土地財政、城市擴張與城市房價
——基于257個地級市的經(jīng)驗證據(jù)

龍幗瓊，徐天祥，李 沖

（云南財經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院，云南 昆明 650221）

一、引 言

自1998年住房市場化改革以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位。2020年全國商品房銷售額達到173 613億元，占年度經(jīng)濟總量的17.09%，所占比重創(chuàng)下歷史新高。與此同時，城市房價也經(jīng)歷了過快上漲，商品房銷售均價從1999年的2 053元/平方米升漲至2020年的9 860元，漲幅已接近500%。一二線城市房價普遍超出了普通工薪階層的承受能力，而三四線城市則出現(xiàn)了高房價、高庫存和高空置“三高并存”的局面。從2020年50個典型代表城市房價收入偏離度（1）排名可知，當(dāng)下一二線城市基本處在10%的高偏離度水平之上，不少城市甚至突破了20%。隨著商品住宅價格的持續(xù)攀升，住房支出在家庭消費支出結(jié)構(gòu)中所占的比重越來越高，對居民生活產(chǎn)生了過度經(jīng)濟負荷，并直接影響著居民生活質(zhì)量。一方面，高額的住房支出會扭曲社會資源配置，成為擴大消費和保增長的“絆腳石”；另一方面，房價增速過快會引發(fā)投機性需求，加劇經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和金融風(fēng)險，增加經(jīng)濟社會的不穩(wěn)定因素。

房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展已經(jīng)成為政府、市場和社會普遍關(guān)注的焦點議題。現(xiàn)有文獻解釋當(dāng)前房價上漲過快問題的觀點大致可以歸納為以下四種。①交換價值論。根據(jù)馬克思商品二重性理論，作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值，商品房建設(shè)不論從質(zhì)量還是功能上不斷滿足人民日益增長的居住需求，以期實現(xiàn)交換價值的上漲。②供求關(guān)系論。古典經(jīng)濟學(xué)派Muth（1969）［1］、Mayo和Gross（1987）［2］、Mankiw等（1987）［3］、Weinberg（1981）［4］、李仲飛和張浩（2015）［5］、吳壽平（2019）［6］都從供求關(guān)系視角，分別指出房地產(chǎn)需求、房屋造價成本、房屋租賃價格、購房者收入、心理預(yù)期以及住房補貼等因素是城市房價上漲過快的重要原因。③政策論。陳建東等（2014）［7］、譚政勛和王聰（2015）［8］、余泳澤和張少輝（2017）［9］等則從政策視角出發(fā)，分析地方政府行為、貨幣政策、限購政策、公積金政策等因素的影響；Jing等（2012）［10］、況偉大（2010）［11］、趙勝民等（2011）［12］、Patomaki（2009）［13］等分別從預(yù)期、投機、金融信貸、市場利率等因素探討其如何刺激房價上漲。④土地制度論。范劍勇等（2015）［14］、文樂和彭代彥（2016）［15］、張遼和楊成林（2015）［16］從土地制度視角出發(fā)，分析土地要素保障、土地供給錯配、土地市場化改革等因素是房價上漲的關(guān)鍵變量。

誠然，以上四種觀點都在一定程度上可以解釋房價上漲過快問題，但是要重點解釋中國分稅制改革（2）后房價上漲過快問題，不應(yīng)忽視土地財政的影響因素。自1994年國家分稅制財政體制改革之后，地方政府為改善財政收支結(jié)構(gòu)，競相提升土地財政規(guī)模刺激城市房價的上漲，土地出讓面積大規(guī)模增加以及土地開發(fā)帶來投資需求增加，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間的擴張。同時，隨著城市化進程的加快，城市吸引了勞動力集聚，推動了城市人口的擴張。而當(dāng)現(xiàn)有的城市建設(shè)用地不能滿足經(jīng)濟發(fā)展需求時，就需要對其他類型的土地進行轉(zhuǎn)化［17］，城市地價和房價上漲加速。那么，受地方政府財政壓力所致，土地財政規(guī)模和土地財政依賴度是否直接對城市房價產(chǎn)生影響，亦或存在一定的城市擴張的中間聯(lián)動機制呢？現(xiàn)有文獻關(guān)于土地財政、城市擴張對房價的內(nèi)在機理和聯(lián)動關(guān)系缺乏理論和實證層面的系統(tǒng)研究；另外，地方政府“以地生財”行為動機不同是否導(dǎo)致土地財政與城市擴張對城市房價的影響存在時空層面的異質(zhì)特征，這種時空差異特征在以往文獻中鮮有研究。

