房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范研究

繆成閱

（蘇州桃花塢發(fā)展建設有限公司，江蘇 蘇州 215000）

現(xiàn)階段關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范等相關(guān)研究較為欠缺，所以要求行之有效的措施對該問題進行分析研究，如加強企業(yè)全過程財務風險防范體系建設、合理舉債有效降低融資成本、制定財務風險防范策略及戰(zhàn)略方針、加強信息化建設全助力知識經(jīng)濟推動等，為全面助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對財務管理風險防范影響

隨著我國市場經(jīng)濟建設飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要主體，其影響性不言而喻。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，但速度較快，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展重要主體之一。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與獲利的逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展冷靜期也隨即到來。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得豐厚利潤及效益的同時，自身如何應對新經(jīng)濟時期的發(fā)展變化已成為首要問題。其中，房地產(chǎn)投資作為主要獲利方式，諸多企業(yè)均向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)投資及經(jīng)濟管理模式也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)變，企業(yè)自身的造血功能與經(jīng)濟決策能力成為市場競爭主力。因此，通過我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行分析可從內(nèi)部、外部層面了解企業(yè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟問題與財務管理風險所在，對日后提升財務管理風險應對與防范具有十分重要的作用意義。

首先，房地產(chǎn)起步時期，該階段我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于起步階段，房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理及風險防范中多采用照搬形式，忽視財務管理中的經(jīng)濟效應、風險規(guī)范作用。且該階段財務管理主要以粗放式為主，細化分析與量化控制嚴重不足。但此時受國家政策與環(huán)境條件影響，市場經(jīng)濟與改革開放初期對房地產(chǎn)行業(yè)風險波及不大，財務運營較為穩(wěn)定。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)井噴時期。該階段主要為我國城市開展的大量基礎建設，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，逐漸成為城市經(jīng)濟發(fā)展主體。該階段中品牌房地產(chǎn)企業(yè)逐漸涌現(xiàn)，大小房地產(chǎn)涉及相關(guān)行業(yè)也隨著興起。企業(yè)財務管理逐漸由保守型向投資型轉(zhuǎn)變，隨著業(yè)務與項目數(shù)量的日益增多，財務管理內(nèi)控體系也逐漸完善，財務管理風險防范的重點由以往的單一型向多元型轉(zhuǎn)變，包括市場投資、內(nèi)控管理、資源消耗及合理配置等。

最后，新經(jīng)濟發(fā)展時期，該階段隨之我國經(jīng)濟貿(mào)易逐漸向國際化轉(zhuǎn)變，“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略深入實施及階段性成果獲得。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)新變化、新挑戰(zhàn)。新形勢影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中主要以鞏固財務收支、提升資金運轉(zhuǎn)、保障投資穩(wěn)定為主，并側(cè)重對財務內(nèi)控、人力資源及業(yè)財融合模式給予建設，全面促進財務管理風險防范的時效性、應急性，以應付突如其來的風險沖擊，理性與科學的財務風險管理模式為當下房地產(chǎn)企業(yè)主要代表。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)財務風險誘因分析

（一）項目周期性長易造成財務風險

經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展中具有一定的特殊性，主要以項目周期性長為主。項目周期性長是指房地產(chǎn)項目在設計施工中具有一定長時間的周期性，通常為幾年或十幾年。如此較長的周期性特點會造成資金的占用時間較長，同時受施工環(huán)境與市場等主動因素變化，容易對資金鏈造成沖擊，一旦資金鏈發(fā)生問題則無法償還銀行貸款，銀行則會采用應對手段，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機發(fā)生。因此，需根據(jù)該特點對房地產(chǎn)項目的周期性特征進行分析，強化資金占用的穩(wěn)定性與鏈條安全保證。

（二）投資金額數(shù)量大形成風險隱患

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)項目投資較大。首先，房地產(chǎn)投資在資金方面較為特殊，多為大數(shù)額的資金投入。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為中小模式，在獲取大量數(shù)額資金方面多為銀行貸款或融資等，基于市場不穩(wěn)定與波動影響，銀行貸款與融資極易造成風險，主要以數(shù)額較大、市場波動性強、不確定因素較多等。而大型房地產(chǎn)企業(yè)主要采用股票或市場融資等，在該過程中極易以財務管理不科學、預測性不強等造成起伏波動，最終形成財務風險，導致企業(yè)無法及時快速償還資金或提供保障，為企業(yè)造成較大的經(jīng)濟損失。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大特點，需對財務管理模式與戰(zhàn)略決策進行優(yōu)化，為后期工作開展奠定基礎。

