高校宿舍物業(yè)管理模式探析

白昕怡 劉睿宇 張志誠

高校宿舍作為學生學習生活和思想交流的場所，是影響高校建設(shè)和諧校園的重要因素。然而面對宿舍物業(yè)管理過程中暴露出的種種弊端，高校需要選用合適的管理模式以期進一步推動高校宿舍物業(yè)管理的現(xiàn)代化建設(shè)。通過實地調(diào)查陜西省多所高等院校發(fā)現(xiàn)，目前高校宿舍物業(yè)管理模式可歸結(jié)為自辦式、外包式、混合式三種。這三種宿舍物業(yè)管理模式特點與優(yōu)劣各異，其中外包式與混合式更具完善與推廣的潛力與價值。同時，在“智慧校園”的建設(shè)背景下，智慧化、人性化與個性化將成為未來高校宿舍物業(yè)管理理想模式的核心要素。

隨著我國高等教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，高校宿舍物業(yè)管理模式也應當適應高校發(fā)展的現(xiàn)實需求。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中明確了“建設(shè)高質(zhì)量教育體系”的政策導向和重點要求，為未來的高等教育發(fā)展擘畫戰(zhàn)略藍圖。國家將加大對高校的教育經(jīng)費投入，落實和擴大高校辦學自主權(quán)，完善高校內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，有序引導社會參與學校治理，努力提升100所中西部本科高校辦學條件，進而為改善高校宿舍的生活質(zhì)量提供資金支持。[1]高校宿舍不僅是學生群體休息的空間，還是學生進行學習、娛樂、生活的主要場所。宿舍管理狀況某種程度上反映了高校對學生思想政治教育和素質(zhì)教育管理情況，極大程度上影響著學生的生活狀態(tài)。建立良好的宿舍物業(yè)管理模式，選用正確的管理方法有助于高校培養(yǎng)更多全方位發(fā)展的新型人才。[2]目前，陜西省高校所采用的宿舍物業(yè)管理模式仍處于較為傳統(tǒng)的管理階段。隨著高校學生對于學習和生活品質(zhì)的要求逐步提高，高校后勤社會化也將進入深化改革階段。

在中國知網(wǎng)以“高校物業(yè)管理”為關(guān)鍵詞進行檢索，相關(guān)文獻為915篇，然而以“（主題=高校物業(yè)管理）AND（主題=宿舍）”進行檢索，僅有41篇文章。這表明，高校宿舍物業(yè)管理模式是一個比較具研究價值的論題。通過對高校宿舍物業(yè)管理的相關(guān)文獻進行研究發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)階段高校宿舍物業(yè)改革已取得了階段性成果。從內(nèi)容來看，既有研究成果主要集中在探究學生宿舍公寓化發(fā)展問題、成因及改善措施。[3]同時，部分研究聚焦于當高校與委托的物業(yè)管理公司因利益點而產(chǎn)生的矛盾及處理對策。[4]此外，已有少數(shù)研究開始關(guān)注高校后勤物業(yè)管理存在的不同模式，并研究其宿舍物業(yè)管理如何朝著社會化、市場化方向發(fā)展，[5]這對本文亦具有一定參考價值。

總體而言，關(guān)于高校學生宿舍物業(yè)管理不同模式下出現(xiàn)的不同種類問題專門化分析和不同管理模式對于高校學生生活影響和高校未來發(fā)展的影響研究較少。對此，本文將聚焦于陜西部分高校宿舍物業(yè)管理模式，遵循高校改革發(fā)展規(guī)律，了解不同管理模式的優(yōu)缺點，認真總結(jié)現(xiàn)有的經(jīng)驗方法，結(jié)合高校發(fā)展實際，積極探索創(chuàng)新，歸納出適合不同類型高校的具體宿舍物業(yè)管理模式，進而在“智慧校園”的建設(shè)背景下提出未來高校宿舍物業(yè)管理的理想模式圖景，以期進一步推動“高校共同體”的建設(shè)。

圖景描繪：高校宿舍管理的三種模式

通過對陜西省7所高校宿舍物業(yè)管理模式的調(diào)查與對在校生與宿舍管理工作人員進行訪談，深入了解各類高校宿舍管理實際情況。依據(jù)調(diào)查及訪談結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)有文獻研究內(nèi)容，在歸納陜西省部分高校宿舍物業(yè)管理現(xiàn)存模式的基礎(chǔ)上，根據(jù)管理部門、權(quán)責主體及所管轄范圍和職能的不同，本文總結(jié)出自辦式宿舍管理模式、外包式宿舍管理模式、混合式宿舍管理模式三種宿舍物業(yè)管理模式。