二、文獻述評與研究假說

（一）文獻述評

近年來更多的學(xué)者通過結(jié)合土地財政等時代背景剖析當(dāng)前房價的變化特點，在土地財政與城市房價的相關(guān)文獻中，存在相互矛盾的觀點。一種觀點認為，土地財政與城市房價之間存在正相關(guān)關(guān)系。饒國霞和葛揚（2014）［18］研究發(fā)現(xiàn)，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房源購買者均可以在土地財政規(guī)模擴大過程中獲利，指出“財富效應(yīng)”是城市房價上漲的重要誘因；唐云鋒和吳琦琦（2018）［19］的研究則認為，地方政府對土地財政依賴度不斷增加，促使房價上漲產(chǎn)生“棘輪效應(yīng)”，并指出土地財政規(guī)模與該地房價具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。另一種觀點則認為，土地財政與城市房價是負相關(guān)關(guān)系。有部分學(xué)者研究認為，土地財政實際上并沒有使房價上漲，甚至在某種程度上拉低了房價。比如，王斌和高波（2011）［20］就土地財政和晉升激勵對當(dāng)?shù)胤績r的影響進行分析，認為拉高地區(qū)房價的是目前唯“GDP”論的干部政績考核體制，土地財政反而對房價上漲產(chǎn)生抑制效應(yīng)；張莉等（2011）［21］分析認為，地方政府出讓土地的確有緩解財政壓力的動機，但是其與城市房價的關(guān)系并不顯著，出讓土地目的多是出于招商引資的需要。

雖然土地財政與城市房價之間的關(guān)系存在爭議，但在分稅制改革的背景下，更多的研究傾向于土地財政是城市房價上漲的關(guān)鍵因素，而核心爭議原因在于沒能準確把握其中的直接影響與傳導(dǎo)機制。土地財政不僅僅體現(xiàn)在對城市房價的直接效應(yīng)，可能還通過其他途徑產(chǎn)生間接影響。因此，需要深入研究其中的重要中介力量。

城市擴張主要分為城市建成區(qū)面積的擴張以及人口規(guī)模的集聚增長，又叫土地城鎮(zhèn)化和人口城市化，以下簡稱為城市土地擴張和城市人口擴張。地方政府通過土地財政進行土地供應(yīng)抉擇時，城市土地擴張過程已經(jīng)進行。地方政府將土地出讓收益投入到公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人才集聚時，完成了城市人口擴張。不少學(xué)者討論了城市土地供應(yīng)對當(dāng)?shù)胤績r的影響，理論上而言，城市用地的有序擴張意味著在對農(nóng)地補償?shù)耐瑫r，也提升了土地的價值，引起城市房價的上升。張路（2019）［22］分析了城市土地供應(yīng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)對商品房價格的影響機制，認為城市間建設(shè)用地指標的分配失衡拉高了地區(qū)房價水平。田莉和陶然（2019）［23］剖析了當(dāng)下土地制度對房地產(chǎn)市場的影響，提出需要以集體土地進入住宅土地市場為突破口，以此提高城市建設(shè)土地的利用效率，維持本地房價平穩(wěn)。范建雙等（2021）［24］認為，土地市場發(fā)育對房價的直接影響和空間溢出效應(yīng)均顯著為正，土地市場發(fā)育在土地財政與房價影響過程中存在調(diào)節(jié)作用，強化了土地財政對房價的影響。丁絨和葉廣宇（2016）［25］認為，地方政府將土地財政獲得收益投入到公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，從“經(jīng)營企業(yè)”演變至“經(jīng)營城市”，實現(xiàn)城市人口集聚，直接改變商品房的供需關(guān)系，那么，城市人口擴張可能在土地財政與城市房價關(guān)系中起到中介或調(diào)節(jié)作用。因此，土地財政是很有可能影響到城市擴張，進而作用到城市房價之上。另外，城市房價演化是一個時空鮮明差異的過程，具有時間差異特征和空間示范機制。根據(jù)葉林等（2016）［26］的研究認為，土地財政規(guī)模的擴大會推動城市的發(fā)展建設(shè)以及城市的空間擴張，進而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生正面效應(yīng)。同時，土地財政會受到“晉升錦標賽”的影響而形成地方政府之間的學(xué)習(xí)互動［27］，這就導(dǎo)致了土地財政對區(qū)域房價的影響必然出現(xiàn)一定程度的時空異質(zhì)性，需要提出一個統(tǒng)一的中介效應(yīng)和調(diào)節(jié)效應(yīng)框架，基于城市面板數(shù)據(jù)，對地方政府差異化的土地財政行為與城市擴張及其交互作用影響本地房價的時空效應(yīng)深入研究。

