建筑實施過程中常見問題分析與研究

■ 蔡宏紅 CAI Honghong

0 引言

商品房的建設在我國已經非常成熟，各項設計也日趨完善，但在項目建設驗收、客戶使用過程中，經常會發現一些問題，這些問題的出現對樓盤的品質及客戶的體驗感均帶來較嚴重的影響。筆者通過對多個樓盤建設經驗的總結，對近年來建筑實施過程中的典型問題進行了梳理，探討較合適的處理方式，以期為相應問題的解決提出優化建議。

1 建筑設計方面

1.1 外立面面磚脫落問題

問題現象：建筑為了在成本可控的條件下，增加外立面的視覺效果，時常會在底部外立面一二層位置外貼面磚，建筑交付使用后，兩年左右就開始出現面磚脫落現象（圖1），后續的維修、維護非常麻煩，經常會引起業主與物業、開發商之間的矛盾，從而降低品牌口碑和品質。

問題分析：建筑外立面的面磚脫落，一般容易被認為是施工質量問題，這也是出現外立面面磚脫落時，業主與物業、開發商產生矛盾的主要原因。在這里，筆者不針對施工質量引起的脫落問題進行討論。目前，建筑外立面的濕貼工藝很難達到完全符合設計要求的標準，雖然從規范角度沒有明確要求不能用面磚作為外立面的裝飾材料，但在《滬建安質監聯〔 2021〕1 號文》第三款（二）1 條中具體要求：“除外墻采用內保溫的多層建筑或外墻采用裝配式工廠預制夾心板建筑外，禁止在首層以外的外墻設計選用面磚、馬賽克、濕貼石材等貼面材料……”在上海市的招拍掛規土部門征詢單中也明確：“……建筑底部鼓勵采用石材、金屬等端莊素雅的材料，中部可采用真石漆等新型材料，頂部可采用金屬、真石漆等裝飾性強的材料。”所以，該問題的核心還是設計時只是考慮了建造成本及效果，而弱化了使用過程會出現的問題，一些頭部房企根據項目經驗基本不會選擇面磚作為外立面外貼材料。

解決建議：從建筑的耐久性及使用安全性方面考慮，建議盡可能少地采用面磚作為外立面貼面材料，除非采用飾面一體化預制構件。

1.2 單元入口處問題

問題現象：為保證小區景觀效果和控制成本，在一些空間受限的住宅小區，總圖設計一般將室內外高差控制在15 cm 以內，以方便做直坡，有些項目室內外高差僅10 cm，在雨量較大時，非常容易發生倒灌現象（圖2、3）。

圖2 入口處直坡

問題分析：直坡結合了臺階+無障礙設計的優點，從建筑規范角度來說，符合控制室內外高差在15 cm以內的要求，同時，和景觀的結合也更柔軟更易處理，唯一的缺陷就是雨量較大時容易發生倒灌，直坡與室內外高差相關，而室內外高差與總圖平面及豎向布置均相關，故在前期就應解決好相應問題，但筆者咨詢過多個設計院，至今并未對此條提出更好的解決辦法。有些設計師會將相應位置的雨篷調整至規范要求的1.5 倍大小，同時，設單元門口室外地坪為坡度最高點。但這些措施均無法解決根本問題。

解決建議：①在建筑周邊做一圈排水溝，排水溝上加篦子遮擋，如圖4所示，排水溝直接通至室外雨水管網。雖然此種設計既不美觀，夏季又容易招蚊蟲，味道也比較大，但對防止倒灌有較好效果，建議可在已建成后處理的項目上采用。②結合海綿城市的植草溝設計，在建筑周邊做一圈植草溝（圖5），雨量較大時單元門口的雨水順著植草溝導入雨水花園或者下凹綠地內，水量超過溢流口之后，自動匯入市政雨水管網，此種方法僅為設想，還未運用于項目中，可在新建項目中嘗試。

圖4 建筑周邊設置排水溝示意圖

圖5 植草溝示意圖

1.3 地下室層高問題

問題現象：地下室層高控制的太緊，造成大部分地下室空間勉強滿足凈高2.2 m 的要求，出現局部空間嚴重不足的現象。

問題分析：眾所周知，地下室的層高越高，建造成本越大，且這種成本的提升隨著層高的加大變化較大，非人防地下室，層高一般在3.4～3.6 m 之間，人防地下室層高一般在3.5～3.7 m 之間。有些管理者精打細算，非人防地下室層高直接設置為3.4 m，一般的梁板地下室凈高如下計算：找坡最厚處凈高H=3.4 m -地下室頂板梁高（含抹灰厚度）0.84 m +管綜高度0.25 m +安裝空間0.05 m +地坪厚度0.1 m=2.16 m

地下室建筑做法中，找坡最薄處一般在5 cm 左右，最厚處10 cm，所以，地下室大部分位置基本可以滿足規范的2.2 m 凈高要求；但設備用房尤其是風機房周邊有主風管，其高度一般在350 cm 左右，甚至更大，此處實際凈高僅在2.05～2.1 m之間。

