房地產項目樣板間裝修與施工管理

徐菱　曾凡理

摘 要：樣板間作為房地產項目的門面，以項目的設計理念為基礎，展現項目特色，對房地產項目的銷售起著至關重要的影響。樣板間是從房地產行業中發展出來的，是住宅文化的一種表現。在現代房地產項目銷售過程中，房地產項目開發商對樣板間的裝飾裝修工程越來越注重。樣板間可以更真切地讓廣大購房者體驗到未來的居住環境和質量，是購房者裝修效果的參照實例，所以購房者對樣板間也就越來越重視。因此，在項目建成的預準備階段，樣板間的裝修是工程管理工作當中的重點研究對象。

關鍵詞：樣板間;裝修;施工管理

中圖分類號：TU767文獻標識碼：A文章編號：2096-6903（2022）08-0004-03

1樣板間的基本特征

房地產項目的樣板間是一種具有樣本展示效果的精裝修住宅，可以直觀地展現出項目的整體定位和戶型結構，承載著房地產項目開發商對樓盤銷售業績的期望，同時用最直接的視覺沖擊感向廣大購房者展示了未來的居住環境，將最真實的感受傳達給購房者。樣板間現在已經成為房地產項目中必不可少的營銷手段。

在早期的房地產行業中并沒有樣板間這一產物，樣板間是在房地產行業、裝飾裝修行業的逐漸發展中慢慢流行起來的。隨著現代經濟的發展人們消費理念也在逐步轉變，越來越多的人愿意投資置業，這才使得樣板間的裝修設計有了一定的引導作用。通過對房地產行業的特殊產物樣板間存在的目的分析可知，房地產項目中樣板間主要具備的特點主要有如下4點[1]。

1.1 關聯性

在樣板間的設計過程中，需要將設計理念與房地產項目定位相互關聯起來，使樣板間的設計理念與項目定位相互吻合。不同樣板間的設計理念應始終把設計重點放在項目前期可行性分析時研究的客戶定位上。樣板間作為房地產項目營銷中的重要產物，發揮著至關重要的作用，關系到項目整體經濟價值及品牌影響力的體現是否到位，產品信息的傳達是否清晰。

1.2 指向性

在樣板間的設計過程中，必須要指向某一特定的目標市場和目標客戶群體。根據房地產項目前期可行性分析的內容對樣板間進行裝飾裝修設計，主要功能和特色必須能夠明確表現，設計師要對這一特定的目標市場和目標客戶群體有著充分的了解，了解他們共同的喜好、生活方式以及消費理念，并將這些共同特點通過設計傳達出來，誘導潛在的消費者。

1.3 表現性

為更好更快地達到銷售目的，設計樣板間時必須更大限度地展示房地產項目的特性和賣點，準確傳達項目信息。設計師可以采用多種設計手法將良好的創意理念通過各種手段表現出來，給購房者展現出良好的感官效果。

1.4 實用性

樣板間的設計是需要對空間和結構進行再創造的，要利用裝飾設計手法優化建筑設計中存在的缺陷和問題，除了要呈現出強烈的感官效果，還應當適應消費者需求。把戶型的通透感最大限度地展現、將層高較好地體現出來、房間結構布局盡可能地做到靈活合理等，這些都要通過對樣板間的設計傳達給購房者，激發起購房者的購買欲望，讓購房者感覺到物超所值。

2樣板間的戶型選擇和地點選擇

2.1 戶型選擇

數量最多的戶型，出于成本控制的考慮，選出幾套主力戶型作為樣板間來拉動銷售;面積大的戶型，比如一個樓盤項目的樓王產品，這類戶型一般針對高端客戶，可以提升整體樓盤項目品質，提升目標客戶對整體樓盤項目的心理價位;房屋建設過程中一些不夠方正、不規則的有一定缺陷的戶型通常可以通過裝飾裝修來進行彌補，通過樣板間的展示來突出產品賣點，促進銷售，如果不做樣板間這類住宅很可能會成為滯銷戶型。

2.2 地點選擇

在項目樓體內設置樣板間應將其設置在距離售樓處最近的樓體里;樣板間應選擇在周邊建筑物不遮擋室內主要功能空間，視野開闊、景觀較好的樓層;不宜將樣板間設置在無電梯且樓層過高的位置上，避免讓購房者爬樓參觀。

綜上，將樣板間設置在已建成樓體內，能使購房者最直觀地感受到戶型空間，使用完，房地產開發商也可將其作為精裝住宅出售來回收裝修成本;其缺點是行走路線復雜，因其在項目工地內周邊環境凌亂，施工場地內有一定的安全隱患。而將樣板間設置在售樓處內，可以大大的增加人流量，保證項目施工不受外界干擾，同時因售樓處內的樣板間沒有室外景觀的參照，可彌補局部細節，如朝向、采光、通風條件的缺陷;其缺點就是現場感相對較弱，建造后還需要拆除不但增加了成本還造成了資源的浪費。