（二）研究假說

基于蒂布特的“用腳投票”理論可知，當(dāng)前中國正處于城市化、工業(yè)化的快速建設(shè)階段，地方政府通過土地開發(fā)來“經(jīng)營城市”，吸引要素本地集聚，以此實現(xiàn)城市經(jīng)濟增長和“晉升錦標賽”領(lǐng)先地位，通過提高土地出讓價格來增加土地財政收入，而地價作為房價的重要組成部分，能夠直接推動房價的上漲［28］。同時，在土地收益分配機制與晉升考核制度的合力影響之下，地方政府將大部分土地財政收益所得投入到基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療、公共衛(wèi)生以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等城市競爭力的重要建設(shè)中，進而促進土地城市化和人口城市化的發(fā)展［29］。城市的土地規(guī)模和人口集聚則能提升本地承載能力和吸納能力，增加購房需求，助推本地房價上漲。伴隨城市發(fā)展的需求，地方政府也會不斷增加土地的供應(yīng)，這樣又會帶來土地財政收入的增加。本文梳理出土地財政、城市擴張與房價的作用機理，如圖1所示。

圖1 土地財政、城市擴張與城市房價的作用機理

本文將土地財政影響本地房價的機制分為兩種：一是直接影響，地方政府以城市“經(jīng)營者”身份，通過“招、拍、掛”方式出讓城市用地，相應(yīng)地本地房價就會被直接拉高；二是間接影響，土地財政能通過城市勞動力集聚和城市建成區(qū)面積的擴大，促進城市擴張，并進一步拉動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在房價水平的變化上起到間接作用。另外，中國城市眾多，各個區(qū)域間的經(jīng)濟條件、城市擴張水平以及房價本身都存在較大差異。從時空層面來看，本地房地產(chǎn)市場演化是一個有著時空屬性的過程。一方面，房源是固定資產(chǎn)，房價的上升并非一日之功，是一個時間維度的演化過程；另一方面，東中西各個省份城市對土地財政的依賴程度有所不同，同時，不同區(qū)域土地財政推動城市擴張的效果也有差異。因此，土地財政對房地產(chǎn)價格的影響存有時空異質(zhì)性。基于此，本文提出假說1-假說5。

假說1：土地財政對城市用地規(guī)模、人口集聚具有正向推動作用。

假說2：城市用地規(guī)模和人口集聚的擴張行為能夠推動房價上漲。

假說3：城市空間擴張、人口集聚構(gòu)成了土地財政影響城市房價的中介變量。

假說4：城市擴張會正向調(diào)節(jié)土地財政對城市房價的影響，對房價上漲起拉動作用。

假說5：土地財政、城市擴張對城市房價的影響存在時空異質(zhì)性。

三、土地財政、城市擴張與城市房價關(guān)系的描述統(tǒng)計

針對上述文獻討論的土地財政、城市擴張和城市房價三者之間可能存在的相互關(guān)系，本節(jié)運用散點圖的方法對上述假說中土地財政作用于城市房價的直接機制和間接機制中變量間的相關(guān)關(guān)系進行初步探索，以期為實證檢驗尋求研究基礎(chǔ)。

（一）土地財政與城市擴張

地方政府通過出讓國有土地獲得土地出讓收益來滿足財政支出需求。全國層面，國有土地出讓面積從1999年的453.9km2增加到2018年2 909.3km2，增加了6.4倍；國有土地出讓收益則從1999年的514.3億元飆升到2018年的65 095.9億元（4），增長127倍。尤其是2008年后，地方政府不斷限制低價協(xié)議方式而增加高價招拍掛方式出讓土地，招、拍、掛出讓規(guī)模占比大幅增加，國有土地收益直接充盈財政收入，即土地財政。同時，地方政府通過土地開發(fā)來“經(jīng)營城市”，主要表現(xiàn)為城市用地面積擴張和城市人口增加。中國城市數(shù)據(jù)庫報告了2018年全國城市用地面積上漲至58 455.7km2，是1999年的2.7倍，全國城市市區(qū)總?cè)丝?018年增加至4.27億人，是1999年的1.63倍。圖2、圖3是土地財政與城市擴張的散點數(shù)據(jù)圖，可以看出，地級城市國有土地出讓收益分別與城市用地面積（建成區(qū)）、城市市區(qū)年末人口之間呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系。土地出讓收益高的城市（杭州、廣州、鄭州、武漢），城市用地面積和城市人口規(guī)模普遍較大；土地出讓收益低的城市（雙鴨山、烏海、金昌、伊春），城市用地面積和城市人口規(guī)模普遍較小。

