城市高質量發展背景下北京大興老舊小區宜居性研究

王啟森 孫玲娟 侯璟暉 陳欣 蔣婷 尹若寧

2021年7月，北京市印發《推動城市南部地區高質量發展行動計劃（2021—2025年）》，提出城市南部地區是“一核兩翼”的腹地，是京津冀協同發展的重要戰略門戶，是首都高質量發展的重要承載空間，因此，提升區域高質量發展水平也成為北京大興區落實首都城市功能定位的題中之義。老舊小區作為城市宜居環境洼地，成為提升城市治理能力、更新社區服務理念的重要切口，加強綜合整治將為促進城市高質量發展和發展成果更多更公平惠及全體人民提供重要保障。

一、研究設計

（一）概念界定

老舊小區定義。大興區老舊小區主要使用我國目前實際工作中使用的定義，即指城市、縣城（城關鎮）建成于2000年之前，公共設施及環境落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。

（二）數據來源與研究方法

1.數據來源。本文選取大興區2000年以前建成的老舊小區及居民，采用分層抽樣與方便抽樣相結合的方式進行調研，了解居民對小區宜居性建設的評價，并通過典型調研的方式向住建部門、社區管理工作人員了解老舊小區宜居性建設及綜合整治工作進展及評價。

2.研究方法。采用定性和定量相結合的方法，對居民居住條件、老舊小區宜居環境建設等情況進行描述分析，并使用二元Logistic廣義回歸模型分析影響居民社區宜居性評價的影響因素。

二、實證分析

（一）大興區老舊小區綜合整治情況①

市區屬產權性質住宅共486萬平方米，涉及12個鎮街、118個小區。為全面完成“十四五”時期老舊小區綜合整治工作任務，大興區要求各鎮街制定各年度整治計劃，其中2021年改造262萬平方米，完成市區屬產權住宅總量的54%。2022年擬改造約197萬平方米計劃，完成總量的41%。2023年擬改約15萬平方米，完成總量的3%。2024年擬改約12萬平方米，完成總量的2%。經充分征求民意，現已上報2022年整治計劃197萬平方米、53個小區，共涉及9個鎮街。

（二）樣本分布情況

為了解大興區老舊小區宜居性建設現狀，2021年國家統計局大興調查隊隨機選取林校路街道、觀音寺街道、西紅門鎮等7個鎮街、18個老舊小區開展調研，共322名居民、7名社區代表參與本次調研。其中，八成以上居民居住時間在三年以上；被訪者年齡主要分布在31—50歲年齡段，占比接近七成；文化程度方面，主要集中于大專或本科學歷，占比為66.8%；家庭戶規模以3人家庭為主，占比為43.2%，人均住房面積主要集中在15—30平方米之間，占比為67.7%。

（三）老舊小區宜居環境建設情況②

1.超八成居民對小區整體環境滿意。

宜居小區建設就是要實現有安全生活、有整潔環境、有完善設施、有配套服務、有和諧關系的小區環境。調研顯示，80.7%的居民對小區總體環境滿意。其中，小區和諧穩定性滿意度最高，滿意率達到86.6%；其次是生活便利性和公共安全性，滿意率分別為86.0%和76.4%。但從居民反饋情況看，老舊小區環境舒適程度和功能完備程度還有待提高，滿意率分別為69.9%和71.1%（見圖1）。

圖1 2021年居民對小區宜居環境建設滿意度

2.各維度發展“優”與“憂”并存。

社區安全性方面，老舊小區具備基本的安全性設施和措施，近八成居民對社區安全設施和管理表示滿意。在對社區安全不滿意的居民中，分別有80.3%和56.6%的居民認為，“小區管理秩序比較混亂”和“消防等安全配套設施不到位”是制約小區安全提升的主要問題。

環境舒適性方面，老舊小區綜合改造工程對改善居民住房質量和提升小區生態環境有重要作用。在接受過老舊小區綜合整治的居民中，有81.7%的居民對改造效果持滿意態度，但老舊小區隔音效果、衛生環境和文體娛樂設施仍未完全滿足居民期待。

功能協調性方面，老舊小區不斷完備功能建設，逐步完善宣傳公告欄（51.6%）、居民社區服務中心（50.6%）和健身器械（48.1%）等服務設施，加強車輛管理，增建停車位（47.8%）、增設配備電動車充電樁（46.0%），滿足居民用車需求。同時引入智能化管理方式，分別有59.9%和51.9%的居民表示居住小區智能化設施在車輛放行、快遞收發等方面發揮重要作用（見圖2）。但仍有六成以上居民表示停車空間匱乏、車輛管理混亂、適老宜幼設施不足成為改善老舊小區環境、滿足居民生活需求的掣肘因素。

