淺論居住權與所有權的權益沖突與保護

廖雪泓

（中共樂山市委黨校，四川 樂山 614000）

《中華人民共和國民法典》首次提出了“居住權”這一新型用益物權，以獨立章節的形式對居住權制度作出了規范。但是目前司法實踐中的居住權糾紛多基于居住權與所有權的沖突，而《中華人民共和國民法典》尚未規定爭議解決規則。鑒于此，本文將從解釋論的角度對居住權的伴隨債之關系進行研究，以期回應構建居住權制度的正當性與應然性。

一、居住權權益沖突的實證考察

（一）文本選擇情況

本文以“民事案件”+“居住權糾紛”+“判決書”“2021 年1 月1 日—2022 年6 月30 日”為關鍵詞進行檢索，通過剔除重復案例，最終選出117 個樣本。將案由選擇為“居住權糾紛”是因為本文主要探討居住權的權益沖突與保護問題。將文書類型選擇為“判決書”是因為本文研究的是維護居住權的實體問題。將時間基點定為“2021 年1 月1 日”是因為《中華人民共和國民法典》于2021 年1 月1 日正式施行。

（二）居住權權益沖突的類型化研究

本文選取117 份涉及居住權糾紛的樣本案例進行分析，法律依據為《中華人民共和國民法典》第367 條、第368 條，即當事人訂立書面合同且辦理登記后才能設立居住權。由于上述條文較為寬泛，法院在適用過程中存在自由裁量度較大的特點。

1.當事人提出享有居住權的訴求。各級法院針對當事人的這類訴求存在兩種判決。一是因當事人訂立了居住權合同，法院據此支持當事人享有居住權的訴求。在“姚某、李某與游某居住權糾紛案”中，當事人在離婚協議中對原告享有居住權進行了約定，此時原告享有的居住權可以對抗被告的所有權。二是因當事人缺乏居住權合同，法院據此駁回當事人享有居住權的訴求。在“陳某與吳某居住權糾紛案”中，因當事人未訂立居住權合同，尚未設立居住權，從而不能對抗所有權。

2.居住權人提出排除所有權妨害的訴求。在此類情形下，因居住權人對房屋享有占有、使用的權利，故其可以對抗所有權人的不當行為，法院據此支持居住權人的訴求。在“劉某與郝某甲、郝某乙居住權糾紛案”中，法院認為當事人享有的居住權具有否定所有權人占有、使用等物權基本權能的效力。

（三）實證考察分析

綜上所述，面對所有權人損害居住權人的居住權糾紛，法院主要分兩個步驟解決。一是明確當事人之間是否成功設立居住權，即滿足合同與登記要件；二是在設立居住權的前提下，居住權人通過其占有、使用權能排除所有權人的妨害。居住權具備物權排他效力，即在正常行使權利的過程中不受所有權人的干擾。然而，居住權的物權內生屬性只能起到定紛止爭的效果，無法防止當事人之間爭議的發生。故深化居住權的伴隨債之關系，即從合同層面明晰居住權人與所有權人之間的權利義務關系至關重要。

二、居住權與所有權的權益沖突與保護

（一）居住權與所有權的關系

我國的物權分為自物權與他物權。自物權以所有權為代表，他物權又分為用益物權與擔保物權；其中，居住權屬于用益物權。所有權是我國最完整的物權，包括占有、使用、收益和處分權能，所有權人有權全面支配其所有物。居住權包括占有、使用權能，居住權人只能占有、使用他人的房屋，而不享有收益、處分的權利。所有權人與居住權人可以在合同中約定居住權的期限；若未約定，則該期限為居住權人的一生。《中華人民共和國民法典》未規定居住權存續期間所有權人與居住權人之間的權利義務關系，但居住權存續期間，居住權人對房屋的排他性必然會與所有權人產生一定的權利義務關系，因此本文擬通過解釋論對其進行研究。

（二）居住權人與所有權人的權利義務關系

《中華人民共和國民法典》未就居住權存續期間所有權人與居住權人之間的雙方權利義務關系做出規定。然而，雙方對占有、使用居住房屋的重合必然會導致沖突的發生，具體包括居住權人對房屋的管理義務、維修義務和支付義務，所有權人在此期間應履行的容忍義務，居住權人與所有權人共同費用支出的分攤問題，以上問題需要通過具體規定來明確。

