我國房地產開發中技術進步貢獻率研究

□文/崔秀芹

（江蘇商貿職業學院會計與金融學院 江蘇·南通）

［提要］經過多年的發展，我國房地產業已成為支柱產業，為拉動國民經濟做出重要貢獻，但房地產業要實現可持續發展必須提高技術進步貢獻率，轉粗放型增長方式為集約型增長方式。本文利用生產函數建立技術進步貢獻率測算模型，對2011年以來我國房地產開發開發情況進行研究發現，技術進步在房地產開發中貢獻率逐年提高，但提高幅度并不大，資本、土地等要素對開發影響較大。政府有關部門應通過政策扶持、鼓勵競爭等措施促進我國房地產業技術進步。

一、問題的提出

各國的歷史經驗表明，技術進步是經濟增長和產業發展的最重要的源泉之一。當前，在復雜多變的國際經濟背景下，我國國民經濟各領域正經歷著轉變發展方式這一深刻變革，由過去的重投入的粗放發展方式轉變為重效率的集約發展方式，不斷提高技術進步要素在生產過程中的貢獻率。房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，在前期的快速發展中為拉動國民經濟發展發揮了重大作用，但其對土地、建材等資源粗放利用的發展方式也飽受詬病，要求通過提高技術進步在產業的貢獻率、轉變房地產業增長方式的呼聲也日漸高漲。目前，技術進步因素在我國房地產業生產中的貢獻程度究竟如何、其發展速度的快慢如何成為亟待回答的問題。本研究試以我國房地產開發領域的生產過程為例，在分析技術進步對房地產開發生產的貢獻程度基礎上，進一步提出相應的對策。

二、技術進步因素在我國房地產開發中的貢獻實證分析

（一）模型、變量及數據選取。本文首先試對2019年我國房地產開發過程中技術進步因素所做的貢獻程度進行實證分析，其中模型、變量、數據等關鍵因素的選取如下：

1、模型選取。生產函數法可以用來測算技術進步，分析規模經濟、最佳投入結構等問題。本文采用生產函數中最典型的是“柯布-道格拉斯（Cobb-Douglas）”生產函數，簡稱C-D函數，即：

式中，A是技術進步水平，包括生產技術、工藝設備、人員素質、管理水平等因素，是一個非量綱的綜合性指標；K是資本要素，可以是投入的資金額，也可以是投入的設備等固定資產數額；L是勞動要素，即投入的勞動量，可以是每年使用的人－小時量，也可以是勞動者的數目等；α是資本K的產出彈性，β是勞動L的產出彈性；μ為隨機干擾項；Q是產出量，可以是實物形式的產出量，也可以是價值形式的產出量。

由于房地產開發不同于國民經濟中其他類型的生產活動，生產要素除了資本和勞動之外，土地也是關鍵生產要素，因此必須納入到房地產開發的生產函數中。所以，根據柯布-道格拉斯生產函數，房地產開發行業的生產函數應增加土地要素這一變量，具體形式為：

其中，N是土地要素，即投入的土地量；γ是土地N的產出彈性。

2、變量及數據的選取。K是資本要素，從數據的可得性角度考慮，本研究選擇使用房地產開發當年實現的投資總額來代表；為了實現量綱的統一，對于L要素，用當年該地區房地產開發行業的從業人員平均工資與其從業人數相乘得到的人員總工資來實現；N要素選用土地購置費用代替。Q是產出量，在很多前人的研究中，選擇較多的是使用當年房地產開發年總經營收入來代替。但考慮到近年來我國房地產價格，特別是一些房地產開發熱點區域，如長三角、珠三角地區的房價上漲速度較快，開發企業收入大幅增加的原因并非是生產要素投入增加或科技進步提高，而是通過大幅漲價帶來的準壟斷收入。如果使用年總經營收入代替產出量，必然會夸大技術進步因素的作用。因此，本研究采用當年竣工房屋價值來代替Q。