（三）財務管理風險防范策略有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范工作不是單一片面的簡單流程，而是需通過戰(zhàn)略分析與決策的策略布局。由于房地產(chǎn)企業(yè)運行中涉及問題較多，傳統(tǒng)財務管理模式不適應當下的新經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下，風險因素的多樣化與突發(fā)性容易造成較大的風險漏洞、隱患出現(xiàn)。

圖1 風險因素誘因調(diào)查（%）

經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理上多為參照模式、傳統(tǒng)機制，靜態(tài)化風險管控模式較為嚴重，即無風險不防范、有風險無防范等情況存在。在財務風險防范中缺乏戰(zhàn)略決策與保障，對風險隱患的發(fā)現(xiàn)、排查、鑒別、預防、處理的缺乏策略指導、應對機制，一旦發(fā)生實際風險則無法應對。所以，從戰(zhàn)略層面出發(fā)全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范策略性也十分關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范優(yōu)化途徑及策略

（一）加強企業(yè)全過程財務風險防范體系建設

針對新經(jīng)濟發(fā)展時期現(xiàn)狀與以往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，綜合問題與因素對財務風險防范策略進行提出。首先，樹立全過程財務風險防范意識，財務風險防范不是階段性與臨時性，而是基于房地產(chǎn)項目周期特點具有漫長且持續(xù)性。因此，樹立全過程財務風險防范意識尤為關(guān)鍵。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范系統(tǒng)架構(gòu)

全過程風險防范是指針對房地產(chǎn)項目實施的特殊性，對資金進行全過程投入、管控、跟蹤與監(jiān)測，提升各階段與節(jié)點的資金利用率，并與銀行與融資機構(gòu)等進行定期協(xié)同，對市場行情與經(jīng)濟變化進行實時關(guān)注，分析與判斷漫長項目開展中可能存在的風險因素，排查財務漏洞與風險隱患，加強各階段時期的資金關(guān)聯(lián)度、管理協(xié)同性。并統(tǒng)一該項目的財務管控，包括部門整合與權(quán)限集中等，避免以管理或人為因素造成的項目資金消耗或斷裂等情況發(fā)生。其次，加強信息化財務風險防范系統(tǒng)搭建。利用網(wǎng)絡信息技術(shù)開展業(yè)財融合系統(tǒng)建設。加強房地產(chǎn)項目在開展中的財務數(shù)據(jù)應用、業(yè)務數(shù)據(jù)融合，將業(yè)務與財務進行本質(zhì)上關(guān)聯(lián)。對審批、合同、設計、施工、評估、驗收、營銷、售后等全過程進行財務數(shù)據(jù)跟蹤，計算與統(tǒng)計各個階段業(yè)務開展的成本消耗，實現(xiàn)優(yōu)化內(nèi)控與降低財務風險的作用。最后，對整個項目開展的資金用途、去向的進行數(shù)據(jù)監(jiān)測，與銀行進行實時聯(lián)系，主動溝通、互通信息等。如發(fā)現(xiàn)問題二者需在較短時間內(nèi)進行解決，且需不斷企業(yè)知名度、誠信度等。

（二）合理舉債有效降低融資成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)面臨最大的財務風險主要以巨大的投資金額為主，投資較大易造成企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，如資金鏈斷裂或資金短缺等。經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，巨資投入造成資產(chǎn)負債率高達80%左右。容易造成企業(yè)償還風險的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同，大型房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)自身負債情況進行合理調(diào)整，且可控性較強。而小型房地產(chǎn)企業(yè)則會因該問題發(fā)生財務危機。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身情況與規(guī)模，對負債問題進行科學處理、合理舉債，將自身財務風險的波及率進行最大程度降低。其次，需對融資成本進行降低。融資是企業(yè)快速獲得資金的重要途徑，如何開展融資對降低房地產(chǎn)企業(yè)財務風險尤為關(guān)鍵。而財務風險防范的重點也是基于融資層面，如企業(yè)需轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)融資理念，規(guī)避以往以銀行為主的融資方式，采用銀行貸款+股票或債券發(fā)行的方式，拓寬融資渠道與途徑。如房地產(chǎn)信托基金、典當融資、金融租賃、過橋貸款、信托金融等。創(chuàng)新融資方式的主要目的是降低融資成本，讓風險隱患及波及影響的程度降至最低，可間接起到預防財務風險發(fā)生的重要作用。最后，在融資中要以提升企業(yè)誠信度為主，通過企業(yè)文化與科學管理提升產(chǎn)品及項目業(yè)務，開展多種資金配置組合的投資模式，減少無效投資與重疊投資。并對融資的可行性、增益性進行數(shù)據(jù)分析，預測融資成果與投資效果，有效控制因投資、融資造成的財務風險發(fā)生。

