發力租賃住房，公募REIT再擴容

易強

公募REIT問世一年之際，市場將迎來一個新的投資品種——保障性租賃住房REIT。

上交所及深交所官網顯示，5月30日，兩個保障性租賃住房REIT項目分別被受理，申報單位分別為中金基金和紅土創新基金，底層資產分別位于廈門市和深圳市，皆為主要面向社會人才的安居保障性租賃住房。

按照監管規則，交易所應在受理之日起30個工作日內出具首次書面反饋意見;無需出具反饋意見的，應當通知基金管理人或資產支持證券管理人。從13只已上市公募REIT的經驗來看，其中有2個項目交易所受理后僅4個交易日即給出首次書面反饋意見，其后僅過了13個交易日即做出核準決定。

目前，公募REIT的底層資產主要有四類，即交通基礎設施、園區基礎設施、倉儲物流和生態環保，發行規模分別為250億元、99.47億元、76.75億元和31.88億元。保障性租賃住房設施將成為第五類。

深層的政策背景是國務院辦公廳于5月25日發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），以及2021年7月發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）。

作為盤活存量資產的首選工具，REIT正在為中小基金公司提供豐富的機會。從近期監管精神來看，中小基金公司參與REIT項目也為監管層所樂見。

在已成立的13只公募REIT中，有5只的基金管理人公募規模不超過400億元。而上述兩只REIT若獲批并成功發行，將是中金基金和紅土創新成立的第二只REIT。截至一季度末，該兩家公司公募規模分別排在第53位和第115位。

下面先從兩只保障性租賃住房REIT說起。

根據《招募書》及《基金合同》草案，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金廈門安居RIET”）所募資金將通過全資持有一個資產計劃以最終獲得兩個項目公司即廈門安居園博公司和廈門安居珩琦公司100%股權，其底層資產分別為廈門集美區的園博公寓和珩琦公寓，皆為保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體。

上述兩處公寓建筑面積分別為11.29萬平方米和19.86萬平方米，房源分別為2614套和2051套，資產評估價值分別為7.04億元和5.10億元，折合單價分別為6237元/平方米和5952元/平方米。截至一季度末，其出租率分別為99.42%和99.11%，租金單價（平方米/月）分別為32.35元和30.52元（含稅，下同）。

按照《招募書》表述，該基金2022年4月至12月可供分配金額為3908.76萬元，現金分派率（年化）為4.27%，2023年可供分配金額為5194.36萬元，現金分派率為4.28%。招募書并未明示擬募集資金規模，但由這些數據可以推算出，其首募金額約為12.20億元。

紅土創新基金申報的深圳人才安居保障性租賃住房REIT（簡稱“紅土創新深圳人才安居REIT”）投資項目分別為百閣泉管理公司、錦園管理公司和鼎吉管理公司100%股權。

其中，百閣泉公司對應的底層資產是位于深圳市福田區的安居百閣泉項目，現有2棟建筑，含594套物業，另含配套商業設施和停車位，總建筑面積5.36萬平方米。錦園公司對應的是位于深圳市羅湖區的安居錦園項目，現有1棟建筑，360套物業，有配套停車位，總建筑面積3.51萬平方米。鼎吉公司對應的是位于深圳市大鵬新區的保利香檳苑及位于坪山區的鳳凰公館，皆有2棟建筑，物業分別為210套和666套，總建筑面積分別為1.65萬平方米和5.16萬平方米。

截至一季度末，該4個項目中的保障性租賃住房（即物業）出租率分別為99%、99%、100%和98%，租金單價（平方米/月）分別為59.74元、44.38元、14.52元和17.23元。

《招募書》顯示，紅土創新深圳人才安居REIT 2022年下半年可供分配金額為2453.30萬元，2023年可供分配金額為4918.35萬元，基于11.58億元的首募規模，現金分派率分別為4.24%和4.25%。

現金分派率方面，在已成立的13只公募REIT中，有8只初始現金分派率（即基金成立之初的分派率）位于4%至5%，2只位于5%至6%，4只超過7%。

交易所官網顯示，上述兩只租賃住房REIT的申報時間都是5月27日。同日，證監會辦公廳及國家發改委辦公廳聯合發布了《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》。

更深層的政策背景則是國務院辦公廳于5月25日發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），以及于2021年7月發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）。

根據上述文件，盤活存量資產的目的在于“拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平”。其重點領域有三，第一個即是包括保障性租賃住房、交通、水利、清潔能源、水電氣熱等市政設施、生態環保、產業園區、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等在內的“存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的”基礎設施項目資產。重點區域方面，鼓勵京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角、海南自貿港等地區“率先加大存量資產盤活力度，充分發揮示范帶動作用”。

在盤活存量資產的途徑上，上述文件提到七個方向，第一個即是“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展”。文件還提出，要“建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場”，并“研究推進REITs相關立法工作”。

文件還提出，在盤活存量資產方面，“對參與的各類市場主體一視同仁”，“鼓勵民營企業根據實際情況，參與盤活國有存量資產，積極盤活自身存量資產”。

就上述兩個租賃住房REIT而言，中金廈門安居RIET投資的兩個項目公司，以及紅土創新深圳人才安居REIT投資的三個項目公司，其原始權益人的主要股東分別都是廈門國資委及深圳國資委全資控股的國有企業。

住建委官網信息顯示，2021年1-9月，全國40個重點城市開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.90%，完成投資775億元;2022年將建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）;“十四五”期間，初步計劃新增650萬套，其中北京、上海、廣州、深圳等四大城市占比將達到40%。

這意味著，在保障性租賃住房領域，基金公司未來將有很大施展空間。對中小基金公司來說，更是如此。

從近期監管精神來看，中小基金公司參與REIT項目應為監管層所樂見。

4月26日，證監會發布《關于加快推進公募基金行業高質量發展的意見》，其中明確提到，支持基金管理公司在做優做強公募基金主業的基礎上實現差異化發展，甚至“支持公募主業突出、合規運營穩健、專業能力適配的基金管理公司設立子公司，專門從事公募REITs、股權投資、基金投資顧問、養老金融服務等業務，提升綜合財富管理能力”。

上述兩只租賃住房REIT的申報方，即中金基金和紅土創新基金，一季度末公募規模分別為863億元和94億元，在149家公募機構中分別排在第53位和第115位。

事實上，這并非兩家公司首次申報REIT產品。

2021年6月首批成立的9只公募REIT中，這兩家公司即各占一席，即中金平安廣州交投廣河高速公路REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT，發行規模分別為91.14億元和18.40億元，占到當季末各自公募規模（分別為680億元和87億元）的13.40%和21.15%。截至一季度末，該兩只REIT分別是兩家公司旗下規模第四大和第二大的公募產品。

在已上市的13只公募REIT中，除了上述兩只，還有中航首鋼生物質REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT及國金中國鐵建高速REIT等4只產品的基金管理人公募規模不超過400億元。截至一季度末，中航基金、東吳基金、浙商證券資管公司及國金基金公募規模分別為247億元、270億元、219億元和376億元。

市場表現方面，截至6月15日，13只上市REIT中，有8只2022年以來漲幅為正，其中漲幅超過5%的有3只。