圖2 2021年老舊小區服務設施建設情況

生活便利性方面，老舊小區周邊基本配備社區醫院、學校、超市等便民服務點，初步形成社區15分鐘便民圈，滿足居民基本生活需求。分別有六成和七成以上居民使用過小區附近的門診、醫院等醫療服務機構及超市、購物中心等商業設施（見圖3）。但部分老舊小區位置較偏僻，增設地鐵通勤擺渡車或公交線路、增加超市、餐飲、銀行、水電燃氣繳費等便民網點成為居民迫切需求。

圖3 2021年老舊小區配套設施及服務情況

和諧穩定性方面，八成以上居民表示小區居民相處比較融洽，社區氛圍相對和諧，其中50.6%居民認為小區鄰里之間經常往來，相處愉快。另外，81.7%的居民認為在日常生活中鄰居對自己有所幫助。有六成居民表示居住小區經常開展家庭趣味運動會等各類居民活動，積極推動小區志愿服務工作，提升小區文明度。但仍有部分居民認為物業在維護社區秩序、提供服務及社區活動針對性上仍有提升空間。

（四）居民社區宜居性評價的影響因素分析

結合文獻及調研情況，筆者認為居民對小區宜居性的評價主要與個體社會經濟特征、社區安全建設、生活環境、功能設施、便捷程度和文化氛圍等因素有關。因此本文使用Stata14.0，根據變量特征擬建立二元logistics回歸模型，考察社區環境與居民宜居性評價之間的關系。

采用二元Logistic回歸模型，以P＜0.05為差異有統計學意義。因變量為居民社區宜居滿意度評價（以不滿意作為參照組），設定人口統計學變量（性別、年齡、文化程度、職業、家庭收入）作為控制變量，從住房條件、社區安全等6方面選取23個變量作為自變量，模型卡方檢驗p〈0.001，Pseudo R2=0.5612，回歸模型的解釋力較好。結果顯示，停車管理（p=0.001）、便民生活圈配套設施（p=0.026）、和諧鄰里關系（p=0.046）、經常開展社區交往活動（p〈0.001）和黨員“雙報到”服務活動（p=0.023）與居民宜居性滿意度呈正相關，而家中有老人（p=0.05）與居民宜居性滿意度呈負相關。

小區有停車管理對居民居住滿意度有顯著影響，居民對小區宜居水平“滿意”的發生比是沒有停車管理小區的9.255倍。便民生活圈的建設有利于提高居民對社區的宜居性評價，形成便民生活圈的小區居民對小區宜居水平“滿意”的發生比較沒有便民生活圈的小區居民高6.505倍。和諧穩定的社區氛圍對提高居民滿意度有顯著影響，有和諧的鄰里關系、經常開展社區交往活動和黨員“雙報到”服務活動的小區居民，對小區環境“滿意”的發生比分別是沒有以上特征的小區的3.206倍、20.555倍和3.456倍。家庭中有老年人會制約居民居住滿意度，有老人的家庭對社區宜居環境“滿意”的發生比僅為沒有老人家庭的35.6%。

三、初步探索與問題建議

（一）三維探索，加快老舊小區宜居建設進程

1.利用數字化趨勢，構建智慧社區雛形。為提高居民生活質量和社會經濟福利，社區治理與服務上加快數字化轉型，加快智慧社區構建已經成為促進社區和諧，推動社會進步的發展趨勢。大興區也積極推進新型智慧城市建設，破解老舊小區情況雜、管理難的問題。清源街道作為大興區智慧養老試點，率先引入啟用智慧養老服務平臺，以數字化推動養老服務。依托清源智養APP，通過“線上+線下”服務模式，鏈接轄區內的社區、養老機構、養老驛站、公益組織、服務商，發布文體活動信息，開展全閉環健康管理。

2.充分利用社會資源，創新有機更新模式。針對內部資源挖潛困難的情況，部分老舊小區嘗試打破單個社區的物理空間邊界，統籌整合區域資源，實現小區功能實現向外拓展。例如，三合南里社區為解決內部公共空間較少且欠缺便民配套服務，引入社會資本，打造集便民服務和文體活動為一體的綜合服務場所，為充分利用社區空間和服務資源，實踐“片區統籌、街區更新”的老舊小區有機更新“大興模式”邁出重要一步。

3.發揮基層黨組織優勢，助力老舊小區治理提升。近年來，老舊小區在改善失管、棄管問題上作了很多探索，特別是在職黨員社區報到服務、黨組織服務基層等模式為破解老舊小區治理難題開辟了新的路徑。采取共建單位社區服務模式，為居民提供免費理發、體檢等；同時，組織社區在職黨員社區報到，開展居民服務，在垃圾分類、環境整治、安全保障等方面發揮重要作用，為老舊小區整治提供了有益經驗。

