從租賃住房需求看保障性租賃住房的發展策略

邵磊，譚遠思，張婧

當前我國正處于城鎮化的快速提升階段，城鄉經濟發展的推拉作用形成了城鄉人口遷徙的巨大動能。尤其是特大城市以及城市群的經濟發展的規模效應和集聚效應，造就了龐大的勞動力需求和就業市場，同時也加劇了城市住房、公共服務、社會治理等供需層面不平衡、不充分的矛盾，房地產價格增長過快、可支付性降低、居住環境擁擠、居住權益缺乏保障等一系列問題逐漸突出，影響了城市宜居環境、營商環境、居民滿意度和幸福感，降低了城市發展的競爭力。

針對這些問題，近年來房地產市場的調控和住房政策的結構性改革的力度不斷加大。“十四五”期間，以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居成為重要目標，新市民和青年群體的住房問題又是其中重中之重。有調查指出，現在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決居住問題，然而租金付得起的房子區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個現實困難[1]。針對這方面矛盾，2020 年12 月中央經濟工作會議要求，要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題，努力做到住有所居、職住平衡。2021 年3 月政府工作報告中提出，盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。2021 年6 月國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出加快發展保障性租賃住房，明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題的主要途徑[2]。在加快推動租賃的方式解決住房問題的現實和未來趨勢下，租住什么樣的房，能否負擔得起，能否住得穩、住得下、住得滿意，這不僅僅是市場問題，還是住房保障需要回答的重要問題，也不僅僅是住房供應問題，而是要深入把握住房需求，并實現更精細化的住房資源配置和運行管理的問題。近年來，從供給側全國和地方做了大量的探索，在住房的技術政策、多樣化政策性住房、城市更新與土地利用等方面，均涌現了很多創新成果。但另一方面，從需求側層面對社會經濟快速發展中的新市民住房需求的調查和精細化認識卻相對有限，不利于更高水平的供需匹配和政策引導。

1 調研新市民租賃人群家庭年收入情況

帶著上述問題，清華大學建筑學院住宅與社區研究所和貝殼研究院聯合開展針對特大城市中農民工、外來務工人員、城鎮轉移人口、新就業大中專畢業生等城市“新市民”的居住需求調查工作，本文針對2021 年調查的一些發現展開介紹和探討。研究團隊對北京、深圳、上海等30 余家各類長租公寓門店、經紀機構門店進行了實地調研，對管理人員、經紀人員和租客開展了深入訪談，對北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津等10 個城市開展了以機構化租賃住房為主的住戶問卷調查，也包括了自有住房和私人散租等群體，共回收有效問卷6000 余份。

1 調研新市民租賃人群基本情況

本次調研6000 多位住戶的整體情況來看，年齡結構偏年輕，未婚占80.5%。在已婚租客中，有48.4%的家庭有一個小孩，有17.0%的家庭有兩個小孩。未婚的租客平均年齡25 歲，已婚無孩租客平均年齡29 歲，已婚有孩租客平均年齡33 歲。從戶籍情況來看，本地戶籍只占9.5%，新落本地戶口占14.7%1），非本地戶籍占75.7%，大城市的新市民租賃群體中主要是非本地戶籍，也有少部分人群在當地落戶。從受教育程度看，調研新市民租賃人群中學歷水平較高，80%以上的租賃群體擁有大學專科以上學歷。家庭年收入10 萬以下的占比占57.2%，10-20 萬的27.0%（圖1）。這個收入水平在特大型城市中基本符合申請保障性住房的門檻。

從工作單位性質來看，新市民租賃群體中在民營企業、私營企業工作的占比較多，政府、事業單位、國有企業工作較少。其中調研租賃群體在民營企業工作的占比最高，約58.2%，其次為個體工商戶、在國有企業工作，分別為11.8%、10.1%。從工作行業來看，本次調研租賃群體以從事IT/通信/電子/互聯網行業為主，其次為房地產/建筑業、服務業（護理/美容/保健/酒店/餐飲/度假/旅游）為主。