3樣板間的設計

在現代房地產市場上，價格、地段、戶型、朝向、周邊環境景觀等都是影響房地產銷售的因素，但能夠直接影響著購房者購買意愿的因素還是居住環境的切實感受。因此在多種多樣的影響因素中，樣板間所起的展示作用也就越來越大。

3.1 設計風格的選擇

傳統中式風格在設計理念上，注重空間上的層次感，多用具有傳統文化特色的木質隔窗、博古架等來分割空間;家具選材上多以實木為主，講究對稱的擺放方式，色彩上以黑紅為主，適合40～50歲左右的有內涵，內心端莊優雅的人群。

現代中式風格，又稱為新中式風格，把傳統形式和現代元素利用現代手法重新設計組合在一起然后呈現出來;空間、造型和選材上與傳統中式風格一致，色彩上以黑、金屬色為主，但整個空間色彩會比較淺淡，看起來會有種簡約風的氛圍，適合30～40歲左右喜歡傳統文化又追求時尚的人群。

古典歐式風格以浪漫主義為主，色彩上多以白色、黃色為主，搭配墨綠色、深棕色、金色等，突顯出歐式古典風格的濃墨重彩;造型上注重線條的流暢變化，選材較多采用櫻桃木、胡桃木等高檔實木、大理石等，適合成熟穩重又追求浪漫品質的人群。

簡歐風格就是將歐式風格進行簡化，以現代環境為出發點，簡約又不簡單，色彩上以白色、淡色為主，家具則是白色或深色都可以，但是要成系列，風格統一為上;造型上多以圓、方為主，選材上多采用皮質、金屬、拼花的大理石等，適合向往寧靜自由的生活方式的人，沒有太大的年齡界定。

北歐風格具有簡約、自然、人性化的特點，色彩上以白、木色、淡藍色為主，是大自然生命力的象征;造型簡約，選材上多采用原木、棉麻類織物，原木是室內裝飾的靈魂，適合25～35歲左右的年輕群體，是當代青年極為喜愛的風格之一。

3.2 影響設計的主要因素

3.2.1 空間與規劃

根據空間的使用性質和所處環境，創造出滿足購房者心理和生理需求的理想生活空間是樣板間設計中首先要考慮的因素。同時樣板間的設計還需要靠風格來支撐，不同的設計風格對應不同的消費群體。要打造出合理美觀的空間分區，就要在設計上下功夫運用不同的設計手法充分挖掘空間。

3.2.2 設計原則與施工質量

樣板間的設計原則與施工質量同樣需要被重視，從設計開始到樣板間投入使用，設計人員要隨時與房地產項目開發商、施工人員溝通，對整體項目的定位、風格、樓盤檔次要有充足的了解，力求將設計做到完美。房地產項目開發商也要安排專門的工程人員對樣板間的裝修進行監督管理，樣板間施工質量的好壞不但影響著最終效果的呈現，還關系到購房者的購買意愿。

3.2.3 裝修工程與居住文化

當代的樣板間設計不能再像以往室內空間設計一樣，單純為了滿足人們的日常生活需要就只注重對室內環境的改造，還應把室內和室外兩種不同而又互相關聯的環境綜合在一起，平衡好人與自然之間的關系，把人們對大自然的追求和向往，通過設計有機地聯系起來，使人們能夠在居住空間中享受人與建筑和諧共生的居家體驗。

3.2.4 燈與光

燈與光的設計也已成為樣板間設計中的重要組成部分，越來越多的人希望通過燈與光的設計，豐富室內空間層次。樣板間中的燈光設計應給人以明亮、安靜、恬適的感覺。室內燈光分為重點照明、輔助照明和背景照明等多種形式。客廳、餐廳區域的吊燈和吸頂燈都屬于重點照明，可以為人們日常活動空間提供照明;書房的臺燈、洗手間的鏡前燈這些在已有照明前提下輔助增加的光源屬于輔助照明;電視、床頭上方的筒燈、射燈這些對局部區域起到照明作用的燈光屬于背景照明。在室內空間中這三種照明方式可謂是相輔相成、缺一不可，不同燈光環境下給人們的心理感受也往往是不同的，所以說燈與光也是樣板間營造意境的主要手段之一。

3.2.5 色彩與格調

樣板間設計中最為靈活、最能打動人的因素是色彩，色彩不僅能活躍整體空間氛圍，合理使用相對夸張的色彩還能刺激購房者的感官，是展現設計者設計意圖最好的手段之一。除了空間感，色彩是最能占據人的主要感受，它直接影響著購房者對樣板間的最初印象，運用不同的色彩會給購房者帶來不一樣的心理感受，也會引起視覺上的差異。灰白色給人一種沉著冷靜的感受、黃綠色讓人身心舒暢仿佛置身于大自然之中。

