千萬別讓房地產拖了“穩經濟”后腿

張國云

事關百姓的“衣食住行”，住房從來沒有像今天這樣，讓人歡喜讓人憂。這不，當下心急如焚的“穩經濟”大盤，唯獨房地產業一時難以振作，甚至還拖了整個經濟向上的后腿。

首先得肯定，黨的十八大以來房地產業在促進共同富裕上取得了顯著成效。一方面是住有所居，城鄉居民住房大幅改善。黨中央堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，不斷完善住房市場體系和住房保障體系。住房保障力度不斷加大，累計建設各類保障性住房和棚改安置房8 000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。另一方面是防范化解重大金融風險取得重要成果。落實房地產長效機制，合理滿足房地產市場融資需求，房地產泡沫化金融化勢頭得到根本性扭轉。

但是，2022年以來房地產市場整體下行，房地產行業發展面臨膠著狀態。個別房企在資金鏈吃緊、到期債務難以償還的境遇中苦苦掙扎。企業拿地十分謹慎，購房者觀望情緒濃厚，無論是新建住宅還是二手住宅，總體銷售難言景氣。國家統計局6月發布的最新數據顯示，1—5月，全國房地產開發投資額52 134億元，全國商品房銷售面積50 738萬平方米，商品房銷售額48 337億元，同比來看分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產開發景氣指數為95.60，為近一年來最低值。

到底是什么原因造成房地產市場迅速降溫？我不說大家也可能心知肚明。

在去年上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產降溫出臺了一系列緊縮政策，對房地產行業融資作出限制。在降杠桿過程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反復，樓市信心受到打擊，整個市場迅速降溫。

確切說，2021年初開始實施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產行業為金融市場帶來的系統性風險，讓房子回到居住本質。主要是抑制房地產的資本屬性，其做法本身沒有什么錯，問題是心急吃不得熱粥，有些地方做過了頭，這就損害了房地產的消費屬性。

2022年3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，對于貨幣政策、房地產領域，稱要“積極出臺對市場有利的政策”“慎重出臺收縮性政策”。此后，銀保監會、證監會、財政部、外匯局、央行分別表態，要維持房地產行業穩定。

接著，一系列“真招”開始出臺。5月15日，央行會同銀保監會將全國范圍內首套房貸款利率下限，從不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR），調整為不低于相應期限LPR減20個基點。5月20日，央行引導5年期以上LPR下行15個基點。隨后，北京、上海等多個城市的銀行將房貸利率下調，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進入6月，各地樓市政策繼續呈放松態度。根據中指研究院統計，至少有70余城因城施策出臺了政策。

——多地城市房地產政策松綁。近期武漢市房地產交易中心提出，即日起至今年底，本市戶籍居民可通過父母投靠、二孩三孩政策購買了第三套住房，可無條件在限購區再購買第四套住房。6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過補繳社保、個稅即可在合肥購房。而南京、成都、杭州、長沙等多個強二線城市都在放寬房地產限購措施之列。而且不少城市并非只出臺一次政策，而是逐步從公積金、購房資格等多方面放寬限購。

——不少地方政府推出“房票”。6月20日，《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（下稱《辦法》）對外發布。根據《辦法》，房票是被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。簡單來說，被征收人可以拿著房票在所有參與房票政策的商品房中自行購買。但票面金額不足支付購房款的，不足部分被征收人可以申請貸款。拆遷戶也可不接受房票安置。《辦法》稱，房票超12個月未使用的，重新按照貨幣補償方式進行安置。為鼓勵被征收人使用房票，鄭州提供了安置補償權益金額8%的獎勵、現金補償3個月過渡費等激勵。事實上，2022年以來，河南許昌、湖北鄂州、浙江寧波海曙區等地先后推行房票政策，浙江寧波奉化區更是時隔6年后重啟。鄭州作為省會城市，計劃在市內8區推行，這樣的覆蓋范圍還是首例。

——個別房企以農產品換房。在河南省商丘市民權縣的建業河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”；在河南省開封市杞縣的建業城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。據了解，小麥的收購價2元一斤，只能抵首付款，最高可抵16萬元。樓盤均價為5 800元左右，戶型建面約117～144m2，以此計算16萬元最多能占到首付款的八成左右。而杞縣是“中國大蒜之鄉”，目前市面上大蒜的價格是每斤1.5元左右，房產公司按照5元收購。但需要交2萬元定金，其他的首付可用大蒜抵，一套房子最多用2萬斤蒜，大約是10萬元。

——房地產商信心有所恢復。6月28日下午，萬科舉行年度股東大會。會上，面對當前投資者最關心的房地產市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。自2017年成為萬科新一任董事會主席以來，郁亮的觀點往往受到業內人士乃至整個市場的關注。2022年初，郁亮表示房地產行業已進入“黑鐵時代”，他還特別強調，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。

——還有地方出臺房價“限跌令”。房地產行業當前嚴重兩極分化，一方面一線城市嚴格限漲，另一方面二三線和低線城市嚴控“限跌”，背后反映的是城市間迥異的供需態勢。前不久，福州市平潭發布通知，要求房企實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規定幅度的，不予辦理網簽、備案。據統計，自2021年8月以來，已有超過20個城市對房企大幅降價采取了相應措施，其中包括張家口、岳陽、桂林、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等。

