基于企業價值創造視角的現金流管理研究
——以分散型長租公寓為例

范德蘋

（蘭州財經大學會計學院，蘭州 730000）

一、引言

隨著房地產價格的日益增高，年輕人購房觀念的轉變和生活質量的提高，分散型長租公寓受到了越來越多年輕人的歡迎，再加上其簡單的運營模式和大量的政策優惠，分散型長租公寓在資本市場受到了大量投資者的青睞，也吸引了眾多企業經營者紛紛介入住房租賃市場，使得分散型長租公寓在激烈競爭中持續發展。

目前，各地頒布的住房租賃行業的現金流管理政策，均只能作為一種監管手段，難以促進企業的價值創造。因此，本研究以分散型長租公寓現金流管理為研究對象，引入企業價值創造視角，從現金流的戰略管理和現金流的日常管理兩個層面出發，通過分析分散型長租公寓現金流的流向、流量、流速和流程，了解分散型長租公寓各經營環節中現金流的分配和周轉情況，構建基于企業價值創造為視角的現金流管理模式，提升分散型長租公寓運營水平，最終實現為企業創造價值的目標。

二、文獻綜述

（一）企業價值創造的文獻綜述

價值創造理論學派認為，企業只有給股東、債權人和企業的員工等其他利益相關者分配收益，才代表企業實現了價值創造。郭敏和張鳳蓮兩位學者（2005）提出，管理會計的應用要以促進企業價值創造為基礎進行預算控制和現金流管理。國外學者Ren-JyeDzeng（2017）通過分析企業現金流和企業的價值創造之間的關系，認為構建有效的現金流管理制度能夠提高企業價值創造水平。

（二）基于企業價值創造視角的現金流管理研究

近年來，隨著“企業價值創造”概念越來越流行，大量學者開始將企業價值創造與現金流管理相聯系。國外學者Tim（2015）通過研究企業現金流、運營資本和經營效果三者關系，認為若企業價值創造值大于未來的現金凈流量，就代表企業實現了盈利，為企業股東和債權人創造了價值。在此研究基礎上，M.Garrido（2015）進一步研究發現，企業經營者的現金流管理水平、現金流管理體系和企業的價值創造是正相關關系，經營者的現金流管理水平越高，現金流管理體系越完備，企業價值創造效率越高。

三、現金流管理決定企業價值創造水平

（一）現金流反映分散型長租公寓的生存能力

生存能力是實現企業價值創造的基礎，企業生存能力的重要判斷標準之一是企業的短期償債能力，若無法償還到期債務，企業將面臨大量的法律訴訟，無法實現價值創造。以蛋殼公寓為例，蛋殼公寓將絕大部分利用租金貸籌得的資金不計成本地擴大企業的市場規模，致使企業營運資金儲備不夠，無法按時向房東支付租金，加上資本市場上融資失利，導致企業資金鏈斷裂，最終引發企業暴雷。

（二）現金流決定分散型長租公寓的盈利能力

威脅企業持續健康發展的因素有兩個：一是長期虧損，入不敷出；二是長期盈余，卻需要通過外部借款才能償還到期債務。可見，決定分散型長租公寓興衰的不僅是營業利潤，更重要還有企業的現金流。在傳統會計中，歷史成本和權責發生制原則可以準確核算企業的資產和營業利潤，說明企業資產和營業利潤的數量，但無法評估出企業資產和營業利潤的質量。

四、分散型長租公寓現金流管理分析

（一）現金流的戰略管理

1.以促進企業價值創造為中心

一般意義上的現金流預算管理和現金流預警系統多是一種保護性措施，目的是減少不必要現金流流出。以企業價值創造為中心的現金流管理是在這些保護性措施的基礎上，將企業價值創造與企業現金流直接關聯，若現金流折現后大于零，則代表企業實現了價值創造；若現金流折現后小于或等于零，則代表企業沒有實現價值創造，可以選擇從企業的管理模式、戰略布局、項目決策等方面尋找原因。

C為企業的價值；FCF為實體現金流或股權現金流；WACC為折現率。

2.關注實體現金流量

圖1 實體現金流量

分散型長租公寓上游（房東）分散，加上現有住房租賃政策的管制，經營性長期負債幾乎可以忽略不計，資本支出主要是指經營性長期資產的增加，即分散型長租公寓購置家具、家電等基礎生活設施的增加值。因此，若營業現金凈流量遠遠大于零，而實體現金流量為負，則很可能代表分散型長租公寓這一期間采用了激進型發展戰略。

