新環境下房地產開發企業管理會計的應用分析

汪艷

北京城建重慶地產有限公司

管理會計的應用對房地產開發企業的意義和作用較大，房地產企業可以應用管理會計優化內部資源配置，調整和改進企業的經營戰略目標，加強全過程的成本管理和控制，進一步推動房地產開發企業的發展。房地產開發企業應實施管理會計，提高企業的經營效益，但是現實中房地產企業在管理會計的應用中存在較多的問題，如管理會計綜合水平不高。因此房地產企業應針對管理會計應用中存在的不足提出有效的解決方案，確保企業健康快速發展。本文闡述了房地產企業加強管理會計應用的意義和作用，分析了房地產開發企業管理會計應用中存在的問題，并提出了解決對策，以期房地產開發企業可以穩定發展。

一、房地產開發企業管理會計概述

(一)管理會計的概念

管理會計是屬于管理學的范疇理論內容，其全稱為成本管理會計，是從傳統會計中分離出來的，管理會計是傳統財務會計的延伸和發展，同時管理會計是企業日常管理和運營的有效管理手段。雖然建立在傳統的財務會計理論和方法的基礎之上，但其也對財務會計進行了改進和完善，其相比于傳統的財務會計而言優勢明顯，如管理會計可以為企業管理者進行科學決策提供各種信息。管理會計包括成本會計和管理控制兩個部分，對于企業的財務管理活動意義重大，其不僅可以對企業的經營數據進行分析和改制，還可以通過一系列的指標糾正一些偏差，幫助企業提高決策的科學性。而管理會計的對象則是企業正常的生產經營活動，目標則是為企業決策和管理提供具體的數據信息，直接參與企業的經營管理，提高企業的經濟收益。我國部分企業已經逐漸認識到管理會計的重要性，并設置了專門的管理會計部門，提高了企業的綜合競爭力，更好的實現自身的經營戰略目標。而房地產企業加強管理會計，則是企業運用管理會計的理論知識，對房地產開發項目的投資風險、成本目標進行評估和管理，減少企業的成本消耗，根據自身的經營目標對具體實施方案進行決策、編制預算等一系列活動，增加企業的經濟利益。

(二)房地產管理會計的主要工作內容

1.預測企業的發展情景

房地產企業所面臨的市場環境是瞬息萬變的，其應根據自身的戰略計劃，對企業未來的項目開發進度、資金需求、利潤水平和銷售速度等方面進行預測和分析，預測企業的發展情境，為企業進一步決策提供準確的數據資料。

2.參與企業決策和運營管理

企業在經營過程中通常會做出很多決策，而在做出相關的項目開發決策之后，企業就應當圍繞自身的決策內容和方向搜集較多的市場資料，然后編制成不同的市場方案，同時管理者和決策者應圍繞這些內容進行充分的分析和討論，從而選擇最優方案。而且房地產開發企業可以就開發項目的目標成本等方面進行評估，進一步分析開發項目完成后企業的收入和利潤等，并對企業所面臨的風險，提出應對策略，提高企業決策的科學性。

3.項目全面預算管理

房地產開發企業的項目投資資金較大，風險也較高，企業對項目進行全面預算管理，可以促使企業詳細了解項目開發全過程中的具體情況，合理分配企業內部的人力物力資源，從而優化內部資源配置，實現企業的經營目標。

4.控制成本

房地產企業應實施成本控制和管理，減少資源的浪費，節省了房地產開發的成本，企業在建立具體的成本控制的目標和措施之后，應當帶領全體員工樹立成本控制的意識。并將成本控制的目標落實到具體的崗位和個人，企業全面控制成本，可以減少企業在開發過程中的投入，確保企業正常運行。

0.05%鹽酸-乙醇溶液,0.1%甲酸水(Optima LC/MS級,美國Sigma公司),0.1%甲酸乙腈(Optima LC/MS級,美國Sigma公司),亮氨酸腦啡肽(美國Sigma公司)。