圖2 土地財政與城市用地面積相關(guān)關(guān)系

圖3 土地財政與城市人口規(guī)模相關(guān)關(guān)系

（二）城市擴張與本地房價

城市擴張主要分為城市建成區(qū)面積擴張和人口規(guī)模集聚增長。圖4、圖5分別整理出2007—2018年城市商品房銷售價格與城市建成區(qū)面積、城市市區(qū)年末人口數(shù)的散點數(shù)據(jù)，可知當(dāng)下中國無論是城市建成區(qū)面積的擴張還是人口規(guī)模的擴張，其與房價之間的增長趨勢均呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系。城市用地面積較大的城市（廣州、東莞、深圳）和城市人口規(guī)模較大的城市（廣州、武漢、南京），商品房銷售價格普遍較高；而城市用地面積較小的城市（商洛、定西、慶陽）和城市人口規(guī)模較小的城市（金昌、黑河、麗江），房價普遍較低。

圖4 城市建設(shè)用地與房價相關(guān)關(guān)系

圖5 城市人口規(guī)模與房價相關(guān)關(guān)系

（三）土地財政與房價水平

土地財政不僅會通過城市擴張的間接作用機制影響本地房地產(chǎn)市場，更是會直接作用于一個城市的房價水平。從圖6可以看出，全國層面而言，2008年之前土地供應(yīng)出讓價款和商品房銷售價格增長趨勢基本相近，而2008年之后，土地財政與房價之間的增長趨勢出現(xiàn)了一定程度的偏離，主要原因是該時段招拍掛出讓變成土地供應(yīng)的核心方式。圖7整理出城市土地出讓收益與商品房銷售之間的散點數(shù)據(jù)，可以看出，地級城市土地出讓收益與房價之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。招拍掛方式出讓土地成交價款較高的城市（杭州、鄭州、武漢），房價普遍較高；成交價款較低的城市（嘉峪關(guān)、伊春、雙鴨山），房價普遍偏低。

四、模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來源

（一）模型構(gòu)建與指標選取

從現(xiàn)實數(shù)據(jù)與學(xué)術(shù)研究中均可以發(fā)現(xiàn)，土地財政與本地房價的關(guān)系是動態(tài)變化的，這就要求在分析土地財政對本地房價影響時，不僅要考慮當(dāng)前因素對房價的影響，還要考慮房價變化可能具有的延遲慣性，需要在解釋變量中加入被解釋變量的滯后值。同時，樣本數(shù)據(jù)具有“時間長、截面大”的特征，這意味著還要克服土地財政與本地房價上漲的內(nèi)生性可能，因此本文利用動態(tài)面板模型中的GMM估計方法處理弱工具變量與內(nèi)生性問題，以提升檢驗效率。構(gòu)建的動態(tài)基準回歸模型如下：

為了實證檢驗土地財政對本地房價的作用機制，參考Baron和Kenny（1986）［30］、Mackinnon（2007）［31］等的中介效應(yīng)模型及相關(guān)步驟，構(gòu)建基于城市面積擴張的中介效應(yīng)模型如下：

同時，進一步檢驗土地財政對房價的影響是否需要本地人口城市化的傳導(dǎo)路徑，基于此，構(gòu)建城市人口集聚的中介效應(yīng)模型如下：

更進一步地，在中介效應(yīng)模型檢驗的基礎(chǔ)上，構(gòu)建土地財政調(diào)節(jié)城市擴張影響本地房價的乘數(shù)調(diào)節(jié)效應(yīng)模型如下：

式（4）和式（5）分別加入了面積擴張和人口集聚及其對應(yīng)的交互項，核心變量有土地財政（LFi,t）、城市面積（USEi,t）、人口集聚（UPEi,t）和房價水平（LHPi,t）；影響房價的控制變量主要有交通水平（TLi,t）、醫(yī)療水平（MLi,t）、教育水平（ELi,t）、生活水平（SLi,t）；影響城市擴張的控制變量有房地產(chǎn)市場供給（MSi,t）、政府行為（GAi,t）、經(jīng)濟條件（ECi,t）；X是由控制變量構(gòu)成的集；Π表示控制變量集相應(yīng)的回歸系數(shù)；i、t分別是第i城市和第t年；ui、υi分別表示地區(qū)和時間的非觀測效應(yīng)；εi,t是隨機擾動項。選取內(nèi)生性解釋變量的一階滯后項（LHPi,t-1）作為本地房價變動的工具變量。