圖3 臺階+無障礙

解決建議：為了保證所有區域驗收時皆滿足規范2.2 m 的要求，建議梁板式地下室頂板結構非人防地下室層高最少應在3.45 m，3.5 m 更佳；預應力頂板為無梁樓蓋，層高可控制在3.4 m；人防地下室層高最低應為3.55 m，3.6 m 更佳。

1.4 方案階段相關專業提前介入問題

問題現象：前期設計管理人員忽視后期管理、運營需要，僅從建筑設計角度出發設計商業建筑方案，對后期運營管理不利。

問題分析：住宅建筑設計管理者已基本習慣前期各相關專業的提前介入，但在商業建筑設計中，提前介入更為重要。例如，商業綜合體，在最初報規的時候，如果商業運營公司未提前介入，整個商業流線未從運營角度考慮，等報規或建成后再調整就為時晚矣。即使在報規后發現問題又重新報規，但有可能需要完全推翻之前的報規方案，亦有可能因多種因素無法通過規劃部門的審核。而后續落地的方案在運營動線上難免不存在缺陷，即使所有條件都通過了，中間亦耗費了大量的時間、人力及財力。

解決建議：商業建筑尤其是大型商業綜合體的設計，在最初就應有商業運營公司和物業管理公司的介入，從專業角度提出運營需要和管理需求，對建筑方案給予合理建議，避免后期造成運營和管理的硬傷，畢竟商業建筑是為了商業運營，而非其他用途。

2 設備專業方面

2.1 地下室綜合管網問題

問題現象：地下室入戶大堂綜合管網不合理的布局及走向，造成入戶大堂凈高過低，空間壓抑。

問題分析：地下室綜合管網合理的布局及走向，對地下室正常使用具有極大的影響，在BIM 設計過程中，不應僅僅只看碰撞問題，還應結合具體位置對凈高給予較全面的復核，尤其在地下室入戶大堂的位置，更應仔細校對，如圖6 所示，主樓范圍的地下室設置了非機動車夾層，地下負二層層高僅2.7 m 左右，管線布置后，地下室入戶電梯廳凈高不足2.1 m。

圖6 地下室管網影響入戶大堂凈高示意圖

又如某項目主樓，雖無夾層，若管線從圖7 所示位置穿過，地下室電梯前室位置的層高為2.72 m，2.72（層高）-0.12（休息平臺板厚包括天花抹灰）-0.05(安裝空間)-0.20（橋架高度）-0.200（包括找平及地磚鋪裝厚度）=2.15（凈高m），對于地下室入戶大堂，這個高度既不滿足規范要求也會使空間非常壓抑，嚴重影響了業主歸家動線上的體檢感和該處品質。

圖7 修改前走向示意圖

解決建議：若修改管網走向，從側向進入設備管井，可保證地下室入戶大堂的品質及體驗感。設計圖如圖8 修改，完工后的效果如圖9 所示。所以，地下室的綜合管網在做BIM 設計時，應重點關注地下室大堂、管網復雜位置、出設備用房位置等關鍵部位，在前期即應充分考慮并查看碰撞位置，及時與相關專業溝通調整，以滿足特殊位置的使用需求。另外，不應遺漏設備用房內的空間布置與管線走向的綜合考量，避免出現如圖10 中排風機擋住設備用房門的狀況發生。

圖8 修改后走向示意圖

圖9 地下室入戶大堂完工后效果

圖10 設備用房門被排風機遮擋

2.2 設備管井管道預埋問題

問題現象：在實際施工過程中，因預埋的套管垂直精度無法滿足豎向安裝要求，造成二次鑿洞，即浪費成本又延誤工期。

問題分析：住宅項目中的水管井設計，有些設計師會直接在圖中標注預埋套管，卻忽視了套管位置在實際預埋過程中的精準度，上下的垂直度很難保證在安裝誤差容許范圍內，排水管和給水管無法正常通過套管安裝的情況時有發生，如圖11 所示。

圖11 需改造的管井

解決建議：對于此類問題，結合施工經驗，建議設計中水管井開方洞，給豎向預留一定施工垂直度以調整空間，待立管完工后，再吊模封閉開洞范圍，從而避免上述預埋套管精準度問題（圖12）。

圖12 改造后管井

2.3 設備平臺的設置

問題現象：在設計時設備平臺僅考慮了平面位置，忽視了高度，從而造成平臺高度超過窗臺高度，空調室外機直接暴露在窗外的情況（圖13）。

圖13 空調外機暴露在窗外

問題分析：現階段，各地精裝房設計大多有中央空調、新風等設計要求，和之前的分體式空調有一定區別，建筑專業在考慮設備平臺位置時，未充分考量各方因素，設備專業更多關注在走向容量等專業要求上，對此也不敏感，就造成上述情況的發生。

