共有產權房稅收及效益問題研究

孫巖

【摘要】從2017年開始北京市推出共有產權房，共有產權房作為一種特殊的商品房有其獨有特點，本章通過對項目的復盤，對共有產權房的主要稅種政策、稅負情況來測算項目的效益情況，通過分析影響效益的因素來給出提高經濟效益的建議，確保企業持續健康發展。

【關鍵詞】共有產權房；稅收情況；經濟效益

【中圖分類號】F299.23

一、共有產權房的特點

共有產權住房是指地方政府先讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合法律規定的保障對象家庭所建的房屋。房屋銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

習近平總書記在十九大報告中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。北京市為合理調節房產市場，有效控制地價和房價的上升，加大了對公租房、共有產權住房等保障性住房的供給。近年來，共有產權房已成為北京市住宅供應的新模式，一定程度上擴大了剛需住房的供給，也減輕了剛需買房客戶的購買壓力（如表1所示）。但是，共產房“限房價、競地價”的出讓模式，對房企而言是比較嚴苛的，在土地價格和房屋售價鎖定的情況下，房企的效益空間被壓縮在一個較小的空間，在較低收益水平下如何完善項目經營管理，強化成本管控，做好稅務策劃，實現效益目標，對房企來說是一個不小的挑戰。

二、共有產權房主要稅種及政策

共有產權房也是房地產開發項目，涉及的稅費種類繁多，本文不逐一分析，僅就對項目整體稅負影響較大的增值稅、土地增值稅和企業所得稅政策進行分析。

（一）增值稅政策

根據國家稅務總局2016年第18號公告規定，對房地產開發企業通過預收款方式銷售自行開發的房地產項目，收到預收售樓款時按3%的預征率預繳增值稅；目前，北京市共有產權房增值稅尚無優惠政策，需按3%預繳增值稅。當達到增值稅納稅義務發生時點，房地產開發企業以當期銷售額和適用稅率并抵扣進項稅后計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，繳納當期增值稅。

（二）土地增值稅政策

按照《關于貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》（京建發[2010]677號）有關規定，房地產開發企業通過銷售經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。北京市規定共有產權房屬于保障性住房，因此不需預繳土地增值稅。同時，房地產開發企業需按照北京市地方稅務局2016年第7號公告的有關規定對共產房項目清算土地增值稅。

（三）企業所得稅政策

根據國稅發〔2009〕31號，銷售未完工開發產品的計稅毛利率屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%；根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》相關規定，共有產權住房屬于政策性商品住房，目前暫按3%確認計稅毛利率，預征企業所得稅。開發產品完工后，按照實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。

三、Y項目經濟效益的復盤情況

Y項目是某公司于2017年通過招拍掛獲取的項目，項目獲取三個月后，北京市政府對住房用地政策進行顛覆性調整，將本項目住宅性質由出讓時的自住型商品住房調整為共有產權住房。下面就政策調整后，項目整體稅負和經濟效益情況進行分析。

（一）基本情況

Y項目為共有產權房項目，位于六環內，土地成交價50.2億元，2018年8月開工，開發周期近4年，2021年6月取得竣工備案表。項目業態包括住宅、倉儲、商業和車位，住宅部分均為小戶型，銷售均價23000元/㎡，可售業態及總規劃可售面積情況如表2所示。

（二）增值稅情況

1.增值稅預繳分析：項目按照3%稅率以當期銷售回款為基數預繳增值稅，已預繳1.65億元。

2.留底退稅分析：按照財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號相關政策，項目共取得增值稅留底退稅0.4億元。