二、房地產開發企業加強管理會計的作用

(一)為企業提供準確的決策

房地產開發企業在每一個具體項目開發之前，都需要進行科學的分析和評估，分析當前房地產開發的發展前景，評估項目的資金需求，分析項目開發過程中的風險，然后進行決策。否則，房地產開發企業就會面臨較大的風險，甚至可能面臨倒閉。而房地產開發企業應用管理會計可以對企業的經營數據資料進行監控和實時分析，了解各項數據的異常情況之后，分析產生各種經營數據的深層原因。同時，管理會計還可以不斷收集與企業決策相關的數據，企業可以針對這些問題提出解決對策，為房地產開發企業的決策者提供準確的數據資料。而企業還應當運用管理會計實施全面預算管理，在制定預算目標之后，對企業各項經營管理活動進行管理和控制，并在企業運行中全面監測預算的具體執行情況。并且深入了解企業實際經營狀況，在此基礎上分析預算的合理性和準確性，進而及時發現房地產企業經營中的問題，從而房地產為企業進行科學決策提供準確的數據來源。

(二)控制企業成本支出及減少經營風險

房地產開發企業對資金的需求量較大，其在項目開發和建設的過程中需要支付較多的成本費用，如土地購買費用、建設用料費用，人工建設費用等一系列費用，企業如不能積極進行成本控制，就會導致企業資金鏈短缺，造成企業經濟壓力。而管理會計可以有利于房地產企業進行合理的成本控制，對房地產企業在項目開發和建設的每一階段的數據進行統計和分析，并將管理會計中的成本核算應用到房地產成本控制和管理的各個階段和方面，針對房地產開發企業的成本采用不同的計算方法。同時，房地產企業還可以加強管理會計的應用，編制科學的預算，建立完善的預算管理體系，這樣有助于企業內部人員可以加強成本管理的意識，在項目開發中形成有效的成本管控行為。企業在經營過程中進行精細化的成本控制管理，從而不斷改進自身的經營戰略目標和成本目標，有助于房地產企業合理控制企業的成本支出，優化資源配置，減少經營風險，進一步提高企業的經營利潤。

(三)促使企業可持續發展

房地產企業都會根據自身的發展狀況制定相應的發展戰略目標，并通過一系列有效的管理手段，不斷實現各階段的小目標，進而促使企業可持續發展。而管理會計是房地產企業開展內部管理的有效途徑和手段，使財務會計人員都可以深入了解房地產開發企業的發展戰略目標和業務流程等內容，更好的根據企業的業務內容加強管理會計的應用。而企業還可以在制定完整體的發展目標之后，進一步層層分解，并落實到各部門和各崗位中，制定相應的崗位職責說明書，促使各崗位員工都可以完成工作任務，同時也有助于房地產企業快速實現其經營目標。更重要的是，房地產企業加強管理會計的應用，可以有效節約內部資源，優化管理手段，提高全體員工的工作效率，進而促使企業實現可持續發展的目標。

三、房地產開發企業管理會計應用存在的問題

(一)管理會計應用意識不足

較多的房地產企業只注重日常的房地產項目的開發和銷售等工作，他們對財務管理的關注度不足，而且房地產企業在日常管理中仍運用傳統的財務會計的管理手段。而傳統的財務管理增加了企業的工作量，同時也可能出現較多的偏差和誤差等問題，造成企業數據缺乏準確性，從而影響房地產開發企業的科學決策。現實中部分房地產開發企業未重視管理會計的應用，也沒有設置專門的崗位，導致房地產企業的財務管理效率低下。因此房地產開發企業應不但提高管理會計的應用意識，并將其充分應用到日常的財務管理活動中，提高企業的工作效率。

(二)缺乏科學的管理會計體系

管理會計雖是從傳統的財務會計中分離出來的一種管理手段，但其相比于財務會計而言理論和方法較為復雜，同時我國管理會計的應用程度不高，研究也不夠深入，沒有制定科學的管理會計體系。而且我國企業在引入管理會計體系后，并沒有根據自身的業務需求進行改進和完善，造成我國管理會計體系缺乏明確的管理責任等問題，從而影響了管理會計的應用水平。

(三)管理會計人員綜合水平不高

房地產開發企業一般注重培養項目策劃、房地產銷售等人員，注重對項目進行研發和建設等工作內容，從而提升自身的行業知名度，吸引更多的購房客戶，提高房地產開發企業的整體收入。但是房地產開發企業卻并未重視管理會計的應用，也沒有設置專門的崗位，雖然部分企業設置了管理會計的崗位，但是其在招聘的時候，還是注重財務會計人員的日常核算等基礎的業務能力，這樣就會導致管理會計人員的綜合水平不高。而且部分財務人員沒有深入學習管理會計的理論知識和具體方法，只是按照傳統的財務會計管理方法進行操作，使管理會計不能發揮作用。因此房地產開發企業應注重提高內部財務人員的管理會計應用水平，并加強培訓，提升管理會計的職業素養。

