房地產企業并購后財務整合的探討

王紅雨

開封市路達置業有限公司

一、房地產企業并購概述

(一)房地產企業并購的概念

房地產企業并購通常具有兼并和收購兩種形式，兼并是指兩家不同的房地產企業進行合并成為一家企業的過程，一般由具有更多資金、在市場環境中更占據優勢的一家來對其他公司進行兼并。而收購是指一家房地產企業使用現金、證券來對其他房地產企業的股票和現有資產進行購買，直到將該房地產企業的所有資產所有權全部掌握，即完全控制該房地產企業。通常收購有股權收購和資產收購兩種形式，區別在于股權收購是針對房地產企業擁有的土地、資源等標的物進行收購，而對企業自身的法人、管理人員的地位沒有任何影響。而資產收購是對該企業進行全面收購，包括固定資產、工作人員等所有企業擁有的資源進行統一接收，除該企業的所有資源以外，企業的正常虧損和風險隱患也需要收購企業一并承擔。房地產企業并購可以幫助幾個企業在較短時間內迅速重組并建立起全新的品牌，能夠有效增加企業的品牌價值、同時提高房地產企業應對風險隱患的能力。

(二)房地產企業并購的并購動因

房地產企業進行并購的原因主要有以下幾點：第一點是進行并購可以獲得更多的市場占有率，目前我國房地產行業處于大型企業壟斷的狀態，在市場環境中大型房地產企業占據的市場資源相對較多，中小型房地產企業的發展和經營受到一定程度上的阻礙和制約。通過并購中小型房地產企業可以增強自身的能力和價值、增加自身企業在整體市場環境中的資源占有率；第二點是減少融資所需的成本。房地產開發需要大量的啟動資金來支持土地購買、房屋建造等相關環節，因此需要大量的資金支撐，傳統房地產企業的資金來源主要是通過銀行貸款，而將房地產企業進行并購可以將資金進行整合，有效增加房地產企業的融資渠道并減少融資花費的成本；第三點是提高自身占有的土地資源量，土地是進行房地產開發的重要資源，而土地的數量是固定的，因此房地產企業可以通過并購來獲得其他小型房地產企業的土地資源進行開發，不僅可以減少購買土地的成本開銷、同時還能夠提高自身企業在市場環境中占據的土地份額，增加自身企業的市場影響力。

二、房地產企業并購后財務整合的重要性

(一)幫助并購企業進行管理

財務整合是房地產企業并購后的首要解決問題之一，由于參與并購的房地產企業原本屬于獨立的經營企業，因此各自都擁有完整的管理部門和管理模式，并購后需要將不同的管理模式進行統一以便更好的進行新房地產企業的經營發展。因此財務整合是實現企業資源、財務互相整合的有效措施。管理部門根據原有房地產企業在經營管理、經營理念上的不同進行修改和完善，建立起全新的管理模式和制度，對促進房地產企業的整合起到積極影響。在財務整合中還能夠及時發現房地產企業原有的問題和弊端并及時進行處理和優化，為房地產企業的未來經營發展帶來有力保障。

(二)促進房地產企業的經營機制完善

房地產企業在完成并購后需要進行生產經營，而財務管理工作是實際生產經營中的重點問題，房地產企業想要迅速提高自身的生產能力、加強整合資源的使用效率就要確保經營管理機制的完善。而財務整合工作可以將新產生房地產企業的財務管理工作進行優化和整合，確保房地產企業迅速投入生產經營中。同時由于并購房地產企業的資產、人員進行調整和重組導致初期的管理工作質量和效率都會受到影響，有效的財務整合可以加快整合速度、起到完善財務運行機制的效果。

三、房地產企業并購后財務整合的主要內容

(一)企業目標的整合

房地產企業參與并購的根本原因是想要最大化的提高自身的經濟效益和發展前景，并購方式希望得到被并購方現有的資產、資源并加以使用，以此來提高自身可持續性發展和市場競爭力。而被并購方往往是生產經營面臨到較大困難僅僅依靠自身難以解決，想要通過并購方的資金、技術等支持為自身解決難題。因此相同的房地產企業并購中兩方的目的都不相同，而完成房地產企業并購后兩方作為同一企業衍生出相同的目標，就是將現有企業的經濟效益和市場競爭力提高到最大，因此財務整合的目標就是根據不同企業的不同目標、結合當下實際環境進行有效整合，使整體的財務管理部門針對同一目標進行工作，確保整體企業的持續發展和經營。

(二)企業資金的整合

房地產企業的實際經營離不開大量的資金，因此對于房地產企業來說，完成并購后的財務整合工作首先就要進行資金整合，對并購方和被并購方的流動資金進行嚴格把控，實現統一使用和規劃。房地產企業需要大量的成本資金、同時收益的時間比較長，因此財務管理部門要將所有資金進行把控同時對管理模式進行調整，確保資金的使用效率和安全性。

