存量階段居住區停車設施改善策略研究
——以深圳市福田區為例

張清源

（深圳市蕾奧規劃設計咨詢股份有限公司，廣東深圳 518032）

隨著福田區經濟社會快速發展和人民生活水平不斷提高，機動車尤其是小汽車的擁有量持續、迅猛增長，停車設施的供應速度遠不及小汽車增長速度，“停車難”成為廣大民眾關注的焦點[1]。

受配建標準、用地規模、建設成本等因素影響，居住區“停車難”問題更嚴峻，尤其是老舊居住小區[2]。因此，緩解居住區停車供需矛盾，增加居住區停車設施供應，成為改善居住區日常出行和生活品質的迫切需求。本文以福田區編制公共停車設施規劃為契機，在現狀居住區停車問題剖析的基礎上，提出居住區停車改善策略，為緩解居住區停車矛盾提供參考。

1 居住區停車問題分析

1.1 停車供需矛盾

居住區工作日10時飽和度分布如圖1所示。

圖1 居住區工作日10時飽和度分布

居住區工作日22時飽和度分布如圖2所示。

圖2 居住區工作日22時飽和度分布

2019年福田區劃線泊位36.7萬個。其中，停車場泊位36.1萬個，占比98.4%，路內泊位0.597萬個，占比1.6%。居住區基本停車缺口約10～13萬個，工作日夜間車位最緊張，約51%接近飽和狀態，約35%處于超飽和狀態。

住區停車設施供應不足，高峰時段挖潛空間幾乎達到極限，可能導致車輛占用內部消防通道、道路資源、生活公共空間等現象，存在安全隱患且會影響居住區的生活環境[3]。

1.2 用地供應制約

福田區屬于高度建成區，處于存量優化發展階段，用地資源緊缺，停車場建設用地受限；居住區普遍無空閑或閑置土地建設停車場，需占用綠化用地，不符合停車場用地性質要求。

1.3 城市規劃配建標準需完善

居住區停車設施基本按照城市規劃標準與準則配建，部分城市停車配建指標需更新完善，與居民擁車率差距大，導致配建不足加劇停車矛盾。深圳市福田區軌道車站500 m半徑范圍內的建筑面積小于60 m2的住宅，配建標準為0.32車位/戶；建筑面積為60～90 m2的住宅，配建指標為0.48車位/戶。根據深圳市居民出行調查，擁車情況與收入高度相關，家庭年收入30萬以上，80%為有車戶，福田區擁車率為0.96車/戶，接近一戶一車[4]。因此，軌道500 m范圍內90 m2住宅配建標準與戶均擁車率差距大，導致新建住宅區就出行停車缺口。

1.4 社會資本參與居住區停車場建設存在困難

目前，機械式車庫半自動化停車位價格為1.5～2.5萬元/車位，全自動化為5～12萬元/車位，投資規模大、資金回收期長、投資回報率不高，需要減少社會資本投資風險。車位缺乏產權和產業化基礎（只租不售）。深圳市單個車位不可以辦理產權，無法進入市場轉讓與買賣，投資回收慢，收益無法保障。

1.5 審批機制冗繁

停車場管理協調機制尚未形成，報批、審批流程不清晰[5]。需要建立統一窗口、停車管理部門或停車聯席會議制度。立體車庫被視為“固定建筑物”，需要土地規劃、消防、安檢等多部門審批，但各個職能部門意見不一，企業報建時找不到審批主體；機械式停車庫建設實施需要通過各個部門審批，提交材料繁多，時間長，施工、驗收標準不明確。

1.6 協調難度大

物權法規定，住宅區停車設施建設在滿足消防等條件下，2/3業主同意時，可以利用小區空地新增或原有停車設施基礎上進行改擴建。老舊小區業主、物業管理公司或業委會間的協調難度大。

1.7 停車資源共享難度大

停車場資源數據接入難度大，需要整合開發商、物業、第三方管理公司、業主間的復雜關系。信息標準不統一導致企業間信息割裂，數據無法共享，資源難以整合。各個停車場管理系統的信息化建設程度不一致，需要通過改造設備或適應的方式接入部分停車場數據。

2 居住區停車設施改善重點方向

2.1 停車缺口分布導向

居住區停車設施改善以停車需求為導向，通過大數據分析和停車需求預測，識別居住區停車缺口分布，包括缺口位置、缺口數量以及缺口嚴重程度等。在停車缺口分布基礎上，按嚴重程度情況逐步推進停車場建設。

2.2 更新規劃管控

以質量提升為主的存量發展階段，老舊居住小區改造（拆除重建類）是重要的提質方式。目前，福田區居住小區列入計劃的更新改造項目較多，停車設施將按《深標》配建。因此，居住類更新規劃項目需對停車設施配建指標進行管控，使其滿足自行需求且兼顧周邊需求。

