房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記構(gòu)架分析

馮 娟 (崇左市龍州縣不動產(chǎn)登記中心 廣西 崇左 532400)

引言

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度,是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請,由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段,不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。我國執(zhí)行不動產(chǎn)登記管理,根本目的是為了提升其辦事效率,實(shí)行一站式服務(wù),全心全意為人民、為企業(yè)服務(wù)。目前。我國不動產(chǎn)登記數(shù)量每年都呈現(xiàn)上升趨勢,但在實(shí)際操作過程中,房屋登記交易管理與不動產(chǎn)登記二者之間的銜接還不夠明確,民眾的信息安全還存在一定的風(fēng)險,辦事效率不高等問題依然存在。現(xiàn)階段,我們要高度重視不動產(chǎn)登記管理,不斷提高工作效率與工作質(zhì)量,保證不動產(chǎn)登記管理資料的安全性與隱蔽性。

1 房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記的關(guān)系

房地產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記二者之間有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)交易主體之間,以房地產(chǎn)作為商品的形式進(jìn)行的交易活動,簡單來說就是以房屋作為交易的商品在指定的市場內(nèi)從事的交易活動。活動內(nèi)容包括:房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、房租租賃等,交易管理就是針對上述的活動行為進(jìn)行科學(xué)合理的審查、確認(rèn)、備案。在房產(chǎn)交易的過程中所涉及管理活動包括:房地產(chǎn)交易管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)權(quán)管理就是房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、用益物權(quán),是除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理和利用。不動產(chǎn)登記是指對房屋的登記,是房屋自然狀況、權(quán)利狀況、以及其他相關(guān)事項(xiàng)記錄在不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)產(chǎn)權(quán)所屬證的行為。房地產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記二者是緊密相連的,房屋所有權(quán)登記公示是保證房屋安全交易的基礎(chǔ)核心,對交易進(jìn)行詳細(xì)地審核時防范房屋登記風(fēng)險的必要前提,沒有實(shí)現(xiàn)房屋登記就沒辦法就進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移以及交易,想要交易就必須有登記記錄,二者相互支撐并相互保護(hù),缺一不可,可以有效地對房地產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)和約束。

2 不動產(chǎn)的基本介紹

2.1 房屋登記與房屋交易管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)行設(shè)置模式

目前,我國關(guān)于房屋登記與房屋交易管理機(jī)構(gòu)設(shè)置有以下三種模式:一是房屋交易管理與房屋登記可以達(dá)到完全結(jié)合的狀態(tài),二者可以進(jìn)行合并設(shè)置或者可以進(jìn)行合作簽署的工作。二是房屋登記與房屋交易管理中部分職能合并成為一個管理部門,交易管理的其他職能與這部分職能分開設(shè)置。三是房屋登記與房屋交易管理設(shè)置二者分開進(jìn)行設(shè)置,互相不影響。

在第一種設(shè)置模式下,房屋在交易的過程中,可將一部分審核管理結(jié)合到登記受理與審批中,與房屋登記相關(guān)信息與部分交易信息的內(nèi)容進(jìn)行融合,是二者成為共同體,相互制約,相互作用,這樣登記審核與交易管理可以一起進(jìn)行受理,大大提升工作效率和質(zhì)量。在第二種設(shè)置模式中,房屋交易管理的部分內(nèi)容與房屋登記進(jìn)行結(jié)合,這就設(shè)置模式只能讓部分的房屋交易管理職能與房屋登記職能進(jìn)行融合,房屋交易管理其他部分職能還要在其他管理部門錦新設(shè)置,這樣就無法達(dá)到一起受理的效果,影響辦事效率。在第三種設(shè)置模式中,房屋交易管理與房屋登記的部分分別在多個機(jī)構(gòu)中進(jìn)行設(shè)置,二者之間可以通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋登記信息與房屋交易共享的狀態(tài)。

2.2 不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)平臺建設(shè)

隨著我國信息科技水平的不斷進(jìn)步與發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。我國的不動產(chǎn)登記平臺已經(jīng)基本建設(shè)完成。不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺是由數(shù)據(jù)庫、地理信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)應(yīng)用平臺三個部分主城構(gòu)建的。不動產(chǎn)登記信息管理平臺的建立,要以實(shí)際應(yīng)用相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)的應(yīng)用,有效保障各個系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性,在運(yùn)行的過程中要做好相應(yīng)的防御防護(hù)措施。而在系統(tǒng)中關(guān)于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)上,可以通過大數(shù)據(jù)引擎與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合,可以不再受地域空間的限制,對不動產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合存儲與管理。地理信息系統(tǒng)其主要功能就是通過互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)完成不動產(chǎn)信息的審批、受理、交易等相關(guān)工作,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)查詢等功能。

