不動產登記數據整合技術方法優化路徑探討

張鐵紅，殷俊波，鄒世鋒，劉偉

（1.湖南省地質地理信息所，湖南 長沙 410008；2.湖北省國土測繪院，湖北 武漢 430010）

根據國土資發[2015]103號《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》精神，要深入貫徹落實不動產登記“四統一”，將分散在多個部門的不動產登記職能整合到一個部門，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的統一[1]。對原有分散登記的土地使用權存量數據和房產所有權存量數據進行優化整合，建立不動產統一登記基礎數據庫[2-4]，為不動產統一登記信息系統提供有力的數據支持，實現不動產登記信息系統的統一審批、統一登記以及登記信息的實時互通共享[5-7]。本文分析了不動產登記數據中土地存量數據和房產存量數據的現狀及其存在的問題，介紹了數據整合的任務和技術路線，并從準備階段和實施階段兩個方面探討了不動產數據整合技術方法的優化路徑以及任務實施過程中可能出現的難點問題及其解決建議。

1 存量數據現狀與存在的問題

幾十年來我國土地與房產施行分散登記制度，沉淀了海量的存量登記資料，其標準不一、格式各異、互不關聯，以不同的介質保存[8-10]，且已登記的房產數據沒有空間位置信息、樓棟表數據不全、分層分戶圖未數字化，無法達到不動產登記房地一體的要求，導致房屋落宗緩慢，積壓案卷較多，嚴重影響不動產登記發證的速度。

1.1 土地數據

現階段，各地區已有土地地籍檔案、用地檔案、招拍掛檔案、第二次全國土地調查城鎮地籍數據庫以及土地登記業務信息等歷史數據。這些數據的數據量較大，與現有標準不一致，資料掃描數字化任務重，數據轉換和遷移難度大。土地數據存在的主要問題為：①已有圖形數據坐標系、比例尺不統一；②存在拓撲和屬性錯誤；③數據現勢性不佳；④非空間數據未與空間數據關聯，信息不完整；⑤土地歷史與現勢信息未關聯；⑥資料掃描任務艱巨或掃描附件不清晰、有缺漏。

1.2 房產數據

全國大多數房產管理局已應用了房產管理數據庫，但各業務系統數據孤立[11]，存在“同一實體，多個數據源”、“圖、屬、檔分離”等現象，嚴重制約著整個房產信息化建設的發展。房產數據存在的主要問題為：①紙質檔案掃描只掃描最后一手信息，中間發生的轉移、變更等信息資料未掃描；②登記信息只登記最后一手信息，中間發生的轉移、變更等信息未登記，登記信息不完整；③產權狀態信息不準確，存在大量誤注銷或該注銷未注銷等情況；④大量房產坐落過于籠統，無法準確落宗落幢落戶；⑤存在附件掛接錯誤、附件缺漏、附件不清晰等情況。

除此以外，各地原房產主管部門在存儲空間圖形數據時，多采用CAD文件格式，沒有建立統一的數據庫，CAD命名各異且零散存放，并未整合宗地圖形數據管理，增加了房產圖形數據落宗的難度。雖然房產抵押、查封、注銷等登記業務數據利用數據庫存儲，但未與房產圖形數據實現圖屬聯動管理，從而導致整合工作量較大。同時，由于國家實行房地統一管理，原房管局、國土局進行職能整合重組后，成立了自然資源和規劃局不動產登記中心部門，數據交接和人員變動在一定程度上導致了不動產數據的丟失，增加了整合難度。

2 數據整合的建設任務與技術路線

2.1 建設任務

1）土地、房屋落宗。利用原始發證紅線進行坐標系配準，綜合分析宗地四至和宗地權利人等關鍵信息，進行土地落宗。在確保歷史登記信息準確無誤的情況下，將房屋空間數據與土地宗地空間數據進行關聯，完成房屋落宗。對于不動產登記系統中已有的落宗數據，根據國家最新標準進行信息補充完善；對于沒有落宗的歷史登記信息，根據最新標準進行補充落宗，確保每一棟房屋都有唯一的不動產單元號。