解決建議：建筑專業在布置設備平臺時，應結合平面和豎向綜合考率后再確定落位位置，切勿忽視空間視線。

3 景觀方面

問題現象：消防登高場地必須為硬質鋪貼，PC 磚常作為地面鋪貼材料，但切割效果差，觀感不佳。

問題分析：近幾年，因消防驗收要求越來越嚴格，消防登高場地和回車場地一定要硬化，它們的面積在小區庭院中占比較大，如何設計相應位置對整個小區的景觀品質有較大影響，石材的成本較高且不透水，在如今限價的政策下，既不能滿足項目開發成本的需求，也不滿足海綿城市對透水的要求，故現在大多選用既透水又便宜還能滿足硬度的PC 磚。但因PC 磚材質較脆，邊角造型位置的切割是實現整體效果的關鍵，如果邊角造型位置的切割不進行控制，就容易出現如圖14 所示的情況。

圖14 材質不佳、切割工藝較差的PC 磚鋪面

解決建議：在設計和施工過程中，大面區域可以根據拼接效果，直接找廠家定制不同規格的PC 磚，工藝較好，可以達到圖15 效果，對于邊角造型區域需要切割的部位，則需通過施工過程控制，達到相應的鋪設效果。甲方可在合同中明確硬裝驗收標準，并規定不達標的處理方式，同時，確保施工單位PC 磚的采購質量及切割工藝，當PC 磚質量得到保證時，對于切割工藝，是邊切割邊噴水還是在特殊位置用飾面板當底模，或是采用其他方式，皆由切割師傅的手藝起關鍵性因素，所以，避免上述現象的出現唯有對各項施工合同嚴格要求，方是治本之法。

4 結構、設備專業綜合問題

4.1 變異戶型的處理

問題現象：住宅建筑的一層入戶大堂位置若無架空，非多層或南向入單元的建筑相應位置基本均為變異戶型，容易造成極端現象的產生，如圖16 所示，客廳中出現橫向結構梁。

問題分析：在高層建筑或多層南向進入單元的一樓設計中，因有入戶大堂的功能，必然造成變異戶型的產生，一二樓上下戶型的不一致，容易出現設計失誤、客廳橫梁及強弱電箱在客廳背景墻上等問題。

解決建議：結構及設備專業應重點復核變異戶型的結構及設備管線等是否影響到建筑空間的使用效果，圖16 所示情況可在設計之初根據具體位置考慮梁上翻、做厚板或其他處理方式，設備專業在設計時，亦應根據實際需求進行合理避讓。

圖16 變異戶型客廳橫梁

4.2 建筑找坡與結構找坡

問題現象：現在很多項目地下室頂板或平屋頂基本都采用建筑找坡，結構找坡非常少。是選擇建筑找坡還是結構找坡，值得進一步探討。

問題分析：①從施工角度分析，因為項目工期大多比較緊，施工單位往往也怕繁瑣，地下室頂板若采用建筑找坡，施工工序更符合常規操作，接受度更強，而若采用結構找坡，整個頂板都需要放樣找坡度，一個點的標高測不準，一批都會連帶出現問題，故從施工單位角度講，更喜歡建筑找坡。②從技術角度分析，采用建筑找坡，無論是正置式還是倒置式頂板，均有其缺點（本文對其不做論述），這些缺點均會造成地下室頂板蓄水；同時，建筑找坡頂板有較多材料工序，很難保證每一道工序都不出問題，雨水下滲至結構頂板上的現實問題很難避免。

解決建議：強烈建議地下室頂板采用結構找坡，行業內專業人士都知道，任何防水材料都不如結構自防水有效，即使上方有缺陷，雨水下滲至結構頂板，因結構頂板有坡度，亦可沿著坡度匯集，就算頂板有混凝土收縮裂縫，漏水情況也不會很嚴重。建筑平屋面若采用結構找坡，其上無植被需求，采用合理工藝后僅保留保溫層和防水層即可，更大提升了結構找坡的優勢，大大節省了成本，增加了防水排水效果。

筆者認為，設計不應被施工綁架，技術不應被工藝繁瑣度綁架，當施工單位逐漸習慣了結構找坡，使其成為我國行業內的常態，就不會有實施的阻礙。同時，也可關注一下國外相關設計，就會發現，國外建筑大多采用結構找坡，基本不用建筑找坡。

在此呼吁，無論是地下室頂板還是平屋面，采用結構找坡會有不一樣的收獲。

5 結語

綜上所述，建筑施工過程中的常見問題其實很多是協調、綜合設計的問題，如果在項目初始階段就進行綜合設計，盡量多從建筑的全壽命周期考慮問題，不僅能在施工過程中避免不可逆轉的建筑缺陷或成本損失，而且能為打造精品項目、樹立項目口碑、塑造品牌價值做出最大的支撐。