“法拍房激增”背后：被夸大的棄房斷供

全國法拍房市場正在翻倍。根據(jù)阿里法拍平臺(tái)的數(shù)據(jù)，從2017年至2021年，全國每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬套增加至34萬套，幾乎成倍增長。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。不過，法拍房并不等于斷供房。近年來法拍房掛牌量增長較快，斷供導(dǎo)致的法拍房只是其中一種。對于個(gè)人而言，斷供導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)、法律后果相當(dāng)嚴(yán)重;在宏觀層面，也涉及法律、地方經(jīng)濟(jì)、金融穩(wěn)定等多方面的復(fù)雜議題。

被忽視的后果

張文昊曾“幸運(yùn)”地趕上了房價(jià)升值的大潮。燕郊毗鄰北京通州區(qū)，由于房價(jià)相比北京要低不少，吸引了諸多北京工作的年輕人在此購房。尤其在2016年，北京出臺(tái)樓市“9·30新政”，要求提高購房首付款比例，北京購房門檻的提高使得更多人把目光投向了燕郊，燕郊房價(jià)從而水漲船高。根據(jù)安居客房價(jià)數(shù)據(jù)，燕郊住房均價(jià)從2015年約8000元/平方米迅速漲到2017年4月最高點(diǎn)的28611元/平方米。

2015年底，他從農(nóng)業(yè)銀行貸款購買了一套總價(jià)150多萬元、約87平方米的二手房，月供約6000元。眼看著房價(jià)起飛，2017年，當(dāng)時(shí)有房產(chǎn)專家預(yù)測，燕郊的房子恐突破每平方米5萬元大關(guān)，他甚至都沒看到房子，就給房產(chǎn)中介打了錢。2017年3月，他買下了一套總價(jià)229萬元、大約83平方米的二手房，除去首付等費(fèi)用后，還向銀行貸款124萬元，每月需要還8000元左右。

然而，短短幾個(gè)月后，燕郊樓市卻踩下了剎車。2017年6月，燕郊限購政策持續(xù)升級(jí)，對外地購房者的“三年當(dāng)?shù)厣绫＜凹{稅證明”有了嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致燕郊住房需求量下降，住房價(jià)格持續(xù)下跌，幾近腰斬。在購房后短短的一年時(shí)間，房價(jià)縮水了一半，張文昊想再賣掉時(shí)，已經(jīng)賣不掉了。到2020年，每月8000元的月供已經(jīng)無力負(fù)擔(dān)，他選擇了斷供。斷供后，后果是逐漸顯現(xiàn)的。一開始，張文昊有一張銀行卡凍結(jié)，沒有收到通知。到后來，他的微信支付賬戶也被凍結(jié)，出行等消費(fèi)受到限制，作為失信人，也不能再擔(dān)任公司法人。

在中國，斷供面臨著相應(yīng)的法律后果，這是由其房貸追索權(quán)決定的。原蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍?jiān)姆Q，相較美國等國家實(shí)行非追索權(quán)住房抵押貸款，中國實(shí)行的住房抵押貸款合同是有追索權(quán)抵押貸款，即當(dāng)住房的市場價(jià)值低于貸款余額時(shí)，購房人如果放棄房產(chǎn)，債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)拍賣房產(chǎn)清償債務(wù)后的不足部分，仍可通過法律途徑進(jìn)行追索。

張文昊的經(jīng)歷是銀行如何處置房貸斷供業(yè)主的一個(gè)樣本。2018年，房貸第一次逾期時(shí)，張文昊先是收到銀行的短信，到第二個(gè)月，貸款銀行支行的工作人員就開始聯(lián)系他。他在農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行分別貸款，農(nóng)業(yè)銀行的客戶經(jīng)理還上門問過他的情況。

那時(shí)房價(jià)已經(jīng)跌了接近一半，即便賣房，也無法填補(bǔ)剩下的按揭貸款。由于賣房還得先把尾款還上，他還需要找墊資還120多萬元的房貸，賣房的周期至少得3個(gè)月，光墊資費(fèi)用就需要十幾萬元，他就放棄了賣房的打算。

