華夏幸福償債能力財務指標分析

□文/李 寧

（西安石油大學經濟管理學院 陜西·西安）

［提要］我國房地產行業已經度過市場需求旺盛、房企業績突飛猛進的黃金時代，傳統的房地產開發經營面對區域房地產市場分化嚴重、土地價格日益高漲、年輕人向一二線城市流入的市場形勢，紛紛選擇轉型。華夏幸福公司一直深耕環京區域，以產業新城開發作為經營特色，受到京津冀協同發展戰略和雄安新區戰略的正面影響，業績出色。盡管如此，該公司大量囤地、多地同時開發的經營策略也帶來較大的資金鏈壓力。本文總結分析華夏幸福公司財務風險因素，建立財務風險評估模型，并結合相關財務指標數據，對公司財務風險進行定量評估，使其更客觀地用于判斷財務風險的高低和分析變化趨勢，實現有效的財務風險預警和財務風險防范。最終通過對華夏幸福公司的發展戰略、財務分析以及財務風險管控研究，發現在公司當前積極擴張的戰略思路下，財務風險暴露較為明顯，最終為其設計合理的財務風險管控措施。

一、企業概況

華夏幸?；鶚I股份有限公司（股票代碼：600340），創立于1998年，其的核心產品為產業新城，業務遍及全球80余個區域。公司堅持核心都市圈聚焦戰略，以產業新城及相關業務、商業地產及相關業務雙輪驅動，打造“3+3+N”核心都市圈格局，致力于成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺。2020年5月，華夏幸福入選2020《福布斯》全球企業2000強第473位。2020年7月，入選2020年《財富》中國500強，位列第96位。

華夏幸福以“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城為核心產品，通過“政府主導、企業運作、合作共贏”的開發性PPP市場化運作機制，在規劃設計服務、土地整理服務、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務、綜合運營服務六大領域，為區域提供可持續發展的綜合解決方案。華夏幸福堅持“產業優先”的核心策略，憑借專業的產業發展團隊與自主創新的大數據招商平臺，聚焦十大重點產業，全面打造百余個產業集群，為微中心城市轉型以及經濟發展注入新動能。

在做大做強產業新城業務的同時，華夏幸福積極把握都市圈核心圈層的發展機遇，全力開拓新模式、新領域、新地域。新模式方面，公司在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現輕重并舉；新領域方面，公司在傳統產業新城主營業務領域外，積極布局包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產及相關業務；新地域方面，公司聚焦深耕全國五大都市圈，重點關注具有明顯區位優勢的城市，以標桿項目積極切入都市圈核心圈層。

承載著促進都市圈高質量可持續發展的偉大夢想，華夏幸福將繼續專注于產業新城業務，并積極開拓商業地產及相關業務，最終實現所開發區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福。

（一）成立與起步（1998～2002年）。1998年華夏幸福正式成立，且當時的華夏幸福只是眾多房地產中微不足道的一家公司。為此，華夏幸福抓住機遇，準確定位，開始對園區開發運營的新領域進行開發。

（二）轉型與探索（2002～2006年）。2002年，華夏幸福與河北省固安縣人民政府建立了合作關系，成為了與政府合作的新模式發展的開端，開啟了固安產業園的開發與運營。隨后固安工業園的發展漸入佳境，有效帶動了區域經濟發展，并被政府評為省級開發區。在這個過程中，華夏幸福采用了全新的模式和機制對相關開發區進行開發、建設和運營，開辟了一條獨特的道路，不僅拓展了事業版圖，也能幫助地方政府進一步推動城鎮化和現代化。

（三）發展與擴張（2007～2017年）。由于以園區和地產開發為主業，且采用重資產的運營模式，融資問題成為華夏幸福發展過程中的一大難題。為突破這一瓶頸，2007年華夏幸福基業股份有限公司得以成立，成功達成了企業股份制轉型的目標。2011年，華夏幸福通過借殼上市成功之后，開啟了全國區域內的擴張之路，戰略布局放眼于環北京、沈陽、武漢、上海、成都這五大城市圈，公司發展步入了快速擴張期。2017年，華夏幸福實現了PPP資產證券化。