自辦式宿舍物業(yè)管理模式，即高校行政部門（如后勤管理處）專門負責學生宿舍管理服務工作。在該模式下，由高校行政部門進行物業(yè)管理指揮并進行資源的分配，[6]行政部門領(lǐng)導大多存在雙重身份，既是學校任命的干部，又是實體的負責人。[7]在此種管理模式下，宿舍的管理者，基礎(chǔ)設(shè)施服務人員和保潔服務人員均來自于高校后勤人員。以某高校M為例，該校設(shè)立后勤保障部，實行“大部制、大后勤、大服務”管理體制，代表高校履行后勤管理服務職能。該校后勤保障部下設(shè)物業(yè)服務中心，負責學生宿舍物業(yè)服務保障工作，協(xié)助、配合學生處、研究生部等對學生公寓內(nèi)務衛(wèi)生進行檢查，規(guī)范學生在公寓樓內(nèi)的行為。[8]截至目前，該校后勤現(xiàn)有事業(yè)編制職工約480人，外聘員工約900人。可見，自辦式宿舍物業(yè)管理模式需要一定規(guī)模的后勤人力資源作支撐。

外包式宿舍物業(yè)管理模式，即經(jīng)過招投標的方式委托社會企業(yè)（即第三方物業(yè)公司）按照合同和國家規(guī)定的管理標準對學校師生生活區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理。其管理服務的具體內(nèi)容包括宿舍定期專項保潔、房間清理、房屋維護與修理，環(huán)衛(wèi)治安，水、電、暖設(shè)施保養(yǎng)維護等一系列綜合服務。這種模式下，高校宿舍的運作模式完全符合市場規(guī)范以及市場管理和服務機制。[9]

混合式宿舍管理模式，即原高校后勤部門轉(zhuǎn)制后成立后勤公司，成立獨立學生公寓管理服務中心，通過校企合作形式共同負責學生宿舍物業(yè)管理工作。該后勤公司在和高校行政部門進行“管辦”分離的同時參與市場競爭。運行過程中，后勤公司承擔了清潔、水電供應和維修等事務性工作，而高校行政部門主要職責是對物業(yè)公司進行監(jiān)管和指導，及時反饋學生的意見和建議，對物業(yè)服務給予評價及考核，[10]同時引導學生進行思想政治教育。兩部門“分工、合作”，共同對學生公寓進行管理。[11]這種管理模式是目前國內(nèi)社會化程度最高，管理最規(guī)范、最成功的一種，代表著今后的發(fā)展趨勢。隨著高校公寓化住宿模式的不斷發(fā)展，越來越多的學校會選擇此種方式對于學生住宿進行管理，更好地進行專業(yè)化服務與思想政治教育服務，保障學生生活質(zhì)量，提高學生的歸屬感。[12]

問題診斷：高校宿舍物業(yè)管理模式優(yōu)劣分析

1、調(diào)查對象

本文的調(diào)查對象包括西安交通大學、西安電子科技大學、西北大學、陜西師范大學、西安外國語大學、西京學院、陜西交通職業(yè)技術(shù)學院在校本科生及研究生共150人。通過實地走訪和線上訪談，調(diào)查研究問題包括學生宿舍基礎(chǔ)設(shè)施、安全保障、衛(wèi)生服務等方面內(nèi)容、宿舍管理人員工作及物業(yè)管理情況，并對研究問題進行分析，歸納出不同管理模式的優(yōu)缺點、存在問題及原因。

2、研究方法

根據(jù)研究目標，查閱相關(guān)政策文獻，設(shè)計調(diào)查問卷。問卷包括學生基本信息、宿舍物業(yè)管理模式以及服務滿意度三大項，共計20個題目。發(fā)放問卷150份，收回有效問卷132份。其中男生共計41人，女生共計91人。大一學生26人，大二學生78人，大三學生16人，大四學生5人，研究生7人。調(diào)查研究了7所高校宿舍物業(yè)管理情況。其中選用自辦式管理模式的學校共1所，外包式管理模式的學校共2所，混合式管理模式的學校共4所。