3.銷項稅分析：根據國家稅務總局2016年18號公告，銷項稅額=（銷售額-允許抵扣的土地價款）/（1+9%）×9%，經測算項目預計銷項稅額為2.37億元。

4.進項稅分析：結合項目動態成本情況，按照可抵扣進項稅情況，經測算項目預計可抵扣進項稅1.88億元。

5.增值稅稅負分析：經測算預計項目全盤需繳納增值稅0.49億元，稅負率為0.7%，遠遠低于3%的預繳稅率。

（三）土地增值稅情況

1.土增稅預繳分析：共有產權房項目按規定不需預繳土地增值稅，項目預交土地增值稅零元。

2.土增稅清算分析：北京市土地增值稅清算目前還是按照“兩分法”，即分為普通住宅和其他類型房產兩個清算單位進行清算。由于Y項目兩個清算單位的增值率差異達32%，十分不均衡，造成項目整盤雖然無增值額但仍需要繳納土地增值稅。經測算，Y項目土地增值稅清算金額為2152.72萬元，稅負率為0.3%。從表3的土增稅的測算情況看，房地產項目的產品、售價、成本分攤方式對土地增值稅的稅負率都有較大影響，如果前期沒有對清算對象、銷售價格、分攤方式、合同構成統一謀劃，就會出現虧損還要交稅的結果，進一步蠶食項目的效益。

（四）企業所得稅及盈利情況預測

1.企業所得稅預繳：Y項目作為共有產權房按照預計毛利率3%，預繳企業所得稅2682萬元。

2.企業所得稅測算：如表4所示經測算項目整盤虧損6.6億元，應該不繳納企業所得稅，但是項目已經預交2000多萬元的企業所得稅。雖然按照現行稅法規定，多預繳的企業所得稅可以申請退稅，但退稅將是一個漫長過程，對于一個面臨虧損、資金緊張的項目會雪上加霜。

3.效益測算：從盈利預測來看，共有產權房本來盈利空間有限，稍有差池就將面臨虧損。

四、影響共有產權房經濟效益的因素及應對措施

（一）政策影響及應對措施

政府對樓市的調控、信貸利率的規定、土地供應的控制等，都會對房地產企業帶來風險，影響經濟效益實現。從對Y項目的復盤看，共有產權房作為一種政策性產物，政策風險對經濟效益的影響尤為突出。一方面，共產房這種向上競爭地價、向下競房價的模式本來就擠占了房企的效益空間，開發商要想保證利潤，就需要提高去化效率、加速資金回籠、減少融資成本。共產房受政府購買政策、貸款利率規定等影響較大，就Y項目來說，獲取土地后不久北京市政策發生調整，項目由自住商品房變為共產房，房屋售價沒變但是購房人的產權比例發生了變化，這對購房人的心態產生了較大影響，購房人需要更多的時間消化新政策。同時，項目銷售又恰逢國家融資政策收緊、加之共產房購房群體的特殊性，按揭貸款發放效率受到極大影響。政策的變化帶來了項目銷售周期的延長，回款效率的下降，增加了項目的資金成本和管理成本，使得項目效益有所下降。另一方面，Y項目為了追求效益，對于市場過分樂觀、盲目提升了商業的比重，遭遇政策疊加市場遇冷，商業去化困難，導致項目建安成本提升、資金成本加大，效益大幅下降。

政策風險是一種系統性風險，系統性風險無法避免，作為房地產企業只能適應政策的變化以減少對經濟效益的影響。一是要摸清房地產政策導向，及時識別政策風險。在“房住不炒”的大背景下，房地產政策日漸收緊、調控越加嚴格，房地產企業要迅速收集、分析新政策，這樣既可以準確對未來市場需求進行預測，還能有助于在政策發生變化時，及時調整投資策略，讓開發建設更加規范，起到最大限度控制政策風險的目的。二是房地產行業是高投入、高成本的行業，金融政策對行業影響巨大，房地產開發企業要不斷拓寬融資渠道、增加按揭銀行、降低受限監管資金比例，保持現金流充足，進而有效抵御金融政策調整帶來的風險。

（二）稅收影響及應對措施

當房地產行業進入“黑鐵時代”，效益空間越發有限，當“縮表出清”、嚴控支出變成行業主流，稅務成本作為企業一項重要的成本支出，對房地產企業的經營和效益都有很大的影響。從Y項目看，盡管項目整體虧損嚴重但綜合稅負率卻在2%左右（含預繳稅金），可見做好稅務策劃、嚴控稅務成本，對提升經濟效益有十分重要的意義。

