁平化的管理結(jié)構(gòu)，以嚴(yán)格追責(zé)機(jī)制，約束內(nèi)控行為，展現(xiàn)財務(wù)、成本二者協(xié)同管理價值。

最后，還需不斷提升相關(guān)人員業(yè)務(wù)水平，提升企業(yè)內(nèi)部資金使用效率。協(xié)同管理主要以資金管理作為核心，因此企業(yè)應(yīng)建立資金全過程的管理機(jī)制，按照項目規(guī)模確定材料用量。市場部展開調(diào)研，對資金用量精準(zhǔn)確認(rèn)。還可結(jié)合資金管理需求，創(chuàng)設(shè)彈性管理機(jī)制，評估效益，將資金管理的關(guān)口前移，利用資金貼現(xiàn)計算形式，降低使用過程機(jī)會成本。在資金的事中管理過程，以權(quán)變管理之理念，對風(fēng)險加以評價，實現(xiàn)對沉淀成本的精準(zhǔn)計算。事后及時反饋，優(yōu)化配置資源。可從事務(wù)所內(nèi)引進(jìn)財務(wù)專家，輔助協(xié)同管理具體工作，保證決策過程專業(yè)性，措施實施客觀性。

（二）全面管控成本

第一，在材料成本方面，企業(yè)內(nèi)部財管中心需全面審核采購合同、招標(biāo)文件當(dāng)中材料金額，并且對材料數(shù)量全部審核。在此之前，深入市場展開調(diào)查，保證材料成本得到有效控制。

第二，在預(yù)決算審計方面，需要對房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同部門管理權(quán)責(zé)加以明確，財管中心提供工程預(yù)決算全面資料，對于決算活動加以配合，高效完成復(fù)審以及三審等工作內(nèi)容。成本管控中心編制預(yù)算，結(jié)合計劃完成審計成本的控制，并對預(yù)決算展開重復(fù)審計，對重要成本節(jié)點(diǎn)展開全面監(jiān)控，并對結(jié)算結(jié)果全面負(fù)責(zé)。

第三，稅收成本方面，房產(chǎn)企業(yè)需要以稅收籌劃這一視角完成稅收成本的管控。結(jié)合國家新稅改政策，在拿地、設(shè)計、施工、銷售、運(yùn)管等多方面開展籌劃工作。例如：項目拿地期間，企業(yè)需科學(xué)選擇地塊獲取方式，規(guī)避銷售配套設(shè)施這一行為;項目設(shè)計環(huán)節(jié)，以稅前抵扣籌資形式，將企業(yè)稅負(fù)降低，結(jié)合各項業(yè)務(wù)稅率標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)劃分，分別計算;項目的建設(shè)階段，兼顧甲方所提供的材料以及包工包料等模式，分析扣除稅收之后項目的利潤額，對于稅收政策充分利用，降低應(yīng)繳稅金。

（三）完善成本控制體系

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目在進(jìn)行的過程中需要大量的資金支撐以及資源消耗，健全的成本控制體系才能確保成本支出與資金管理的科學(xué)性。目前部分企業(yè)的成本控制力度較弱，并沒有成本預(yù)算控制，成本預(yù)算缺乏足夠的科學(xué)性，在成本計算時也存在壓縮預(yù)算的情況。對此成本控制要結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際情況，科學(xué)地規(guī)劃資金的使用，及時發(fā)現(xiàn)資金使用中可能存在的問題，對項目在未來建設(shè)中可能存在的資金問題進(jìn)行風(fēng)險預(yù)案，避免項目運(yùn)作時資金鏈斷裂帶來的問題。

資金控制主要分為兩方面內(nèi)容，一方面是內(nèi)源性資金，主要是房產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行時消耗的資金，內(nèi)源性資金分為收益與折舊，企業(yè)自身的儲蓄變?yōu)橘Y金，自己投資自己，這種資金的自主性更強(qiáng)，并且能夠降低外部資金帶來的風(fēng)險問題。內(nèi)源性資金的控制要求財務(wù)部門做好企業(yè)內(nèi)資金的核算，項目投資的預(yù)算，分析項目進(jìn)行后需要多少外源性資金的投入，對房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金風(fēng)險進(jìn)行評估，降低項目進(jìn)行后帶來的風(fēng)險。另一方面是外源性資金的控制，外源性資金主要是依靠其他經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行融資，分為銀行貸款、股權(quán)融資、商務(wù)租賃以及商業(yè)信用等內(nèi)容，外源性資金適用于大規(guī)模的房產(chǎn)項目投資，成本較高，風(fēng)險性較高，會受到市場環(huán)境，政府政策的影響，在資金控制時要重視資金來源的渠道對房產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的影響，控制資金的數(shù)量，增加項目進(jìn)行過程中獲取更多資金的途徑，提高項目的收入。