3 房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記的工作原則

無論任何工作只要存在交易活動都有其內(nèi)在的規(guī)律以及要求,房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記等相關(guān)工作也是如此,在工作中都有相關(guān)的工作原則以及工作要求,在相關(guān)的工作流程操作中,必須按照國家相關(guān)法律要求進(jìn)行,具體登記流程如下圖1:

圖1 不動產(chǎn)登記流程圖

3.1 房地產(chǎn)交易價格管控方面原則

隨著我國城市化進(jìn)程不斷加快,城市房價相對過高,過高的房價容易給居民造成經(jīng)濟(jì)上以及精神上的雙重負(fù)擔(dān),會嚴(yán)重打擊民眾的消費(fèi)心理,這樣不僅會嚴(yán)重阻礙城市化進(jìn)程的發(fā)展,還會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前,全國大部分城市房價因得到政府的宏觀調(diào)控后逐漸趨向合理化,但根本問題還是不能小覷,因?yàn)檎暮暧^調(diào)控不可能長期有效的對房價進(jìn)行管控。

3.2 房地產(chǎn)交易登記法定方面原則

我國是法治國家,這就要求社會各行各業(yè)必須接受法律的監(jiān)管與監(jiān)督,各行各業(yè)在進(jìn)行活動時,必須要在法律允許的范圍進(jìn)行。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在我國整逐漸趨于成熟,但房地產(chǎn)在建議管理與不動產(chǎn)登記方面仍存在法律漏洞。因此,想要使交易風(fēng)險降到最低同時還要平衡交易各方的合法權(quán)利,這就需要國家相關(guān)法律部門對房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記等方面的法律法規(guī)進(jìn)行制定,對房地產(chǎn)企業(yè)以及開發(fā)企業(yè)的相關(guān)人員要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。相關(guān)法律法規(guī)的出臺可以有效管理并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,但行業(yè)一定要貫徹并落實(shí)相關(guān)法律法規(guī),從而是房地產(chǎn)行業(yè)的市場更加穩(wěn)定、健康,避免房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中阻礙因素。

4 房地產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記管理中存在的問題

4.1 房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記管理整合問題

在房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記整合不徹底的問題經(jīng)常發(fā)生,造成此問題產(chǎn)生的原因是房屋頂層設(shè)計(jì)時沒有做到完善,房屋交易和房屋登記工作被拆分開,且工作環(huán)節(jié)相對簡化,對于城市居民來說并沒有增加便利性。二者的工作處于分離下,房屋交易和房屋土地使用權(quán)登記在辦理房屋交易手續(xù)的時候,房屋所有權(quán)證和房屋土地使用證的辦理需要分別去兩個部門進(jìn)行辦理,戶主在辦理完房屋交易后,還得去土地登記部門進(jìn)行土地使用權(quán)的登記辦理,這就導(dǎo)致增加二者的辦理過程復(fù)雜性,對辦公效率也會大大降低。目前,一些城市已經(jīng)意識到房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記進(jìn)行整合的重要性,但實(shí)際情況依然是房屋交易和不動產(chǎn)登記分開辦理的模式。

4.2 房價設(shè)置不合理的問題

隨著城市化進(jìn)行不斷發(fā)展與深化,城市人口對于住房需求是城市化發(fā)展的重要表現(xiàn),也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。但這不是房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)商提高房價的時機(jī)。無論房價過高還是過低對于城市的發(fā)展都是不利的,房地產(chǎn)行業(yè)想要健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展,必須嚴(yán)格按照市場的實(shí)際需求制定相關(guān)對策,不應(yīng)該盲目追求眼前利益,忽視后續(xù)的發(fā)展。目前,一些城市在房地產(chǎn)交易過程中,高價過高的現(xiàn)象更是屢見不鮮,不僅給市民帶來很大的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力,也因房價過高導(dǎo)致地方商業(yè)房長期處于無人問津的狀態(tài),房屋長時間銷售不出去,銀行就會切斷給房地產(chǎn)商的資金供給,從而加劇資金交易風(fēng)險,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,給城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來阻礙。

4.3 房屋登記機(jī)構(gòu)制度不完善

目前,我國現(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋所有人登記時,出現(xiàn)錯誤的概率較大,還會存在漏洞以及相關(guān)資料丟失等問題,直接給相關(guān)當(dāng)事人造成嚴(yán)重的損失,但是相關(guān)登記卻沒有承擔(dān)因?yàn)樗麄兊膯栴}給當(dāng)事人造成的損失。目前,登記機(jī)構(gòu)在給戶主進(jìn)行房屋登記時,是要收取相應(yīng)的費(fèi)用的,并不是無償進(jìn)行登記,登記機(jī)構(gòu)只享有收費(fèi)權(quán)利,并沒有因他們的失誤造成錯誤登記產(chǎn)生的后果進(jìn)行任何責(zé)任的承擔(dān),更別提賠償資金。這就一定程度上給當(dāng)事人的合法權(quán)益造成損害,這對方為所有人是不公平的。