1.從行業角度推動出臺增值稅預繳退稅政策

從全國“集中供地”的城市看，目前供應的土地都存在限房價、競地價，到拐點競高品質住宅的情況。共有產權住房亦是如此，但隨著房價受限，以及項目土地價格過高、建安成本提高的影響，房地產企業的總體利潤率也在收緊，因此增值稅實際稅負低于預繳稅率的情況日漸普遍，目前稅法沒有明確的預繳退稅政策，各地實際執行中能夠退稅的也是鳳毛麟角。如無后續項目開發預繳的增值稅無法抵扣，也無法退稅，對企業的效益影響巨大。按照現行稅法留底的進項稅額可以退稅，那么作為預繳的增值稅更應該有退還的機制，因此，地產行業應該集體發聲呼吁稅務機關盡快研究出臺預繳稅款的退還政策。

2.要做全周期的稅務管理

稅務管理即是在合法合規的范圍內，實現整體稅負最少（并非單指某一稅種），節稅收益越大，項目整體綜合收益最大。房地產項目的稅務管理應是全周期的管理，即按照房地產開發階段確立不同節點的稅務管理重點、制定稅務管控措施。一是新開項目從規劃設計階段即同步介入前端稅務籌劃管理，把“稅務成本”作為規劃方案、定位方案、開發進度節點安排的考慮因素；二是將稅務管理要求加入合同范本，從業務前端進行稅務成本控制；三是對于房地產項目目標成本測算要從公司管理及稅務籌劃角度統籌考慮，確定成本對象及成本分攤方案，從源頭控制好稅務成本；四是銷售定價要考慮不同定價策略對稅負的影響，注意普通住宅、非普通住宅、其他業態的劃分，提前預判對土地增值稅計算的影響，根據增值率不同安排好清算對象，控制稅務成本。

3.利用好稅收優惠政策

近年來，國家頻繁出臺一系列稅務優惠政策，盡管房地產行業可以使用的優惠政策較少，但是企業還是要及時關注新的稅收優惠政策，主動創造條件爭取最大的稅收優惠。共有產權房作為保障性住房，土增稅預繳、所得稅預征毛利率都有相應的優惠政策，企業要與稅務機關做好溝通，及時享受稅收優惠。同時，增值稅期末留抵稅額退稅優惠也是解決增值稅預繳大于應交問題的一個方法。房地產開發周期長，在開發建設階段投資額基本達到項目總投資的90%以上，企業會取得大量進項稅票，同時房地產預售商品房需要預繳稅金，這“一交一留”無形中占用了企業的財務資源。留抵退稅優惠政策的實施給企業的策劃帶來新的空間，通過科學合理的規劃房企進項稅發票的取得時間，以及納稅人信用等級符合政策要求且無稅務處罰時，就能夠在開發過程中進行留抵退稅，能夠增加現金流入、減少資金成本，有助于效益的提升。

（三）經營因素及應對措施

共有產權房主要是利用價格優勢，快開發、快銷售、快回款，減少資金成本、營銷成本、管理費用，進而降低總開發成本，獲取經濟效益。Y項目拿地樓面價與房價差0.5萬元/平方米，再加上政策調控、決策失誤等內外部因素疊加導致項目虧損嚴重。從北京市近幾年入市的共產房項目看，基本不盈利或盈利空間很小，因此這類項目還是存在較大的經營風險。

1.高度重視可研、精準定位

決策的準確與否關系到整個項目的成敗。在項目的投資決策階段， 應全面收集與項目相關的各種信息，以掌握詳實的數據， 進行對項目的市場分析、財政評估、人才分析、對建設項目的敏感影響評價，以判斷地產開發項目盈利的可行性，并在此基礎上進行項目投資決策。

2.加強運營管理縮短開發周期

加強項目工程進度和成本管控，采取科學、系統的項目管理方法，在保證質量的前提下，盡快完成開發建設縮短開發周期，節省開發成本，提升整體效益。

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責編：楊雪