商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理研究

黃芳

邯鄲銀行

一、商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款概述

(一)個人二手房按揭貸款發(fā)展歷程

個人二手房按揭貸款，就是指作為自然人的購房者向商業(yè)銀行申請貸款，用于支付二手房購買中的一部分房款。隨著房改工作的推進，銀行開始引入住房按揭貸款，但由于房地產(chǎn)行業(yè)沒有充分發(fā)展，住房貸款也沒有得到發(fā)展。1997 年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對于預(yù)購商品房貸款抵押做出了規(guī)定，住房貸款開始進入普通老百姓的生活。進入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展，使得住房貸款蓬勃發(fā)展。但在2004年，由于銀行對于風(fēng)險管理不足，導(dǎo)致在之后的幾年內(nèi)發(fā)展緩慢。2006年后，住房按揭貸款有了快速發(fā)展，貸款業(yè)務(wù)不斷成熟和普遍。

(二)商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款的主要特征

1.操作環(huán)節(jié)復(fù)雜

新房進行住房按揭貸款，只需要銷售商、購買方、銀行三方主體，而一般銷售商在售賣前就已和銀行達成協(xié)議，只需要購買方支付首付之后，攜帶相關(guān)材料向銀行申請，材料齊全即可審批，進行放款。而二手房的情況較為復(fù)雜，房子可能材料齊全，也可能是單位分配的房子，甚至是自建的房子，沒有任何手續(xù)，因此需要中介機構(gòu)，在銷售方、購買方以及銀行之間進行監(jiān)督。

2.二手房風(fēng)險較多

風(fēng)險是客觀存在的，擔(dān)保公司運營的核心是風(fēng)險的控制，業(yè)務(wù)流程出險針對擔(dān)保公司而言有各種各樣不良影響。新房在房屋性質(zhì)、小區(qū)綠化面積、物業(yè)、房屋質(zhì)量等方面會根據(jù)法律進行約束，銷售方也會書面告知購買方，每套新房與本小區(qū)其他住房差別不大。而二手房情況復(fù)雜，房屋的使用情況、鄰里關(guān)系、小區(qū)具體情況、委托中介情況都是購買方需要考慮的因素，也是存在風(fēng)險的方面。一是業(yè)務(wù)保險理賠直接的結(jié)果是向金融機構(gòu)償還，但這也是最消沉的做法，擔(dān)保公司通常會全力以赴去協(xié)商或起訴，只求根據(jù)法律制裁去維護受害者（此受害者包含擔(dān)保公司和案子近親屬中受損害的一方）權(quán)益；實際上解決這樣的事情必須耗費不能預(yù)估的財力物力周旋于買家、出賣方與業(yè)務(wù)來源方中間，擔(dān)負比較大的壓力。二是解決風(fēng)險安全事故所消耗的資產(chǎn)立即影響到盈利的降低，且風(fēng)險水平的不一樣其損害也不一樣，這也是無法有一個明確的測定的；三是擔(dān)保業(yè)現(xiàn)階段或是一個較為狹小的社交圈，在解決風(fēng)險安全事故所牽扯的各個方面，針對貸款擔(dān)保銷售市場有一定的影響，有可能促使原來業(yè)務(wù)實際操作方法的健全，也是有很有可能令某類業(yè)務(wù)喪失誘惑力；四是風(fēng)險處理得不穩(wěn)妥很有可能會造成與協(xié)作中介公司、協(xié)作金融機構(gòu)關(guān)聯(lián)的惡變，影響擔(dān)保公司信譽。

還有道德風(fēng)險的問題，社會道德風(fēng)險是指從業(yè)經(jīng)濟活動的人在最大限度地提高本身效應(yīng)，與此同時做出不利別人的行動。在個人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中的道德風(fēng)險通常理解為：因擔(dān)保對象為自身不法利益提供不實資料或隱瞞真實情況或違約而使交易不能按正常程序運作，并給擔(dān)保人帶來損失的現(xiàn)象。

