王淑琪 張應華

（九江學院經濟學院，江西九江 332005）

引言

我國鄉村旅游起步于20世紀80年代，到2022年，已有近40年的發展歷史，這期間鄉村旅游產業不斷轉型升級，帶動鄉村經濟增長。鄉村旅游是實現鄉村振興的重要途徑，但鄉村旅游發展一直面臨著資金缺乏、融資渠道單一等困境。解決融資問題是發展我國鄉村旅游的關鍵步驟，政府投資、信貸籌資等傳統融資渠道已不能滿足鄉村旅游發展的需要。當前火熱進行的不動產投資信托基金REITs是可借鑒引入的緩解鄉村旅游融資困境的模式。

一、鄉村旅游發行REITs進行融資的必要性與可行性

（一）必要性

當前鄉村旅游項目存在建設工程量大、建設時間久、同質化嚴重等問題，因此需要籌集大量資金進行專業規劃。目前我國鄉村旅游融資渠道單一，主要包括由政府牽頭的國有金融機構融資和民間金融機構融資。由于信息不對稱、可抵押資源少、價值不穩定等問題，這些資金難以被用于項目建設中，同時這兩種融資方式不能對項目進行專業發展指導，加大了項目損失風險。總體來說，現有融資渠道無法滿足鄉村旅游發展對資金和發展規劃的需求，迫切需要新的融資方法解決這些難題。

發行REITs能夠幫助鄉村旅游破解當前融資困境。例如，封閉型REITs產品能夠滿足鄉村旅游發展的資金需求；與資深旅游管理公司合作，借助其專業能力和行業優勢發展項目；公募型REITs產品能豐富鄉村旅游投資主體且可在二級市場流通，降低投資風險。綜上，發行REITs能滿足鄉村旅游項目籌集資金、發展規劃、豐富投資主體的需要。因此，發行REITs獲得鄉村旅游融資是有必要的。

（二）可行性

政策法規方面，國家發展改革委2021年6月發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱“958號文”），明確將自然文化遺產、國家5A級旅游景區等旅游基礎設施納入基礎設施REITs的探索領域。 鄉村旅游行業擁有許多符合條件的項目，而且屬于“958號文”規定的重點行業支持范圍。雖然基建REITs規定商業地產項目不屬于試點范圍，但當前法律沒有明確農家樂、民宿等設施的產業性質，且按照現行會計準則的相關規定，將農家樂、民宿類設施作為滿足游客食宿需求的配套設施納入項目底層資產中具備可行性。

經濟環境方面，投資者對REITs需求持續上漲，目前國內市面上11只REITs產品全部實現了正收益，高額的投資回報激發了投資者的投資熱情，Wind網發布的數據顯示，近期11只公募REITs基金全天成交額最高超過5億元，市場非常活躍。

項目申報方面，從“958號文”的規定來看，項目申報需滿足項目無重大經濟和法律糾紛，在開發和在建比不超10%；底層資產運營3年以上，現金流持續穩定、不依賴經常性收入；土地使用依法合規等條件。鄉村旅游經營項目種類多樣，運營情況不一，由于營銷的是鄉村生活，被開發程度低，基本無重大經濟和法律糾紛。綜合來看，政策、法律、經濟、申報要求都支持鄉村旅游發行REITs獲得融資。

二、鄉村旅游發行REITs的架構思路

（一）類型選擇

從募集方式看，鄉村旅游REIT宜采用公募型。發行鄉村旅游REITs的目的是盤活社會閑置資金，降低投資者風險。公募型REITs可吸引眾多投資者，降低單個投資者所承擔的風險。而私募型REITs只面向特定少數投資者，受管制寬松，不能達到降低投資者風險、盤活社會閑置資金的目的。

從運作方式看，當前鄉村旅游REITs宜采取封閉式，未來再向開放式轉變。鄉村旅游項目建設時間長、投資回報久，因此采用封閉式發行更能自由使用資金。但封閉式REITs價格影響因素多，需繳納交易費、手續費等，開放式REITs則不需要。

從資金運用方式看，鄉村旅游REITs宜采取混合型。權益型REITs操作簡單，但要承擔一定稅費，風險比抵押型REITs更高；抵押型REITs增加了抵押貸款，支持證券流動性，但資產價值受利率影響大；而混合型REITs既可擁有部分產權又可從事抵押貸款，兼具二者的特點。

從組織形式看，鄉村旅游REITs應采用契約型。一方面，公司型REITs投資者對REITs公司等的制約能力強，不利于鄉村旅游專業規劃；另一方面，我國現有的《中華人民共和國信托法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等為契約型REITs發行提供了法律基礎，而公司型REITs不符合我國《中華人民共和國公司法》中“不允許設立特殊目的機構”的規定。

（二）相關主體與職責

首先，發起人（基金管理人）通常由國有控股旅游投資集團擔任。我國各省市均設國有旅游投資集團，其不但掌握著當地的豐富旅游資源，而且信用水平高、政府補貼多，有利于吸引社會資本。作為鄉村旅游REITs的發起人，其承擔篩選優質項目、培育項目主體、達到申報要求等職責。

