政府代建黃金賽道下，綠城管理的發展之道

摘要：隨著房地產去金融化，行業從過去的類金融屬性轉向民生和消費屬性。在2022兩會政府工作報告中，中央堅持“房住不炒”總基調不變，再次提及“加快發展保障性租賃住房”“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。此外，城市更新已升級為國家戰略，城市發展已經進入了城市更新的重要時期，企業城市更新業務未來拓展機遇也將明顯增加。政府代建仍將是代建市場的重要支柱，發展空間龐大。作為很早便開展政府代建的企業，綠城管理多年來始終如一地通過積極且專業的政府代建服務，構建高品質政府代建范本。

關鍵詞：政府代建;城市更新;科技賦能

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）06-0051-05 收稿日期：2022-05-06

文章來源：本文由中指研究院供稿。

受宏觀調控和金融政策雙重影響，自2021年下半年以來，房地產行業進入深度調整期，“三高”帶來的粗放式發展紅利不再，房地產正式進入向管理要效益的新時代。在此背景下，越來越多房企宣布把擁有輕資產、低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點的代建模式作為轉型發展的重要戰略單元。其中，政府代建作為代建行業的重要業務模式，在國家推進“共同富裕”進程中，迎來新的發展機遇，行業潛力巨大。

1 追根溯源，政府代建響應民生發揮社會責任

從國內房地產代建發展來看，我國代建的起源便是政府代建，由1993年廈門代建制拉開序幕，之后歷經多年的發展和探索，模式不斷完善，從“財政投資，政府管理”的單一模式轉向社會資本的多種參與合作模式，主導者雖然始終為政府，專業項目管理企業也發揮了很大的作用。

與私有投資項目的最終投資目標是為了經濟上獲利不同，政府代建項目一般包括保障房、集體安置房，以及博物館、體育館、城市廣場、學校、醫院等公共建筑，更多考慮滿足社會需求與經濟發展，發揮更多的社會責任。因此，政府對于參加代建的企業具有嚴格的資質及相關要求，在公司規模、資金背景、施工業績等方面進行全面考核，擁有央企、國企等主體信用背景的房企和擁有豐富項目管理經驗的大型開發商更具優勢。

其中，浙系房企龍頭代表綠城早在2005年便以杭州江干區“城中村”改造和安置房項目建設首次進入政府保障房代建領域，并在其“輕重協同”戰略下代建業務輸出主體綠城管理成立后，大力發展政府代建業務模式，政府代建項目體量和品質連年位居行業領先地位。

2 聚焦當下，政府代建佼佼者的十余年精研之路

2.1 品質為先，基因契合政府代建發展內核

住房問題始終是重要的民生和發展問題，特別是保障房的建設，不僅是住房供給側結構性改革的重要舉措，對實現住有所居也具有重大意義。其中，產品和工程質量是保障性住房建設管理的核心，關系到住房保障政策的有效落實，和百姓切實民生福祉。

品質一直是綠城的“內在基因”。自成立以來，綠城管理政府代建便許下“讓更多的人住上更好的房子”的諾言，積極推動高品質戰略實施，打造出一個個優秀的政府代建項目范本，在行業和百姓口碑中贊譽不斷，不僅斬獲包括詹天佑獎、廣廈獎、錢江杯、西湖杯等諸多獎項，打造的杭州海潮雅園（見圖1）、湖頭陳花苑，縉云的西橋世家、金華金都美苑等項目也都被譽為當地“最美保障房”。

2.2 按需設計精研品質以滿足百姓需求

綠城管理的政府代建項目之所以成為行業范本，也離不開其在前期設計的精心打磨和后期施工的嚴格要求。

在前期設計層面，綠城管理政府代建會充分考慮不同群體融合、社區有效管理、安置滿意度等問題，深入調研項目所在區域的風俗文化，之后結合本地居民的實際需求來進行定制，同時也將綠城在商品房建設時的經驗融入其中，力求“顏值、賢惠和聰明”于一體。

在后期施工階段，綠城管理政府代建也為施工品質設計了一系列“保障“，比如將“樣板先行”設置為每個政府代建項目的標準動作，在工地樣板展示區有序排列“工藝樣板”“實體樣板”和“交付樣板”，見圖2，1：1建模既保障品質讓業主安心，又避免了后期返工;定期組織全國范圍的“工地開放日”活動，邀請第三方機構“飛行檢測”，品質細節落于實處，展示給政府委托方和業主;推行精細化管理，實測實量把控質量源頭，“智能工地”智能化管理精進品質。

義烏曲江風荷項目，在營造之初，便充分調研安置群眾需求，尊重當地民俗文化特色，設置戲臺、文化禮堂等滿足村民文化活動需要，同時邀請街道、安置對象到現場進行評審，通過樣板展示項目效果，最終把曲江風荷營造成為一個兼具地方風情又能滿足多元化生活需求的現代居所，見圖3。

