國有中小型房地產企業(yè)轉型發(fā)展路徑案例研究
——以H房地產公司為例

顏才滿

（杭州市房地產開發(fā)實業(yè)有限公司，浙江 杭州 310002）

近年來，隨著“房住不炒”的提出，我國加強了房地產市場的政策調控，房地產行業(yè)發(fā)展模式也發(fā)生了相應的變化。隨著城市化進程放緩、居民負債率提高、土地價格飆升、房企競爭同質化等問題不斷顯現，房地產市場已從快速增長的增量階段進入穩(wěn)定發(fā)展的存量階段。在復雜的市場環(huán)境下，很多中小房地產企業(yè)已無法適應當前變化，在競爭中逐漸被邊緣化，生存壓力巨大，轉型勢在必行。

一、H房地產公司簡介

杭州市H房地產公司成立于1984年，為國有控股公司。其前身為住宅經營公司，在20世紀80年代的舊城改造、專項住宅、公建任務中迅速崛起，具有國家城市綜合開發(fā)一級資質，一度成為城市建設的中堅力量。H公司所投房產項目近30個，累計投資總額達157億元。近年來，隨著行業(yè)生存環(huán)境變化和競爭逐步加劇，以及國有企業(yè)的體制機制約束，H公司主動調整創(chuàng)立初期定位的開發(fā)居住功能建筑產品的主營業(yè)務，正式轉型進入房地產投資領域，提出了“做強房產投資主業(yè)”的發(fā)展定位，并確立了“一主一副”（房產投資和房產經營）的戰(zhàn)略方向。

二、轉型動因

目前關于中小型房地產企業(yè)轉型動因的研究較多，結合國內相關領域的研究以及杭州市房地產市場發(fā)展的實際情況，將推動H房地產公司轉型的主要動因歸結為下述兩個方面。

（一）行業(yè)競爭加劇，房地產企業(yè)集中度持續(xù)提升

在“三道紅線”、集中供地、“房住不炒”和新型城鎮(zhèn)化城市發(fā)展的大背景下，地產行業(yè)唯規(guī)模論的發(fā)展邏輯已被顛覆，行業(yè)競爭早期的金融、土地紅利階段已然消失，進入微利時期。行業(yè)競爭力度日趨白熱化，可供企業(yè)爭奪的份額日益縮減，總量有限的前提下，要素、資源會向著綜合實力和開發(fā)能力更加完備的企業(yè)集聚，集中度明顯上升，中小型房地產企業(yè)的生存環(huán)境越發(fā)艱難。2021年5月，TOP30房企集中度為54%，TOP50房企集中度超65%，競爭的精細化和白熱化發(fā)展，使得頭部房企占據的市場份額越來越大，留給中小型房企的空間則越來越小，一些綜合實力較弱的中小房企不得不相繼退出，或者選擇到較為偏遠的縣城和城鎮(zhèn)開發(fā)，或者參與合作拿地，由大型開發(fā)商負責操盤。

（二）企業(yè)資金緊張，重資產運營模式難以為繼

我國房地產企業(yè)多為重資產運營模式，此種模式下，房地產項目的開發(fā)需要大量的資金投入。在外部融資環(huán)境逐步趨緊的當下，外部資金的獲取難度攀升，大幅提高了房地產行業(yè)的準入門檻，資金鏈承壓、項目融資難是中小型房地產企業(yè)共同面對的挑戰(zhàn)。H公司面臨的發(fā)展困境并非始于當下，而是在行業(yè)上行周期，沒有有效地利用自身本土品牌優(yōu)勢，深耕所在本土區(qū)域，反而選擇了去省外發(fā)展。由于缺乏對目標地行業(yè)環(huán)境和運行規(guī)律的深度研判以及相應的資源支撐，致使項目開發(fā)停滯，資金回籠過慢，影響了后續(xù)發(fā)展和規(guī)模增長，使其逐漸與其他房企的差距加大，與地產行業(yè)發(fā)展的黃金時代失之交臂。

三、轉型可行性分析

轉型并不意味著要大動作地換方向、換行業(yè)，在自身原有的業(yè)務領域中做精做細、做出特色，也是一種轉型。H房產公司的轉型方向是基于其對行業(yè)趨勢、競爭態(tài)勢、自身的競爭地位以及優(yōu)勢等維度的思考而定調的。

