論基于全過程的房地產企業成本核算與管理

徐慧華

杭州華元房地產集團有限公司

隨著房地產行業在國民經濟中占比重的逐步提升，其為國家的發展提供了一定的支柱，特別是越來越活躍的市場競爭環境，房地產企業要想在新時期得到更好的發展，其必須注重內在管理方面的改革與創新，注重相關管理理念和管理方法的開拓，針對一些成本管理方面給予一定的優化。例如就以開發項目的品質和價格來說要注重利潤的最大化，在限價的大環境下，成本控制顯得尤為重要，在成本管控過程中要貫穿于項目實施的全過程，只有保證相關的經濟效益，充分重視好成本控制工作，才能使得成本管理上升到一個臺階。

一、房地產企業成本核算與成本管理的重要意義

隨著國家對房地產行業的宏觀調控政策的推進，房地產產業得到了全面的發展和高速發展，國家也在多層次和多角度的政策宏觀調整下，房地產行業也全面進入了深度的調整期，特別是住房商品化和企業管理化，更是大力度地抓住成本核算和管控，這對于房地產企業的發展來說至關重要。房地產開發在不同地區有著天壤之別，特別是對成本核算和成本管控的認知也有著一定的不同，尤其是在對成本控制的力度和深度上，都能看出每個企業所面臨的差距，最后導致的結果也是非常顯而易見的。房地產企業要注重成本管理鏈條中的內容，尤其是要對成本、費用、利潤等項目給予高度的重視，并將這幾個內容放在核心的位置，注重整體成本的降低和費用的嚴格控制，只有在認識上達到一定的高度，并促進企業實現經濟效益的增加，才能讓房地產企業在競爭中占據優勢。成本控制和管理是企業應該高度重視的頭等管理事項，尤其是會計核算工作又是重中之重，注重降成本和壓費用，同時增強一定的效益，高效地進行會計核算才是提升管理的關鍵。成本核算和成本控制逐漸成為企業核心競爭實力提升的關鍵，特別是房地產企業，在成本核算和管控方面要高度重視該內容，只有不斷的進行優化和改進，才能找尋發展的方向。

二、房地產開發項目全過程成本控制概述

(一)房地產項目開發成本費用的構成

房地產企業開發成本包括：土地成本、工程建設成本、稅費成本、管理成本，以及一些投資方面的成本。根據相關房地產數據的行業協會公布的結果來看，成本構成在該行業已經達到一定的比例，如下所列數據來看：土地成本、建造成本、建筑材料價格、相關稅費的所占比例，已經分別的達到占40%、占30%、占20%、占10%的數據比例，特別是作為一種稀缺的資源，土地成本是房地產不可避免的成本支出。

從土地成本的構成來看，土地相關支付費用又可以包括征地補償費用、拆遷費用、土地出讓金，以及所涉及的相關設施的配套費用，這些都會讓企業產生一定的費用支出，特別是工程建設過程中又會出現一些前期的工程費用，還會支出一定的建筑費用。房地產開發過程中所涉及的稅費更是要時刻的關注，尤其是增值稅及附加稅、契稅、企業所得稅、房產稅、印花稅等。另外房地產企業還會在房產開發和出售的交付環節支出一部分的費用，如管理費用就是行業比較關注的費用項目之一。企業在開發過程中投資的大量資金被稱為投資費用，房地產企業要給予高度的重視，投資過程中此筆費用產生的利息，一些企業會通過貸款的方式進行資金的籌集，最后才能實現企業資金的高度合理管控。

(二)我國房地產項目成本控制現狀

從我國房地產行業的發展來看，其存在發展速度較快和不夠成熟的現象，需要從多個方面進行及時的完善和改進，例如在成本控制方面要重視施工階段的成本控制，施工階段要通過土地的獲得和相關決策來達到階段性的成本控制，要高度重視某一環節，并從全局出發，才能真正達到一定成本管控的狀態。但現實中很多房地產企業對成本管控不夠重視，管理過程中沒有找到科學有效的方法，很多企業在經營管理中的成本普遍過高，在成本控制方面很多的效果不夠理想，因此房地產企業必須注重成本控制體系的完善和構建。

(三)房地產項目全過程控制原理

房地產企業項目的成本管控要站在全過程控制的角度，及時地規避開發項目中可能的風險，當然開發項目要想實現高收益必然會面臨著一定的高風險，特別是房地產企業由于投資期限長的特點，這樣的特點使得項目需要從初始的土地購買，再到策劃和相關設計及招標過程，以及在該階段企業施工如果達到竣工的階段，就會必然面臨著驗收階段的費用支出，此時就需要相關成本的控制。