2 深入訪談中發現的關鍵問題

為了能夠更好地發現和提煉租客所關心問題，通過58 例深入訪談和文本分析，得到了租金價格、租賃品質、租賃服務、人際關系、住房保障和公共服務6 個重點關注的問題（圖2）。我們看到在租賃住房中，租賃服務、社群人際關系、權益保障和價格與住房品質一樣成為當前租客的痛點。這對深入認識租賃住房的特點有著重要意義，即租賃住房與自有住房的相比，其居住消費的需求特征和偏好有所不同，這在問卷調查中得到進一步驗證。

3 租住需求特征與租金可負擔性

租客都租住在什么樣的住房中？居住條件和滿意度如何？居住選擇和就業以及家庭生命周期有什么關系？租金負擔有什么特點？通過對問卷的進一步分析，有如下發現：

2 租客關注的重點問題

3 租賃的不同建筑類型占比圖

4 調研城中村租賃住房、改建租賃住房和產業園租賃住房

5 各類型租賃方式比例3）

6 自住與整租在居住面積上的差異以及各租賃方式下人均租賃面積

7 調研租賃群體曾經換房原因

8 租住與自住在通勤時間上的差異

9 不同租賃方式下的租金水平情況

3.1 住房類型

本次調研并不對住房本身的結構和特征進行描摹，而是聚焦調研人群的對居住需求的各種反饋。從調研人群所居住的住房類型看，有64%的租賃群體居住在普通住宅中，18%住在商辦性質房屋或非宅改建的租賃住房中，12%居住在城中村（圖3、4）。

3.2 整租與合租

此次調研數據顯示，超過一半群體選擇合租模式，包括以間和床位合租的兩種方式，其中以床位為基本單元合租的占16.9%（圖5）。這種情況在不同城市中有較大差異，以北京為例，租賃住房市場中小戶型、集中式公寓供應有限，多房戶型與租客單身家庭結構不匹配，且整套住宅的租金較高，多數租賃群體還是選擇合租這種性價比更高的租賃方式；但在深圳，城中村住房在房主的改造下，基本上都是廚衛功能完整的小套型，合租現象就少很多。有些城市對多房戶型中起居室能否改造成居室（簡稱“N+1”）有著不同的規定2），這也直接影響到合租套型中起居室的用途。在不同的租住模式下，人均的居住面積有著顯著的差異（圖6）。

調研發現，自有住房群體和租住群體在居住滿意度上的差別是明顯的，前者的滿意度高于后者近20%。這非常清晰地揭示了租賃住房這種模式在居住感受上的落差，也在一定程度上解釋了為什么很多人還是以自有住房作為未來生活目標。因此縮小租賃住房和自由住房在居住體驗上的差距，正是租賃住房發展所面臨的挑戰。

3.3 平均租住時間

本次調研顯示，租賃群體在當前住房平均居住時長為12.8 個月，整租租客平均居住時長最長，達到為15.6 個月，按間合租租客平均居住時長為11.2 個月，按床位合租租客平均居住時長為9.3 個月。由此可見，居住穩定性和租住模式或者居住面積水平也有一定的相關性。通過進一步分析發現，影響居住時間、更換住房的原因雖然很多樣，比如工作變動、家庭結構變動、尋求更高質量的住房、更好的社區關系等，但事實上價格是租賃群體換房的原因中占比最高的，不僅僅是租金上漲的問題，住戶收入或者支付能力的變化也同樣導致對價格的敏感度的變化（圖7）。