坦率說，當下房地產的問題，是預期出了問題。

第一個邏輯，政治上看，要從共同富裕的戰略目標上看待房地產發展。習近平總書記在《正確認識和把握我國發展重大理論和實踐問題》中明確提出，“要正確認識和把握實現共同富裕的戰略目標和實踐途徑。”共同富裕是社會主義的本質要求，是中國共產黨為之奮斗的目標，“居者有其屋”是實現共同富裕的重要內容之一。從不同研究測算看，中國居民家庭住房占家庭資產比重70%左右，遠遠高于國際上其他先行城鎮化國家，如何更公平、更有效地調節房地產這個社會財富分配，是公共政策必須完成的歷史命題。

尤為重要的，在城鄉二元結構的歷史因素下，住房往往與教育、醫療、就業、社保等公共服務緊密關聯。年輕人不買房，恐怕連自己孩子入托入學都成了問題。從這個層面看，“租售并舉”的難點其實并不在房子本身，而是能否“租售同權”。

第二個邏輯，經濟上看，要從國民經濟大盤中的占比看待房地產發展。必須肯定房地產是中國的支柱行業，從經濟來說，一個行業占了GDP的5%以上，就是支柱行業，那中國房地產占據多少呢？據國家統計局統計，在2021年房地產增加值全年仍然達到了7.76萬億元，建筑業增加值8萬億元，加起來占GDP的14%左右。可見，房地產行業對國民經濟的貢獻。事實上，歐美國家的房地產已經發展了上百年，現在依然是支柱產業。

還有房地產對經濟帶動作用也比較明顯，據統計，房地產跟統計局行業分類的42個行業中的38個都有關聯，所以，房地產的平穩健康發展，基本能帶動整個經濟的發展。

第三個邏輯，民生上看，要從百姓“居者有其屋”中看待房地產發展。住房問題是事關民生的重大問題，關系著千家萬戶的基本生活保障。可能人的一生最值錢的東西，就是幾間房子，不只是老百姓遮風避雨的所在，往往還承載著一個家庭的幸福。中國老百姓的心中，房子始終有著沉甸甸的分量，你要去銀行貸款，銀行首先要的是房產抵押，其他東西幾乎誰都看不上眼。

說得更明白點，對于廣大普通百姓來說，在這個缺少個人投資的年代，恐怕房子是唯一能讓他們既享受到使用權又享受到投資收益的財產。還有房地產能保民生就業，據統計，中國房地產業從業人數超過一億，如果房地產業有個閃失，將會影響多少人的飯碗？

可見，房地產涉及的規模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資中，在地方財政收入中，在金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。當務之急要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策，這樣才能促進房地產業良性循環和健康發展。

——要拉高站位，房地產是經濟問題、民生問題，更是政治問題。房地產是一個非常特殊的產業，主要是它的產品有兩重屬性，一個是消費屬性，就是用來住的，一個是投資屬性，就是保值增值。消費屬性是基礎，投資屬性更不能脫離消費屬性。當前房地產市場形勢不容樂觀，并通過經濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應、就業、社會穩定等七大渠道快速傳導，影響經濟社會穩定大局。

住房問題關系國家經濟健康穩定發展、關系整個社會和諧穩定，住房因此既是經濟問題，也是社會及政治問題，對此不可掉以輕心，也不可短期化，而是要看到住房問題重要性與嚴重性；政府對穩房地產市場的決心不會因內外形勢變化而改變；對于房地產市場調整，地方政府也要負起責任。

——要旗幟鮮明，盡快給投資主體和百姓一個可靠的預期。當務之急要加強市場預期引導。今年以來，受疫情反彈、個別頭部房企債務違約風險暴露、個人收入預期下降等因素影響，房地產市場預期轉弱。對此，政策已經開始發力，不論是調整首套房按揭利率下限，還是五年期以上貸款市場報價利率超預期下調，抑或是部分城市逐漸放開限購限貸，都意在改善需要、穩定預期。接下來，各地需要根據實際情況因城施策，落實好房地產金融政策，進一步扭轉消費預期。

目前居民需求端購房預期有所好轉，但供給端預期并沒有改善。建議多部門配合協同盡快制定出臺綜合性權威性房地產政策文件，明確房地產未來的新體制、新模式到底是什么樣的，明確房地產稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個可靠預期。同時，也有利于解決當前各地出現的一些不規范的房地產刺激政策。

——要長短結合，進一步促進房地產市場平穩健康向前發展。當前并不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，要發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。

短期政策目前很多，但不外乎下列做法。適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心；適度松綁二手房限價政策；下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”；下調房貸利率，加快貸款審批；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付；北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律；通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解風險。

長期政策應圍繞四個方面展開：一是推動都市圈城市群戰略。黨的十九大報告明確指出，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。長期以來，我們在“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的小城鎮派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導致一二線高房價、三四線高庫存的根源。二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。未來應堅持都市圈城市群戰略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤。嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。三是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。規范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。四是穩步推動房地產稅試點。穩增長是今年宏觀經濟的頭等大事。前不久，財政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

說到這里，住建部原副部長仇保興說了大實話：“因為我國居民財富構成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”。所以，我們堅持‘房住不炒’，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。”怎么穩呢？亦如伯南克、蓋特納和保爾森在合著的《滅火》一書中所說的，一旦發現隔壁著火了，當務之急是滅火，而不是指責鄰居的粗心大意，因為一旦火勢蔓延，自家的宅子也不保。這是三位“救火隊長”對世界各國的警示。目前房地產問題是發展中的問題，唯有用改革的辦法才能解決，所以等滅火之后再討論原因、建立防火墻制度也不遲。

相信，只要房地產在“穩經濟”的大盤下重新振作精神，才有可能獲得房地產的平穩發展，進而才能實現我國經濟的行穩致遠。