（一）主動轉型是基于房地產行業(yè)“穩(wěn)定器”作用的思考

《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進房地產與實體經濟均衡發(fā)展”，雖然政策在不斷調整和變化，近幾年來整體樓市調控基調基本保持一致，平穩(wěn)運行是政府對房地產市場的主要期望。房地產行業(yè)在主基調下國民經濟“穩(wěn)定器”“壓艙石”的角色定位越發(fā)清晰，房地產行業(yè)對于消化周邊產業(yè)產能、維持金融體系和各級地方財政穩(wěn)定性發(fā)揮著重要作用，同時隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，房地產市場需求仍有釋放空間。在“房住不炒”的大方向下，行業(yè)發(fā)展正逐步由高速發(fā)展轉向高質量的平穩(wěn)發(fā)展，行業(yè)的洗牌，倒逼房企苦練內功，提高資金運用效率，打造核心競爭力，提升綜合實力。

（二）主動轉型是基于對房地產基金生存機遇的思考

近年來，房地產領域調控“房住不炒”、因城施策等主基調不動搖，“三條紅線”之下，房地產融資環(huán)境持續(xù)趨嚴趨緊，這對于銀行貸款、信托貸款、公司債等傳統(tǒng)的融資方式來說無疑是一記重擊，在此背景下，房地產基金成為為房地產開發(fā)企業(yè)提供資金支持的一劑良藥。作為我國房地產企業(yè)資金來源的新探索，房地產基金以其運作靈活、資金規(guī)模優(yōu)勢、主動管理、風險分散等特點，既有效防范了金融風險，實現行業(yè)融資模式的轉型，又促進了行業(yè)金融化進程，拓寬了房地產企業(yè)的資金渠道。根據國家房地產調控政策提出的“降杠桿”導向，各開發(fā)企業(yè)規(guī)范融資方式，降低企業(yè)負債率，房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境將更為健康、穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展也將迎來新一輪的機遇。而規(guī)范運作的股權型房地產基金或將獲得更多的投資機會和更為廣闊的成長空間。

（三）主動轉型是基于對自身房地產開發(fā)優(yōu)質基因傳承的思考

H房產公司作為一家有著30余年開發(fā)經驗的老牌房企，其團隊積累了豐富的項目選擇、項目盡調、項目開發(fā)、投資決策、項目管理等方面的實操經驗，同時深諳金融投資之道。地產經驗輔以金融視角，使得H房產公司能夠更為專業(yè)地審視投資項目，做出更為精準的市場判斷，為其開展房地產投資業(yè)務奠定了良好的基礎。經濟新常態(tài)下，地方國資房企面臨的市場化轉型壓力空前，資源優(yōu)勢亦逐步弱化，但公信力強、品牌認同度高等仍是H房產公司吸引社會資本的優(yōu)勢，公司通過搭建投資平臺，實現優(yōu)勢互補的強大助力。

四、轉型發(fā)展的路徑探析

處于行業(yè)發(fā)展周期中的房地產企業(yè)必須及時適應不斷變化的市場，做出新的、適應競爭的戰(zhàn)略調整。經濟新常態(tài)給房地產行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇并存，也為H房產公司帶來了轉型發(fā)展的方向。

（一）轉型房地產投資業(yè)務

前文提到，H房地產公司由于資金規(guī)模有限、開發(fā)能力不足等原因，已無力維系單獨拿地開發(fā)并實現高周轉的運營模式，但作為本地老牌國有房企，H房產公司具有對當地及周邊市場行情熟悉、實操經驗豐富、當地品牌認可度較高等優(yōu)勢，基于對企業(yè)自身的正確定位，H房產公司主動求變，尋找價值觀契合且擁有較強的資源整合能力和開發(fā)能力的合作伙伴及符合企業(yè)整體戰(zhàn)略的房產項目。2016年初與浙系兩家房企合作，參與20%股權的方式投資浙江寧波精品住宅項目；隨后，加快市場拓展力度，參與杭州、麗水、溫州等浙江省域內的多個房產投資項目，且多為住宅開發(fā)業(yè)務，合作方多以浙系上市及全國地產百強房企為主，項目占股比例20%～25%不等。其中，作為首發(fā)的寧波項目，實現投資收益率 54.60%，為公司轉型發(fā)展征程拿下了開門紅，H房產公司由此正式轉型房地產投資領域。自2016年起的兩年間，四個房產項目的落地在給H房產公司開辟了一條轉型路徑的同時也造成了一定的資金壓力，要想進一步做大規(guī)模，在投資領域有更大的作為，僅靠自有資金的出資模式必將難以維系，迫切需要積極拓展多元化的融資渠道，降低融資成本。

