地下室設(shè)計(jì)案例分享

周云

杭州九庫(kù)企業(yè)管理有限公司 浙江 杭州 310016

引言

房地產(chǎn)行業(yè)近二十多年的發(fā)展，行業(yè)也進(jìn)入了微利時(shí)代。伴隨著銷(xiāo)售限價(jià)、人工及材料成本進(jìn)入上升通道，在銷(xiāo)售收入固化不變的情況下，唯有在成本控制上進(jìn)行有效管理，在市場(chǎng)上才具有競(jìng)爭(zhēng)力，這也是各地產(chǎn)商比拼管理水平高低的一個(gè)重要考核點(diǎn)，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)中，大量開(kāi)發(fā)以住宅為主，商業(yè)寫(xiě)字樓等相對(duì)較少。住宅是與人類(lèi)關(guān)系最為緊密的形態(tài)，對(duì)人類(lèi)居住環(huán)境的研究和住宅建設(shè)的發(fā)展，已成為設(shè)計(jì)師、開(kāi)發(fā)商、居民的共識(shí)。目前，各大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)各自形成一套標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)的管理體系及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并隨著市場(chǎng)的發(fā)展，管理和標(biāo)準(zhǔn)都在不斷地迭代更新。

一般住宅小區(qū)根據(jù)規(guī)劃條件都會(huì)設(shè)置地下汽車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)的建造成本占比會(huì)達(dá)到項(xiàng)目總造價(jià)的25～35%，對(duì)車(chē)庫(kù)成本控制已成為各開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目管理過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，而從設(shè)計(jì)端源頭開(kāi)始，是管理過(guò)程中最有效也最直接的。筆者通過(guò)近期做的一個(gè)實(shí)際項(xiàng)目案例，分享一下如何做到地下室設(shè)計(jì)的合理性。

1 項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)介

項(xiàng)目位于江蘇蘇南某縣級(jí)市，離長(zhǎng)江較近，地質(zhì)情況較為復(fù)雜。地上住宅建筑11層為主，配套一層，地下室為1層。規(guī)劃停車(chē)指標(biāo)100㎡/輛，不允許地面停車(chē)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位住宅不允許地面設(shè)置，配套可以地面設(shè)置，且每棟住宅單體都要求下地下室與車(chē)庫(kù)合理連接，其余要求按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。覆土厚度需要＞1.5 m100%計(jì)算綠地率[1]。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)梳理

營(yíng)銷(xiāo)反饋，當(dāng)?shù)剀?chē)位銷(xiāo)售困難且銷(xiāo)售價(jià)格基本在數(shù)萬(wàn)元，初步考慮以贈(zèng)送車(chē)位形式進(jìn)行搭售。工程反饋，當(dāng)?shù)夭荒苁褂霉軜叮墒褂妙A(yù)制方樁。

根據(jù)上述情況分析，顯然車(chē)位售價(jià)無(wú)法覆蓋地下室建安成本。如何在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，把地下室做到成本最合理成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的核心點(diǎn)，也是項(xiàng)目能否順利達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。

地下室成本控制目前使用最直接的方法，是通過(guò)壓縮地下室的面積來(lái)減少成本。但是僅靠壓縮地下室面積是否最終一定能節(jié)省成本，處理方式顯得過(guò)于單一，存在一定的局限性。應(yīng)當(dāng)依據(jù)項(xiàng)目的地質(zhì)情況，結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ滩牧锨闆r及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，綜合進(jìn)行多方案的比選，通過(guò)數(shù)據(jù)最終選取最合理的節(jié)省方案更加全面客觀。

項(xiàng)目位置靠近長(zhǎng)江邊，屬于松軟地基，初判大筏板基礎(chǔ)可能無(wú)法滿足承載力要求，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研周邊在建項(xiàng)目，基礎(chǔ)形式普遍采用樁基礎(chǔ)形式，可見(jiàn)初判方向正確。基礎(chǔ)形式采用樁基礎(chǔ)方向明確，而樁的成本又是影響整個(gè)地下室成本一個(gè)比較關(guān)鍵的因素。

明確設(shè)計(jì)任務(wù)：結(jié)合面積大小、層高、柱網(wǎng)和樁基礎(chǔ)形式等綜合影響因素，提供多方案比較，通過(guò)成本測(cè)算選取成本最優(yōu)合理方案[2]。