其中，中介效應(yīng)模型需遵循B-K中介檢驗三步法則：首先，對式（1）回歸，倘若系數(shù)值α2顯著，則土地財政對房價的直接作用路徑得證；其次，對式（2）第一個方程進行回歸，倘若系數(shù)值β2顯著，符號與系數(shù)值α2相同，則需進行下一步檢驗；最后，對式（2）第二個方程式進行計量檢驗，倘若土地財政依然對房價產(chǎn)生顯著作用，符號相同，且土地財政對房價的作用系數(shù)值γ2相對于式（1）系數(shù)值α2較小，則表明通過了中介效應(yīng)檢驗，存在土地財政對房價的間接影響機制，并且中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比參考MacKinnon等（2007）［31］的研究公式可以計算得出，以便進行中介效應(yīng)作用大小的比較。lnLFi,t×lnUSEi,t、lnLFi,t×lnUPEi,t是土地財政分別與城市面積擴張和人口集聚的交乘項，倘若回歸系數(shù)θ4顯著，意味著土地財政對本地房價的總體影響受到城市擴張的調(diào)節(jié)作用。

（二）數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計

中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展并不均衡，致使房地產(chǎn)市場也具有顯著的時空異質(zhì)性，故而對土地財政和城市房價的研究需深入到城市層面。本文采用2007—2018年的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，剔除時間范圍內(nèi)行政規(guī)劃并不一致以及缺失值較多的部分地級市，最終保留257個城市（不包括港澳臺地區(qū)城市）數(shù)據(jù)樣本。其中，商品房銷售價格（元）取自CIEC數(shù)據(jù)庫（5）；土地出讓成交價款（億元）取自國土資源數(shù)據(jù)庫（6）；市區(qū)建成區(qū)面積（平方公里）、城區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)（萬人）、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）、財政一般預(yù)算內(nèi)支出（萬元）、地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）數(shù)據(jù)取自中國城市數(shù)據(jù)庫；人均城市道路面積（平方米）取自于中國城鄉(xiāng)建設(shè)數(shù)據(jù)庫；地級市醫(yī)生數(shù)量（人）、小學(xué)教師數(shù)量（人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）數(shù)據(jù)取自中國區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫。

本文以2007年數(shù)據(jù)為基期進行名義值的去脹處理，并且對不同的數(shù)據(jù)庫進行城市屬性匹配，同時，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入存在最新年份數(shù)據(jù)的缺失，采由省級數(shù)據(jù)予以補充，其他變量極少數(shù)缺失值采用三年窗口期的平均值處理。表1是對變量的描述性統(tǒng)計，樣本容量為3 084個，合計37 008個有效觀測值。另外，由于各個樣本數(shù)據(jù)口徑、單位不一，容易產(chǎn)生異方差的消極影響，因此，對計量數(shù)據(jù)均采用對數(shù)化處理。

表1 變量的描述性統(tǒng)計特征

續(xù)表1

五、計量結(jié)果與討論

（一）城市擴張的中介效應(yīng)

表2報告了對構(gòu)建的動態(tài)面板聯(lián)立方程式（1）-（3）GMM檢驗結(jié)果。參數(shù)結(jié)果顯示，實證估計結(jié)果是有效的，均通過了Hansen檢驗，AR（1）檢驗的P值小于1%，AR（2）檢驗的P值大于10%，內(nèi)生性問題得到克服。由基準回歸和中介方程系數(shù)值可以看出，中介檢驗三步法得到一一驗證，城市擴張在土地財政存量增加帶動本地房價上漲中起到中介作用，假說1和假說2得到佐證。估計結(jié)果表明，土地出讓金額增加能通過影響城市空間擴張和人口規(guī)模，進而對商品房銷售價格產(chǎn)生抬高效應(yīng)，土地城鎮(zhèn)化的中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比為9.95%，人口城市化中介效應(yīng)占總效應(yīng)之比為2.79%，可見城市面積擴張的中介效應(yīng)要明顯大于人口集聚的中介效應(yīng)值。控制變量方面，教育水平的高低對本地房價提升的正向作用最為顯著，聯(lián)想到古有“孟母三遷”的教育付出和今日全國各地“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”消費熱度的居高不小，不難理解教育與房價之間的顯著關(guān)系。另外，生活水平對房價的作用也較為明顯，而醫(yī)療水平、交通設(shè)施等城市環(huán)境改善對房價的作用并不顯著。