（四）合作與創新（2018年至今）。以產業新城為基礎，華夏幸福構建全方位開放合作平臺。2018年9月，與中國平安達成戰略合作，對新興產業進行開發。2019年4月，華夏幸福公布企業將實施新戰略，在產業新城、綜合金融服務和新興實業協同發展等領域加強合作?；诒敬螀f議，雙方將推進資源共享和優勢互補，打造在業務創新與協同發展上的新引擎，助力中國城市高質量和可持續發展，助力民眾生活幸福健康。

二、主要財務數據分析

本文對華夏幸福償債能力的分析主要從短期和長期這兩個角度分別進行，其中主要通過流動比率和速動比率來分析短期償債能力，而長期償債能力則是通過資產負債率指標來分析。表1列示了華夏幸福2015～2020年企業償債能力相關財務指標計算結果。（表1）

（一）流動比率。由表1可知，華夏幸福的流動比率逐年提升，2017年和2018年變化不大，2019年小幅提升，存貨也在不斷增加，導致其流動比率在不斷提升。2018年由于過快的異地復制速度，使得華夏幸福面臨現金流問題，開始放緩擴張的速度，所以流動比率變化平穩。2019年華夏幸福由于產業新城在核心都市圈的布局，企業的應收賬款和存貨大幅增加，從而使得流動資產增幅超過了流動負債的增幅，使得流動比率有所提升。但是，到了2020年，流動比率卻突然下降?？偟貋砜?，雖然華夏幸福流動比率逐年提高，但還是要注意存貨、待攤費用、應收賬款等也屬于流動資產的項目，因為這一類資產轉變為現金所需要的時間較長，流動性相較于其他資產來說比較差，這就會對企業的資金周轉效率造成影響，同時影響企業的獲利能力。

（二）速動比率。由于房地產行業的特質，房產作為企業的存貨，去除掉存貨之后的速動比率的上升可以反映出存貨在流動資產中的比率在下降，流動資產的變現能力在不斷提升。通過分析可知，華夏幸福的速動比率呈現上升的趨勢，相較于其他幾家企業而言還處于中等水平。從表1可知，雖然華夏幸福的速動比率從2014～2017年都在不斷上升，但2018年又下降到0.47，分析其原因主要是由于產業新城的異地復制速度的加快，企業土地儲備的增加導致存貨增加，速動比率相較2017年有所下降。2020年速動比率有所提升，主要是因為速動資產總體變化不大，短期借款增加了很多，使得流動負債整體增加，從而使得速動比率較2018年、2019年提高很多。結合流動比率來看，華夏幸福的短期償債能力雖略有提高，但與同行業其他企業相比，華夏幸福借助速動資產來應對突發狀況的能力相對較弱。

（三）資產負債率。華夏幸福正在不斷擴張自身市場，并且實現經營成果的高速增長。但是，最近的幾年間，公司的資產負債率卻呈現出較高的水平，并且維持在80%以上。在2017年年末，公司的負債率為81%，并且如果考慮到90億元人民幣的永續債，那么資產的負債率則達到了83%。在2017年年末，公司的債務合計為3，000億元人民幣，而在2016年該數值僅僅為2，100億元人民幣。在2020年的財報中顯示，華夏幸福的負債依舊在不斷地增加，截至2020年已經達到了3，400多億元人民幣。這樣的數字在上市的房地產企業之中依舊處于較高的狀態，長期償債壓力大。

從表1可以看出，華夏幸福的資產負債率從2015～2020年一直都達到80%以上，2018年資產負債率達到近五年最高值86.65%，2020年降至82%以下，從而可以看出相較于其他幾家企業而言，華夏幸福的資產負債率情況雖然有所好轉，但是總體還處于很高的水平。這可以反映出華夏幸福的長期償債能力還需要加快改善，目前企業面臨的債務壓力在不斷增加。過高的資產負債率主要是華夏幸福產業新城的PPP模式導致的，在這個模式下企業前期需要投入大量資金，且回報周期較長，所以企業不得不依靠負債實現對產業新城的投資?？偟貋砜矗A夏幸福的短期償債能力有所提升，但與行業內的其他企業相比還比較弱；長期償債能力還有待提升，資產負債率較高，企業財務風險較高。目前，華夏幸福的整體償債能力尚處于穩健狀態，但華夏幸福面臨的償債風險依然比較大，需要對債務進行有效管理，從而將資金的作用最大化發揮，降低財務風險。