考慮到房地產開發生產的周期性，因此在分析某年的生產函數時，對于K和N要素的數據，選取滯后1期的數據導入模型。

3、數據來源。本研究中的數據來源于歷年《中國統計年鑒》和《中國房地產統計年鑒》，并根據需要進行適當的整理。

（二）模型回歸結果與分析。由于房地產開發行業的生產函數模型Qi=AiKiαLiβNiγeμi是非線性回歸模型，不能直接用回歸分析法得到其參數，因此需對其進行線性化處理。

將函數兩邊取倒數，得到：

令Yi*＝lnQi，Ki*＝lnKi，Li*＝lnLi，Ni*＝lnNi，β0＝lnA，β1＝α，β2＝β，β3＝γ，則原模型可化為標準的多元線性回歸模型：

利用Eviews軟件對相關數據進行處理，得到模型估計結果為：

1、擬合優度檢驗?？蓻Q系數R2＝0.924404，調整的可決系數這表明模型擬合得較好，解釋變量對被解釋變量的解釋程度可達到92%。

2、方程總體線性顯著性檢驗。針對零假設H0∶β1＝β2＝β3＝0，若給定顯著性水平α＝0.05，查F分布表得臨界值Fα（k，n-k-1）＝F0.05（3，31-3-1）=2.96，而F＝110.0531，遠大于臨界值，所以拒絕零假設，認為回歸方程顯著，即解釋變量聯合對被解釋變量的影響是顯著的。

3、變量的顯著性檢驗。提出檢驗的原假設為H0∶βj＝0（j＝1，2，3），由表得t統計量為β1的t-statistics=3.226541，β2的tstatistics=-1.433056，β3的t-statistics=2.134953。

對于給定的顯著性水平α＝0.05，查t分布表得臨界值tα/2（n-k-1）＝t0.025（31-3-1）=2.05

因為t1＝3.226541＞t0.025（31-3-1）=2.05，所以否定H0∶β1顯著不等于零，即可以認為資本對房地產業的產出有顯著的影響；t2＝-1.433056＜t0.025（31-3-1）=2.05，所以不能否定H0∶β2顯著不等于零；t3＝2.134953＞t0.025（31-3-1）=2.05，所以否定H0∶β3顯著不等于零，即可以認為土地對房地產業的產出有顯著的影響。

4、異方差的檢驗。nR2＝1.331418，給定顯著性水平α＝0.05，查χ2分布表得臨界值χ20.05（9）=16.919。由于nR2＜χ20.05（9），所以接受零假設，模型不存在異方差。

通過2019年我國房地產開發生產函數Q＝0.746306K0.839762L-0.241665N0.304516eμ可以得出，2019年我國房地產開發中技術進步因素做出的貢獻為0.746306，資本和土地要素對房地產開發的產出有顯著影響，勞動要素的產出影響不顯著，這較為符合我國房地產業的現狀。經濟體制改革后，住房商品化改革推動我國房地產業不斷發展，但在長期的實踐中，房地產生產環節仍然屬于資金和土地密集型產業，生產過程主要依靠資金和土地等要素的投入，同時也形成了容易受國家宏觀調控政策，尤其是貨幣政策和土地政策的影響，從而造成產業發展的波動較大。

三、技術進步因素貢獻率發展趨勢

在采集相關年份數據的基礎上，利用同樣的方法和程序，可以求出不同時期我國房地產開發中技術進步因素做出的貢獻率。經過計算，本文得到的結果如表1所示。（表1）

“十二五”以來，為了穩定房地產價格，促進房地產業的健康發展，我國對房地產市場進行了持續的宏觀調控。為了平衡不同的宏觀調控政策力度對于房地產開發生產活動的影響，我們試以技術進步因素貢獻率的年平均數進行對比，來反映貢獻率的變動情況。通過對表1中相關數據的計算得出，“十三五”（2016～2020年）期間，我國科技進步要素的平均貢獻為0.7338，對比“十二五”（2011～2015年）期間的平均貢獻率0.6974來說，技術進步因素所做出的貢獻率有所提高，但提升幅度不大。