通過SPSS軟件進行數(shù)據(jù)錄入，采用描述性指標統(tǒng)計方法對問卷指標進行描述，將選擇滿意度指標結(jié)果為“滿意”的歸納為“高”;將選擇滿意度指標結(jié)果為“較為滿意”的歸納為“較高”;將選擇滿意度指標結(jié)果為“較為不滿意”的歸納為“較低”;將選擇滿意度指標結(jié)果為“不滿意”的歸納為“低”;將選擇滿意度指標結(jié)果為“不清楚”的歸納為“無”。統(tǒng)計結(jié)果如下表所示：

調(diào)查結(jié)果顯示陜西省部分高校學生對于宿舍物業(yè)管理的滿意度情況。其中三種宿舍物業(yè)管理模式下，宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生清潔情況滿意度高，網(wǎng)絡供應情況滿意度低。在三種管理模式下，學生對于宿舍安全保障情況滿意度差別不大。綜上所述，不同宿舍物業(yè)管理模式各有優(yōu)劣，但自辦式管理模式與其他兩種管理模式相比，整體滿意度較低;混合式管理模式的整體滿意度較高。

3、自辦式宿舍物業(yè)管理模式利與弊

在自辦式宿舍管理模式下，有利于高校對學生進行思想政治教育工作活動，而且，集中統(tǒng)一管理能更有效傳播校園文化，營造良好氛圍。

但是在該模式下，高校的物業(yè)管理機構(gòu)隸屬于高校行政部門，與社會物業(yè)公司相比缺少專業(yè)服務經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施維修服務不及時，問題反饋渠道單一，無法引起校方足夠的重視，工作效率低，給學生的生活造成不便。另外，高校作為行政事業(yè)單位，財政支出由國家進行撥款。由于缺乏市場運作和物業(yè)管理經(jīng)驗，部分在職人員缺少專業(yè)化管理服務培訓，無法真正勝任此工作，為宿舍管理過程帶來了一定的困難。

4、外包式宿舍物業(yè)管理模式利與弊

在外包式宿舍管理模式下，宿舍管理社會化程度高。高校不負責承辦相關(guān)事宜，學生宿舍工程、維修、商業(yè)活動等其它經(jīng)營工作一并委托給社會企業(yè)。第三方物業(yè)公司根據(jù)總體合同要求，整合日常宿舍服務管理，避免協(xié)同機制不健全的缺陷，提高工作效率，降低溝通成本。高?？蓪崿F(xiàn)后勤服務工作簡化，精簡后勤工作人員，進行專業(yè)化管理，實現(xiàn)學生滿意、高校減負的成效。實踐經(jīng)驗表明，這一模式適用于小型專科院校及民辦、中外合作類高校。[13]

社會物業(yè)企業(yè)作為第三方管理主體，在高校宿舍物業(yè)管理過程中存在一定的安全隱患。有不少推銷廣告對學生正常生活造成困擾，盜竊、貴重物品丟失和隱私泄露等問題更容易在該模式下出現(xiàn)。由于缺乏教育經(jīng)驗、溝通交流不足、文化層次的差異，物業(yè)管理人員和大學生之間容易產(chǎn)生不必要的摩擦，在學生的思想教育和日常行為規(guī)范管理方面是薄弱環(huán)節(jié)，缺乏對學生的約束力。[14]該管理模式下，學生需要承擔的費用較高，會給部分學生家庭帶來一定的經(jīng)濟壓力。

5、混合式宿舍物業(yè)管理模式利與弊

在混合式宿舍管理模式下，明確了校方和后勤公司雙方職責，基本實現(xiàn)了管辦分離，[15]進一步滿足高校學生對于日常宿舍學習生活的物質(zhì)需求。此外，實行社會化物業(yè)管理，促進了后勤公司著力為學生提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務，改善管理層人員因管理專業(yè)化程度低而導致的一系列問題，提升學生的宿舍住宿體驗滿意度，同時高校行政部門負責引導學生加強思想政治教育，有助于高校學生宿舍物業(yè)管理體系朝著更加科學，現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

但在此種模式下，校方管理易出現(xiàn)缺位的現(xiàn)象。這主要體現(xiàn)在：不能及時將學生反應問題與后勤公司進行及時有效的溝通，監(jiān)督檢查考核體系無法真正落實。

優(yōu)化路徑：高校宿舍物業(yè)管理模式完善對策

1、現(xiàn)有高校宿舍物業(yè)模式完善建議

自辦式宿舍管理模式具有其本身的劣勢和局限性，使其無法突破陳舊思想觀念的束縛，無法適應當今高校宿舍管理發(fā)展趨勢，所以需要從傳統(tǒng)的自辦式向外包式和混合式方向開始轉(zhuǎn)變，推動高校物業(yè)管理模式改革進一步發(fā)展，建立完善的管理機制。