(三)個人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)范圍

1.個人二手房純住房公積金貸款

公積金中心委托銀行，為符合條件的家庭，在購買二手房時，發(fā)放住房公積金借款。因為公積金貸款放款時間長，過程復(fù)雜，所以購買方在使用純住房公積金貸款時，需要提前與銷售方進行協(xié)商。

2.個人二手房組合貸款

公積金中心聯(lián)合銀行機構(gòu)，為符合公積金貸款和商業(yè)住房貸款的家庭，在購買二手房時，由公積金中心和銀行共同發(fā)放住房貸款。住房組合貸款一般是因為購買方公積金貸款額度不夠，才采取住房公積金和商業(yè)貸款組合的方式進行貸款。

二、商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀

(一)利率風(fēng)險

利率在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著重要作用，低利率會導(dǎo)致房價快速上漲，我國在經(jīng)歷這個階段后，開始進行市場化改革。商業(yè)銀行貸款利率參考央行制定的貸款基準(zhǔn)利率，短期貸款、長期貸款、公積金貸款分別執(zhí)行不同的利率。央行貸款基準(zhǔn)利率是在綜合評價后制定的，各銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加碼，不得低于基準(zhǔn)利率。貸款利率是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，對于房地產(chǎn)長效管理具有重要意義。目前房地產(chǎn)市場收緊，各地銀行針對二手房的利率不斷上調(diào)，額度逐步收緊，個別銀行甚至?xí)和６址抠J款業(yè)務(wù)，并且將一手房貸款的業(yè)務(wù)也進行了收緊，出現(xiàn)了額度緊張，放款慢等現(xiàn)象。

(二)信用風(fēng)險

貸款人在貸款后還款能力不足、有還款能力但是惡意拖欠、突然遭遇重大變故導(dǎo)致還款能力不足等情況，使得銀行在按揭貸款方面存在風(fēng)險。

(三)操作風(fēng)險

1.他人冒名簽訂抵押合同

一些不法分子利用或者偽造他人合法證件、材料向銀行申請貸款，銀行審核通過后，利用他人證件簽訂抵押合同，導(dǎo)致簽訂的合同無效，進而給銀行造成損失。與此相關(guān)的還有冒名頂替賣方，銀行很有可能會卷入無效的交易當(dāng)中。二手房購房貸款業(yè)務(wù)流程起訴中，存有大量的無法找到借款人的情況。該類案子出現(xiàn)的相同特點為：借款人的戶籍所在地均為異地且大部分為鄉(xiāng)村地域；無固定收益；給予的電話、家庭住址（臨時居住證的詳細地址）及所在單位均沒法聯(lián)絡(luò)；抵押房屋的使用價值被比較嚴重虛高且借款人還錢一期或二期就發(fā)生違約；抵押房屋或閑置或租賃，自己不定居以內(nèi)；借款人無別的資產(chǎn)如房屋、存款、車子等可供執(zhí)行；一旦違約，借款人不在意自身的信用不良記錄。以上案子的發(fā)生是借款人將自身的身份證件、結(jié)婚證書、戶口簿等有效證件給別人，并在貸款申請書、借款合同、借款借條中簽名納印，幫助他人進行向銀行貸款的全過程。一旦銀行放貸，借款人可以從這當(dāng)中獲得一筆服務(wù)承諾的“辛苦費”或其他利益，背后的借款人通常代表性的償還一期、二期或壓根不償還。一旦發(fā)生違約，金融機構(gòu)沒法聯(lián)絡(luò)上借款人，只有根據(jù)民事訴訟程序競拍抵押房屋來完成其債權(quán)。因為被告方經(jīng)常失蹤或是故意躲避人民法院，不出庭開庭審理者占多數(shù)。