（二）現金流的日常管理

1.現金流流向管理

從圖2看出，分散型長租公寓的現金流流向主要分為以下幾個環節：一是房東提供房源環節。這一階段中現金流流向主要是企業現金流的流出，具體表現為房源勘探，墊付房租等環節有關的現金流流出；二是出租房屋環節。分散型長租公寓租入后，緊接著就是對房屋進行標準化裝修，這個階段企業的現金流流出主要是房屋裝修、家電家具的購買等活動，現金流流入是出租完成后租戶支付的租金，分散型長租公寓需到一定階段才會有現金流的流入。現金流流向管理能幫助企業經營者及時了解各運營環節現金流的分配和利用效率。

圖2 分散型長租公寓的現金流管理體系

2.現金流流量管理

首先，現金流入量。分散型長租公寓經營活動產生的現金流入主要體現在房屋裝修完畢后出租給租戶。其次，現金流出量。分散型長租公寓現金流流出量的主要部分包括墊付房租、裝修房屋和購買家電。最后，現金凈流量。現金凈流量為正，代表分散型長租公寓投入的現金在轉化為房屋、家具等各項資源后呈現了現金盈余，實現了企業價值創造。

3.現金流流程管理

現金流流程管理一般包括兩個層面：一是現金流流向管理。分散型長租公寓在經營活動過程中，現金流流入一般略高于現金流流出，表現為經營活動的現金凈流量較少，而且現金流流入往往遠遠滯后于現金流流出，如墊付租金后要等到將房屋裝修完成等一系列過程后才能實現現金流流入。二是現金流流動程序管理。當前分散型長租公寓多為中小企業，企業經營者往往過多關注凈利潤，忽視現金流流程管理對企業價值創造的意義。

4.現金流流速管理

衡量現金流流速的標準之一是現金周轉率。要促進企業價值創造就必須加快現金流的周轉率，縮短現金周轉期。分散型長租公寓的現金周轉期是從與房東簽訂協議、支付租金開始到裝修完畢后出租給租戶獲得租金流入。

綜上所述，通過現金流戰略管理和日常管理可以追蹤現金流在分散型長租公寓各運營環節的動態，了解各業務環節現金流的流量和質量，更好地反映分散型長租公寓的戰略決策效果和經營效率，促進企業實現價值創造。

五、分散型長租公寓的現金流管理分析

（一）分散型長租公寓的運營模式

分散型長租公寓本質上是一個中介平臺，其業務模式是和房東簽訂租賃協議取得房屋的使用權，再將房屋進行標準化裝修后出租，企業主要通過賺取租金差價和收取各種附加費用 (公共區域保潔費用、基礎維修服務費和各種能源費用)獲得收益。“前期投入大，回收周期長”是分散型長租公寓行業的痛點。分散型長租公寓需要提前墊付大量資金去尋找優質房源，還要對房屋標準化裝修，而企業的現金流要等到將房屋轉租后才能陸續回流，因此，分散型長租公寓屬于資金密集型企業，企業的發展離不開現金流。

圖3 分散型長租公寓運營模式

（二）分散型長租公寓現金流的特點

1.現金流需要量大

企業前期需要投入大量資金尋求優質房源，還要對房屋進行標準化裝修，同時承擔冰箱、洗衣機、空調等基礎家電的購置和維修費用，因此，企業需要大量的現金流才能滿足其經營和發展需要，企業對資金的依賴度比較高。此外，從其運營模式可以看出，不斷擴大市場規模的企業發展模式，也要求企業最大限度地縮短現金流周轉期，提高凈值周轉率。

2.現金流回收周期長

分散型長租公寓的現金流運作有其特殊的規律，給房東交納的租金、房屋裝修費和家具購置費，這些都需要企業前期墊付，而企業的現金流流入要等到將房屋裝修完畢，出租后才能陸續回流，前后時間跨度約為2-4年，所以分散型長租公寓現金流的周轉周期比較長。另外，由于分散型長租公寓的收入來源比較單一，房屋出租不順利可能會進一步延長現金流回流的期限，大量的資金占用也會進一步增加分散型長租公寓的經營風險和財務風險，降低企業的短期償債能力。