外包式宿舍物業(yè)管理，不僅僅是以社會為導向的高校實體管理，而是要充分利用社會資源，補充優(yōu)勢，并最終確保資源的有效分配。[16]完善外包式宿舍物業(yè)管理，應從以下幾方面著手：第一，高校在招標時應該建立合理的招標機制，強調(diào)企業(yè)服務的理念是最為重要的，同時強調(diào)企業(yè)文化與高校文化的融合。在研究和建立新的高校宿舍管理模式時，高校應將思想道德教育學生的觀念和物業(yè)服務效率的提升結(jié)合起來，根據(jù)高校的具體校情來設(shè)計管理模式，對物業(yè)企業(yè)進行全方位考察，設(shè)計合理的激勵機制來鼓勵其進行高效的物業(yè)管理。[17]第二，高校應充分廣泛地向整個市場公開招標要求和信息，積極與社會物業(yè)企業(yè)進行交流，盡可能減少由于信息不對稱所帶來的負面影響。[18]同時，在管理實體設(shè)施的過程中，高校與企業(yè)需要建立更好的控制系統(tǒng)和反饋機制，查明和及時監(jiān)測與物業(yè)管理有關(guān)的問題并督促企業(yè)進行完善。第三，高校應建立完備的考核體系，制定物業(yè)服務外包監(jiān)管制度。外包式宿舍物業(yè)管理模式出現(xiàn)安全問題根本原因在于管理體制不健全，高校監(jiān)管部門監(jiān)管不力。高校應關(guān)注學生隱私，在發(fā)現(xiàn)宿舍安全問題后應責令物業(yè)企業(yè)整改學生公寓進出入制度。

就混合式宿舍物業(yè)管理模式而言，高校尤其需要做好對后勤公司的監(jiān)督檢查，平衡高校與物業(yè)方管理的權(quán)責關(guān)系。首先，高校在日常管理中要加強監(jiān)督檢查工作，積極聽取學生建議，與后勤公司就出現(xiàn)的問題進行友好協(xié)商，提高學生滿意度。其次，后勤公司需要改善管理能力，既要講經(jīng)濟原則，更要講教育原則。最后，高校應做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作，協(xié)調(diào)各方主體，充分發(fā)揮各要素的優(yōu)勢，堅持高校后勤的育人屬性，全方位滿足學生宿舍要求。[19]

2、未來高校宿舍物業(yè)模式探索思考

第一，高校宿舍物業(yè)管理智慧化發(fā)展已成為一種必然趨勢，目前已經(jīng)初現(xiàn)雛形。[20]通過互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的應用，建立專門的線上智慧系統(tǒng)，通暢下情上達的渠道，消除“中間梗阻”。[21]社會物業(yè)企業(yè)與高校應該合力探索學生宿舍物業(yè)管理信息化道路的建設(shè)，實現(xiàn)設(shè)備的智能化、管理的數(shù)字化、服務的綜合化，開發(fā)面向全校學生的互聯(lián)網(wǎng)服務平臺，在移動端形成用戶以APP、企業(yè)微信、小程序等方式的業(yè)務處理形式，包括：門禁信息查詢、水電繳費信息查詢、水電網(wǎng)報修、報警信息接收。通過移動端即可實現(xiàn)智能洗衣、智能用電、線上充值。設(shè)立自習室線上服務模塊，動態(tài)發(fā)布自習室座位信息和用量統(tǒng)計，實現(xiàn)空位查詢、預約等各種信息管理需求。設(shè)立消息推送模塊，基于平臺日常業(yè)務的需要，對不同類別消息實現(xiàn)分級分類推送，依據(jù)用戶使用習慣，平臺可選擇郵件、短信、微信公眾號等多種方式進行信息推送。[22]這些方式直接有效地加速了各個環(huán)節(jié)信息的傳遞與反饋，在物管人員與學生之間架起一條快速通道，無形中提高了工作效率。[23]宿舍物業(yè)的智慧化改革需要資金籌集。“十四五”規(guī)劃中強調(diào)，國家將加大對中西部地區(qū)高校辦學條件改善的資金投入，為進一步加強高校智慧化管理提供資金支持。各高校在進行資金分配時也應當加強宿舍智能信息管理建設(shè)的投入，為學生的生活提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障。