2.貸后管理風(fēng)險

銀行在進行貸款之前，需要對貸款人進行調(diào)查，貸款調(diào)查必須要規(guī)范、嚴謹，調(diào)查人員必須要嚴格遵守規(guī)章制度。同樣，在貸款時，必須要確保檢查按照流程，如果銀行缺乏監(jiān)督機制，沒有完善的防控措施，就會面臨很大風(fēng)險。銀行貸款工作人員的職業(yè)道德也會影響銀行貸款管理，在審核貸款人時，貸款人是否符合貸款資格關(guān)系到后續(xù)整個管理過程。具有良好職業(yè)道德的工作人員要對貸款材料的真實性、合法性進行詳細審查，在貸款結(jié)束后的管理階段也要對貸款人進行嚴格管理，減少銀行不必要的損失。

(四)市場風(fēng)險

一般住房按揭貸款年限較長，銀行會面對抵押物價值下降的風(fēng)險。隨著我國對于房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場會趨于理性，抵押物價值會發(fā)生變化。住房貸款雖然是貸款業(yè)務(wù)，但住房本身也存在風(fēng)險，存在自然以及人為風(fēng)險。自然災(zāi)害會使得房屋存在損害的風(fēng)險，國家政策的改變也會導(dǎo)致抵押物價值下降。在貸款人提交貸款信息時，會面臨貸款人虛增貸款抵押物價值的風(fēng)險。二手房的價值與新房相比，有很大的不確定性，在貸款時貸款人可能虛加價值。

(五)房地產(chǎn)中介公司存在的風(fēng)險

二手房按揭貸款的貸款人資源主要由房地產(chǎn)中介公司所掌握，使得銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)過度依賴中介公司，而中介公司入行門檻低，不誠信的中介公司會使銀行陷入困境。

三、商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款風(fēng)險成因分析

(一)缺乏專業(yè)人員管理個人二手房

二手房的買賣因為主要是借助房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)中介、資產(chǎn)評估機構(gòu)等中介機構(gòu)推動，而為完成本身利益最大化，中介機構(gòu)也非常容易發(fā)生違反職業(yè)操守和崗位標(biāo)準(zhǔn)的狀況，導(dǎo)致銀行風(fēng)險。一部分中介公司和自己為了更好地獲得較成本低的資產(chǎn)，乃至?xí)l(fā)生實際操作二手房交易，得到銀行的貸款額后開展應(yīng)用并承擔(dān)還錢，貸款人這時依然是名義使用人。除此之外，擔(dān)保組織為追求權(quán)益，很有可能盲目跟風(fēng)申請辦理確保業(yè)務(wù)流程，一旦發(fā)生顧客毀約，擔(dān)保方?jīng)]法真正執(zhí)行擔(dān)保崗位職責(zé)，導(dǎo)致銀行的損害。

個人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過程復(fù)雜，操作手續(xù)繁瑣，銀行缺乏專門的二手房按揭業(yè)務(wù)管理團隊，也缺乏完善的培訓(xùn)機制，不能對二手房按揭貸款業(yè)務(wù)進行有效管理。二手房的房屋性質(zhì)、房屋質(zhì)量、房屋手續(xù)等都有所不同，也需要專業(yè)人員進行調(diào)查，但銀行客戶經(jīng)理對于房屋方面不是很了解，依賴于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

部分銀行的客戶經(jīng)理工作態(tài)度不認真，對于貸款人的征信、客戶收入是否穩(wěn)定等方面調(diào)查不夠，不能夠深入了解貸款人的情況，不能夠采用多種手段降低風(fēng)險。在銀行發(fā)放貸款后，部分客戶經(jīng)理就認為自己的工作結(jié)束了，但是后續(xù)的管理才是重點。

