財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析

林念

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支撐。新時(shí)代背景下，國(guó)家不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅內(nèi)容較多，相關(guān)流程較為復(fù)雜，所以造成稅收支出成為一項(xiàng)重要成本支出。文章基于財(cái)務(wù)管理視角，就房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃展開(kāi)具體分析，旨在開(kāi)源節(jié)流，降低企業(yè)稅務(wù)成本。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2022）05-0043-03

房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)合理科學(xué)的納稅籌劃工作，不僅能降低稅務(wù)成本，幫助企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益，還能強(qiáng)化企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，協(xié)助其自覺(jué)形成納稅意識(shí)。當(dāng)前，現(xiàn)有的政策給納稅籌劃提供了明確的引導(dǎo)和支持，若財(cái)務(wù)人員對(duì)政策解讀不全面，容易出現(xiàn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須要充分了解納稅籌劃重點(diǎn)工作，從多個(gè)角度采取合理措施，才能保證納稅籌劃合法合理。

（一）有助于減少納稅成本

房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)行業(yè)中可以算是納稅大戶(hù)，其涉及的稅種也很多，涵蓋了土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨較為沉重的稅收負(fù)擔(dān)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收數(shù)額占據(jù)了成本的19.06%。因此，科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃，能夠在一定程度上幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）有助于提高競(jìng)爭(zhēng)地位

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控的逐步深入，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和困難更多。龍頭企業(yè)想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保障自己的領(lǐng)先地位，而中型規(guī)模的企業(yè)又想進(jìn)一步提高自己的綜合水平，加入到龍頭企業(yè)的隊(duì)伍中去，小型規(guī)模的企業(yè)想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站位腳跟，獲得更多的市場(chǎng)份額。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了能提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須降低成本，通過(guò)行之有效的納稅籌劃工作，幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，加速其發(fā)展。

（三）有助于增加經(jīng)濟(jì)收益

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作來(lái)說(shuō)，其具有無(wú)償性、固定性和強(qiáng)制性，所以對(duì)于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)要求較高。從利潤(rùn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)超過(guò)利潤(rùn)總額的一半。雖然稅收不能夠回避，但是企業(yè)可以通過(guò)合理的納稅籌劃，減少企業(yè)稅負(fù)。如公益性捐贈(zèng)，在年度總利潤(rùn)的12%以?xún)?nèi)的部分準(zhǔn)予扣除[1]。這樣不僅能增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提高企業(yè)品牌知名度，還能優(yōu)化企業(yè)聲譽(yù)，創(chuàng)造更多社會(huì)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中涉及的主要稅種

（一）土地增值稅

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，依據(jù)政策條例的具體規(guī)定，以有償?shù)男问将@得土地的行為就必須要繳納土地增值稅，同時(shí)不涵蓋繼承或贈(zèng)送的土地。但是，就目前國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地形式幾乎都是通過(guò)有償途徑，因此其在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須要繳納對(duì)應(yīng)的土地增值稅?；谧钚碌耐恋卦鲋刀愓邨l例，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅是依據(jù)增值額和扣減項(xiàng)目金額的比重進(jìn)行稅率的選擇，土地增值稅稅率有30%、40%、50%、60%四檔?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的土地增值稅繳納比重較高，財(cái)務(wù)部門(mén)必須要積極合理地展開(kāi)納稅籌劃，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和統(tǒng)計(jì)，以最大程度地降低稅收金額。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的企業(yè)所得稅總額是當(dāng)期應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率；應(yīng)納稅所得額是由收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》中的明確規(guī)定：我國(guó)于2019.1.1—2021.12.31期間，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)年度應(yīng)該納稅所得額未超過(guò)一百萬(wàn)的部分，減按25%計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)年度應(yīng)該納稅所得額超處于100萬(wàn)～300萬(wàn)之間的，減按50%計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅[2]?？梢?jiàn)，國(guó)家相關(guān)法律政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響較大，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須要全面地了解當(dāng)下最新的政策條例，并結(jié)合工作實(shí)際情況，合理規(guī)劃稅務(wù)情況。

（三）印花稅

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)涉及土地產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)、使用、轉(zhuǎn)移等等，所以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要繳納一定金額的印花稅。2021年2月27日起，全國(guó)人大常委會(huì)上將《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》上升為法律，規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納印花稅中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，并且按照所載金額的0.5%貼花[3]。