2.3 舊居住區重點挖潛

老舊小區停車位數量遠低于小汽車擁有量，導致大部分老舊小區停車困難。因此，以綜合整治為主且不推進城市更新改造的舊居住小區，是重點挖潛、改造的對象。

福田區土地資源緊缺，需充分挖潛利用地上地下空間，推進建設用地的多功能立體開發和復合利用，挖潛邊角地、零星地塊、閑置土地和綠地均是增加停車設施用地供給的重要手段。

3 居住區停車設施改善策略

3.1 更新改造及新建居住區高限配建

新建小區（主要以城市更新方式新建住宅小區）嚴格落實《深標》的配建標準。根據《2015年深圳居民出行調查》，福田區擁車率為0.96車/戶。因此，更新改造和新建居住區停車配建指標按高限配備，基本保障一戶一車，滿足居住停車需求，避免新建居住區存在停車設施缺口。具有富余停車位的居住小區建議配建停車位對外開放，兼顧周邊停車需求，引導車位共享。

3.2 舊居住區立體化增容

未推進城市更新改造的老舊居住區，應優先挖潛自身內部空間，優化現狀內部存量停車設施資源，新建立體化停車設施或將現有停車設施進行立體化建設。采用節約集約用地的新技術新手段，充分挖潛地上地下空間，推進建設用地的多功能立體開發和復合利用，將高標準高質量的全自動機械式立體停車設施作為停車裝備發展的主要方向。以福田區特發小區為例，特發小區內部平面停車場停車位約70個，占地面積約1 050 m2，利用現有平面停車場進行立體化改造，可以建設350個車位。

3.3 創建停車共享區

辦公類、商業類等非居住類停車場工作日早高峰車位緊張，約30%接近或超過飽和狀態，晚高峰時段停車位空置現象明顯。居住類停車場工作日的夜間車位緊張，約86%的停車場接近或超過飽和狀態。辦公類、商業類等非居住類停車場與居住類停車場運行狀況存在錯峰現象，為錯時停車共享提供良好契機。錯時停車共享可以提高停車資源的利用效率，避免停車位處于空置狀態，進而優化存量資源配置。

以華強北片區和福保片區為例，結合片區土地混合情況和職住情況，劃設停車共享區，引導周邊停車場向住宅、公共設施開放，提高停車設施使用效率。

（1）停車共享存在實施困難。

停車資源平臺：缺乏停車資源整合平臺，難以有效地整合停車設施信息，無法為停車共享提供信息化、智能化支撐。

停車收費問題：辦公、商業類停車收費普遍高于住宅小區收費，部分居民不愿將車輛停放至商業、辦公類停車場。

停車管理問題：超時停車會影響辦公、商業等單位運作。

（2）推行停車共享的相關建議。

建議搭建智慧停車云平臺，將全區各類停車設施接入，平臺能夠實時、動態地掌握福田區停車設施運行狀況，為錯時停車共享提供信息基礎。出臺鼓勵非居住停車場對周邊住宅開放的實施管理辦法，激勵互聯網企業參與，以辦公、商業及機關停車場為試點，并逐步推廣。建議住宅小區與停車場單位簽訂協議，解決費用、管理等問題。

3.4 簡化改造審批程序

深圳市福田區出臺《深圳市機械式立體停車設施管理暫行辦法》，對機械式立體車庫的規劃及建設做出相關規定，包括建立市區兩級聯席會議制度，負責統籌協調推進機械式立體停車設施規劃建設運營管理工作；設置地上機械式立體停車設施或利用已建地下空間加裝機械式立體停車設施，設施內部空間無人員活動的，按特種設備類申報；設置地下機械式立體停車設施，按建筑類申報，報建手續按建設項目相關規定執行；按特種設備類申報的建筑，無須辦理用地規劃、工程規劃、環評及施工等許可手續，但應辦理施工圖設計審查、特種設備施工告知后施工。

3.5 激勵社會資本參與居住區停車場建設

鼓勵社會資本參與投資居住區停車設施建設，相關部門應引導并扶持社會資本參與停車場建設，以市場為主導；破除土地供應約束，加強停車產業用地保障；采用PPP投融資模式，提高社會資本參與停車場建設的意愿；推進停車產業化運營管理專業水平，打通停車產業鏈；推進停車智慧化，打造智慧停車云平臺，推進停車場智慧管理建設；成立停車產業聯盟，推動產業高質量發展，進一步推進市場參與居住區停車建設力度。

3.6 推進智慧停車建設

應搭建智慧停車平臺，將居住區停車設施統一接入智慧停車平臺，打造“互聯網+”智慧停車。構建市區兩級的城市智慧停車平臺；推進存量停車場智慧停車技術驗證及接入標準試點，逐步鋪開公共停車場智慧化改造；依托智慧停車平臺，開展分級停車誘導系統應用示范，構建城市級智慧停車誘導系統；引導停車設施企業采用智慧停車誘導系統、自動識別車牌系統、室內導航系統等信息化手段，推動停車與互聯網深度融合；鼓勵個人、企業、單位等停車資源錯時共享，支持移動終端互聯網停車應用。

4 結語

本文分析福田居住區停車難問題，基于停車缺口分布導向、更新規劃管控、老舊居住區重點挖潛等改善重點，提出緩解居住停車難問題的策略及建議，為居住區停車設施改善提供參考。