3.4 平均通勤時間

除了價格，另一個影響換房的主要因素就是工作變化，占15%。在住戶深入訪談中發現，圍繞工作地點來選擇住房是租賃群體的重要決策依據。通過問卷進一步統計，租賃群體平均通勤時間在15 分鐘以內的占比達34%，比自有住房群體比例高。值得關注的是，部分租賃群體也會選擇較長的通勤時間。調研群體中，租賃群體通勤時間在30 分鐘到1 小時區間內的占比為27%，超過1 小時的占比7%，也均高于自住群體。針對這種現象，在深入訪談中發現，通過調整區位和通勤成本，是租客降低租金開支的重要方式（圖8）。

3.5 家庭生命周期對租賃需求的影響

調研發現，家庭生命周期對租賃需求是至關重要的。從未婚單身、未婚有情侶、已婚無孩、到已婚有孩，租賃群體家庭整租比例從31.8%提升至75.3%（圖9）。但另一方面，租住的已婚有孩家庭平均租金支出2863 元/月，相較已婚無孩家庭均有下降。針對這個發現可能的解釋之一是已婚有孩家庭隨著家庭成員的增加，生活消費迅速增加，從而在消費結構中需要降低住房開支。調研數據顯示，結婚和小孩出生是家庭結構變化中的兩個重要階段，租賃需求也會隨之發生變化。影響不同生命周期租客換房的前四大原因為：租金價格、居住面積、建筑及裝修品質以及通勤便捷性。對于未婚群體來說，租金價格均為首要考慮的因素，占比超過20%；對已婚有孩家庭由于需要養育支出，租金價格、居住面積成為重要因素，同時通勤便利性成為4 項因素中重要性最低的因素。另外，隨著家庭成員的增加、家庭生命周期的改變，工作和生活更穩定時，相應的也需要更穩定的居所。其中在整租的家庭型租客中，平均在當前房屋居住時長已達到27 個月。

10 租金收入比分布情況

11 各種住房支持政策下的居住滿意度的情況

3.6 租金可負擔性

國際上一般采用租金占收入的百分比來衡量租房的可負擔性。可負擔性一般理解為在滿足了食品、服裝、交通、醫藥和教育等必要開支后，用于住房消費的能力，通常業界及學術界以租金支出不應超過收入的30%作為衡量可負擔性的標準。

調研發現，多數租客的租金收入比在30%以下（圖10）。但這與事實上的居住滿意度和對租金的態度有較明顯的差異。通過進一步研究發現，僅僅用租金收入比來衡量住房負擔，無法充分反映租客租住的房屋條件以及租住滿意度等住房消費質量問題，很多租客會選擇通過犧牲居住面積、私密性、通勤時間等條件來換取可負擔的租金水平。因此從數據體現出來的租金收入比合乎可負擔標準，但居住水平卻可能有較大犧牲。

調研還發現，住房補貼政策對租客的居住水平與滿意度產生很大影響。超過兩成的租客由單位提供宿舍、補貼或獲得政府補貼。將租賃群體所接受的來自單位與政府的支持分為以下幾種類型：單位提供宿舍（無論是否還接收別的補助）、單位補貼、政府補貼，單位政府同時補貼，這些補貼減輕了租客的在居住方面的支出負擔，也因此提升了租客的滿意度。

4 從居住需求看保障性租賃住房的發展策略

隨著新型城鎮化的推進，未來仍有大量新市民涌入城市。住房租賃市場是他們進入城市的第一落腳點，也是他們實現市民化的重要支撐之一。從調研的初步發現來看，發展保障性租賃住房在 “租得起”和“住得好”之間的矛盾還是非常突出的，自有住房和租賃住房的居住體驗差異很大。如果這種狀況遲遲得不到扭轉，反而會形成更為突出的“住房過濾效應”[3]，加大居住水平的差異，導致住房與社會階層分異。其次，租住仍是只能夠作為一種短期、階段性的選擇，對“租購同權”的推動和發展不利。“十四五”期間，發展保障性租賃住房是人口凈流入大城市的重點工作，為更好地支撐新市民、青年人的租賃需求，構建一個“租有屋、價可擔、居而安”的租賃市場，從以下5 個方面提出未來發展建議：

