小區廣告收入事關業主利益

文／朱政

案件回顧

江蘇省睢寧縣某小區業主委員會發現小區電梯內壁被物業公司租給廣告公司使用，而物業公司卻從未將電梯廣告費用進行公示，也未向業主進行分配，業主委員會認為物業公司收取的廣告費用不透明，損害業主的合法權益，遂向睢寧縣法院提起訴訟，要求返還電梯廣告租賃費用。

庭審中，業主委員會向法院提供了物業公司于2019年初與徐州某廣告公司簽訂的《物業電梯廣告合作協議書》。協議顯示，電梯租賃費每部每年500元，共20部電梯，租賃期限兩年，合計20000 元。物業公司辯稱，該部分款項已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業主欠繳的物業費。但物業公司僅提供了成本支出方面的證據，未提供其它證據。

法院經審理認為：根據民法典規定，建設單位、物業服務人或者其他管理人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。小區內電梯屬于業主共有范圍，物業公司將業主共有部分進行的經營與收益應單獨列賬，并及時向業主公示，按照業主或業主委員會的意見進行分配。本案中，物業公司將業主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬業主共有，而物業公司并未對此收益部分進行部分單獨列支、公示，也未向業主進行分配，損害了業主的合法權益，應返還給業主。但物業公司與廣告公司在履行合同過程中產生了一定的成本費用，該費用的產生是物業公司為業主利益所支出的合理費用，應從業主共有的廣告收益中扣除。

綜上，法院判決，物業公司在扣除合理成本后，向業主返還電梯廣告收益。

業主共有部分包含哪些？

實踐中，有不少物業服務人將建筑區劃內共有部分產生的收益作為經營收益據為己有，這侵害了全體業主的權利。

想要理解共有部分的收益問題，首先就要搞清楚小區的共有部分究竟有哪些？

除法律、行政法規規定的共有部分外，民法典第二百七十四條明確，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條還細化規定屬于共有部分的有，“（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”。

從上述這些規定中不難看出，判斷是否是業主共有部分，可從是否在建筑區劃范圍內，是否屬于業主專有，是否進行了產權登記，是否具有構造上的獨立性，是否屬于市政公用部分，是否已納入公攤面積等方面進行分析，這對如何區分專有部分和共有部分提供了較為明確的法律指引。

供圖／人民視覺

在理解了哪些屬于業主共有部分后，就可以著手分析業主共有部分的收益該如何處置。為此，民法典也有明確的規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”該規定旗幟鮮明地明確了共有部分產生收益的歸屬問題以及分配方案，共有部分的收入在扣除必要的服務管理成本之后，應當屬于全體業主共有。目前司法實踐中，常見的情形是小區內屬于共有部分的車位、車庫出租給業主之外的第三人獲利，或者利用外墻、走廊、樓梯、過道、電梯間等設置廣告位賺取收益并據為己用，這一做法明顯違背了前述法律規定，物業服務人需依法予以返還。至于歸全體業主共有后應當如何進行處置，則應當由業主大會決定。比如將該收益納入公共維修資金，或者根據業主的專有部分建筑面積按比例進行分配等。

物業公司的合規經營之道

實踐中，有部分物業服務人將共有部分賺取的收益用于抵扣部分業主欠繳的物業費，他們認為這一做法理所當然，自己并未營利，而抵扣物業費屬于扣除物業服務的成本。實際上，這一理解是錯誤的，欠付物業費的是部分業主個人，而共有部分的收益是屬于全體業主，二者之間不屬于同一主體之間的互負債務，不符合債務法定抵銷的規定，依法不得直接予以扣除。

對于物業服務人而言，要規避上述法律風險，應在經營管理的制度和流程上做到公共收益的合規管理。如每月將共有部分的收入情況向業主公示，明晰物業服務人對共有部分耗費的成本和支出情況，如對電梯、外墻的日常維護維修費用，樓梯、道路的清潔衛生費用，共用水電設備的日常運行保養費用等，充分承擔起法律對物業服務人提出的“合理成本支出”的舉證責任。此外，物業服務人還應做好對業主的溝通協調和釋明工作，在保障業主的知情權的同時，降低自身法律風險，共建物業服務人與業主和諧共處之路。