(二)客戶風(fēng)險管理意識不足

我國個人征信體系目前還不完善，銀行客戶的信用風(fēng)險較大。金融機構(gòu)在執(zhí)行貸前調(diào)研的歷程中，對個人誠信信息的評定僅借助個人填寫的信息及其出示的證明材料，并沒有開展現(xiàn)場的了解和核查，針對信息的真實有效及其借款用意的合理合法缺乏關(guān)注，造成貸前管理方法缺乏嚴格性，增加了風(fēng)險性產(chǎn)生的幾率，包含風(fēng)險防控措施、假按揭等。此外，金融機構(gòu)針對貸款擔(dān)保企業(yè)的審查不夠嚴格，包含行政事業(yè)單位、房地產(chǎn)商等，在借款人得到不動產(chǎn)登記證后貸款逾期無法辦理抵押辦理手續(xù)的情形下，責(zé)任追究制度不確立。金融機構(gòu)在貸后的管理方法中，貸后查驗的信息不足確立，也缺乏規(guī)范性及其精確化的查驗指標(biāo)值，針對借款人貸后資產(chǎn)狀況的管控缺乏延續(xù)性，在借款人的個人償債減少及其還款逾期貸款的情形下，沒有立即解決的對策。現(xiàn)階段，信貸審查單位單獨雖提升了信貸審查的公平普遍性，但也存有調(diào)研單位與后臺管理審查單位之間因為缺乏溝通交流而產(chǎn)生的信息不對稱問題。

貸款人在貸款之后，會有主動違約以及被動違約的風(fēng)險。貸款人缺乏良好的信用觀念，對于貸款合同不認真對待，很有可能會拖欠貸款。貸款人會因為對房屋質(zhì)量、交房時間等問題而有意發(fā)生糾紛，也會因為違法行為導(dǎo)致賬戶凍結(jié)，使得在后期還款時存在風(fēng)險。除此之外，貸款人還有被動違約的風(fēng)險。由于意外導(dǎo)致重大事故，使得貸款人的經(jīng)濟狀況急劇下降，無法按照原定計劃進行還款，這些都是銀行需要考慮的客戶風(fēng)險。

(三)風(fēng)險評估不當(dāng)造成違約損失較大

在對二手房進行貸款評估時需要考慮多種因素，評估不當(dāng)會造成重大損失。二手房評估時可能會出現(xiàn)中介機構(gòu)與銷售方勾結(jié)，惡意套取高于實際貸款的風(fēng)險，由于信息不對稱導(dǎo)致出售的二手房已被查封的風(fēng)險以及其他的風(fēng)險性。次之，在我國銀行個人征信評分系統(tǒng)的評估要素全面性缺乏，專業(yè)能力不強，缺乏一個統(tǒng)一的規(guī)范來分辨一個客戶是不是誠信，是否借款給客戶。與此同時，銀行內(nèi)部評估操作步驟簡易，銀行對貸款人各類指標(biāo)值核查不緊，如財產(chǎn)是不是真正、是不是有別的不誠信的紀(jì)錄。

四、商業(yè)銀行個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理對策

(一)完善個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理機制

1.加強對于貸款人的風(fēng)險管理

銀行需要制定規(guī)范的制度，對于貸款人的信用狀況進行審查，對于貸款人個人的品德進行審查，分析其未來的還款意愿。遇到貸款人道德水平低時，銀行在進行審批時需要著重考慮。

銀行還需要對于貸款人的償還能力進行審查。住房貸款借款人的經(jīng)濟發(fā)展還款能力就是指用戶用將來收益或資產(chǎn)償付借款的能力，這一能力關(guān)鍵反映在借款人的職業(yè)與收入、財產(chǎn)狀況、債務(wù)狀況等方面。銀行在對償還能力審查時，一定要防止出現(xiàn)虛假收入，要對收入證明出具機構(gòu)進行審查。同時，還要對貸款人工作的未來發(fā)展前景、當(dāng)前職位情況等因素進行分析，判斷貸款人職業(yè)未來發(fā)展情況和收入水平。