其次，基金托管人通常由實力強的商業銀行或信托投資公司擔任。其承擔保管基金資產、對基金管理人的交易行為進行監督、信息披露、資金清算與會計核算等職責。

再次，旅游管理公司通常由資深的專業旅游企業擔任。旅游管理公司承擔對項目進行統籌規劃、運營鄉村旅游項目獲取收益的責任。

最后，項目其他相關利益人主要是投資者和村集體。投資者應謹慎選擇投資品種，對自己的財產安全負責；村集體有配合旅游管理公司運作項目的義務。

（三）鄉村旅游發行REITs獲得融資的運作流程

首先，發起人向全社會公開募集資金成立鄉村旅游REITs，之后投資者按照合同將鄉村旅游REITs委托給基金管理人管理操作，同時委托基金托管人保管基金財產。

其次，由REITs基金出資建立項目管理公司，該公司將擁有項目特許經營權若干年，在相應期限內REITs會獲得項目運營產生的部分收益。建設完成后鄉村旅游REITs持有該項目管理公司的部分股權或債權，對底層項目資產實現間接控制。旅游管理公司負責運營項目，項目收入取決于旅游管理公司的運營能力，因此應慎重選擇合作公司。

最后，政府和銀行在運作中發揮重要作用。項目實施受復雜因素影響，因此僅依靠工商企業和基金公司是無法實現的，必須與政府合作，借助政府公信力開發鄉村旅游。REITs募集資金數額不確定會妨礙項目進行，此時項目管理公司可利用金融杠桿向銀行貸款，擴大融資規模。

三、鄉村旅游發行REITs獲得融資面臨的困境

（一）發行REITs的項目門檻高

目前，鄉村旅游行業同質化嚴重、模式單一，表現出落后的發展狀態，而REITs有著較高的市場競爭力，其收益高，因此對項目的盈利能力要求嚴格，當前多數項目情況達不到要求，需投入大量資源培育，而即使提高了項目的盈利能力也可能因嚴苛的申報條件（如非5A級）而告終，發行鄉村旅游REITs的項目高門檻成為發行鄉村旅游REITs的阻礙。

（二）鄉村旅游人才稀缺

鄉村旅游REITs收益多少完全取決于旅游管理公司對項目的經營好壞，因此在選擇合作的旅游管理公司時看重的也是其專業能力和經驗。但當前我國鄉村旅游業人才稀缺，影響著項目總體規模質量，間接影響鄉村旅游REITs的收益。因此，鄉村旅游人才稀缺影響著鄉村旅游REITs的健康發展。

（三）鄉村旅游項目主體培育難

鄉村旅游重點挖掘的未被過度開發的景點，一般地理位置偏僻，村民觀念落后，項目開發可能會引起村集體的強烈反對，從而延長項目主體的培育進程甚至導致項目培育失敗。由于各地的國有旅游投資集團的實力存在差別，項目培育效果不一會影響項目資質、項目盈利能力等，阻礙鄉村旅游REITs順利發行。

四、基于REITs的鄉村旅游融資模式實現路徑

（一）落實政策法規，降低項目準入門檻

當前國內REITs相關文件中缺少旅游基建設施發行REITs的明確政策和指引法規，因此應該盡快落實相關政策法規，對旅游業底層資產、發起人資格和項目標準作出詳細規定，明確操作細則。鄉村旅游是《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱“十四五”規劃）的重要內容，鄉村旅游資產是發行REITs的優質資產，依托其種種優勢，爭取政策傾斜，合理降低項目準入門檻，如放寬對項目運營期、項目質量等級方面的限制。此外，適當給予財政補貼和稅收優惠，加快項目發行REITs的進程。擴大項目儲備，項目發起人應挖掘潛力項目，并運用其專業能力打造特色化、多元化、盈利能力強、發展前景好的優質項目，保證鄉村旅游發行REITs的項目儲備豐富。

（二）滿足行業需求，針對性地培養專業人才

鄉村旅游行業發展迅速，對專業人才提出了新要求，不僅要求從業人員掌握旅游相關知識，還要求其具備營銷、信息技術等多方面的技能，因此必須加強相關人才的引進與培養。針對鄉村旅游管理人才稀缺的困境，需要采取超前式的培養方案，整合多方面、精準化的資源，滿足行業對復合型、信息化、創新型人才的需求。聯合高校形成專業人才培養基地，增設相關的鄉村旅游新專業，組建一流的復合型師資團隊，探究創新授課方式，帶動生源涌入鄉村旅游行業。擴大人才規模，面向國內外招生，堅持激勵制度，保證學習和工作效率，提升行業福利和威望，加強國情教育，增強職業認同感。形成終身學習的體系，鼓勵就業人員定期學習深造，保證可持續發展。此外，當前鄉村旅游行業從業人員的素質亟待提升。應加強對鄉村旅游行業從業人員的培訓，灌輸服務理念、溝通技巧等一系列有關知識，提升鄉村旅游服務質量，給予游客極佳的旅游 體驗。

（三）構建流程化、精準化的培育機制

項目主體培育包括項目資產盈利能力、從業人員服務態度、項目管理等多個層面內容，應避免盲目無效的精力投入，構建流程化、精準化的培育機制。首先，要根據REITs發行標準，著重關注對盈利能力強的資產的培育，同時注意保留其特色風格，成功發行REITs后便可將募集到的資金投入其他項目資產建設中，為旅游項目開發提供資金保障。其次，鄉村旅游項目主體培育受多種因素影響，應建立完善的風險應對體系，做好項目的估值、評價等，通過成立項目主體培育信托基金、購買保險組合等方式分散風險，盡可能地降低項目培育帶來的風險。再次，要樹立“鄉村發展”觀念，鼓勵村民轉變生產方式，調動村集體發展鄉村旅游的積極性。政府部門應加大在鄉村改造上的投入，如增添公共基礎設施，讓村民體會到鄉村發展的紅利，還要為項目主體培育注入新能量，如鼓勵大學生、創業者等積極分子返回家鄉、建設新家鄉，從根本上改變鄉村落后的生產方式，充分挖掘鄉村旅游的經濟價值，讓鄉村煥發生機，推進鄉村振興戰略 落實。