3.經營活動產生的現金凈流量少

分散型長租公寓的運營模式屬于低盈利高周轉模式，企業單次產生的現金流凈額較低。企業經營活動的現金流入主要包括租戶的租金、水電費和能源費收入；經營活動產生的現金流流出包括向房東支付的租金，房屋維護保養費等支出；經營活動的現金流入額往往略高于現金流出額，有時二者甚至持平，因此，分散型長租公寓的經營活動產生的現金凈流量較少。此外，最新政策規定，分散型長租公寓應當將超過規定租金和押金存放在商業銀行，由商業銀行負責管理這部分資金，分散型長租公寓經營活動的現金流進一步被限制，現金流凈額進一步減少。

六、分散型長租公寓現金流管理模式之構建

（一）運用多維度盈利分析模型進行現金流管理

多維度盈利能力分析模型，是指將分散型長租公寓在一定期間內的現金流流入流出情況，按照區域、產品、租戶等多個維度進行劃分，分析各維度下現金凈流量的數量和質量，幫助分散型長租公寓精細化管理企業的現金流，從而實現企業價值創造。

多維度盈利能力分析模型分為如下四步：第一步，確定分析維度。分散型長租公寓作為生活服務類企業，業務類型單一，房源范圍廣泛，在結合多數分散型長租公寓的組織框架和應用管理會計的指引要求后，本研究按照租戶、渠道、產品和區域四個角度建立分析維度（如圖4所示）。在對租戶進行分類時，按照租戶需求彈性不同，將租戶劃分為價格敏感型、追求品質型和其他類型，再根據租戶年齡、職業、性別、婚育和地區等要素將上述三種類型進一步細分。在租賃渠道層面，將其劃分為中間平臺渠道和電子直銷渠道，按照兩種不同租賃渠道下不同品牌和規模，將中間平臺渠道細分成安居客、咸魚和淘寶平臺，將電子直銷分成手機APP、微信小程序等。第二步，確定分析模型。將上一步中四個維度中的數據信息分別納入不同的盈利能力評價體系，并將盈利能力評價體系進一步劃分為財務評價體系（息稅前利潤、權益凈利率、經濟增加值等）和非財務信息評價體系（客戶滿意度、客戶回頭率），比較不同盈利能力評價模型中各個指標現金流的流量和流速。第三步，加工數據，并制定比較標準。將盈利能力評價體系的數據信息進一步加工，通過比較各數據權重和指標變化對整體企業價值創造的影響值，選擇一定數量的關鍵性指標和關鍵性數據，比較各個維度下不同數據終端產生現金流的流量和流速。第四步，制定現金流分析報告。將上一步中的關鍵數據和關鍵性指標錄入雷達圖、氣泡圖中，分析各個區現金流的流量流速，形成現金流詳細分析報告。

圖4 分散型長租公寓的維度分析

（二）加強現金流管理節點的建設

1.項目決策階段

項目決策階段指的是分散型長租公寓利用凈現值法，內含報酬率等其他技術方法，通過不斷分析比較各個項目的可行性和收益率，與房東簽訂租賃協議，進入對房屋進行標準化裝修和購買家電的階段。項目決策階段的現金流主要表現為現金流流出，具體為房屋裝修費、家電購置費、勘探設計費、技術資料費等，這一階段主要是解決投資決策和項目優化問題。

2.項目實施階段

項目實施階段的現金流出包括向房東支付的租金，房屋維護保養費；現金流入主要包括租戶支付的租金、押金、水電費和各項能源費。這一階段的現金流貫穿分散型長租公寓的整個運營過程，它主要反映的是分散型長租公寓的盈利能力和企業價值創造能力。在項目實施階段，通過將此階段與上一階段的現金流進行對比，找出造成兩個階段現金流差異的原因，以利于優化項目決策階段的現金流預測控制，提高分散型長租公寓的企業價值創造力。

3.項目評價階段

項目評價階段是分散型長租公寓結束一輪項目投資，獲得租金收入后的階段。這一階段的主要任務是通過評價整個投資項目為企業帶來的現金流和企業價值的增加值，制定項目優化方案，促進企業價值創造水平。

七、結束語

運用多維度盈利能力評價模型可以更直觀高效地篩選出影響企業現金流的關鍵要素，進而幫助分散型長租公寓實現現金流的精細化管理。而現金流節點建設和項目的分階段管理能夠將企業的現金流具體化到各個項目的各個階段，有利于評價比較各個項目產生的現金流量，進而選擇最優項目。本研究基于企業價值創造視角，根據分散型長租公寓的運營模式和現金流特點，將現金流的戰略管理和日常管理與分散型長租公寓具體現金流管理活動相結合，構建了基于企業價值創造為中心的現金流管理體系，旨在提高分散型長租公寓的現金流管理水平，幫助其實現長遠發展。