表2 中介效應(yīng)的估計結(jié)果（B-K逐步檢驗法）

另外，Zhao等（2010）、Iacobucci（2012）等學(xué)者對逐步檢驗法提出了質(zhì)疑［32-33］。最近幾年，在消費心理學(xué)、組織行為學(xué)等管理學(xué)領(lǐng)域的國際刊物中已經(jīng)開始使用Bootstrap法檢驗中介效應(yīng)，Preacher和Hayes（2008）［34］認為，Bootstrap方法所計算的效用系數(shù)相對具有更高的顯著性和檢驗力。本文在上述檢驗基礎(chǔ)上采用Bootstrap法對土地財政、空間擴張、人口集聚對城市房價的直接、間接效應(yīng)予以檢驗，Bootstrap自抽樣次數(shù)設(shè)定為500次。表3結(jié)果顯示，上述兩種中介效應(yīng)均在1%統(tǒng)計水平上顯著，表明空間擴張、人口集聚的中介效應(yīng)存在的結(jié)果是穩(wěn)健的。B-K逐步檢驗和Bootstrap檢驗的結(jié)果，均佐證了前文假說。

表3 中介效應(yīng)的估計結(jié)果（Bootstrap檢驗法）

（二）城市擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)及穩(wěn)健性檢驗

采用動態(tài)面板的調(diào)節(jié)效應(yīng)模型進行回歸，結(jié)果見表（4）、表（5）所列。檢驗城市擴張調(diào)節(jié)土地財政對城市房價上升的影響，或者說在相同條件下，土地財政規(guī)模的擴大能否通過城市面積擴張（空間驅(qū)動）、人口集聚（人口驅(qū)動）更大程度地拉高房價，結(jié)果見表4前兩列。估計結(jié)果表明：在調(diào)節(jié)效應(yīng)方程（1）中，土地財政對房價的影響所受到的空間驅(qū)動力并不顯著；方程（2）中，土地財政對房價的作用受到人口驅(qū)動的影響較為顯著。說明城市人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)明顯大于空間擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，房價上漲的人口驅(qū)動力要大于空間驅(qū)動力。

同時，需要對結(jié)果的穩(wěn)健性進行檢驗，見表4后兩列。采用招拍掛方式出讓土地成交價款（LFAi,t）替代原來的土地財政變量，采用城區(qū)年末總?cè)丝谂c城市建成區(qū)面積之比（UEi,t）表示調(diào)節(jié)變量城市擴張，用以表示本地城市面積擴張中的人口城市化效應(yīng)。第4列動態(tài)面板固定效應(yīng)模型的估計結(jié)果同樣佐證了模型回歸的穩(wěn)健性，對此可以更加深入地加以探討。

表4 調(diào)節(jié)效應(yīng)及穩(wěn)健性檢驗的估計結(jié)果

續(xù)表4

（三）進一步探討：時空異質(zhì)性

中國城市區(qū)域間的經(jīng)濟條件、城市化水平乃至房價本身都存在較大差異，這種時空差異可能會受到全樣本分析的遮蓋。為了檢驗轄區(qū)土地財政對城市房價的作用在空間區(qū)域?qū)用媸欠翊嬖诮Y(jié)構(gòu)性差異以及在時間層面是否存在時序性變化，選擇5年期為觀察窗口進行分時段檢驗，2012—2013年為兩年過渡期，選擇東、中、西部三大區(qū)域城市數(shù)據(jù)進行分樣本檢驗。檢驗同樣運用中介效應(yīng)和調(diào)節(jié)效應(yīng)模型，因受篇幅限制，選擇更顯著的城市空間擴張進行時空異質(zhì)性檢驗，具體見表5、表6所列。