2）業務信息整理。目前很多地區的中心城區范圍已在原房地局辦理了產權初始登記、轉移、抵押、查封、在建工程抵押、預告、預告抵押等業務登記，已在原國土局辦理了土地登記、抵押、查封等業務登記。數據整合以內業核查與外業調查相結合的方式對房產、土地歷史登記信息進行逐條檢查、糾錯，并對每條登記信息設置業務號字段，作為唯一主鍵，用于掛接已落宗的房屋和宗地圖形，實現圖屬關聯。

3）附件、圖件整理。大部分地區原房產局和原國土局已建立數字化房產和土地附件數據庫，整合時需充分利用這些數據之間的關聯，編輯開發程序語言，進行數據遷移，以滿足更新后不動產登記系統的存放規則，實現即時調閱。對缺少的、不清晰的附件進行補充掃描數字化，以保證附件的完整性。

同時，某些地區的政務服務中心為提高辦證效率，實現“只跑一次”的惠民政策，設立了自助打證窗口，這就需要根據不動產登記自助打證的要求，提前繪制好宗地圖、分層分戶圖并導入登記庫，確保所有圖件與土地、房產圖屬建立關聯關系，實現精準調用，輔助自助打證。

2.2 技術路線

土地房產登記數據整合流程如圖1所示。

圖1 土地房產登記數據整合流程圖

3 技術方法優化路徑

3.1 準備階段

1）全面收集不動產資料信息。在收集不動產登記資料信息時，應注重全面收集原國土資料和房產資料，主要包括圖形數據和業務數據。圖形數據多為地籍圖、地籍區和地籍子區分布圖、零散修補測地形圖等；業務數據主要為土地登記卡、土地抵押查封等申請表信息，房產樓盤表信息，房產初始登記、轉移變更，房產抵押查封等信息。若采用系統的方式管理上述資料，在收集資料時應注重系統管理數據庫的優化設計以及操作手冊、臺賬資料等的收集。

2）選擇適宜的數據整合方式。選擇數據整合方式時，必須全面分析不同類型不動產數據及其收集情況，以加強整合路線的合理性。對于已建設完成的不動產登記數據庫，應將數據庫結構設計標準與現有數據庫結構進行分析比較，及時補充和完善現有數據，搭建數據整合清理平臺，建立映射關系模型，實現數據轉移。對于不動產電子數據和電子檔案，應以數據庫結構設計為基礎，建立映射關系，包括電子數據結構和數據庫結構。映射關系模型能實現信息數據的提取和轉換，還可將相關信息錄入不動產信息數據庫。當發現數據缺失時，必須按照數據庫標準進行優化完善。對于不動產紙質版檔案，應提取檔案信息數據，并按照數據庫設計標準將數據上傳到數據庫，構建不動產信息數據庫[11]。

3）建立中間庫，優化設計數據庫結構。為提高數據整合效率且不影響日常登記業務的辦理，可建立一個中間庫。設計中間庫時，不僅應嚴格遵照技術要求與規范執行，還應結合各地的應用習慣，深入了解原房產登記業務數據的內部聯系，按照數據情況對原房產登記業務數據進行分類，增加一些便于分類應用和數據整理的字段。

3.2 實施階段

1）土地數據整合。土地數據整合的具體流程為：①梳理技術路線，即土地落宗、宗地信息補錄、業務整理，如圖2所示；②建立檔案管理系統，土地數據中的檔案附件繁多、所占空間較大，需建立專門的土地檔案管理系統，用于數據庫后臺管理，有助于提高效率，如圖3所示；③分類整理，分批導入。首先分析城鎮地籍數據和土地系統數據庫的現勢性、幾何數據精度與拓撲關系、屬性數據的完整性和正確性；再根據分析結果對數據進行分類整理，優先導入較重要和質量較高的數據，對質量把握不準的數據延后酌情處理；最后在不動產登記系統中對導入的數據進行展現和分析，人工補錄缺失內容。