（一）決策階段納稅籌劃分析

1.從公司組織形式著手。這種形式主要考慮了房地產(chǎn)公司組織形式對(duì)于自身所得稅的影響，子公司具有獨(dú)立法人資格，而分公司不具有。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目涉及的范圍較廣，個(gè)別時(shí)候還是異地，所以需要在項(xiàng)目所在地建立分支機(jī)構(gòu)，以此來(lái)保障項(xiàng)目的合理順利開(kāi)發(fā)。有些房地產(chǎn)公司會(huì)選擇以子公司的形式承接開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律政策規(guī)定，子公司獨(dú)立核算和申報(bào)清繳中，其涉及的稅收相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)影響到母公司。但是，如果以分公司的形式承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其必須要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳企業(yè)所得稅，而后交由總公司匯總清繳，并能靈活地調(diào)整盈虧，幫助企業(yè)有效地減輕所得稅負(fù)擔(dān)。這兩種模式區(qū)別最大的一點(diǎn)就是彌補(bǔ)之前年度的虧損。為此，公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，考慮到公司之前年度虧損的實(shí)際情況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度進(jìn)行規(guī)劃，制定行之有效的方案。

2.從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式著手。2021年2月，自然資源部相關(guān)司局發(fā)布了住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，針對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)了兩大集中：集中掛牌和競(jìng)拍[4]。可見(jiàn)，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，城市土地資源分配不均的情況依然未得到有效解決，近年來(lái)土地價(jià)格依然處于不斷上升的趨勢(shì)。隨著集中供地政策的逐步落實(shí)，各類(lèi)資源更是朝著龍頭企業(yè)靠攏，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度。針對(duì)中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的籌資渠道更加困難，必須要結(jié)合自身情況合理規(guī)劃納稅方案，才能夠從根本上降低納稅成本，助推自身的持續(xù)化發(fā)展。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式的角度著手，涵蓋了自建自銷(xiāo)、自建代銷(xiāo)、合作開(kāi)發(fā)等。如果房地產(chǎn)企業(yè)獲得了土地使用權(quán)，其選擇自建自銷(xiāo)方式，涉及的稅種就涵蓋了增值稅、契稅、土地增值稅等，總體來(lái)說(shuō)稅負(fù)較重。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠找到一定實(shí)力的合作方出資合建，則可以以土地使用權(quán)作為投資，只需要按照銷(xiāo)售額繳納增值稅。

（二）建設(shè)階段納稅籌劃分析

1.從籌資方式的角度著手。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)本身就具有周期長(zhǎng)、投資金額大等特點(diǎn)，所以在開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中需要有足夠的資金支持，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的順利。籌資活動(dòng)是保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的重要資金來(lái)源，一般劃分為有股權(quán)籌資和債權(quán)籌資，以及二者混合籌資的形式，對(duì)于不同的籌資方式相應(yīng)產(chǎn)生的成本也不一樣。如果負(fù)責(zé)人能夠合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，選擇有效的籌資方式，就能在一定程度上降低稅負(fù)。如，用債權(quán)籌資方式進(jìn)行，依據(jù)當(dāng)前的稅收規(guī)定，在該過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)利息費(fèi)用，可以被計(jì)入到企業(yè)所得稅中提前扣除，但是這種方法的缺點(diǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。而選擇股權(quán)籌資模式，雖然能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，但是卻不能向債權(quán)投資，可以扣除資金占用成本。所以，在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況和內(nèi)外部環(huán)境影響因素，找準(zhǔn)合理的籌資方式，進(jìn)而有效地降低稅負(fù)。除此之外，在營(yíng)改增之后，稅率也發(fā)生了相應(yīng)的變化，因此也需要財(cái)務(wù)人員對(duì)納稅內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和思考。

2.從利息費(fèi)用的角度著手。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，土地增值稅較為重要，很多稅務(wù)籌劃方案都是從土地增值稅開(kāi)始的，其中就涉及了相應(yīng)的利息費(fèi)用。當(dāng)前，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定了：計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲇袃煞N方式，若房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息費(fèi)用較高，則按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑶夷軌虺鍪窘鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，獲得更多的抵扣金額。如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，涉及的利息費(fèi)用較低，或是不能夠按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，以及不能夠獲得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明，則需要直接按照取得土地成本所支付的金額及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)的10%金額予以扣除，則有可能獲得較好的降稅效果[5]。為此，財(cái)務(wù)人員必須要合理把控，做好對(duì)比和權(quán)衡，合理制定納稅方案。