2.完善銀行內(nèi)部風(fēng)險管理

銀行內(nèi)部風(fēng)險同樣會導(dǎo)致二手房按揭貸款風(fēng)險，出現(xiàn)的原因往往是銀行對于二手房按揭貸款控制的制度不完善，缺乏風(fēng)險防范的相關(guān)制度。基層銀行擁有貸款審批權(quán)后，出現(xiàn)濫用權(quán)力現(xiàn)象，進而導(dǎo)致貸款損失；貸款調(diào)查操作不當(dāng)，貸后管理不完善，導(dǎo)致大量貸款逾期未償還；銀行貸款客戶經(jīng)理操作不當(dāng)，導(dǎo)致合同出現(xiàn)漏洞，使得貸款合同無法受到法律保護；銀行對于貸款管理不完善，崗位設(shè)置偏重貸款前的工作，對于貸后崗位設(shè)置不當(dāng)，銀行必須要制定政策改善內(nèi)部所面臨的風(fēng)險。銀行要立即維護客戶基本資料并在系統(tǒng)升級。十分重視風(fēng)險數(shù)據(jù)信號，對本人粗心大意導(dǎo)致的貸款逾期，應(yīng)加強文化教育，催促還錢；對因家中不幸導(dǎo)致的貸款逾期，應(yīng)不斷追蹤，在搞好催收的同時，評定客戶還錢能力，盡早察覺潛在性的風(fēng)險數(shù)據(jù)信號。與此同時，針對逾期貸款，分配專職人員催收，妥善處置好后面的起訴、銷賬工作中，維護保養(yǎng)借款金融機構(gòu)利益的及時性。推動風(fēng)險分散化和遷移。對于個人住房貸款客戶，倡導(dǎo)借款人選購借款人意外保險，在借款持有期內(nèi)第一受益人設(shè)定為銀行貸款。

(二)個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理的主要保障

置業(yè)擔(dān)保公司是一種新型的擔(dān)保機構(gòu)，在購房者不能滿足貸款要求的情況下提供擔(dān)保，置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)著連帶責(zé)任，當(dāng)貸款人不能及時還款時，銀行會扣掉擔(dān)保公司的保證金，再由擔(dān)保公司向貸款人追償。這種方式能夠有效保證銀行貸款資金的償還，有效降低風(fēng)險。

(三)個人二手房按揭貸款風(fēng)險管理的解決途徑

1.進行風(fēng)險識別

在對二手房按揭貸款時，工作人員必須要對材料進行仔細審查，但是一些證件，只有國家相應(yīng)的發(fā)證機關(guān)才能核實，比如身份證。為此，國家需要從宏觀層面上建立相應(yīng)的系統(tǒng)，使銀行能夠識別貸款人身份信息，保證信息真實。

2.進行風(fēng)險檢查

銀行風(fēng)險管理部門要對二手房按揭貸款不斷進行檢查，發(fā)現(xiàn)未來潛在風(fēng)險，建立風(fēng)險預(yù)警方案。同時，對銀行內(nèi)部貸款部門的工作人員、貸款資料等進行檢查，將銀行內(nèi)部風(fēng)險降到最低水平。風(fēng)險管理部門發(fā)現(xiàn)風(fēng)險后及時上報，采取預(yù)警方案進行管控，才能有效管控風(fēng)險。

3.實行風(fēng)險識別機制動態(tài)化

二手房按揭貸款面對的是整個市場、國家以及地方政策、金融市場等因素，這些因素會不斷發(fā)生變化，因此銀行風(fēng)險識別機制也要隨著變化，不能維持在一個水平，要根據(jù)現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展而發(fā)生變化。同時，加強合作機構(gòu)的管理，對于違規(guī)機構(gòu)，要果斷終止合作。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場的繁榮，帶動著住房按揭貸款的發(fā)展，個人二手房按揭貸款是住房按揭貸款的重要部分。本文研究發(fā)現(xiàn)銀行二手房按揭貸款存在著多種風(fēng)險，為此銀行要采取多種措施進行風(fēng)險管理，才能有效應(yīng)對各種風(fēng)險。