(四)未實施審計監督

在企業的實際運行管理中，并沒有建立完善的審計監督制度，審計的程度不夠，無法對房地產全過程進行內部審計，不能提高企業內部管理會計的規范化水平，不能對管理會計進行有效制約。

(五)全面預算管理意識不足

四、房地產開發企業管理會計應用的策略

(一)提高管理會計應用意識

首先，應當加強領導層和決策層管理會計的應用意識，只有這樣才可以營造良好的企業環境，為全員提高管理會計應用意識奠定基礎；其次，房地產企業應設置專門的管理會計崗位，在招聘管理會計的過程中應要求其具備基本的理論知識，掌握管理會計的應用方法和手段；最后，房地產開發企業應加強內部培訓，在培訓中給管理會計講解管理會計應用對房地產開發企業的重大影響，讓員工認識到管理會計應用的意義，這樣就可以為企業管理會計應用提供良好的環境。

(二)建立健全管理會計體系

首先，房地產開發企業應學習國外先進的管理會計的理論知識，在此基礎上，結合房地產的業務特點制定管理會計體系；其次，企業應不斷分析房地產開發的市場發展前景，做好管理會計人才的推廣，然后在時間中可以不斷分析管理會計實施的優勢；最后，企業對管理會計體系進行改進，在改進的過程中多參考行業學者的理論研究成果，同時還應當細化管理會計體系建設的目標，完善管理會計的評價體系，為房地產開發企業進一步發展奠定基礎。

(三)提升管理會計的綜合素質

房地產開發企業在制定了相關的管理會計規定之后，還應當提升管理會計的綜合素質，為企業實施管理會計提供人才支持。企業應積極引入先進的管理會計人才，并讓其帶領財務管理人員定期學習管理會計的理論知識，提高員工的整體理論知識。同時，企業還應當制定相應的考核機制，定期對管理會計人員進行測試，對于考核通過的人員可以予以正常上班，并給予一定的物質獎勵，但對于考核不達標的管理會計，則繼續進行學習和考核，這樣可以促使管理會計可以主動積極地學習相關的理論知識，提升管理會計的綜合素質。

(四)開展審計監督

財務審計工作對于企業來說是重要且必要的工作內容，可以確保企業的財務報表的真實性和有效性，有利于追蹤企業的每一筆資金，同時，有助于揭露貪污行為和徇私舞弊現象，確保企業建立清正廉潔的秩序，保證企業的正常運營。房地產開發企業應對企業內部會計管理制度和流程進行監督和管理，定期檢查企業內部各項財務管理工作。企業開展財務審計的工作之后會對企業的生產經營現狀提出具體的專業解決措施，企業根據財務管理現狀可以吸收、采納這些解決措施，以提升企業的財務管理能力和水平。

(五)健全全面預算管理制度

房地產開發企業應當針對每個項目在項目周期、項目盈利以及企業項目各項運行過程中的成本支出實行預算制度，科學合理評估項目的利潤和資金流向等，降低企業經營風險，提高企業決策的科學性。第一，房地產開發企業應對土地造價進行評估，預估土地造價概算，充分了解企業的盈利狀況；第二，企業應根據項目開發建設的具體情況編制年度預算，對近期房地產開發項目的資金做出統一、科學的安排，確保每個項目都可以持續開展；第三，企業應制定資金收支計劃，及時掌握各項目的資金需求狀況，企業可以制定月度計劃和年度計劃，資金收支計劃的內容應包括企業的支出、收入、月初資金余額、月末資金余額這四個方面，有利于企業合理控制企業的成本支出；第四；企業還應加強其他環節的預算管理，如企業在招投標環節，應當在確保產品質量、施工質量、合法、合規等條件下，合理降低標底。

五、結束語

房地產開發企業加強管理會計的應用意義深遠，其幫助企業掌握經營管理中的各項經營數據，并為企業科學決策提供了信息依據，同時有助于企業加強成本控制和管理，降低經營風險，確保企業穩步發展。但是，房地產開發企業在管理會計應用中存在較多不足，因此但其應不斷提高管理會計的應用意識，建立健全管理會計的體系和制度，設置專門的管理會計崗位，不斷提高管理會計的綜合素質，促使企業實現自身的經營戰略目標。