因此，在房地產項目全過程控制上，要注重分階段和分步驟，注重在技術和經濟管理上做到系統化的成本控制，在控制原理上要注重系統化和分階段，分步驟進行并實現階段性的制約，形成相互制約和相互作用的局面，通過全過程的成本監控和管理，才能達到系統化的控制和管理。房地產企業成本控制要做到整個項目的全盤監控，做到全過程的合理化控制，如企業要注重以成本控制為核心，通過一系列的管控項目階段，真正地達到階段性的成本控制，達到成本控制的目標方向，例如在土地競買和決策設計上，以及招標和施工等都需要在最后的結算階段實現一定的合理化結算，要合理化地設置相關對策和措施，在完成成本控制目標的基礎上，達成成本降低的預定目標。

三、房地產企業在成本核算與管控方面存在的問題

(一)房地產企業成本核算標的物的不準確

房地產企業由于開發項目涉及的年度跨度較長，開發項目較多等特點使得該行業的企業采取了階梯方式的開發模式，該種模式能夠將項目的成本進行合理地分配，有助于企業成功地避免不合理的現象，特別是一些人為干預的現象能夠時常發生，不合理的人為調整將會導致利潤的調節，難以達到幫助企業對稅費的合理化規避，最終也會間接地讓企業的會計信息難以達到一定的標準，當然真實性和可靠性也就難以真正的展現。當下，房地產企業也面臨著行業的特殊性質，尤其是項目規模大和資金投入量較大的特點，使得其在市場發展中要注重縱向發展，使得其必須高度重視產品開發過程中的成本核算，否則成本核算的不結合，將會導致一定失真和不準確的現象。

(二)房地產企業成本費用的歸集、分配不合理

房地產企業在開發相關費用方面要注重一定的概念，特別需要注意不要混淆開發中的間接費用和期間費用，兩者如果存在一定的誤差計入，將會導致相關開發成本虛增，使得企業開發建造所涉及的成本費用無法進行及時地歸集和合理化的分配，特別是一些導致成本支出的項目，合理化的成本核算和成本計量尤為關鍵，經營過程中企業要真實地反映開發項目存在的費用支出，例如針對所得稅費用和土地增值稅費用要進行嚴格的區分和合理化的清算，現實中大部分企業沒有嚴格地進行成本費用的合理化歸集，將會影響清算工作的推進，最終整體上也影響到稅收籌劃的客觀性和真實性。

(三)不重視房地產項目成本的全過程控制與管理

房地產企業要想實現項目的全過程控制和管理，大多數企業要高度重視相關環節的管控，但實踐中房地產企業還是不夠重視投資決策階段，在該階段往往進行盲目的投資和擴張，盲目的資本增加也會導致投資失敗，進而導致工期較長和成本費用的逐步增加。項目建設前期企業往往沒有抓住工程成本建設的依據，沒有足夠的支撐依據，這樣就會導致企業工程項目成本難以合理地控制，一些工程還缺乏控制管理方面的經驗，尤其是在項目財務分析上更是缺乏一定的基礎性管理，最終導致財務內容不夠合理的歸集和管理。

工程設計階段更是沒有嚴格的把控成本，設計階段需要嚴格的把關成本設計內容，如果設計階段缺乏一定的控制和管理將會帶來一定的費用損失，最終對工程的影響也是非常的巨大。實踐中房地產企業還存在不規范的操作，以及存在不符合項目實際的情況，特別是一些計劃和草案更是難以與實際相符合，最終也會影響到工程項目的設計和預算，最終使得核算工作管理和控制不夠嚴謹。其次在工程建設招標投標管理上不夠合理化，招投標工作存在不合理的現象，例如資質不符合要求、報價較低，這些都會影響著工程的質量和工期。最后在項目實施階段缺乏一定的管控，項目實施階段缺乏項目成本和管理，把一些較多不確定因素沒有充分的考慮，最終也會影響到成本的控制和管理。

四、加強房地產企業成本核算與管理的對策

(一)明確房地產企業成本核算標的物

房地產項目開發要明確成本核算的標的物，該部分是企業進行成本核算的關鍵，此部分能夠幫助企業在操作過程中有效地確定成本核算的對象，有助于企業更好地進行開工前的準備，尤其是成本核算對象的確定能夠幫助企業更好地劃分開發區域，對于產品的狀態也能夠及時地進行掌握，幫助企業進行科學和合理地劃分費用，最終促進企業實現開發中的合理狀態。