圖2 土地登記信息核查技術路線圖

圖3 土地檔案管理系統界面

2）房產數據整合。房產數據整合的具體流程為：①梳理技術路線，收集資料，提煉房產權屬與各業務信息，由戶歸層、層歸幢、幢歸宗，通過不動產單元號建立關聯關系，實現不動產統一編號，如圖4所示；②對老房產數據進行初步梳理，建立老房產管理系統，可掛接在不動產日常登記系統下，作為一個模塊展出，方便操作，如圖5所示；③開發整合工具，提高效率。對老房產數據進行深入分析，仔細比對老房產數據庫和不動產數據庫的現行標準，利用這些數據之間的關聯，編輯開發整合工具，建立映射關系，導入數據整合中間庫，進行數據遷移；然后進行人工核查，以提高整合效率。

圖4 房產數據整合技術路線

圖5 老房產管理系統界面

3）房地一體關聯。由于我國此前實行兩證分別登記政策，土地使用權和房屋所有權登記分屬兩個不同的職能部門，累積了大量房產與土地存量數據，因此對存量數據進行房地一體關聯，統一到一個系統進行管理，即為存量數據整合的關鍵。房地一體關聯的具體流程為：①基于屬性信息通過軟件自動關聯，利用土地與房產中的權利人、坐落等信息，通過軟件進行自動識別建立關聯；②人工模糊查詢精細關聯，在軟件自動關聯的基礎上，人工查詢附件分析，仔細判斷，將土地與房產精細關聯，精準入庫。

4 數據整合工作的難點及其應對方法

1）正視已登記數據錯誤，做好記載。①不動產統一登記信息管理平臺往往先于存量數據整合項目啟動，而在已登記數據中存在的落錯宗、落錯幢、落錯戶等錯誤將占用正確的不動產單元號，導致存量數據整合時正確的戶室無法落宗；②辦理日常業務時，存在宗地紅線重疊、幢面重疊、權利人身份證號填寫亂碼等情況，影響存量數據整合的整體質量，最主要的是，已發不動產證的數據帶有法律效力，尤其牽涉到抵押、查封等業務的產權時，不得擅自修改任何字段，這類錯誤的修改，已超出了數據整合方的權限，因此整合單位必須做好詳細的記載，整理后提交不動產登記中心，隨著后期業務的陸續辦理慢慢糾正這些歷史錯誤。

2）抽絲剝繭，消除原始數據錯誤。由于歷史原因，原土地和房產數據存在錯誤，如坐落不清、樓層錯誤、單元號錯誤、不同樓層同一戶型面積不一致、誤注銷、該注銷未注銷等，這類錯誤是整合方可修改的。首先編寫檢查軟件，利用數據自身的規律，對不符合常規的數據進行提示；然后整合人員抽絲剝繭仔細核查修正錯誤，必要時應進行外業調查，以確保數據質量。

3）預控數據動態變化，建立應對機制。“數據整合永遠在路上”，不動產存量數據整合項目通常是邊整合邊發證，房產隨時都可能發生轉移，查封抵押等業務隨時可能新增或解除，而數據整合工作量繁重、工作周期長，在整合期的登記業務存在一定的現勢變化風險，因此需要建立及時的應對機制，降低整合風險。①定期維護，每隔一定時間，將該段時間的產權、查封解查封、抵押解抵押等日常業務與整合數據進行比對、查重、修改；②設立維保人員，特事特辦，不影響用戶日常業務辦理。

5 結語

不動產登記工作所涉及的內容較多，且對時間要求高[12]。為了確保不動產登記制度建設的順利實施，必須全面調查不動產信息，優化整合土地數據和房產數據。首先充分收集資料信息，相關部門通過多種技術方法優化設計中間庫數據結構，規范化處理各類數據，為不動產數據優化整合奠定良好基礎；再深入分析原始數據，建立映射關聯關系，導入中間庫，有效提高整合效率；然后在實施過程中，人工綜合分析整理土地、房產、附件、圖件等數據，注重細節，保質保量；最后建立應對機制，應對動態風險，滿足需求變更，提高整合成果應用能力。