住房租賃頻頻“爆雷”租戶怎樣防患未然

廖春梅

網(wǎng)絡(luò)流行詞“爆雷”，本屬于金融術(shù)語，意指投資人因經(jīng)營不善，導致停業(yè)、清盤、失聯(lián)、倒閉等等。但如今卻被引申到房屋租賃，諸如“高進低出”“長收短付”“租金貸”等導致的攜款跑路。就此，租戶應(yīng)當怎樣防患未然呢？

“高進低出”：當心只是詐騙

【案例】 一家住房租賃公司以按月付款的方式，以3000元/月從房東手中租到住房后，按2000元/月出租給萬女士，條件是租房后2日內(nèi)一次性付清兩年的房租。可僅過了兩個月，住房租賃公司便不知所蹤，而房東要求收回房屋。“我的損失該向誰索要？”當初為撿到便宜而高興了好些天的萬女士，哭喪的臉上布滿疑問與無奈。

【點評】 這里涉及到“高進低出”問題，指的是住房租賃企業(yè)作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租戶。其分為兩類：一類是住房租賃企業(yè)對租價走勢誤判，遭遇市場收縮和租價下跌，為保證現(xiàn)金流通和持續(xù)經(jīng)營不得不“低出”；另一類是以卷錢為目的詐騙行為。萬女士遭遇的無疑屬于后一類。本案的教訓在于：租戶租賃住房時，對租金明顯低于市場價的，務(wù)必慎重。

長收短付：當心租金被套

【案例】一家住房租賃公司與房東約定：房東將住房交給住房租賃公司出租，住房租賃公司每月向房東支付房租。隨后，住房租賃公司與嚴女士簽訂的《房屋租賃合同》中明確：租期一年，租金每月2500元，付款方式為年付，押金5000元，所有費用在入住前一次性付清給住房租賃公司。時過3個月，因住房租賃公司沒有依約每月向房東支付，房東提出解除與住房租賃公司的合同，并要求嚴女士騰房。而住房租賃公司由于資不抵債，就嚴女士的退款表示無能為力。

【點評】 這里涉及到“長收短付”問題，指的是租戶交一年甚至更長時間租金給住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)則按月向房東支付房租。《民法典》第七百二十二條規(guī)定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”即如果住房租賃企業(yè)不依約支付房租，房東的確有權(quán)解除合同，但受害人往往會波及租戶。本案的教訓在于：？支付周期不能太長，盡量避免一次性支付一年以上的房租；有條件的，可以讓住房租賃企業(yè)提供連帶責任擔保人。

“租金貸”：當心掉入陷阱

【案例】毛女士與一家住房租賃公司簽訂的《房屋租賃合同》中約定：住房租賃公司將受托出租的房屋出租給毛女士；租期為一年，租金為每月3600元；毛女士申請分期貸款，月還款金額4800元；差額1200元作為租房優(yōu)惠款，由住房租賃公司每月返還給毛女士。隨后，毛女士與銀行簽訂《貸款合同》，且按月支付貸款。可公司不僅一直沒有向毛女士返還租房優(yōu)惠款，甚至已人去樓空。

【點評】 這里涉及到“租金貸”問題，指的是住房租賃企業(yè)在與租戶簽訂租賃合同的同時，又要求租戶與金融機構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機構(gòu)替租戶支付全年房租，租戶向金融機構(gòu)按月償還租房貸款并支付服務(wù)費。盡管住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求租戶使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導租戶使用住房租金貸款，但一旦出現(xiàn)住房租賃企業(yè)“跑路”時，租戶基于與金融機構(gòu)之間有著《貸款合同》卻難逃責任。本案的教訓在于：務(wù)必謹慎選擇“租金貸”。