表1 2015～2020年華夏幸福償債能力相關財務指標一覽表（單位：%）

（四）成長能力分析。2015～2019年華夏幸福的主營業務增長率指標的數值都大于10%，這表明該企業的發展速度非?？?，而且它數值的波動幅度比較平穩，但2020年的主營業務增長率出現負值，表明該企業需要將關注的重心轉移到新增業務上且該企業可能處于虧損狀態。（表2）

表2 成長能力分析表（單位：%）

（五）華夏幸福盈利能力比率。根據2015～2019年的財務數據分析可以得出，華夏幸福的營業利潤率在前三年處于下降狀態，但是在后面兩年里面該項指標開始上升，最終是21.43%，導致出現此種情況的原因有多種，主要原因可能是由于其投資在三四線城市的住宅比一線城市的房屋價格低，因而攤薄利潤，也致使該企業的銷售毛利率在四年內是持續下降狀態，與整體行業的趨勢是相似的。整體上看，華夏幸福的營業利潤率是高于中南建設的，且之間的差距也是比較大的，華夏幸福的銷售凈利率在2016年下降，后兩年內開始增長，這也說明企業的盈利能力有所提高，預計在后面的發展中盈利能力是可觀的。（表3）

表3 華夏幸福盈利能力比率一覽表（單位：%）

（六）總資產報酬率。2015～2019年五年間，華夏幸福的總資產報酬率是波動起伏的，但整體上下降的年份多余上升的年份，而且大部分房產企業均存在此種情況，這主要和房地產市場周期性有關。由于多數的產品布局存在缺陷，在二三線城市的房屋供大于求，使得房價下跌引起的，雖然企業的凈資產收益率在慢慢下降，但是在房地產行業內這一數值并不算很低，在成本費用的控制上做得比較好。華夏幸福的利潤率在行業內處于相對高的層面上，這主要由于其較高的杠桿水平與資產周轉率，該企業在五年內的權益凈利率都在23%以上，并遠高于6%左右的銀行中長期貸款利率，表明華夏幸福的投資收益水平是比較高的，由于企業的投資業務會繼續擴大，盈利空間也會隨之增加，預計在未來權益凈利率會明顯上升。

三、華夏幸福償債能力提升建議

（一）發展輕資產運營模式，降低經營風險。華夏幸福之前一直采用的都是重資產為主的運營模式，重資產運營模式的特點是需要投入大量資金，且需要不斷投入資源來獲取優勢，這就使得企業的資產負債率較高。為了提高企業的經營業績，華夏幸?？梢园l展“基金+REITs”的輕資產運營模式，該模式的主要內容是將產業新城的表內資產出售給契約式基金，取得物業銷售收入和開發利潤；同時以資產證券化的方式將資產移出表內，在表外開發或并購資產，以此來提升企業的資金杠桿，從而擴張企業表外資產的規模，獲得資產的實際控制權，推動企業的進一步發展。

（二）優化應收賬款管理，提高企業營運能力。在對華夏幸福的財務分析中發現，該公司的應收賬款管理問題較大。華夏幸福的應收賬款周轉率在逐年下降且所占比重逐年上升，說明其流動速度較慢，流動資金的使用效率不高。由于華夏幸福PPP模式的特殊性，其大部分的應收賬款對象是地方政府，后續與政府的相關園區結算款如果不能及時收回，且房地產銷售業務不能改善的情況下，企業將會面臨資金和現金流的風險。因此，華夏幸福要繼續對產業新城業務嚴格經營管控，加快與政府的結算與回款。