表1 2011～2019年技術進步因素在房地產開發中的貢獻率一覽表

四、研究結論

通過本文推導出的我國房地產開發領域的生產函數以及對歷年技術進步因素貢獻程度對比分析，可以得出以下結論：

（一）“十三五”期間房地產開發中技術進步貢獻率明顯高于“十二五”期間的貢獻率水平。這說明我國房地產開發產業經過一定時期的發展，生產技術和管理水平都有所提高，但提高的幅度不大，其中主要原因在于由于歷史的原因我國房地產市場還處于供不應求的市場狀況，消費者的購買需求較為旺盛。加之投機、投資性需求的推波助瀾，造成近年來房價快速上漲，房地產開發企業普遍容易獲得豐厚的利潤，提高房地產產品的科技水平的動力不強。同時，我國房地產市場競爭還處于初級階段，開發商相互比拼商品房的價格和地段，而不是在質量和設計上分高低。上述因素都造成了技術進步因素在我國房地產開發中的作用不大，這種狀況顯然不利于房地產業的持續健康發展。

（二）資本和土地要素對產出影響較大。說明了我國的房地產開發行業還處在投資和資源驅動增長階段，拓展融資渠道、獲得足夠的資金來源、維護資金鏈的安全以及儲備足量的土地資源對房地產開發企業尤為重要。

（三）勞動要素對生產影響較小。我國房地產開發行業要注重通過提高科技水平減員增效，減少用人數量，提高人力資源的質量，引進高素質專業人才和管理人才，規范管理，使企業生產運作效率得到進一步提升。

五、促進我國房地產業技術進步的建議

促進科技在我國房地產業開發中的應用并逐步提高其貢獻率是一項系統工程，這項工作需政府相關部門充分發揮引導作用，同時還需要房地產企業和消費者積極參與。

（一）制定促進房地產業技術進步的相關政策。政府相關部門應通過制定經濟政策，利用稅收、價格、信貸等經濟杠桿，引導投資、消費方向，鼓勵新技術、新材料、新設備、新工藝的開發應用，促進產業結構調整；通過制定技術政策，淘汰落后技術、產品，鼓勵技術創新，推進房地產業現代化。

（二）構筑房地產業技術進步支撐體系。優化科技資源配置，充分發揮大專院校和研究機構的力量，加強產學研結合，提高科研水平和管理能力，進一步促進科技與經濟緊密結合，使得房地產開發企業成為技術進步和創新的主體。建立住宅技術創新服務體系和住宅科技發展基金，通過市場化運作，推動各項研究和試點工作的開展。

（三）加速房地產領域的科研成果轉化。鼓勵科研單位、生產企業、開發企業組成聯合體，以產品為紐帶，優勢互補，強強聯合，形成產業集團。通過培育核心能力強的大公司和企業集團，提高集約化和一體化生產程度，提高房地產業集中度和產品開發能力。扶持一批承擔科技轉化和技術集成的企業集團，促進科技成果的轉化，加強房地產業技術的集成和實施，促使科學技術盡快轉化為生產力。

（四）引導房地產業形成以技術進步為核心的競爭態勢。通過完善以公租房為主的住房保障體系，進一步穩定住房價格，改變住房供不應求的不平衡狀況，形成房地產開發企業之間的合理、良性競爭。引導開發企業通過提高開發產品的科技水平、應用科學的管理方法、提升產品質量，進而提高自身在市場中的競爭力，使得競爭成為房地產開發企業促進技術進步的動力。

（五）抑制房地產市場不合理需求。我國房地產市場長期處于供不應求狀況，導致商品房價格呈現持續上漲態勢，進一步推動了居民恐慌性購房需求和投資性購房需求增長，市場陷入越調控價格越漲的怪圈。因此，必須堅持貫徹中央“房住不炒”方針，通過建立科學的房地產稅收制度，增加住房保有環節的持有成本，抑制房地產投資需求，平衡房地產供求關系，從而穩定住房價格，倒逼房地產開發企業走內涵發展之路，通過提高科技水平，開發出更加符合消費者需要的產品，才能在市場中生存和發展。