（三）制定財務風險防范策略及戰(zhàn)略方針

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的特殊性，需對財務風險防范策略進行制定，并逐步完善策略內(nèi)容與體系建設。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范策略制定中可采用內(nèi)部+外部的方式，全程開展風險預防及監(jiān)控。內(nèi)部風險預防主要以內(nèi)部經(jīng)濟環(huán)境、內(nèi)控建設為主，強化內(nèi)部資金與運行的穩(wěn)定，滿足企業(yè)內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)與調(diào)度需求，如正常財政收支、資源配置、采購保障、人力保證等，讓企業(yè)無論遇到何種情況均可保持穩(wěn)定的內(nèi)部運營、持續(xù)發(fā)展等。外部風險預防主要是針對市場、項目、投融資等外部因素，側(cè)重采用數(shù)據(jù)監(jiān)測與實時互通的方式，強化部門與外部機構(gòu)或市場層面的互動溝通、實況監(jiān)測等，如發(fā)生風險后可及時給予合理應對。

圖3 風險管理信息系統(tǒng)

主要策略如下：第一，對財務風險進行等級劃分，如一級風險、二級風險、三級風險，并根據(jù)不同的風險等級進行細化設置，提升風險等級的針對性與細節(jié)化，便于制定相應的風險應對措施。第二，構(gòu)建財務風險管理制度，強化制度建設在企業(yè)中的影響作用，完善且科學的風險制度管理體系是奠定工作開展的重要基石。在制度建設中要以信息化為主，以數(shù)據(jù)驅(qū)動為核心開展風險防范技術(shù)保障，如數(shù)據(jù)驅(qū)動、知識驅(qū)動的應用屬性、系統(tǒng)架構(gòu)與監(jiān)督執(zhí)行等。只有掌握數(shù)據(jù)才能更為有效的預防風險發(fā)生。第三，提高財務管理者的風險應對能力、決策意識及管理水平。如通過專業(yè)培訓或?qū)W習的方式，提高工作人員的風險預測、判斷能力，掌握風險轉(zhuǎn)移與風險規(guī)避技巧等。通過案例分析與崗前培訓，以考核的形式定期開展人才選拔，為后期工作開展奠定堅實基礎。

（四）加強信息化建設全助力知識經(jīng)濟推動

首先，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務會計工作中面臨主要挑戰(zhàn)及現(xiàn)狀，對原有財務會計模式進行創(chuàng)新。以硬件、軟件設施、體系建設為主，對相關(guān)財務軟件進行創(chuàng)新。如云計算軟件、云共享軟件、信息化會計軟件等。構(gòu)建整個財務會計信息體系，打破傳統(tǒng)信息壁壘提升數(shù)據(jù)之間的互通、互動。其次，樹立數(shù)據(jù)為主、信息為核心的財務會計管理思維，在工作中要突顯知識應用的專業(yè)性，對信息化財務理論與相關(guān)知識進行了解掌握，培養(yǎng)工作人員的創(chuàng)新思維及信息財務掌控能力。如通過大數(shù)據(jù)財務分析判定與評測會計風險、通過市場信息調(diào)研決策投融資方向等。培養(yǎng)員工的知識應用與決策思維，推動知識經(jīng)濟在財務會計中的效應發(fā)揮。最后，以知識經(jīng)濟為核心方向不斷強化會計信息建設。開拓創(chuàng)新思維對智能技術(shù)、物聯(lián)技術(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)、去中心化等科技進行學習掌握，將其融入財務會計管理體系建設中去。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范進行分析研究，對新經(jīng)濟發(fā)展背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行分析，側(cè)重對財務風險防范與方法給予闡明，主要包括加強企業(yè)全過程財務風險防范體系建設、合理舉債有效降低融資成本、制定財務風險防范策略及戰(zhàn)略方針、加強信息化建設全助力知識經(jīng)濟推動等，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。