4.1 把握需求的多樣性，高水平供需匹配

通過此次階段性調研，我們發現當前我國新市民的構成以及相應的居住需求處在一個不斷變化的階段。以信息技術為代表的產業革命改變了產業形態和生產方式，新經濟、新模式也構建了新的勞動力市場。如今的“藍領工人”已經與傳統意義上的制造業工人有著很大的不同，有關“零工經濟”現象的研究和“新藍領”的概念4），針對快遞小哥、網約車司機等群體給予了新的定義。信息產業中所需要的大量IT 人員更是催生了空前規模的信息技術勞動力市場。這些群體作為特大城市運行服務和產業升級的生力軍，成為新市民的重要組成。如今的農民工和傳統建設模式下的農民工也出現了變化。隨著建筑產業現代化技術的提升以及用工市場的短缺，農民工的收入和技能均比以前有較大改善。應該說，當前的新市民群體是一個和城市產業升級、勞動力優化提升密切相關的群體，多樣化、差異化程度更大，對生活質量提升、個人成長發展的訴求更為強烈。因此，全面兼顧租賃群體短期與長期、過渡與安居的居住需求，提升整體租賃居住水平是非常必要的。

首先從提升居住體驗出發，改善“經濟性整租”，主要在于持續增加小戶型的租賃住房供應，特別是一居室、開間的供應，降低合租比例；其次，考慮低收入人群實際租賃需求和租金可支付性，針對產業園、快遞小哥等“新藍領”群體的需要，增加集中式宿舍型租賃住房的供給，結合租賃企業提供的管理服務，提高宿舍型租賃住房居住舒適度和安全性；第三，全面優化租賃住房權益的保護，持續推進租購同權的探索，保障租賃群體應享有的公共服務權益，特別是子女上學的權益。只有解決了教育同權問題，才能真正解決人的城市化問題；第四，提升租賃住房的品質和靈活適應性，實現租賃住房的可持續發展。當前我國還沒有出臺有關租賃住房質量的底線標準，在當前涉及非居改造、商辦廠房改造等多種類型用地和建筑用于保障性租賃住房供應的現實中，有關設計、建設、運行、維護等系列技術標準和法律法規都不健全，亟待重塑我國有關居住建筑在標準規范、技術應用、管理運行等方面的體系框架。

4.2 充分重視保障性租賃住房的市場穩定性與可支付性

當前我國保障性租賃住房的主要方向在于引導社會力量參與，既是市場行為，又具有保障的性質。當前我國在住房供需的規劃和相關公共政策方面的改革剛剛起步，對租賃住房市場的引導和調控還有很多需要建設的空白。比如在租金管控方面，國際上一些國家限制租金價格或限制租金價格上漲的政策早已有之，國內部分大城市也在“十四五”時期提出了租金管控目標，但在租金管控具體執行細節上和租賃住房可支付性上仍需要進一步深化研究，包括信息公開、動態監測、價格指數、政策評估等系列工作。

從租金可負擔的角度，應當盡快完善細化住房補貼標準、稅收減免、資源使用補貼等系列政策。對中低收入家庭、重點行業從業人員通過精準施策的租金補貼的方式，提高租賃住房的可支付性。租金補貼需要結合家庭收入、家庭人口、撫養子女和老人、患病等方面設置精細化的補貼標準，并隨著經濟水平的發展動態調整補貼標準。通過稅收減免等方式鼓勵單位以提供宿舍的方式或者提供租房補貼的方式解決員工居住問題。對符合改建或改造流程的非居住房屋改建租賃住房或城中村租賃住房的水電氣熱價格給予優惠，按照居民標準執行。