（二）四難制約，老舊小區宜居環境仍需優化

目前老舊小區雖圍繞居民訴求，在不同領域引入新的治理模式，但在營造高品質宜居生活環境方面仍存四項難點，亟須多方施策加以破除。

1.物業失管，制約老舊小區環境改善。缺乏專業化的物業管理一直是老舊小區治理中的難點。調研顯示，雖然大部分老舊小區已經引入物業，但仍有6%左右的居民反映自己居住的小區暫無物業管理。部分小區內占用公共用地搭蓋雜物間、停車棚以及種植蔬菜等現象較為突出，而居委會缺乏管轄權，形成了小區治理的真空地帶。同時，物業管理水平也一定程度影響居民引入物業的積極態度，有部分居民反映，物業在維護社區秩序、提供服務方面發揮作用不足，給老舊小區的長效管理造成一定困難。

2.空間匱乏，制約老舊小區功能提升。室外空間的主要功能包括借道穿行和停車、活動和交往、美化和欣賞等，室外環境直接影響著老舊小區的整體面貌和生活品質，也是城市面貌和環境品質提升的基本單元。在調研中，部分小區工作人員反映，目前小區面臨的最大問題是停車位和休閑娛樂場所缺乏，難以滿足居民需求。但由于小區內部和周邊空間資源有限，難以增設花園等景觀設施，搭建立體停車場對附近居民影響較大，此類問題尚未找到有效的解決途徑。

■紅葉知秋｜董年龍/攝

3.適老宜幼，配套基礎設施針對性需加強。“一老一小”關系家庭幸福和社會和諧，促進養老托育服務發展既是滿足居民基本生活需要的重要工程，也是積極應對人口老齡化的重要舉措，因此，完善小區內的適老宜幼配套設施對提高居民滿意度及居住幸福感具有重要作用。但目前老舊小區仍存在缺乏針對性配套設施的問題，推動適老宜幼服務難度較大。部分小區工作人員反映，受資金、場地等條件限制，小區無法為居民提供幼兒托管服務；同時，規劃、人力等因素也制約老年餐廳等適老化設施建設和服務開展。此外，受審批、消防、采光等因素影響，小區暫時無法統一為居民安裝電梯。此類有針對性的配套設施缺乏成為影響居民居住體驗的一大障礙。

4.改造質量，仍需重點關注嚴格把關。老舊小區改造是一件惠民工程，工程質量問題是百姓關注的重中之重。但目前老舊小區受產權歸屬、人員管理、房體結構、空間布局等歷史遺留問題影響，改造工程在項目組織、施工管理、工程質量等方面存在一定差異。調研中發現，在接受樓本體改造后，小區仍處理了多次屋頂、窗戶、墻體漏雨相關維修訴求。改造后小區樓外墻整體加裝的空調護欄，存在掉落風險，為小區安全留下隱患。此外，在制定改造方案時，各小區均按照統一標準和方案開展，缺乏個性化問題解決方案，也沒有相應資金予以解決，部分民生問題仍未得到有效解決。

（三）五點建議，讓老舊小區“難點”變“亮點”

1.動員多方資源，探索長效管養機制。引導多方參與共建共治，動員和吸引社會資源參與改造；采取賦予小區特許經營、建設停車泊位、養老托幼服務、5G社區項目開發等，積極引導社會資本參與改造。

2.拓展多維空間，完善服務配套設施。認真摸排小區內部土地及社區周邊公有房產情況，采用置換、征遷或收購方式，緩解老舊小區配套服務空間不足問題。

3.搭建協商平臺，綜合整治凝聚民力。擴大公眾參與的廣度，廣泛充分征求社區不同年齡段人群的意見。通過建立微信群、召開意見征求會，增加居民的參與度和意見表達的渠道機會，讓更多居民意見在改造方案中充分體現，提高老舊小區改造成果的居民滿意度，為今后小區的長效管理打下堅實基礎。

4.完善物業管理，鞏固成果協同治理。重點培育物業管理類企業，鼓勵、支持綜合型物管企業承擔更多的服務職能，進一步推動“小區管家”等準物業管理。針對已完成和即將完成改造的老舊小區，及時搭建物業服務平臺，明確收費標準，保障老舊小區長效管理。

5.提升居民素質，營造和諧融洽的新型鄰里關系。發揮社區文化引導作用，有計劃地對居民進行思想道德、生活習慣等教育培訓，深入開展文明社區、文明養犬等宣傳活動。廣泛發動群眾整治社區環境，組建老年志愿者服務隊，發揮他們在政策宣傳、團結居民方面的正向作用。

①此部分數據由北京市大興區住房和城鄉建設委提供。

②此部分數據均為《大興區老舊小區宜居性建設調研》結果。

③滿意率是指問卷中居民對居住小區環境總體評價為“非常滿意”和“比較滿意”所占比例。