表5估計結(jié)果表明：對東部地區(qū)城市而言，2007—2011年、2014—2018年各5年窗口期的分時段檢驗結(jié)果顯示，城市空間擴展的中介效應(yīng)均比較顯著，但不同時段的結(jié)果有所差異，前5年窗口期中介效應(yīng)占比4.41%，相較于后5年窗口期中介效應(yīng)占比7.17%，中介效應(yīng)隨著時間的推移出現(xiàn)明顯的上升。而土地財政對房價的直接作用系數(shù)值由0.146下降至0.112，也就是說隨著經(jīng)濟發(fā)展，東部地區(qū)土地財政對房價的直接抬高效應(yīng)明顯下降，更多是通過城市面積規(guī)模擴大的間接效應(yīng)發(fā)揮作用。其原因可能是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，東部地區(qū)土地財政對房價直接的拉高效應(yīng)不斷下降，土地財政對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響不斷變小，更多地憑借越來越稀缺的土地資源供給來抬高房產(chǎn)價格。對中部地區(qū)城市而言，2007—2011年城市擴張的中介效應(yīng)并不顯著，而2014—2018年中介效應(yīng)比較顯著，中介效應(yīng)占比為4.73%，且對房價的直接作用系數(shù)值有所增加。對西部地區(qū)城市，兩個窗口期的中介效應(yīng)均較為顯著，中介效應(yīng)所占比重變化不大。分析認為，隨著時間的推移，中西部地區(qū)地方政府對于土地財政收入的依賴呈現(xiàn)出不斷增強的趨勢，東部地區(qū)政府對土地財政的依賴則明顯緩解。但從分樣本和分時間的檢驗結(jié)果來看，東部地區(qū)以往的“以地生財”“以財興市”模式對中西部城市起到的負面“示范”效應(yīng)目前依然存在，這在一定程度上拓展了葉林等（2016）［26］、劉佳等（2012）［27］的研究結(jié)論，政府之間呈現(xiàn)競爭性的學(xué)習(xí)互動。

表5 城市擴張的中介效應(yīng)估計結(jié)果：時空異質(zhì)性

表6報告了城市擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)時空異質(zhì)性檢驗結(jié)果，可以看出：首先，對于東部地區(qū)城市而言，無論是空間擴張還是人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)都比較顯著，分時段的檢驗表明，2014—2018年東部城市人口集聚增長的調(diào)節(jié)效應(yīng)相對于2007—2011年而言，交互項的系數(shù)值變大且明顯高于空間擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，表明隨著時間的推移，東部城市房價上漲的人口驅(qū)動力要大于空間驅(qū)動力；其次，中部地區(qū)城市面積擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著，人口集聚的調(diào)節(jié)效應(yīng)雖基本顯著，但也隨著時間推移出現(xiàn)了一定程度的下降，表明中部城市房價變動更多的是依托地方政府對土地財政收入的依賴而產(chǎn)生的直接“抬高”效應(yīng)，房價上漲的人口驅(qū)動力和空間驅(qū)動力均有所不足；最后，西部地區(qū)城市在前一個5年窗口期內(nèi)，土地城鎮(zhèn)化對本地房價的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著，但隨著時間的推進開始呈現(xiàn)較為顯著的特征，人口城市化對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)效應(yīng)也有所增強，西部房價上漲的人口驅(qū)動力也要大于空間驅(qū)動力。

表6 城市擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)估計結(jié)果：時空異質(zhì)性

續(xù)表6

六、結(jié)論與建議

本文選用2007-2018年全國257個地級城市面板數(shù)據(jù)，從理論與實證層面出發(fā)，首次構(gòu)建一個統(tǒng)一、并行的中介和調(diào)節(jié)效應(yīng)框架，研究土地財政收入通過土地城鎮(zhèn)化和人口城市化的中介效應(yīng)，以及城市擴張通過調(diào)節(jié)土地財政的調(diào)節(jié)效應(yīng)影響本地房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)在機制。研究發(fā)現(xiàn)：①城市面積擴張和人口集聚構(gòu)成了土地財政收入抬高本地房價的中介變量，這一中介效應(yīng)無論是在時序變化還是空間結(jié)構(gòu)上均存在較為明顯的差異，城市用地空間擴張作為中介效應(yīng)解釋了總效應(yīng)的9.95%，城市人口集聚作為中介機制只解釋了總效應(yīng)的2.79%，東部城市空間擴張的中介效應(yīng)大于中西部城市；②城市土地財政通過人口集聚抬高城市商品房價格的調(diào)節(jié)效應(yīng)得到支持，但是面積擴張拉高本地房價的調(diào)節(jié)效應(yīng)并不顯著；③隨著時間的推移，東部地區(qū)土地財政對房價的直接抬高效應(yīng)明顯下降，更多是通過城市面積規(guī)模擴大的間接效應(yīng)發(fā)揮作用，中部地區(qū)城市擴張的中介效應(yīng)則從并不顯著到較為顯著，東部城市通過土地財政、城市擴張對房價的影響對中、西部城市起到了負面“示范”效應(yīng)；④東中西部城市房價上漲的人口驅(qū)動力要大于空間驅(qū)動力，人口集聚增長的調(diào)節(jié)效應(yīng)明顯大于用地空間擴張的調(diào)節(jié)效應(yīng)，長期而言，人口面向城市集聚要比城市用地空間擴張更有利于城市的未來發(fā)展。