4.3 加強租賃關系的穩定性和租賃方式的靈活性

租賃與購房相比有更強的靈活性，但是在租賃的穩定性和租賃基本居住權益的保護方面仍需加強。首先，需逐步完善租賃相關的法律法規，保障租賃的基本居住權益和穩定的租賃關系；第二，規范住房租賃市場秩序，加強住房租賃市場主體管理，打擊租賃市場亂象；第三，明確規定房地產經紀機構和住房租賃企業的市場準入機制及從業人員資質要求，建立房地產經紀機構和住房租賃企業信用機制和評價機制；第四，在穩定的租賃關系下，也需要保持租賃方式的靈活性。鼓勵提供更加靈活的居住方式滿足租賃群體合理的調換需求，如提供租期長短不同的產品、對于長期穩定租賃的群體提供靈活續租、換租和退租服務等。

4.4 提升租賃住房的品質和服務，鼓勵機構化租賃住房發展

隨著“租購并舉”的提出，住房租賃行業迅速發展，租賃企業日趨專業化、規模化，特別是在一線城市住房租賃企業提供了多樣化創新的租賃模式和租賃產品。未來在重點發展保障性租賃住房的工作中，住房租賃企業也將扮演重要角色。租賃企業提供了“一張床、一間房、一套房”等適應多層次居住需求的租賃產品，較好滿足不同人群的居住需求。在住房品質方面，通過新建、裝修或翻新后入住的租賃產品，整體提升租賃產品的建筑裝修質量。在主題細分方面，有的租賃企業還會針對租客個性化特征，打造特定主題租賃住房，例如萌寵公寓、青年社交公寓以及電競、主播、SOHO、健身等主題房間。

調研數據顯示，機構化租賃中的租客在按間合租、按床位合租、整租等不同租賃方式上對于居住安全的滿意度為66%～70%，均高出租賃個人房東房源租客超過10 個百分點。在疫情期間，許多集中式長租公寓承擔起一部分社區管理的職能，協助社區積極進行租客備案、體溫測量和行程上報等工作，同時通過標準化通風、消毒等防疫流程，保障租客健康安全。另外，機構化租賃對于樓內公共空間和房屋內裝修有具體的消防管控措施，如公寓房間內和樓道中安裝煙感報警器并定時檢查、嚴格管控拒絕電動車進入樓道等，有效保障了公寓的消防安全。

住房品質和租賃服務的提升帶來了更好的居住體驗，對于租住滿意度提升有積極作用，未來可從以下幾方面持續進行改善和提升：一是明確租賃住房類型和適用標準，設置租賃住房最低標準，如居住面積、通風、采光的要求等；二是明確合租房屋標準，如合租房屋的基礎要求、對居住人口的限制、對于安全的保障措施等，進行合租房屋備案，提高租住安全；三是明確租賃服務范圍和內容，精細化各類租賃服務的收費標準，引導提供多樣可選擇、質價相符的租賃服務；四是鼓勵住房租賃企業發展，通過更加精細化的產品和服務，進一步提升居住品質。同時在公共服務供給和治理模式上進行創新，依托租賃企業成立租賃社區黨支部，充分發揮社區居民和社區社會組織的力量，通過多樣化的社群活動與多種形式的社團組建，增加新市民的“組織感”與“歸屬感”。□

注釋

1）指原來非本地戶籍，通過人才引進或積分等方式落戶，成為本地戶籍居民。

2）“N+1”是在一定標準下將客廳或主臥改造后，作為一間房單獨出租使用。在居住面積、消防條件、建筑要求上有多項標準。

3）整租是一個人或者一個家庭整體租下整套（間）住房；按間合租指的一人或兩人一起租住一套住房中的一間房；按床位合租，如多人間合租，租客租下的是一間公寓內多個床位中的其中一個

4）零工經濟雖然是一個目前普遍接受的術語，但其定義還是相對松散的，綜合各種不同的定義，有兩點是共通的：工作是在一個相對自由的市場體系中，任務的內容、時效性和績效是靈活的和臨時的。企業與個人的所謂的雇傭關系是不固定的，存在著多樣性。