3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案比選

在幾個(gè)影響的因素中，面積、層高、柱網(wǎng)都可以直接通過(guò)建筑設(shè)計(jì)直接得到相應(yīng)數(shù)據(jù)，但樁基礎(chǔ)形式不能簡(jiǎn)單通過(guò)建筑設(shè)計(jì)就可以得到相應(yīng)數(shù)據(jù)，需要有地塊的地勘資料，通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的成果才能得到相應(yīng)的數(shù)據(jù)。為此，項(xiàng)目工程部門(mén)及時(shí)提供了相應(yīng)地勘數(shù)據(jù)資料。

整個(gè)地下室功能分布，住宅主樓投影下為以非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，主樓投影以外為汽車(chē)庫(kù)。因住宅主樓投影下地下室平面布局柱網(wǎng)形式等由上部建筑單體限制，地上功能優(yōu)先，故不做方案比選考慮，僅考慮主樓投影以外的純汽車(chē)庫(kù)平面布局方案比選。

據(jù)此僅考慮滿足規(guī)范要求，選取純車(chē)庫(kù)區(qū)域，設(shè)計(jì)單位提交了三種不同柱網(wǎng)形式建筑平面布局，詳見(jiàn)圖1所示。

圖1 柱網(wǎng)布置圖

鑒于項(xiàng)目的實(shí)際情況，建筑防水、構(gòu)造做法及設(shè)備等科目在三種不同柱網(wǎng)形式之間的成本差異不大，故而進(jìn)行了省略未作成本測(cè)算。僅對(duì)結(jié)構(gòu)成本維度進(jìn)行了成本測(cè)算[3]。詳見(jiàn)表1。

表1 指標(biāo)對(duì)比（與大柱網(wǎng)對(duì)比）

4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果分析

根據(jù)成本數(shù)據(jù)顯示，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)有明顯的成本優(yōu)勢(shì)，而大小柱網(wǎng)比小柱網(wǎng)成本又有所提升。分析如下：

停車(chē)效率方面：數(shù)據(jù)顯示大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，效率降低2.5%左右，敏感度較低。可見(jiàn)采取大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)兩種柱網(wǎng)對(duì)成本有一定的增加，但這種增加的幅度可控，影響較輕。

車(chē)庫(kù)一項(xiàng)：數(shù)據(jù)顯示差距較為明顯，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，成本降低20%左右，效益明顯。可見(jiàn)不同柱網(wǎng)的成本增加明顯，影響較大，是成本控制的關(guān)注點(diǎn)。分析如下。

板子項(xiàng)：大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，砼含量節(jié)省約27%，鋼筋含量節(jié)省約32%。小柱網(wǎng)有成本優(yōu)勢(shì)。

梁子項(xiàng)：大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，砼含量節(jié)省約28%，鋼筋含量節(jié)省約15%在板和梁的子項(xiàng)中，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)砼與鋼筋含量指標(biāo)明顯要低很多，成本優(yōu)勢(shì)明顯。大家都知道在結(jié)構(gòu)內(nèi)力計(jì)算，跟構(gòu)件的跨度有直接的關(guān)系，且是跨度平方的關(guān)系。比如7.9×7.9=62.41，而5.4×5.4=29.16，兩者之間是2倍的關(guān)系，內(nèi)力小自然砼和鋼筋用量就小，從而成本也就降下來(lái)了。可見(jiàn)柱距（跨度）對(duì)成本影響比較敏感，這種引起的成本增加幅度比較直接，也較難控制。在一定條件下，應(yīng)對(duì)柱距（跨度）進(jìn)行有效控制，為成本控制提供一個(gè)有利條件。

柱子項(xiàng)，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，砼含量增加約20%和58%，鋼筋含量增加約24%和72%。這個(gè)增加比較好理解，大柱網(wǎng)效率高，同樣停車(chē)指標(biāo)情況下，可以用較少的柱子滿足要求。