3.2.6 陳設與配飾

樣板間的配飾也十分重要。當代的設計理念講究“輕裝修、重裝飾”，可見陳設與配飾在樣板間設計中同樣有著重要地位。例如，在中式風格裝飾設計中設計者多采用有著中國傳統特色的家具、山水字畫、文玩擺件等對空間進行點綴;歐式風格裝飾設計中，設計者多采用線條繁瑣大體量的家具、裝飾畫來點綴;現代風格的裝飾設計宜采用具有現代元素的掛畫、時尚和潮流感的擺件等來點綴。在樣板間的陳設中要選配與室內設計風格相對應的飾品來進行裝扮，不過在配飾的選擇上還是要遵循少而精的理念，打造出最符合整體設計的空間感。

4樣板間的施工管理

4.1 房地產項目樣板間裝修施工管理要點

一個成功的樣板間，一定是設計與施工完美配合的結果，加強樣板間裝修過程中的施工管理，可以提高工程質量，對樣板間的展示效果提升起著十分重要的作用。在樣板間裝修前要建立全局把控的意識，施工前期的準備工作需要細致且完善。對照設計師出具的設計圖紙，施工管理人員要與現場施工情況進行詳細的比對分析，將現場存在的問題進行匯總記錄，把現場與施工圖紙沖突的地方及時告知設計人員，與設計人員一起協商解決。施工項目負責人應該對整個項目有著清楚的了解，對施工效果、施工進度與實際的情況要做出詳細的計劃，對施工人員應有明確的分工與工作范圍的規定，安排要合理，最大限度增強各工種間的協作，并對已完工項及時進行驗收[2]。施工人員的技術水平也要嚴格要求，在裝修過程中總會遇到大大小小的問題，經驗豐富的施工人員總是能夠提出較為實用的建議，對細節收口的處理也會更為整齊美觀，優良的手工對工程整體效果的提升有著重要的作用。

4.2 房地產項目樣板間裝修材料管理

在樣板間裝修施工管理過程中，除了要嚴格按照設計師所提供的設計方案予以執行外，施工人員所使用的相關裝飾裝修材料同樣也需要重點關注，確保所有材料都符合設計人員的要求，確保其能更好地服務于樣板間。在裝修材料管理過程中，首先要對其品牌以及類型進行關注，要求施工人員根據設計方案中的具體要求進行核驗，避免出現品牌不對應或者是類型不匹配的裝修材料。對裝修材料也需要實施跟蹤管控，促使其在滿足品質要求的基礎上，更好地實現對于施工質量的優化保障[3]。裝修材料要根據實際現場情況及進度情況分類堆放，合理安排材料的進場時間，對易燃易潮品要采取保護措施。

4.3 規范技術操作

在樣板間裝修施工管理過程中，還應考慮技術操作的規范性，確保所有技術操作在安全性以及經濟性方面都符合施工標準及規范，確保最終的施工質量。首先對施工人員應該進行嚴格把關，因為房地產項目開發商對樣板間裝修要求較高，樣板間工期一般較短，從方案設計開始到開放給購房者參觀通常只有三四個月的時間，需要選擇高素質的裝修人員來進行施工。在確定好裝修團隊后，需要嚴查團隊內具體施工人員的資質，杜絕濫竽充數的現象。在樣板間裝修施工過程中，更應嚴格把控各個細節，施工過程中要隨時監督施工人員把全部技術操作細節都做到位，尤其是一些難度較高的工作，更是需要項目施工負責人嚴格把關，更好地實現對于樣板間最終效果的優化完成[4]。

4.4 施工協調性管理

在房地產樣板間裝修施工管理中，各工種之間往往需要具備較強的協調性，比如在樣板間工程施工前，需要先查看土建工程施工效果，認真檢查是否有異常問題或者是較為嚴重的質量缺陷，如有則需要及時反饋，避免影響到樣板間的施工進程。在之后樣板間裝修施工過程中，同樣也需要制定確實可行的精裝修施工流程，項目施工負責人要積極關注各個不同工序之間的相互影響，避免工序執行順序不當對項目工期產生影響，對于外界環境帶來的干擾因素同樣也需要及時優化處理，保障精裝修施工有序進行。

5結語

總之，對于目前房地產行業樣板間裝修工程現狀而言，要切實關注設計以及施工兩個至關重要的環節，確實可行的設計方案可以有效地降低工程施工過程中的返工情況，同時應該圍繞著具體工程技術操作流程予以嚴格把關，保證設計與施工的雙向規范性，最后憑借工程竣工驗收成序進行詳細的查驗，使樣板間真正地起到示范作用，達到促進營銷的目的。

參考文獻

[1] 姚麗蔚.淺談房地產樣板間的精裝修設計與施工管理[J].四川建材，2020，46（2）：40-41.

[2] 周媛媛.房地產開發中的設計管理研究[D].天津：天津大學， 2017.

[3] 董文軒.新中式風格樣板間的適度設計研究[D].青島：青島大學，2021.

[4] 王云凌.淺談樣板間裝修設計[J].江西建材，2018（1）：30-31.