（三）優化資產結構，降低企業財務風險。從財務分析中看出，目前華夏幸福的存貨比重較高，存貨周轉率處于行業較低位置，存貨的管理水平有待提高。由于華夏幸福處于業務擴張期，在企業擴張發展的過程當中，要保證資產效率和發展速度相匹配。近幾年，國家出臺了相關的優惠政策來促進房地產行業的庫存消化，華夏幸福要抓住這個機會，優化企業的存貨結構，降低土地儲備量，縮短企業資金產生回報的周期，加速企業庫存的周轉，減輕企業的短期償債方面的壓力，優化企業的資產構成。

（四）合理把控負債水平，嚴格控制財務風險。從財務分析中發現，華夏幸福的短期償債能力較行業其他企業處于較弱位置，資產負債率偏高，財務風險較高。因此，在現今激烈的競爭環境下，華夏幸福應該暫時調整戰略，放緩企業擴張的速度，促進資金的穩定流動，增強企業的短期償債能力。過高的資產負債率增加了企業的財務風險，華夏幸福需要提高負債的管理水平，嚴格把控好負債的風險。

對于房地產企業來說，大多都是用融資貸款來滿足企業的資金需求。雖然，華夏幸福開始考慮并采取多元化的融資方式來降低企業對銀行貸款的依賴性，但從目前情況來看，銀行貸款依然是企業融資的重要資金來源。所以華夏幸福要繼續推進融資的多樣化，同時不斷降低融資的成本，減少金融借債，進一步優化企業的融資結構，保持企業財務的靈活性。

（五）開拓多元化融資方式，降低企業資金風險。根據現金流量分析可以看出，華夏幸福的現金流情況較差，對現金流的管理能力相對較弱，所以優化企業當前資本結構的首要措施就是降低企業的資金需求，緩解企業的資金壓力。多元化的經營可以有效降低企業的經營風險，避免因單一的經營業務影響企業的發展，增強企業的經營穩定性。因此，華夏幸福可以拓展企業版圖到一些低資金需求的產業中去，中和高資金需求產業的影響，從而降低企業整體的資金需求。由于產業新城的開發周期很長，華夏幸福為此可以積極發展一些周期比較短的業務來獲取利潤，接著利用這些利潤來滿足周期較長產業的需求，提升資金的回收效率，緩解企業的資金壓力。

從華夏幸福的資本結構可以看出，華夏幸福的債務融資占比較大，股權融資的比例較小，資本結構不是很健康。為此，華夏幸福可以通過增發股票和戰略引資的方式來提高股權融資的比重，降低債務融資的比重，從而降低企業的財務杠桿，緩解企業的財務壓力。

（六）發展多元化業務，創造企業優勢品牌。從企業發展能力分析可以看出，華夏幸福的主營業務收入增長率有所下降，主要是因為政策的緊縮使得銷售收入的增長率大幅下降。與此同時，雖然現階段華夏幸福已經開始開發拓展輕資產業務，且商業地產相關的業務收入有所增長，但商業地產的逆勢增長并沒有給企業帶來利潤的增加。因此，華夏幸福在未來的經營發展過程中除了要繼續保持產業新城和都市圈周邊地產開發業務的發展主線以外，還要不斷對商業地產、科技園等不同特色的產品系列進行更深層次的探索，穩定商業地產業務的發展，創造自身的獨特品牌。此外，根據國家政策戰略發展趨勢，華夏幸福還要積極探索養老康養公寓、長租公寓等新產品，增強企業與競爭企業抗衡的能力，推動企業進一步發展。

（七）深化服務體系，增強服務水平。房地產行業步入成熟階段導致企業間的競爭日漸激烈，華夏幸福應該不斷提高企業的服務質量，深化服務體系。首先，在產業新城方面，華夏幸福可以在產業園區為入駐企業提供全面的園區運營服務，幫助入駐企業快速進入產出狀態，同時為華夏幸福的產業新城塑造良好的形象，從而更加有效地提高產業新城的招商引資能力。其次，隨著互聯網技術的不斷發展，多樣化的網絡營銷方式成為了各大房地產開發企業吹捧的熱點。華夏幸福在房地產銷售方面可以通過線上和線下看房相結合的方式，滿足客戶多樣化的需求，還可以通過短視頻等方式大力宣傳企業產品，提高產品的知名度。