(三)企業財務制度的整合

財務制度是房地產企業進行資金管理的重要保障，主要內容包括對房地產企業資金使用、成本預算、財務報告、風險管控、項目管理等相關環節進行管控，而有效的財務制度是提高房地產企業經濟管理能力的影響因素之一，并購完成后管理人員要對財務管理制度進行更新，確保在符合相關標準要求的前提下為并購企業的經濟效益提供保障。同時還要對經濟管理工作進行詳細規范，確保經濟管理工作的有效實施。

(四)企業會計部門的整合

會計部門是企業生產經營中的重要部門，為保障企業在并購后的統一性，因此要對會計部門進行整合，實行統一的會計核算和會計政策進行核算工作。有效的會計政策可以提高并購企業和被并購企業之間的信息資源共享、同時加強信息數據的流動速度和處理速度，為企業的財務整合和管理能力提供良好保障。

四、房地產企業并購后財務整合存在的問題

(一)缺乏明確的戰略目標

很多房地產企業實施并購卻缺乏一個明確的戰略目標，戰略目標模糊不清就會導致并購活動的計劃和部署工作出現問題，并購活動的開展也只是單純依靠特定需求，而缺乏對市場發展狀況的調查，無法對企業的并購活動作出相應的正確的調整，在這種情況下實施并購活動無疑會降低并購活動本應具有的成效。企業并購中最為明顯的財務問題便是財務整合模式與計劃的不完善，這會導致并購之后的財務整合工作出現盲目性和片面性的問題，長此以往會大大影響企業未來的發展，甚至會為財務風險的發生埋下伏筆。

(二)財務整合與企業整合脫離

房地產企業并購中財務整合與企業整合分離的問題也十分突出，并購活動與財務整合脫節，不能實現有效融合，也缺乏統一的目標和管理。所以，企業的財務狀況如何成為了企業并購中的重中之重，要將財務體系進行充分的了解及分析，了解其存在的問題，后期財務整合中制定出的財務整合計劃才能有理有據，更切實可行。

(三)缺乏前瞻性的風險控制

很多房地產企業在并購中的態度總是顯得急功近利，缺乏深入的市場調研和分析，對企業的現有狀況和未來的發展目標也認識不夠深刻，而只注重短期的經濟效益，并購活動進行的十分盲目。然而這種缺乏深思熟慮、急功近利的并購活動雖然在短期內會增加了規模，但是也會使得企業的生產和經營成本成倍的增長，同時也增加了引發諸種財務風險的可能。房地產企業完成并購后需要對并購方和被并購方在生產經營理念、模式、管理等相關環節上的差異性進行整合，由于不同企業的風險控制方法不同，因此在完成并購后管理部門要及時建立起有效的風險控制部門，而部分房地產企業在完成并購后不注重風險控制工作而使用原有的風險控制方法來進行管控，由于企業出現改革導致原有的風險管控方法與實際生產經營中出現的風險問題不匹配，風險隱患難以有效解決進而影響整體房地產企業的發展和經營。

(四)價值評估工作不夠嚴謹

房地產企業在并購前需要對被并購企業進行整體的價值評估，而價值評估工作在實際并購中經常存在不夠嚴謹的現象，并購企業要對被并購企業進行全面審查和了解，以此來核算被并購企業能夠帶來的價值和經濟效益，但常由于信息缺乏、價值評估機制不科學等問題導致價值評估出現問題。由于被并購方的價值受到一些因素的影響，被并購方想要最大化自身的價值就不會將一些不利信息全盤告知并購企業，若并購企業在審查中沒有及時發現就會導致自身經濟效益受到損害，嚴重時會由于被并購方的債務、虧損的問題引發自身的經濟風險和隱患。而當并購企業對被并購企業進行價值估算時通常是依靠自身經驗和資產的實際評估，因此資產評估工作往往具有非常強的主觀性，當被并購企業具有一些債券問題和債務問題而并購企業沒有了解到時，就會導致對被并購企業價值的估價過高，缺少科學性的價值評估會導致并購企業的財務風險增加，對自身企業的未來發展起到一定的影響。

五、房地產企業并購后財務整合的措施

(一)企業并購后財務整合的原則

1.成本效益原則

企業的一切經營活動都要從成本和經濟的角度出發考慮，并購活動也不例外。房地產企業在并購中必須要綜合分析企業的經營成本、利潤空間和長期的經濟效益，要明確企業并購的目的，牢牢把握提升經濟效益這個核心，強化對成本效益關系的重視和研究。企業做出的任何的重大決策也必須要在財務整合的基礎之上進行，財務整合要將成本效益原則放在首位，目標清晰而明確，這樣才能從根本上實現并購的價值。