（二）設立房地產投資平臺

房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資在企業(yè)運營中的作用不言而喻。近年來，房企的融資渠道總體呈收緊趨勢，傳統(tǒng)融資渠道的約束不斷加強，融資環(huán)境不斷收緊，較少的自有資金難以支撐房產投資業(yè)務的長期持續(xù)發(fā)展，如何破解資金難題，做大投資規(guī)模，成為企業(yè)當前首要解決的問題。H房產公司積極引入市場優(yōu)質資源，2018年初，聯合戰(zhàn)略合作伙伴成立了投資管理公司并發(fā)起設立了初期規(guī)模10億元的投資平臺，歷時近四年，房產投資平臺先后設立了四期房產投資合伙企業(yè)，資金規(guī)模從初期10億元提升至70億元，合伙人全部為資金實力雄厚的浙江省內國有、民營企業(yè)。立足于房地產增量市場，投資平臺以股債投資相結合的方式，投資房產項目近30個，累計投資額約157億元，與諸多房企實現了從“合作方”到“戰(zhàn)略合作伙伴”的角色轉變。提升了優(yōu)質項目的獲取能力，形成了規(guī)模效應，提升了品牌價值，以全新模式介入了房地產開發(fā)領域，在所投項目中已退出項目16個，均取得了較好的投資回報。

（三）拓展房地產經營領域

H房產公司從一開始就確定了要用兩條腿走路的方式發(fā)展。根據第七次全國人口普查主要數據結果顯示，全國人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為901991162人，占63.89%；與2010年第六次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點，而在一二線城市，房價水平仍居高位，外來流動人口很難在短期內購置自有住房，住房租賃市場仍存在廣闊的發(fā)展空間。與此同時，H房產公司積累了一定數量的自持物業(yè)，存在提升自身存量資產價值的內在需求。在房地產投資業(yè)務初具規(guī)模后，H房產公司又積極介入房地產存量市場，搭建房產經營平臺，使房產投資和房產經營兩項具備一定關聯性的業(yè)務內容互為犄角，相互補充，形成雙核驅動，為公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供支撐。2018年至今，面對后疫情時代大面積退租等經營難題，H房產公司仍實現房產經營面積持續(xù)增長，整體出租率達95%以上。在房產經營能力和業(yè)務模式取得初步成功后，H房產公司正積極尋求優(yōu)質資產項目并購，為公司今后進一步轉型不動產投資信托基金REITS奠定基礎。

（四）完善項目風控體系

在對外投資項目陸續(xù)落地，房產調控政策多變的背景下，H房產公司不斷加強對投資項目風險的全方位把控，增設風控審計、戰(zhàn)略管理、項目管理等部門，充實人員力量。針對不同地域、不同交易對手、不同投資項目，不斷創(chuàng)新優(yōu)化投資模式和風控條件，固化優(yōu)化了項目投前盡調、交底，投中匯報研討、監(jiān)督檢查、審計，投后總結復盤等系列舉措；編制完成《房產投資標準化手冊》，制定項目出險預案，通過全過程閉環(huán)管理和常態(tài)化跟蹤機制，保障權益落實到位和資金安全，圍繞做大投資、做優(yōu)經營、做強管控，打造了標準化、動態(tài)化的管控體系。

五、結語

當前，如何生存下去是擺在中小房企面前的一道必答題，中小房企在資金有限的情況下，市場份額被進一步擠壓，傳統(tǒng)經營模式與市場環(huán)境的變化難以匹配，對此企業(yè)應選擇適合的時機及正確的方向進行轉型。企業(yè)轉型的實質是企業(yè)不斷自我革新的過程，無論企業(yè)的性質如何、規(guī)模大小，都應以積極開放的心態(tài)直面當前的市場周期。

H房地產公司作為典型的國有中小型房地產企業(yè)，能夠發(fā)展至今主要源于其業(yè)務轉型成功，而其業(yè)務轉型又主要基于企業(yè)對自身的精準定位和對目標市場的深刻認識和重新研判。面對新的賽道，H房地產公司仍需要努力克服資金限制和能力短板，主動應對挑戰(zhàn)，落實戰(zhàn)略意圖，推進戰(zhàn)略轉型。在轉型實施的過程中保持戰(zhàn)略定力、加強戰(zhàn)略合作、推進降本增效，打造核心競爭力，提升盈利能力，與其他房企競一技之長，從而再一次抓住機遇，在房地產行業(yè)中為自己贏得了一席之地。