過了半年，到2019年五六月，銀行開始收集資料，準(zhǔn)備起訴，直到2019年底，案子開庭。張文昊到庭應(yīng)訴，結(jié)局是意料之中的敗訴。隨后，房子被司法拍賣，也承擔(dān)了17000多元的訴訟費(fèi)，不過并未承擔(dān)銀行聘請律師的費(fèi)用。

法拍房會(huì)有機(jī)構(gòu)按照市場價(jià)評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)的80%左右拍賣，因此導(dǎo)致一定的價(jià)差出現(xiàn)。張文昊記得，他在建設(shè)銀行貸款購買的總價(jià)229萬的房子當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)僅為120萬元。第一次流拍后，第二次僅以80萬元起拍，最終以101萬元成交。拍賣結(jié)束后，他仍然欠銀行20多萬元。

一旦斷供，當(dāng)事人除了首付款、契稅、維修基金、已償還貸款等損失外，還會(huì)面臨不良信用記錄將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)、銀行賬戶被凍結(jié)、影響日常消費(fèi)生活等困境。黃志龍撰文介紹：“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無法申請貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其5年時(shí)間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人。”

他指出，購房人斷供后，法院拍賣抵押物所得償還貸款不足部分，金融機(jī)構(gòu)可繼續(xù)行使追索權(quán)，“一旦法院強(qiáng)制執(zhí)行，自然人將面臨如下困境——所有銀行賬戶被凍結(jié)，無法享受任何金融服務(wù)”。而且，由于中國并未普遍實(shí)行自然人破產(chǎn)制度，購房者一旦陷入斷供或大量負(fù)債，銀行債務(wù)或?qū)殡S其終身。

樓盤爛尾，購房者能否斷供

2014年，上海的許某在浙江嘉興某樓盤購買了一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。他與開發(fā)商當(dāng)年4月簽訂《浙江省商品房買賣合同》，又與銀行簽訂《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》。然而，2018年開發(fā)商破產(chǎn)清算，樓盤爛尾，到2019年，其破產(chǎn)管理人通知許某，房屋不符合交付條件，合同無法繼續(xù)履行，雙方間合同解除。

裁判文書網(wǎng)公布的這起案例顯示，因收房無望，自2019年10月1日起，許某選擇了斷供，截至2020年3月，結(jié)欠銀行借款本金近216萬元，貸款銀行由此向法院起訴，要求許某繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院審理認(rèn)為，《個(gè)人購房貸款及擔(dān)保合同》第三十八條約定：“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款?！睋?jù)此，一審法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬元。

許某不服上訴，在二審判決中，嘉興中院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。最終，2022年1月，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許某歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，并認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

個(gè)人住房貸款整體風(fēng)險(xiǎn)可控

一位資深房產(chǎn)中介告訴記者，斷供仍是罕見的情況，剛需的業(yè)主極少選擇斷供，“現(xiàn)在房子還有抵押貸，也就是可以做二次抵押貸出一筆錢，至少能維持一段時(shí)間的房貸”。記者在社交平臺(tái)上以“斷供房”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，個(gè)人自述的斷供經(jīng)歷寥寥無幾，絕大部分是自稱法拍房中介對經(jīng)手房屋的介紹。當(dāng)記者以購房者的身份詢問數(shù)位來自河北、深圳等地區(qū)的個(gè)人法拍房中介，對方則承認(rèn)說宣傳的“斷供房”并不是斷供房。

前述中介解釋，一直以來，購房者對法拍房最擔(dān)憂的就是有刑事或民事上的糾紛，“斷供導(dǎo)致房子被司法拍賣這個(gè)理由最能被接受，操作法拍房的人就借這個(gè)名義讓購房者更關(guān)注法拍房，其實(shí)是他們找客戶的一種辦法”。

但斷供和法拍現(xiàn)象增多，提示的金融風(fēng)險(xiǎn)卻不能忽視。根據(jù)蔡真等撰寫的《中國住房金融發(fā)展報(bào)告（2021）》顯示，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。3月2日，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)”上說：“房地產(chǎn)的問題，應(yīng)該說，現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)?！?/p>

（摘自《中國新聞周刊》蔣芷毓）□5831760F-8CE3-4ADD-9B8A-586364E6592E