2.及時性原則

房地產企業在并購中還要把握及時性原則，即及時處理財務體系問題，及時采取合理措施解決存在的問題。在并購協議簽訂以后，房地產企業就要及時派駐專業財務管理人員來整合被并購企業的財務，對被并購企業的財務狀況、核算方式等進行深入了解，明確優勢與不足，這樣才能制定出更加合理和完善的財務整合方案。方案制定的時候，要綜合考慮并購雙方企業的財務管理狀況，以尋求到其中的平衡點，制定出更為合理的財務整合方案，保證并購之后企業財務系統的正常運作。

(二)更新觀念，提高企業并購后的財務整合意識

并購活動在企業開展實施后，要根據企業制定的目標，換而言之，要將并購和被并購企業的核心競爭力緊緊的圍繞起來，將并購的企業價值實現最大化，必須明確企業財務整合的目標所在，將兩企業的財務資源優勢充分利用，將企業的財務協同效應得到實現。為達到這一目標，在財務整合的過程中應分步驟分階段的進行，將財務整合目標作為依據，以協調統一、成本效益等原則為要求，達到分步實施財務整合。實際落實過程中，企業應當將自己的財務部門組織起來，融入被并購企業的財務工作中，對其財務狀況進行充分的了解，將其業務運行實質進行全方位的掌握，這樣，既能使并購企業與被并購企業雙方更好的得到融合，還可以減少并購過程中可能出現的各種財務風險問題。

(三)并購后企業財務整合重點

1.財務管理體系的整合

財務管理體系的整合情況如何直接影響到被并購企業其后的正常運行，財務管理體系主要從三方面著手進行整合，一是組織架構整合，企業財務管理的各個下屬部門都需要對財務管理的目標進行明確，即爭取利益最大化，財務管理的各項工作都要以此展開。二是人力資源的整合，并購企業要派駐財務管理人員到被并購企業之中，與被并購企業一起完成財務整合的工作，當前派駐人員要以不激化雙方矛盾為前提。三是財務制度的整合，企業的情況不一樣，適用的財務管理制度也是不一樣的，不能盲目的將并購企業的財務制度照搬到被并購企業中，必須要詳細了解被并購的企業財務實際狀況，還要根據被并購企業財務的實際狀況，將財務管理制度的制定符合企業的實際情況，還要將資產管理制度、融資管理制度、資金管理制度、成本預算管理制度等工作在被并購企業中做好。

2.資產管理的整合

企業的正常運行離不開兩個必要條件，第一；資產，第二；人力。所以，財務整合的重中之重就是資產的整合，資產整合從兩個方面來講，即流動資產的整合和固定資產的整合。流動資產整合相對簡單，要在保證該企業資產結構合理的情況下加快資金的周轉速度。相反，對于固定資產的整合，就要復雜些，首要任務是對被并購企業資產的整體價值進行估計，預估的結果如果是對企業發展有益的資產，那么企業可以將這部分資產吸納進來，作為融合性資產來支持企業的發展，如果預估出有些資產不具備創造價值的能力，那么企業可以對這部分資產實施變賣、租賃等，減少資產損失。

3.會計核算體系的整合

會計核算在管理會計中有著非常關鍵的作用，會計核算能夠反映出整個財務管理的過程和某個階段的經營性的成果。會計核算的信息還能夠幫助管理層作出正確的決策。在整合會計核算的過程中，尤其要重點關注管理會計賬簿、會計憑證和會計科目，將三者融合為一體，進一步對整合后的兩個企業進行規范的管理。其中項目的不同，會計核算人員也會相對應的做出不同的報表，會計核算整合中尤其要對會計報表的編制進行整合。

4.業績評價及考核整合

主體的更改直接影響業績評價及考核指標的變更，并購后的企業，財務指標的整合尤為重要，首當其沖的就是考核企業的財務指標，其中盈利能力、償債能力和運營發展能力是重要考核部分；其次，被并購的企業財務體系狀況如何，也要結合進來，這樣才能建立一套完整的動態評價以及考核體系，使得企業在并購后有一套完善的企業財務體系。

(四)加強對相關工作人員綜合素質的培養

房地產企業完成并購后會使自身規模和資產得到一定的擴大，而更大資產規模也為企業的財務整合工作帶來更高的難度。因此房地產企業要加強自身管理人員的專業能力和綜合素質，根據企業自身發展需求和實際市場環境來建立管理制度，并根據管理制度來定期對管理人員進行培訓，企業還要定期組織管理人員向先進企業進行學習，提高自身的經濟管理能力的同時解決現有的經濟管理問題。在進行人才培養的同時還要加強對專業性人才的吸引能力，為高素質人才提供良好的待遇和保障，以此來吸引更多高素質人才的加入。

六、結論

根據上述所論，企業在整改過程中，遇到財務風險時，需要財務管理人員及時的給出應對措施，迅速的發現問題所在，并做到相應的處理，盡量做到財務制度不受損壞，這樣才能有助于企業財務體系建設的完善，企業利潤得到保證，財務風險降到最低。