歷史文化街區智慧化管理模式研究
——以北京法源寺歷史文化街區為例

劉涓瑤

（北京宣房投資管理集團有限公司，北京 100054）

一、前言

智慧街區作為智慧城市的重要組成部分，是城市智慧落地的觸點和載體，隨著智慧城市的推廣以及新一代技術的普及與落地，智慧街區項目必將迎來新一輪的快速發展，智慧街區必將成為未來城市建設的大趨勢。本文基于老城街區的服務特點，研究符合老城街區的新時代管理體系，通過增加前端設備和后端軟件平臺，解決街區資產盤活利用、已騰退房屋權屬管理、街區內設備和應用系統信息孤島等問題，通過智慧化管理手段，達到智慧高效和建管結合的目的。

二、法源寺歷史文化街區介紹

法源寺歷史文化街區是北京市 25處歷史文化保護區之一，核心區保護范圍約 16.16公頃，擁有國家級文物保護單位法源寺及湖南會館、紹興會館等眾多會館遺跡，歷史文化底蘊深厚。目前法源寺文保區城市更新工作已初見成效。片區包含爛縵胡同等五條胡同，均已完成街區整理工作，實現架空線入地、雨污分流，隨路建設干式消防管道，爛縵胡同已引入低壓燃氣，完善了胡同基礎設施建設，為片區業態提升奠定基礎。為盤活片區內零散房屋資源，實施主體公司積極探索共生院落利用模式，引入紅色會客廳、共生院落人才公寓、文化精品主題酒店、小微博物館、胡同咖啡廳、花店等民生及文化產業，補齊民生服務功能短板，提升街區整體業態。

在法源寺歷史文化街區的更新保護工作中，出現管理職能缺失，街區治理低效、騰退房屋資源零散等共性難題。為助力街區物業管理、整合街區資源、打通居民服務通道，實施單位探索街區智慧化管理模式，研發法源寺街區智慧運管平臺體系，利用“智能應用系統+智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區，為街區的高效發展注入新活力。將法源寺文保區打造成文化彰顯、百姓宜居、生態綠色、智慧高效、代際傳承的歷史文化精華區。

三、歷史文化街區管理運維的共性問題

本文梳理了法源寺街區改造更新工作中遇到諸多難點痛點問題，發現這也是歷史文化街區的共性問題。

（一）街區物業管理職能缺失，街區治理低效

新版《北京市物業管理條例》關于老城街區的物業管理仍存在政策空白，目前大多數老城街區僅引入街巷保安巡邏，無真正意義上的物業管理，與現代樓宇小區的專業化物業管理差距較大。準物業保安值守巡邏大多流于形式，胡同內車輛違停、堆物堆料問題無法根治，有損街區整體風貌和環境秩序。

（二）街區資源零散沉淀，無法高效運營

法源寺文保區2008年的居民自愿騰退，形成了一定量的零散房屋，房屋資產難以盤活，形成資源沉淀；管理和維護成本高、難度大，運營效率較低。街區內資源呈現“碎片化”，難以統籌，未實現設備科學配置和資產高效運轉。

（三）街區與居民之間信息溝通不順暢

社區發布通知采取人工張貼告示的方式，重要通知逐院口頭強調；居民與街區的互動性較差，缺乏溝通反饋便捷通道；街區也缺少宣傳獨特歷史文化和街區更新、社區營造的展示窗口，不能讓居民及廣大公眾深入了解。

四、法源寺歷史文化街區智慧運管模式的探索

為助力街區物業管理、整合街區資源、打通居民服務通道，探索街區智慧化管理模式，研發法源寺街區智慧運管平臺體系，利用“智能應用系統 + 智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區，為街區的高效發展注入了新的活力。

（一）智慧運管平臺內容架構

法源寺街區智慧運管平臺，包括一套智慧街區3后臺管理系統、一套大屏展示系統和一套微信小程序（如圖1、圖2所示）。實現對資產數據、停車位、酒店、智慧燈桿、門禁、巡更、物業及便民服務等數據錄入、分析、展示，為居民、游客提供車位引導、酒店推薦、便民服務、街區文化展示等，為管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設備管理等功能，為街區智慧化管理提供數據、技術支撐。微信小程序實現對居民、游客提供車位引導、酒店推薦、便民服務、街區文化展示等功能；對管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設備管理、發布通知等功能。