4.4 房屋登記機(jī)構(gòu)過于分散

現(xiàn)階段,我國并沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),因此沒有完善的不動產(chǎn)登記制度,導(dǎo)致不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)過于分散。房屋不動產(chǎn)登記相關(guān)體制以及相關(guān)流程是較為復(fù)雜的,復(fù)雜的登記制度會給不動產(chǎn)登記帶來嚴(yán)重的影響。給房屋登記人帶來極大的不便,導(dǎo)致登記人的時間被大大浪費(fèi)。然而不同的登記機(jī)構(gòu)對于登記程序以及登記的有效性、時效性都存在一定的差異,這也給房屋正常交易程序帶來不同程度的影響。由于登記機(jī)構(gòu)過于分散,導(dǎo)致在交易的過程中給當(dāng)事人帶來很大的不便,不利于相關(guān)資料的查閱,不能提供完整的信息。

5 完善房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記的措施

5.1 緊跟信息時代的腳步,融入互聯(lián)網(wǎng)信息化管理

隨著信息時代的到來,房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記也應(yīng)該跟上時代發(fā)展的腳步,進(jìn)入到信息化管理時代,要運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息平臺,向購房者提供時效便捷的交易服務(wù)。信息技術(shù)與數(shù)字化技術(shù)的便利性主要體現(xiàn)在:房屋的賣方可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺與買方實(shí)時進(jìn)行溝通與交流,及時有效的了解顧客實(shí)際需求,為顧客提供適合的最佳房源,這對以后城市商品房的建造給予一定的參考價值。

5.2 打造好房地產(chǎn)交易管理信息化平臺

各個地方房屋登記機(jī)構(gòu)的工作核心就是不動產(chǎn)的登記工作,登記機(jī)構(gòu)的工作人員將工作重點(diǎn)全部放在不動產(chǎn)登記上,對于相關(guān)的交易管理平臺創(chuàng)新沒有起到足夠的重視。一些登記機(jī)構(gòu)相關(guān)人員自身不具備平臺管理以及創(chuàng)新理念,導(dǎo)致機(jī)構(gòu)在人員配置上無法實(shí)現(xiàn)平臺創(chuàng)新。在實(shí)際工作中,登記職能被剝離后,相關(guān)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該及時注意并及時采取有效措施進(jìn)行轉(zhuǎn)變,可以利用網(wǎng)絡(luò)信息平臺,獲取大數(shù)據(jù)信息并實(shí)時共享相關(guān)技術(shù),組建相關(guān)技術(shù)團(tuán)隊(duì),積極對不動產(chǎn)登記信息書籍進(jìn)行分析研究,并制定具有針對性的科學(xué)合理地流程,努力創(chuàng)新出具有時效性、安全性、便捷性的房地產(chǎn)交易管理平臺。

5.3 不動產(chǎn)登記和房屋交易信息系統(tǒng)重建和信息共享

房屋登記與房屋交易部門必須建立健全完善的登記交易信息庫,并重新制定相關(guān)法規(guī)和流程。利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)。實(shí)時進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸,實(shí)時更新交易登記信息等資料,使得管理更加便捷有效率(如圖2)。在保證網(wǎng)絡(luò)安全的前提下,通過數(shù)據(jù)查詢,共享登記與交易的相關(guān)信息,與此同時,一定要保證建立相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和時效性,有效保證客戶的合法權(quán)益。

圖2 婁底市的不動產(chǎn)區(qū)塊鏈信息共享平臺

5.4 將房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記進(jìn)行結(jié)合

房地產(chǎn)行業(yè)想要健康穩(wěn)定發(fā)展,必須依靠土地資源科學(xué)合理地分配。目前,我國城市化進(jìn)程不斷深入發(fā)展,導(dǎo)致城市土地資源變得很緊張,基于此房地產(chǎn)行業(yè)必須合理利用土地資源,并加強(qiáng)土地使用管理,增加土地資源的使用率和利用率。政府出臺的相關(guān)政策可以有效避免土地資源的浪費(fèi),政府在接收到各個地區(qū)實(shí)際可利用的土地資源信息后,要根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)合理制定并出臺相關(guān)條例,合理有效地使用宏觀調(diào)控的手段對城市土地資源進(jìn)行有效配置。

結(jié)束語

不動產(chǎn)登記的真正目的和作用是便于切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益,結(jié)束不動產(chǎn)登記管理的混亂狀況。便于提高行政管理機(jī)關(guān)效率,保證物權(quán)狀況的公開和明示,防止行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán),損害權(quán)利人的利益。也便于維護(hù)社會公平,促進(jìn)物盡其用,定紛止?fàn)帯８骷壊粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門要按照方便群眾辦事、保障交易安全、提升管理效率的原則,確保房地產(chǎn)交易市場規(guī)范有序,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平穩(wěn)推進(jìn)。