第二，未來高校宿舍物業(yè)管理的核心是以人為本，以滿足高校學生的要求為中心，從而提供更高質(zhì)量的宿舍物業(yè)管理服務。隨著高校社會化轉(zhuǎn)型，學生多元化的權(quán)益訴求與校方提供的公共事務之間存在脫節(jié)，公寓類型的多樣化和學生生活的個性化使得傳統(tǒng)的宿舍物業(yè)管理模式逐漸退出歷史舞臺。為實現(xiàn)有效的宿舍物業(yè)管理，社會物業(yè)企業(yè)既需要高度關(guān)注學生的訴求變化，又需要促進高校與學生的三方協(xié)作。高校和社會物業(yè)企業(yè)需要注重與學生之間的溝通交流，提高管理的靈活性，將有限的職能發(fā)揮到最大，從而真正體現(xiàn)以人為本的服務宗旨，因此管理方式向人性化的轉(zhuǎn)變將成為高校物業(yè)管理改革的必然趨勢。[24]

第三，在高校物業(yè)管理中，人性化的服務需求、個性化的服務手段、定制化的服務理念以及專業(yè)化的服務標準正在逐步成為社會企業(yè)改革的重點。[25]這種趨勢對專業(yè)人員提出了更高的要求，特別是在自媒體時代下，每個人都是績效監(jiān)督員的考核壓力讓從業(yè)人員面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)。這就需要社會物業(yè)企業(yè)不斷總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗，加強自身的建設(shè)，招聘專業(yè)的技術(shù)人員，對員工進行專業(yè)化技能培訓，提升服務品質(zhì)，以滿足高校和學生的新需求。[26]社會物業(yè)企業(yè)必須建立一個完善的組織結(jié)構(gòu)，通過不斷學習和團隊實踐，提高物業(yè)服務的適應能力，以期為所有學生提供高質(zhì)量的服務。[27]

參考文獻

[1]國務院關(guān)于落實《政府工作報告》重點工作分工的意見[J].中華人民共和國國務院公報，2021（10）：14-28.

[2][12]白昕怡，劉睿宇，張志誠.高校學生宿舍物業(yè)管理現(xiàn)存問題及解決措施[J]. 智庫時代，2021（1）.

[3]彭波.高校學生公寓管理模式探析[J].遼寧科技學院學報，2019，21（05）：104-106.

[4]唐伏龍.高校宿舍管理淺議[J].青春歲月，2013（05）：202.

[5]龔水平，譚小軍.淺析高校后勤物業(yè)管理的特性、現(xiàn)狀與趨勢[J].高校后勤研究，2019（01）：25-28.

[6][20][23][24]王語硯.高校物業(yè)管理模式及趨勢分析——以揚州大學為例[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2018，17（02）：208-209.

[7]張岳.高校物業(yè)管理模式探討[D].西北農(nóng)林科技大學，2007.

[8]西安交通大學.西安交通大學構(gòu)建后勤保障新體系，搶占提質(zhì)增效制高點[EB/OL].jyt.shaanxi.gov.cn/jynews/rdjj/201602/16/56340.html，2016.

[9][10][14][17]楊麗芳，尹觀海，余四華.當前高校學生宿舍管理模式研究述評[J].教育與職業(yè)，2011（30）：38-39.

[11][13][15]胡光嬌，周琴.高校學生公寓物業(yè)管理模式和文化支撐探析——以東吳物業(yè)為例[J].高校后勤研究，2016（05）：40-42+46.

[16][19]韓標，劉俊，郭力鋒.高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理研究——以清華大學昌平科研基地為例[J].高校后勤研究，2020（11）：42-44.

[18]李萍，王曉東.委托代理模型與高校物業(yè)管理研究[J].商業(yè)文化，2021（18）：117-119.

[21]劉峰，何嵐，馬壯，程曉軍.高校學生公寓物業(yè)化管理后思政進公寓工作的現(xiàn)狀和發(fā)展[J].延邊黨校學報，2015，31（01）：62-64.

[22]劉合富，史永銀，江迎春，陳娟，廖莉莉.信息化2.0背景下高校智慧宿舍建設(shè)模式研究[J].華中師范大學學報（自然科學版），2020，54（02）：218-223.

[25][26][27]本刊編輯部.2020高校物業(yè)服務發(fā)展報告[J].城市開發(fā)，2020（21）：14-25.

作者簡介

白昕怡 西北大學本科在讀，研究方向為人力資源管理

劉睿宇 西北大學本科在讀，研究方向為人力資源管理

張志誠 西北大學本科在讀，研究方向為人力資源管理