圖1 法源寺街區智慧運管平臺

圖2 平臺功能展示

（二）智慧運管平臺建設特點

從法源寺街區的街區管理、街區服務、智能應用和新技術落地等方面入手，融合管理理論、服務理念，通過各智慧化子系統的聯動對接，建設基于數字地圖展示的智慧街區運管平臺。

1.升級街區管理模式，提高工作效能

智慧巡更。采用智慧巡更系統管理街區騰退散房屋和街巷風貌秩序，巡更人員按規劃時間和路線使用巡更設備到路線節點打卡，將影像資料實時上傳至平臺服務器并存檔，巡更過程中發現新增違建、堆物堆料等，實時將現場情況上傳至運管平臺，方便管理人員處理。

智慧停車。研發智慧停車小程序并接入運管平臺，展示實時停車數據，掌握車位使用情況，為后期開展社區停車自治提供數據支撐；采用“智能找車位+自動繳停車費”的方式，實現停車場無人值守自動存取車，方便居民游客停車。

智慧燈桿。通過資源整合實現多桿合一，研發數據采集、數字沙盤展示、遠程控制、防盜、故障報警等功能，通過燈桿攝像頭實現街區監理畫面的實時調取，增強街區安全性；通過燈桿大屏系統協助屬地街道和社區進行新冠肺炎疫情防控宣傳、暴雨預警、垃圾分類宣傳等，助力基層治理。

智慧物業。平臺預留個性化便民服務子模塊，居民可線上預約、下單“綜合維修、室內保潔、共享洗衣、娛樂健身”等定制化便民服務，增強街區居民生活便利性。

在建設過程中，對接聯動街區內原有的智能系統，新增智能巡更、智慧停車等子系統，打破了街區之前存在的信息“孤島”問題，構建信息共享庫，各子系統之間互聯互通、資源共享，實現管理能力和服務能力的提升。同時，圍繞“七有”“五性”需求，為居民提供“智慧停車、智慧物業、便民預約”等智慧化服務，切實解決法源寺街區停車難、公共安全、社區營造、預約服務等問題。

2.精準掌握街區資產運營狀況，實現資源高效運轉

通過街區更新、智慧設備等子模塊，建立街區更新信息化展示平臺，實現管網鋪設切面展示、胡同街面和修繕房屋的前后對比展示，并存儲修繕信息；遠程管控門禁、智慧燈桿、景觀噴泉等，提高管理效率。通過房屋管理、街區運營等子模塊，建立街區房屋的數字化管理臺賬，實現房屋數據便捷查詢、房屋租期到期提醒等功能，智慧化管理統籌協調各類存量資源。下一步將探索利用共享健身房、共享閱讀空間等形式將街區零散有限的空間組織起來，實現旅游群體、新社區群體、原社區群體的共享共生。

3.打通溝通壁壘，實現參與式營造模式

通過社區營造等子模塊，實現共享空間智能化，聚合各方力量參與法源寺城市更新工作，充分調動居民為街區更新獻計獻策，掀起老城保護更新熱潮，充分聽取民意、民聲，促使街區居民成為街區更新獻計獻策的參與者；2018-2020年連續三年的信訪接件數統計，信訪件數量逐年減少，助力法源寺街區更新，切實增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

（三）法源寺歷史文化街區實施智慧化管理的“三化”嘗試

法源寺街區智慧化建設是運用數字化、信息化和智能化的科學技術手段，助力街區歷史建筑的更新保護，提升街區管理服務效率，是推動智慧城市建設的有益嘗試。

1.街區更新數字化

法源寺歷史文化街區信息模型是利用數字化技術，建立虛擬的街區模型，記載街區內各個建筑的數據，形成完整真實、高度集成化的街區信息庫，并根據實際情況定期更新數據。在建筑進行更新改造和文物再利用過程中，為開發管理者認知把控街區狀態提供數據支撐，提高更新保護精準性。