（三）銷(xiāo)售階段納稅籌劃分析

1.從定價(jià)策略角度著手。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段中，負(fù)責(zé)人員必須合理定價(jià)，充分考慮到土地增值稅。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)土地增值稅的適用稅率劃分為四級(jí)，具體要依據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例來(lái)決定適用的稅率。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)的時(shí)候，首先需要充分考慮到免稅臨界點(diǎn)及各個(gè)適用稅率臨界點(diǎn)的計(jì)算，以有效避免提高房子價(jià)格造成稅率越級(jí)提高的情況。其次，《土地增值稅暫行條例》指出了對(duì)于納稅人建造的普通住宅出售，若是增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。所以負(fù)責(zé)人員需要考慮在不影響稅率的情況下，最大程度地提高房子售價(jià)，以此獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。最后，基于營(yíng)改增的背景下，精裝房的成本可以進(jìn)行精裝抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)卦黾泳b房的數(shù)量，將項(xiàng)目建設(shè)的成本適當(dāng)提起來(lái)，由此減少稅負(fù)，幫助企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)收益。

2.從促銷(xiāo)方式角度著手。就國(guó)內(nèi)整體情況來(lái)看，各個(gè)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，且各地大城市相關(guān)調(diào)控政策的先后出臺(tái)，如限購(gòu)、限貸等，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，各種搶占市場(chǎng)份額的促銷(xiāo)手段持續(xù)出現(xiàn)。在該背景下，不同促銷(xiāo)手段涉及的稅不一樣，所以財(cái)務(wù)人員必須要將其考慮到納稅籌劃方案制定中，旨在通過(guò)促銷(xiāo)模式獲得額外的收益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。依據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)條例，購(gòu)房贈(zèng)禮等促銷(xiāo)手段中的禮品需要視同銷(xiāo)售計(jì)算并繳納相應(yīng)增值稅。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)在前期規(guī)劃的階段中，就有這樣的意識(shí)和行為，將禮品作為房屋配套的產(chǎn)品一起作價(jià)出售，整體售價(jià)不變，也就是說(shuō)不需要對(duì)禮品部分單獨(dú)繳納增值稅。但是，這種方案也存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，若促銷(xiāo)手段不合理，則會(huì)被視為銷(xiāo)售行為處理，且對(duì)于財(cái)務(wù)人員的綜合能力要求也較高。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的合同條例，對(duì)促銷(xiāo)模式等進(jìn)行科學(xué)管理，避免將促銷(xiāo)行為當(dāng)作銷(xiāo)售行為，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）清算階段納稅籌劃分析

清算工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目的收尾環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)重視該階段的納稅籌劃工作。目前，在法律政策的依據(jù)下，土地增值稅清算逐步采用“三分法”。具體來(lái)說(shuō)，就是將普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)分別列為清算對(duì)象。因?yàn)楦鞯卦谕恋卦鲋刀惽逅惴矫娴臉?biāo)準(zhǔn)和實(shí)務(wù)并不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)依然需要把握相應(yīng)原則，對(duì)清算階段的納稅內(nèi)容進(jìn)行考慮。一方面，財(cái)務(wù)人員需要掌握土地增值稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，雖然在政策條例上沒(méi)有明確規(guī)定清算時(shí)間，但是房地產(chǎn)企業(yè)依然可以借助開(kāi)發(fā)周期、剩余業(yè)態(tài)的把握合理安排清算時(shí)間。與此同時(shí)，要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)等積極交流合作，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)力度，安排好相關(guān)成本確認(rèn)要素，并不斷調(diào)整完善。另一方面，結(jié)合“三分法”對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)進(jìn)行梳理，財(cái)務(wù)人員將其劃分為成本核算對(duì)象，依據(jù)前期的定價(jià)策略，結(jié)合實(shí)際情況做土地增值稅預(yù)清算，以此保障各業(yè)業(yè)態(tài)都包含有合理的增值率，最大程度地降低稅務(wù)。此外，財(cái)務(wù)人員應(yīng)提前預(yù)計(jì)當(dāng)年的土地增值稅清算情況、清算后年度的銷(xiāo)售房產(chǎn)情況、結(jié)合項(xiàng)目確認(rèn)收入時(shí)間和公司其他資金安排情況，提前合理預(yù)計(jì)所得稅匯算金額，確保稅負(fù)在合理范圍內(nèi)，保障公司的健康發(fā)展。進(jìn)一步完善稅務(wù)管理、票據(jù)管理等制度，針對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)制定針對(duì)性的應(yīng)急措施，強(qiáng)化納稅籌劃工作人員的綜合能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。

立足于財(cái)務(wù)管理視角下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作應(yīng)充分考慮多方面影響因素，結(jié)合自身實(shí)際情況，合理解讀當(dāng)前的法律政策，進(jìn)而選擇恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃途徑和方案，以此減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

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