例如房地產企業要在項目的分期開發前做好合理化的規劃，對項目進行及時地分期開發，必要的時候要進行合理的規劃，并且要取得一定的規劃許可，例如企業要重視政府披露項目，并對項目的部分內容進行核算對象的確定，針對項目開發的周期進行適當的成本核算和管理。建筑成本上要注重產品呈現出來的差異性，注重產品類型上的一些特點，并對這些標的物進行合理化的成本區分，區分成本核算內容，再進行一系列的利潤精算，把握住提高企業利潤的方向才是關鍵。

企業所得稅和相關土地增值稅要注重最優成本的核算，科學客觀地評價，才能逐步的提升企業的經營業績。

(二)科學、客觀、合理的歸集成本，進行成本項目分配

房地產企業要科學客觀并合理的歸集成本，并對成本項目進行科學的分配和歸集。例如一些開發成本要注重進行及時的歸類和核算，對各工程項目進行及時地分類，并借助相關預算盡可能進行項目內容的一致性合理化歸集和分配。第二要注重科學的劃分，開發間接費用和期間費用，針對一些借款利息應區分資本化和費用化，合理地進行相關歸集和分配，實現稅法準則所規定的內容，從稅法的角度進行合理的驗收，才能使得項目核算和管理真正達到應該有的預定目標。開發成本要實現合理化的歸集，最主要的是進行相關成本的分配，大部分企業會采取收益和配比的原則，及時地對相關成本進行優化和合理的歸集，一些建安企業也采取直接成本法進行核算，例如一些基礎性的相關費用的合理化分配，企業在成本費用分攤方法上采取了一系列的方法，例如直接進行成本的核算方法、采取占用地面面積的方法、建筑面積的方法，采取預算造價法、層高系數法等，這些方法可根據企業的實際情況進行選擇和利用，將會大大降低成本核算的難度，從而提高成本核算的準確性。

(三)注重事前、事中、事后的成本核算與成本管理

房地產企業在決策階段要注重工作質量，注重合理化的成本確定和成本的有效控制，實現整個成本控制并達到對項目的可行性分析，對于一些預算編制的內容進行合理化的投資項目分析，和一些合理化的財務項目分析，及時對相關可行性進行合理化的優選，科學有效地進行最佳方案的推出。房地產企業還要減少因為設計變更而產生的不必要損失，在設計變更階段企業要想減少變更損失，就需要在施工階段進行成本因素的確定和考量，嚴格把關相關設計變更內容，控制設計變更的成本支出，盡量在前期進行一系列內容的規劃和設計，最后進行合理化的核算。最后招投標過程也尤為重要，該部分內容的合理化成本控制將會使得項目建設經濟效益提高，最終進而縮短投資回收期。

房地產企業要注重編制工程量清單的合理化計算，尤其是針對一些工程上的內容要注重變化，要求編制人員要逐步的深入現場施工環境，高度的認識和解讀相關圖紙，并在監督實施階段進行成本項目的全過程控制，才能提升資金管理的效率，只有采取有效措施，才能提高項目收益和項目的效益。

(四)創新房地產企業成本核算與控制方法

房地產企業要在成本核算過程中創新方法，規范成本運算的過程，對工程的相關支出預算和運營管理要給予嚴格的把關。例如在工程前期，各部門需配合制定合理的預算支出成本，工程過程中要注重實際支出成本與預算支出成本的比較和分析，適當合理調整預算支出，逐步在理論和實踐相結合的基礎上探索出開辟出創新方法，把相關成本進行比較分析才能找尋優化的策略。另外在房地產企業成本預算數據的收集上，要高度地重視成本支出和數據比較，通過工程預算和往期實際支出的詳細對比，合理化的完善相關成本控制和方法，才能讓企業在成本控制上上升到一定的高度。

總之房地產企業要想實現全過程的成本核算和管理，必須站在長遠發展的角度展望未來，在項目進行長遠的開發過程中進行全過程的成本化管控，從不同的角度對項目進行分化和細分，利用相關歷史數據和成本數據進行研究和分析，共同合理的完善相關會計核算方法，才能使得房地產企業獲得更好更快的發展。

五、結束語

綜上所述，房地產企業要對成本核算和成本管控給予高度重視，尤其是關系到企業核心競爭力的部分，企業要建立一項長期的持續性的管控措施，遵循該行業的相關管理特點，注重內部管理的重要性，尤其是在成本核算和成本管控中，要進行健康有序的探索，逐步實現科學的發展才能實現快速的進步。未來房地產企業要在國際化競爭市場中貢獻力量，其必須高度的管控成本核算內容，推動企業的蓬勃發展和國民經濟的發展，為國家經濟發展貢獻一定的力量，才是發展的關鍵。