2.街區管理信息化

建立綜合智慧街區信息化管理平臺，推動街區部分公共設施形成物聯網狀態，便于部分構件的維修保護，更新置換，實現對片區騰退資源的統籌和建控，提高街區的運營管理效率。

3.街區服務智能化

從居民體驗看，通過智慧管理體系把街區居民的意見和需求作為街區更新目標，推動實現居民生活便利化，同時激發居民參與街區共建的熱情。從運營管理看，實時收集片區停車、人員數據，實現預警功能。通過平臺大數據，針對性地開展文化活動策劃，挖掘和宣傳街區文化，實現歷史文化的傳承和延續，優化公共服務能力，豐富街區活力。

（四）實施智慧化管理取得的經濟和社會效益

目前，法源寺街區智慧運管平臺運行穩定，形成了良好的經濟效益與社會效益。

1.經濟效益

（1）通過“智慧停車”子模塊實現停車場無人值守自動停車，設備高效運轉，節省停車管理人工費用；

（2）“智能巡更”子系統使每日巡更工作智慧高效，巡更管理人員從以前的四人輪班制減少為兩人，節約了人力成本；

（3）通過“智慧房屋”子模塊統籌街區房屋資源、實現街區房屋資產的智慧化管理與展示，盤活房屋存量資產；

（4）通過“智慧設備”子模塊進行智慧燈桿、景觀燈及門禁等設備的智慧化管控，實現資產的高效運營；

（5）法源寺街區智慧運管平臺正式運營后，形成良性的無形資產（“建管結合”的一手數據庫、招商運營模式的創新與資源儲備）。

2.社會效益

（1）“非接觸式”的平臺遠程管控模式，實現從“人防”到“技防”“智防”的轉變，有利于疫情防控；

（2）通過“便民服務”等子模塊展示街區文化、完善公共配套、保障街區安全、方便居民生活，為居民創造美好生活空間，助力區域社會發展；

（3）平臺建設以惠民利民為出發點，讓百姓通過智慧街區的建設感到更安全、更便捷、更高效、更舒適。

五、對歷史文化街區實施智慧化運營管理的建議

現階段，法源寺歷史文化街區的智慧運營平臺處于初期階段，存在路徑不清晰和模式不成熟等問題，需要協同共建推動實現“小切口、大覆蓋”智慧街區良好生態，打造智慧示范街區標桿樣本。

（一）政府側：強化統籌，指導路徑定位

目前法源寺歷史文化街區接口資源較少，僅能解決片區基本便民服務功能和運營管理，需要政府相關部門推動各類數據共享、業務協同，注重激發市場主體活力，加強資源要素對接，吸引社會各方力量共同參與智慧街區建設，從服務民生、服務企業、促進經濟發展角度出發，找準方向和定位，打造特色智慧街區。

（二）企業側：模式創新，注重建設運營

運營企業應緊跟科技時代步伐，利用我區打造數字經濟城市契機，不斷完善平臺技術、優化升級系統和運營理念，優化內部管理效能，從各類主體的實際需求出發，在加強技術和產品能力創新的同時，進一步探索智慧街區長效化建設運營模式。

（三）市民側：協同參與，共建共治共享

居民是智慧街區建設的出發點和落腳點，也是智慧街區建設的受益者和監督者。因此，一方面，需要鼓勵市民充分參與到智慧街區建設中，提升新型消費產品、服務模式的接受能力，參與消費需求側管理，以需求倒逼供給創新；另一方面，通過智慧化窗口，為居民發揮監督、投訴、評價、協商、互助提供通道，方便市民參與街區治理、消費服務、公共安全等，推動構建共建共治共享的街區治理新格局。

六、結語

綜上所述，歷史文化街區更需借助科技力量，智慧化賦能建設和運營管理，以助力政府基層治理創新、為基層工作者減負，促進運營企業降本增效，實現街區健康、持續發展，惠及民生福祉，增強居民的獲得感、幸福感和安全感。