河北省石家莊市 農村宅基地和村民自建房管理有了新辦法

今年初，河北省石家莊市出臺《石家莊市農村宅基地和村民自建房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），將宅基地和農民住房建設一體管理，明確了管理職責分工、規劃管控、申請審批、建房管理、盤活利用、法律責任等方面內容，構建起轄區內農村宅基地和村民自建住房管理長效機制。

一、明確管理職責分工

加強農民住宅建設房地一體化管控，進一步明確各部門職責，實現宅基地審批與村民建房全鏈條“閉環”管理。

縣級以上農業農村部門負責宅基地改革與管理相關工作?？h級以上自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，統籌安排農村宅基地用地規模與布局，依法辦理農用地轉用審批手續、農村宅基地和房屋不動產登記等?？h級以上住房城鄉建設部門負責村民自建住房建設行業管理，指導鄉鎮（街道）政府（辦事處）對村民自建住房的設計、施工、質量安全等進行監督管理服務。

鄉鎮（街道）政府（辦事處）負責本轄區內宅基地和村民自建住房的審批與管理，對村民自建住房質量安全負屬地責任；負責本轄區內村莊規劃編制；開展宅基地及建房動態巡查，及時發現和處置各類違法違規行為。

村集體經濟組織是本村宅基地和村民自建住房的日常管理和監督主體，完善宅基地和村民自建住房民主管理程序，健全議事協商和矛盾糾紛調解機制。

二、加強建房規劃管理

一是編制“多規合一”的實用性村莊建設發展規劃。堅持先規劃、再建設，規范有序實施農村房屋建設，合理確定宅基地規模與布局，劃定宅基地建設范圍。

二是按村莊分類確定建房規劃管理重點。對城郊融合類村莊，新規劃的集中住宅小區宜以多層建筑為主，其他村莊選擇多層或低層（三層以下，下同）住房建筑；對集聚提升類村莊，聯村建設新型農村社區的，選擇多層或低層住房建筑，其他村莊以低層為主；對特色保護類村莊，注重傳統資源保護，以新建、改造提升平房為主；對保留改善類村莊，以既有村民自建住房改造和原址新建農村低層住房建筑為主；對搬遷撤并類村莊，按照國土空間規劃有序進行搬遷，近期不能搬遷的，以整治人居環境為主。

三是加強村民建房風貌管控。鄉鎮（街道）政府（辦事處）要按照村莊總體風貌定位，選擇適宜的村民自建住房設計圖冊。村莊建筑風貌要能體現地域特色和居民生活習慣，明確村莊院落和住宅的平面布局形態，明確住房建設的建筑密度、建筑高度、建筑退讓距離、日照間距等規劃管控指標。

四是嚴格落實“一戶一宅”。以人均耕地數為參考，規定宅基地用地標準為：人均耕地不足1000平方米的平原或山區，每處宅基地不得超過200平方米；人均耕地1000平方米以上的，每處宅基地不得超過233平方米。明確村民自建住房標準，原則上以不超過三層的低層住宅為主。

三、加強申請審批管理

一是明確了“戶”的概念?！皯簟笔侵溉〉帽炯w經濟組織成員資格、享受集體資產分配、履行集體成員義務的集體經濟組織成員所形成的家庭戶。一般由戶主、配偶、未成年子（女）等家庭成員組成。具體認定標準由村集體根據當地風俗民情、歷史傳承，民主討論確定。

二是細化了申請建房所提交的材料。除國家、省規定提交的材料外，申請建房人還需提交家庭戶口簿復印件和申請村民身份證復印件、相鄰土地使用權人（四鄰）意見書、房屋平面圖及房屋設計方案等。在原宅基地上翻建、改建、擴建的，還應當提交原宅基地權屬證明。

三是明確了批后不建的處理規定。經批準建房的村民，自申請批準之日起，應在一年內開工建設，需要延期的，經批準可以延期一次，延期不超過一年。逾期未辦理或者未經原審批部門同意延期的，《鄉村建設規劃許可證》自行失效。

四、強化住宅翻建改擴建監管

一是加強對一戶多宅翻建、改擴建的監管。村民一戶只能新建、改建、擴建或者翻建一處住宅。一戶多宅的，農戶只能對確權的住宅進行改建、擴建或者翻建，未經確權的不得改建、擴建或者翻建。因繼承、贈予或購買房屋造成“一戶多宅”的，應鼓勵和引導農戶自愿有償退出閑置宅基地。

二是強化規劃和用途管理。村民改建、擴建和翻建住宅時，要符合村莊規劃要求，不得超過農村宅基地確權登記面積。異址新建的，應在新房竣工驗收后6個月內自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附著物，并將原宅基地退還集體。經批準的農村宅基地，只能用于農村村民住房及其生活附屬設施建設，不得改變土地用途和住房自用性質。農村村民在村莊規劃制定前經批準已建成使用的不符合新村莊規劃的住宅，一般不得翻建、改建、擴建。

三是加強對非集體經濟組織成員翻建、改擴建住宅管理。城鎮居民和不符合宅基地申請條件的農村村民因繼承取得的房屋不得翻建、改建、擴建，在房屋處于不可居住的狀態時，危舊房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集體收回。

五、規范住宅建設管理

一是加強村民自建住宅建設管理。村民自建兩層（不含兩層）以上住宅，須委托有相應資質的設計單位進行設計，按照工程建設和建筑市場管理有關法律、法規辦理施工許可等建設手續，由有相應資質的施工企業承擔建設任務。建制鎮、集鎮規劃區內的集中村民住宅應依法依規委托有相應資質的設計單位設計、辦理《鄉村建設規劃許可證》和開工許可后，方可組織建設。建制鎮、集鎮規劃區內所有加層的擴建工程必須委托有資質的設計單位進行設計，并由有資質的施工單位承建。村民自建住房兩層（含兩層）以下住宅，應選用縣級住房城鄉建設部門推薦的村民自建住房設計圖冊和房屋結構設計圖，接受建筑工匠、技術隊伍和竣工驗收等建設管理的指導和服務。

二是健全農村工匠培訓管理制度。提高農村工程施工人員能力素質，發揮農村建筑工匠保障農村房屋建設質量安全的重要作用。

六、強化盤活利用管理

在充分保障村民合法權益的前提下，支持農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。農村集體經濟組織及成員可依托當地資源、產業優勢，發展符合特點的休閑農業、鄉村旅游、文化體驗、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等農村一二三產業融合發展項目。閑置宅基地與房屋出租時，雙方應簽訂規范的租賃合同，合同中明確約定產權歸屬和各項權利義務，特別是對合同到期后的宅基地、住宅及配套設施歸屬。租賃合同期限不得超過二十年。

同時規定，盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴格按照村莊規劃和村莊建筑風貌管控要求進行。對閑置宅基地及住宅進行改造和使用，未經村集體或農戶書面同意和有關部門批準，投資人不得擅自對住宅進行改造和改變用途。裝修改造要在原有房屋基礎上進行，不得超出原住房面積進行改建和擴建。