（四）協(xié)調(diào)管理關(guān)系

財務(wù)管理與成本控制協(xié)調(diào)管理需要協(xié)調(diào)管理關(guān)系，明確直接影響項目收益的關(guān)鍵性因素，并且在項目開始前對項目進(jìn)行深入的分析，明確企業(yè)的資金情況以及企業(yè)的資金籌集渠道，使用利稅測算的方式對目前的財務(wù)狀況進(jìn)行分析，了解現(xiàn)階段企業(yè)的生存環(huán)境，制定評估報告，為企業(yè)的決策提供全面的信息。企業(yè)的財務(wù)管理與成本控制要與企業(yè)的發(fā)展方向保持一致，尤其信息化社會行業(yè)壟斷的壁壘被突破，對此房產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面要不斷優(yōu)化，有效控制資金，促使資金管理融入房產(chǎn)項目的每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)。

推行分級管控的方式，財務(wù)管理中構(gòu)建成本控制責(zé)任機(jī)制，成本工作開展時各個項目能夠有效運(yùn)作與協(xié)調(diào)，對項目中涉及的資金合理規(guī)劃使用，提高資金的使用效率。資金管理與成本控制的系統(tǒng)較為復(fù)雜，要平衡二者之間的關(guān)系，形成良好的管理風(fēng)氣，各部門之間的目標(biāo)一致，減少業(yè)務(wù)部門之間的矛盾，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)各部門財務(wù)信息資源共享，對此推行分級管理的方式，層層遞進(jìn)的方式增加了財務(wù)管理的層次性，有效掌握企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)行成本，優(yōu)化部門運(yùn)行時的資金，提高企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的效率。

細(xì)化管理目標(biāo)，房地產(chǎn)項目較多，包括銷售、施工，每個部分都涉及了諸多的環(huán)節(jié)，對此構(gòu)建細(xì)致的管理與控制目標(biāo)，為財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理奠定堅實的基礎(chǔ)，成本控制與財務(wù)管理協(xié)同管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)是二者的目標(biāo)一致，信息共享，所以在管理的過程中應(yīng)用更加先進(jìn)的信息化技術(shù)，加強(qiáng)各部門之間的信息往來，實現(xiàn)財務(wù)信息共享，財務(wù)管理部門通過信息化平臺調(diào)取各部門的財務(wù)使用情況，為房產(chǎn)企業(yè)的成本控制制度的制定提供數(shù)據(jù)信息，提高財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的質(zhì)量。

（三）規(guī)范運(yùn)作

協(xié)同管理過程，房產(chǎn)企業(yè)可制定ERP方案，將企業(yè)人力、財力與物力等管控環(huán)節(jié)評價指標(biāo)加以量化，為財務(wù)管理以及資金使用等方面決策奠定基礎(chǔ)。作為企業(yè)財管工作重要工具之一，ERP管理過程其成本結(jié)構(gòu)和功能較為特殊，能夠?qū)Τ杀緦崟r記錄，和管理數(shù)據(jù)展開對比，提高管控質(zhì)量以及效率。運(yùn)用過程，主要將供應(yīng)鏈的思想作為管理基礎(chǔ)，融合不同管理功能，實時對企業(yè)供應(yīng)鏈當(dāng)中各項資源集中管控，利用ERP展開財務(wù)預(yù)算、成本核算等，可設(shè)置數(shù)據(jù)專項接口，集成管理各項成本數(shù)據(jù)。使用作業(yè)成本法，將項目實施環(huán)節(jié)資源消耗向不同作業(yè)單元進(jìn)行分?jǐn)偅瑫r，將產(chǎn)品產(chǎn)生作業(yè)成本劃分到具體項目當(dāng)中，實現(xiàn)對成本使用方向的精準(zhǔn)追蹤，并且對成本膨脹展開控制，將企業(yè)經(jīng)營成本有效降低。使用ERP系統(tǒng)，還可通過管理會計方式，深入分析成本對象標(biāo)準(zhǔn)以及差異等，利用信息技術(shù)對成本數(shù)據(jù)展開采集與分析，為企業(yè)財管工作核算管理提供支持，為財務(wù)成本融合管控奠定基礎(chǔ)。

結(jié) 語

總之，房產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭形勢當(dāng)中占據(jù)優(yōu)勢地位，需要提升內(nèi)部管理水平，更好地適應(yīng)政策、環(huán)境等變化，借助財務(wù)管理、成本管控的協(xié)同管理優(yōu)勢，將經(jīng)營成本合理降低，提高效益。

（作者單位：蘭州新區(qū)鐵路建設(shè)投資有限責(zé)任公司）