1.居住權人的義務。

（1）妥善管理住宅的義務。居住權人對房屋行使占有、使用的權利，而在行使居住權的過程中必然涉及到對房屋的妥善管理。由于《中華人民共和國民法典》第366 條至第371 條未對此做出明確規定，可采用第714 條關于承租人義務的規定。具體規定適用于居住權制度，則可以表示為居住權人負有妥善保管居住房屋的義務，保管不善而導致房屋毀損的，應向所有權人承擔賠償義務。所謂妥善保管居住房屋的義務，即盡到善良管理人的注意義務。

在當事人有償設立居住權的情形下，居住權人由于管理不善導致房屋損害的，均應承擔損害賠償責任；在當事人無償設立居住權的情形下，居住權人僅對因故意或重大過失導致的損害承擔責任。當然，由于居住權的存續一般為居住權人的終生，針對房屋發生的自然損耗、老化等問題，居住權人無須承擔責任。

（2）住宅的通常維修義務。房屋的維修一般分為通常維修與重大修繕。通常維修主要針對房屋的保管性維修，一般表現為粉刷墻面、修理門窗等簡單維修。重大修繕則涉及到房屋的長期保有問題，一般表現為房屋翻修等。從立法來看，通常維修義務一般由承租人承擔，重大修繕義務一般由所有權人承擔。針對居住權制度，若所有權人與居住權人對房屋的維修問題進行了約定，應優先遵循當事人的約定。當事人未約定或約定不明的情況下，則按以下原則處理：針對維修義務的分配，居住權人承擔通常維修義務，所有權人承擔重大修繕義務。針對維修比例的分配，若居住權人占有、使用全部房屋，則居住權人應對全部房屋承擔維修義務；若居住權人僅占有、使用住宅的一部分，則居住權人僅針對該部分承擔維修義務。

2.所有權人的義務。

（1）容忍義務。在居住權存續期間，所有權人對房屋所享有的權利實際為“空虛所有權”，其主要義務為容忍義務，即容忍居住權人對房屋符合居住目的之占有與使用，而不得對其行使排除妨害請求權等物上請求權。在前述“劉某與郝某甲、郝某乙居住權糾紛案”中，法院認為當事人享有的居住權具有否定所有權人占有、使用等物權基本權能的效力。

在羅馬法體系中，居住權是人役權的衍生權利，居住權人從而得到了物權保護，且人役權并不形成權利人對所有權人的債權，故在居住權合同中，所有權人對居住權人并不負有任何積極義務。在與居住權相似的租賃權中，因所有權人與承租人簽訂了具有債權性質的租賃合同，出租人需對承租人負有積極義務，即保障其對租賃物的合理使用。

（2）瑕疵擔保義務。在買賣合同中，出賣人應對買受人承擔瑕疵擔保義務，即保證標的物的質量符合合同約定。在居住權制度中，由于所有權人將占有、使用房屋的權利轉移給了居住權人，且居住權的立法意旨為保證居住權人“住有所居”，故所有權人應保證其提供的房屋滿足居住質量要求。若房屋威脅到居住權人的身體健康，居住權人有權隨時解除居住權合同。若居住權人在簽訂合同之前明知該房屋存在質量瑕疵，則應自擔風險。

三、結語

《中華人民共和國民法典》對居住權的規定回應了時代之問，但針對居住權與所有權的沖突與權益保護問題，并未涉及具體的適用規則，存在法律適用困境。本文從司法實踐的視角，通過分析現實中存在的居住權與所有權沖突糾紛，認為解決居住權人與所有權人的糾紛除倚靠居住權的內生物權對抗效力以外，還需深化居住權之伴隨債之關系，即明晰居住權人與所有權人的權利義務關系。就具體規則而言，通過明確居住權人對住房的維修義務、妥善管理義務與所有權人的容忍義務、瑕疵擔保義務，從合同層面規避居住權人與所有權人可能發生的沖突。《中華人民共和國民法典》的一般規定難以解決居住權面臨的具體實踐難題，只有通過具體的適用規則才能發揮其解決實際問題的效用，真正實現“住有所居”。