基于上述結(jié)論，提出如下建議：①改革財政稅收體系，盡快將土地財政與地方稅務(wù)統(tǒng)一，提升土地出讓收入征管的規(guī)范性、系統(tǒng)性和專業(yè)性，推動“土地財政”生態(tài)圈健康發(fā)展，逐步擺脫地方政府對土地財政的依賴狀況，其對中西部地區(qū)而言尤為重要；②規(guī)范城市房地產(chǎn)市場，杜絕城市房地產(chǎn)開發(fā)商通過城市用地擴張、人口集聚的新型噱頭借機大肆炒作房市，防止通過更為隱秘的中間路徑抬高房價，遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，城市開發(fā)建設(shè)需控制在“區(qū)域承載適宜”和“人地和諧均衡”的邊界范圍內(nèi)，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、人口與資源條件間的均衡發(fā)展；③完善干部考核體系，構(gòu)建高質(zhì)量的地方政府官員考核導(dǎo)向，促使地方政府更加重視本地的經(jīng)濟效益和社會民生，政府之間需要比拼的是城市“精神內(nèi)核”上的良性競爭，而非經(jīng)濟總量；④深化土地市場改革，規(guī)范地方政府土地財政行為，集中組織土地“招拍掛”出讓活動，由市場決定供地計劃，提升土地出讓金收入的使用效率，逐步消除當(dāng)前地方政府“土地融資”和“賣地還債”的狀況。

厘清土地財政、城市擴張與城市房價之間的影響機制，對于理解特殊國情下的城市建設(shè)和房價穩(wěn)定不可或缺。本文的特色貢獻還有：①對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的研究不能僅局限于簡單數(shù)據(jù)的回歸處理，更大樣本數(shù)據(jù)的分組檢驗是更加充分有效的分析手段；②為了發(fā)展本地經(jīng)濟，地方政府有動力將土地財政收入作為投資資金投入到本地的土地城鎮(zhèn)化和人口城市化建設(shè)中，雖然在一定程度上會拉動房價，但這不能否定土地財政對一個地區(qū)城市建設(shè)的正向作用；③從土地要素價值理論視角出發(fā)，證實了人口面向城市集聚才是城市未來發(fā)展的動力源泉，這與鐘粵俊等（2020）［35］的研究結(jié)論不謀而合；④時間維度上證實了東部地區(qū)以往的“以地生財”“以財興市”模式對中西部城市的“示范”效應(yīng)，這與李郇等（2013）認為的土地財政存在地方政府之間橫向競爭模仿的互動性增長［36］表述相近，本文將更重要的經(jīng)驗分析拓展到城市層面。當(dāng)然，限于數(shù)據(jù)可獲得性，本文的城市選擇有待從縣域?qū)用嫒ネ诰颉?/p>

注 釋：

（1）房價收入偏離度采用（某年的房價收入比/基期年度房價收入比）-1計算，目前公認較為合理的取值范圍為4~6。

（2）分稅制改革：中國自1994年起，進行分稅制財政體制改革，明確了中央與地方的財政收支范圍。2007—2020年，地方政府財政收入在全國中占比平均為51%，而承擔(dān)的財政支出在全國中平均占比為83%，兩者存在32%的巨大財政缺口，表明地方政府被迫承擔(dān)了與財力不相匹配的事權(quán)，使得地方財政收支越發(fā)失衡。

（3）截至2021年7月，中國國土資源數(shù)據(jù)庫所發(fā)布的數(shù)據(jù)起止時間為1999-2017年。

（4）圖6中，1999—2017年全國層面的土地出讓收益數(shù)據(jù)來源于中國國土資源數(shù)據(jù)庫，2018年數(shù)據(jù)來源于國家財政部公告，查詢網(wǎng)址為http://gks.mof.gov.cn/tongjishuju/201901/t20190123_3131221.htm；1999-2017年國有土地出讓面積數(shù)據(jù)來源于中國國土資源數(shù)據(jù)庫，2018年數(shù)據(jù)來源于國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。

（5）2018年商品房銷售價格數(shù)據(jù)來自于城市數(shù)據(jù)查詢平臺（https：//www.gotohui.com/），少部分缺失數(shù)據(jù)通過查詢房天下、安居客等公共平臺補充。

（6）2018年土地出讓成交價款數(shù)據(jù)來自中國土地市場網(wǎng)發(fā)布的2018年所有土地交割數(shù)據(jù)，共計133 991條交易記錄加總，再進行城市數(shù)據(jù)匹配整理得出。