柱墩子項(xiàng)，柱墩受柱子項(xiàng)制約。大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，砼含量增加約12%和44%，鋼筋含量節(jié)省約11%和26%。這時(shí)候出現(xiàn)一個(gè)比較有意思現(xiàn)象，砼指標(biāo)與鋼筋指標(biāo)趨勢(shì)是反向的，砼指標(biāo)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，而鋼筋指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這個(gè)跟前面板、梁、柱等項(xiàng)兩者指標(biāo)趨勢(shì)一致完全不一樣。對(duì)于出現(xiàn)這種情況其實(shí)也較好理解，砼指標(biāo)方面，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)柱子要多，而柱墩直接跟隨柱子，砼含量自然會(huì)增加。鋼筋指標(biāo)方面，大柱網(wǎng)柱墩荷載大，需要承載兩根樁的反力，鋼筋直徑和間距及長(zhǎng)度都加大，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)雖然柱墩數(shù)量整體比大柱網(wǎng)要多，但柱墩截面尺寸小，只需要承載一根樁的反力，鋼筋直徑和間距及長(zhǎng)度都偏小，整體下來(lái)含量反而要少。小柱網(wǎng)有成本優(yōu)勢(shì)[4]。

地板子項(xiàng)，大小柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，砼含量節(jié)省約11%和14%，鋼筋含量節(jié)省約1%和4%。這個(gè)增加比較好理解，地板厚度三者一致，地板與柱墩有相連，在同樣面積情況下柱墩越多自然地板面積越少，則含量指標(biāo)也越低。小柱網(wǎng)有成本優(yōu)勢(shì)。

樁一項(xiàng)：大小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)，樁長(zhǎng)度分別節(jié)省約33%，小柱網(wǎng)與大柱網(wǎng)樁長(zhǎng)度一致。這時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，與前面車(chē)庫(kù)項(xiàng)的結(jié)論不一樣，反而是大小柱網(wǎng)有成本優(yōu)勢(shì)。

這個(gè)差異比較好理解，大柱網(wǎng)一柱兩樁，小柱網(wǎng)雖然一柱一樁，但柱子數(shù)量多一倍，最后兩者樁長(zhǎng)一樣。而大小柱網(wǎng)一柱一樁，雖然柱子數(shù)量比大柱網(wǎng)要多，但因樁的長(zhǎng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于柱的長(zhǎng)度，最后樁總長(zhǎng)度反而比大柱網(wǎng)要短一些。

土方一項(xiàng)：最后，我們看一下土方項(xiàng)，土方量與面積和層高有直接關(guān)系，三種柱網(wǎng)存在差異，但差異不明顯。

最后我們把車(chē)庫(kù)、樁、土方三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行匯總分析，詳見(jiàn)圖2所示。

圖2 匯總單方造價(jià)

匯總數(shù)據(jù)顯示，大小柱網(wǎng)具有明顯的成本優(yōu)勢(shì)，分別比大柱網(wǎng)節(jié)約25%、小柱網(wǎng)節(jié)約8%。

項(xiàng)目地下室柱網(wǎng)落地方案，最終選取大小柱網(wǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)是最為經(jīng)濟(jì)合理。

5 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總結(jié)

通過(guò)上面案例的分析我們發(fā)現(xiàn)，柱網(wǎng)形式直接影響板、梁、柱、基礎(chǔ)的形式和地下室的面積。決定采取何種柱網(wǎng)形式受規(guī)劃條件、地質(zhì)情況、車(chē)位銷(xiāo)售情況、當(dāng)?shù)仳?yàn)收情況等多因素影響，這里即由外部因素、也有內(nèi)部因素。反而層高影響顯得不是那么明顯，只有土方價(jià)格高的城市，需要注意層高。

地下室柱網(wǎng)的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況分析而定，因地質(zhì)情況的不同和差異，帶來(lái)的最終結(jié)果也不一致。方法不能一成不變，如能在正式設(shè)計(jì)前進(jìn)行多方案的比選，就能找到適合項(xiàng)目的合理方案[5]。

6 結(jié)束語(yǔ)

行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入深度競(jìng)爭(zhēng)階段，對(duì)設(shè)計(jì)的要求，尤其是對(duì)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員的要求也越多、越高、越廣。設(shè)計(jì)圖紙是結(jié)果，但成本設(shè)計(jì)意識(shí)需要貫穿到整個(gè)設(shè)計(jì)管理的具體過(guò)程中。以上是結(jié)合筆者真實(shí)管理實(shí)際案例的些許淺顯經(jīng)驗(yàn)分享，如有不妥之處，敬請(qǐng)各位專(zhuān)家和同行給予矯正和指導(dǎo)。