2.3 順應形勢加入多種保障性住房建設

在共同富裕、“房住不炒”等大政方針下，近年來，各地已先后采取多項措施提升保障性住房規模。截至2021年底，全國已有超20個城市出臺共有產權住房相關政策或公開征求意見。

綠城管理政府代建積極響應政策號召，順應形勢變化，近年來已介入公租房、人才公寓、共有產權房等多種新業態，通過多個項目持續落地，創新保障性住房建設經驗。

在杭州市蕭山區，由綠城管理代建的公租房項目正在如火如荼施工中，建成后，將解決296戶家庭的住房問題，成為簡約、現代、年輕、時尚的公寓集群，有利于加快推進地方政府人才引進戰略，實現周邊區域各階層人員安居樂業，見圖4。在紹興市上虞區，青春公寓項目定位為一個有文化、有創意、有活動、有人本的小鎮門戶和城市客廳，建成后將滿足上虞區e游小鎮建設初期的配套公寓、文化展示、商業商務等功能，同時形成小鎮良好的門戶景觀形象，為年輕人提供居住、或是居住創業共同體、居住社交共同等空間。在寧波，2022年，綠城管理中標寧波首個共有產權房項目，助力區塊整體打造為寧波首個“住房保障+人才+未來社區”保障性共同富裕未來社區，建設省級住房保障示范樣板。

2.4 多元化服務助力政府代建邁向“新紀元“

隨著我國城鎮化水平不斷推進，城市配套設施完善升級、城鎮舊城改造、城市更新等領域開始發力，政府代建所涉及的領域不斷延展，除了傳統的棚改項目、保障性住房項目外，城市更新、未來社區等成為政府代建的重要業務補充，政府對專業開發服務商的需求越發普遍，態度也更加積極。

基于政府部門的多元需求，綠城管理政府代建的項目類型也更加多元化，在堅持以政府代建保障房為核心業務的同時，開創產業園、學校、市政公建等新業務類型，例如兼顧設計感與實用性的金華信息產業園、以設計創新著稱的杭州市奧體實驗小學、市政公建項目千島湖珍珠廣場和千島湖地鐵站等。

此外，綠城管理政府代建也積極參與未來社區、市政景觀、美麗鄉村、特色小鎮、老舊小區改造等，利用其專業的開發服務能力增強城市發展活力，提升百姓幸福感。目前，在浙江已公布兩批共60個未來社區試點項目中，綠城管理中標了5個，包括臺州椒江心海城社區（見圖5）、臺州臨海六角井社區、麗水縉云名山社區、舟山定海城西社區和臨安戚家橋未來社區。

2.5 創新模式推動政府代建規模快速增長

伴隨需求的變化和政策的調整，綠城管理政府代建的服務模式也不斷更新迭代。根據各地政府需求及政府投資項目差異化情況，開拓了全過程代建管理、全過程代建開發、“代建+”等模式，從相對單一的政府代建走向內涵更加豐富的政府服務。

同時，綠城管理政府代建的規模也持續增長，截至2021年12月31日，政府代建歷史已交付面積達3150萬平方米，惠及20萬戶原住民;在建面積3400萬平方米，正為近25萬戶原住民改善生活環境。此外布局也更加全面，一方面持續保持深耕浙江領先優勢，另一方面加大省外主要城市項目落地，2021年新拓政府代建合約總建筑面積中，省外客戶占比已達50.3%，見圖6。

3 展望未來，政府代建大有可為

隨著房地產去金融化，行業從過去的類金融屬性轉向民生和消費屬性。在2022兩會政府工作報告中，中央堅持“房住不炒”總基調不變，再次提及“加快發展保障性租賃住房”“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。保障性租賃住房配套政策不斷完善，“十四五”期間40個重點城市計劃新增650萬套（間）。

此外，2021年以來，中央近10次表態支持城市更新或直接出臺相關政策，城市更新首次被寫入2021政府工作報告，并在2022年兩會政府工作報告再被提及，城市更新已升級為國家戰略，城市發展已經進入了城市更新的重要時期，企業城市更新業務未來拓展機遇也將明顯增加。

在此背景下，來自政府客戶的建設需求將日益增多，未來需要更多企業發揮專業能力完善城市服務、踐行社會責任，政府代建仍將是代建市場的重要支柱，發展空間依舊龐大。

作為很早便開展政府代建的企業，綠城管理多年來始終如一地通過積極且專業的政府代建服務，構建高品質政府代建范本。未來，也將積極響應共同富裕號召，提供多元城市服務，承擔更多社會責任，為社會更美好、城鄉更繁榮不懈努力。