房產測繪中影響房產面積測繪質量的因素及控制對策

文／曾旭 四川自力建筑勘測設計有限公司 四川瀘州 646000

引言：

在城市化進程不斷加快的當下，房地產業帶動的經濟作為地方政府財政收入的一大來源，使得房屋建筑數量越來越多，特別是商品房的開發量越來越大，所以社會越發重視房產交易、登記過程中各方的合法權益，房產測繪工作的實際價值也就得到了有效凸顯。在房屋預售以及辦理產權之前，房地產企業會要求專業測繪單位對房屋建筑面積進行預、實測，該項工作直接關系到購房人的根本利益和房地產企業所能獲得的經濟效益以及不動產交易、登記機構對測繪數據的準確應用，所以各方對該項工作都保持高度重視。因此，保證房產面積測繪質量至關重要，通過準確開展房產面積測繪工作，為各方提供基本保障。

1、房產測繪工作相關概述

房產測繪工作主要是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術。采集是指采用測繪科學技術，按照房地產業管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數字、文字、符號、影像進行描述，供產權人和有關人士使用。當前房產測繪的主要內容就是對房產面積進行準確測量并進行分攤計算以及繪制分層圖、分戶圖等。在房產測繪工作不斷發展的過程中，測繪工作的標準化程度進一步提升，相關測繪數據也變得更加精確。在房產交易、登記越來越頻繁的當下，因為其具有一定的復雜性，所以必須通過準確的測繪面積為其工作提供數據支持，保證交易的合法。并應用測繪數據開展房產交易工作，交易雙方、可以對該套房產有一個更加直觀地了解，確保購房人對該套房產足夠了解。除此之外，掌握房產的詳細信息也便于登記機構更好地開展登記工作，確保登記工作可以得到準確、高效、有序地開展。

2、提升房產面積測繪質量的重要性

2.1 為房產交易、登記工作提供保障

房產測繪工作與房地產企業以及購房人的根本利益都有著非常密切的關系。實際測繪工作開展的過程中，相關測繪人員應根據房屋的實際情況以及相關法律法規、規范及規章制度合理設計房產測繪技術設計書，保證精度標準以及面積計算方式、分攤方法符合要求，上述工作內容如果得到有效落實，盡管在交易過程中產生糾紛，相關測繪數據也能夠提供充足的法律支持，保證房產交易、登記工作的合法性。并且房產測繪工作開展的過程中，測繪質量直接決定了房產面積，在交易、登記過程中最關注的內容也是房產面積，所以測繪時測繪人員必須保證測繪質量，并實現對其的準確有效控制。除此之外，房產測繪工作中所產生的數據，在房屋交易、登記中都會得到有效應用。

2.2 確保房地產行業可以實現穩定、有序發展

提升房產面積測繪質量的另一項重要意義就是其對于促進房地產行業的穩定可持續發展有著積極作用。在城市規劃，不動產交易、登記，以及房屋拆遷等工作開展的過程中房產面積都是最基本的計量單位，所以保證房屋測繪面積質量有著重要的實際意義。并且因為房產測繪工作具有一定的復雜性以及專業性，絕大多數購房人對其的了解都存在一定程度的不足，購房人進而導致房地產行業在交易過程中出現誤導消費者的情況，該種行為會對房地產行業的發展產生非常不利的影響，導致房地產行業發展活力下降。所以作為測繪企業，必須加強對房產測繪工作的重視，進一步提升房產測繪工作的質量，使得房產交易、登記過程中購房人的根本權益能夠得到充足保障，從而實現對房地產行業以及房產交易市場的有效維護，促進該行業實現高效可持續發展。

3、房產測繪中影響房產面積測繪質量的因素

影響房產面積測繪質量的因素是多種多樣的，要想確保房產面積測繪質量可以得到進一步提升，測繪人員首先應對相關因素有一個明確的認識，下文也將對影響房產面積測繪質量的因素進行詳細闡述。

3.1 房產測繪單位資質不足

目前房產測繪門檻較低，大量從事房產測繪的單位資質較低，內部管理混亂，在房產面積測繪工作量較大、工作時間較緊的情況下，面積測繪工作根本得不到有效開展，無法有效保證房產面積測繪質量，測繪過程中錯誤頻出。特別是在縣城以及鄉鎮，還存在超測繪資質作業，無二級檢查一級驗收，甚至還有實測僅依據圖紙作業不到現場實測的情況，更甚至有測繪單位使用非測繪持證人員無證上崗的情況。

3.2 測繪人員的專業能力相對一般

房產測繪工作是一項專業性較強且具有一定復雜性的工作，針對不同的地域，不同的房產用途類型，不同的房產建筑形式，測繪人員應采用不同的測繪方式分攤方法，稍有改變將導致面積的千差萬別，從而使得房產測繪工作變得更加繁瑣，為滿足房產面積測繪工作的實際需求，必須保證測繪人員擁有較強的專業能力。房產測繪是一項細致的工作，任何一個地方出錯，將導致整棟樓每層每戶面積出錯，同時，鑒于房產面積的應用十分廣泛，涉及到交易、登記等各個環節，所以要求測繪人員除了擁有十分專業的能力之外，還要求測繪人員要足夠有責任心，足夠仔細。

3.3 房產測繪相關規范規定滯后

以四川省所使用的房產相關規范而言，（GB/ T17986-2000）《房產測量規范》，《四川省房產測繪實施細則》（2010年），建設部“關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知”（建住房〔2002〕74號），轉發建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》的通知（川建廳房發[2002]104號）等，均是一二十年前的規范規定，不適用于目前房地產業的飛速發展以及新穎、多變的建筑設計形式，在實際房產測繪作業過程中，經常會遇到面積計算或分攤方式在規范規定中無據可依，無據可循的情況。在這種情況下，測繪人員僅能根據自身工作經驗以及理解進行測繪作業，雖然通過該種方式也能得到相應測繪結果，但是測繪嚴謹程度較低，一旦在后續使用過程中因面積產生糾紛官司，由于缺少規范規定的依據支撐，房產面積測繪成果的合法合規性不足，將直接導致出現測繪單位敗訴的情況，給測繪單位帶來經濟、信用、形象等嚴重的影響。

3.4 房產測繪工作沒有得到有效管理

在國民經濟水平快速提升的當下，房地產企業也得到了快速的發展，房產市場的競爭也變得越來越激烈，為了確保房地產企業可以得到穩定發展，這對測繪工作質量提出了更高的要求，要想實現測繪質量的進一步提升，測繪單位需要進一步強化內部管理以及工作管理，但是通過對實際情況進行深入了解，可以發現大部分測繪單位的實際管理水平非常有限，管理人員以及測繪人員對于相關法律法規的了解程度都存在一定程度的不足，導致測繪工作無法得到有效開展。并且在測繪工作內容落實的過程中，也會因為管理水平較低導致測繪工作漏洞百出，嚴重影響房地產企業以及測繪單位所能創造的最大經濟效益。并且在測繪工作開展的過程中，由于受到管理水平的限制，導致相關測繪儀器得不到有效應用，嚴重影響數據采集效率，并且該種情況還會直接導致面積核算出現誤差，致使房產交易糾紛的產生。除此之外，部分開發商為了經濟利益，會主動干擾測繪公司以及測繪人員使之進行非法測繪，甚至在完成數據采集工作之后，還會誘導工作人員在測繪作業過程中更改數據，導致房產面積有誤。

4、房產面積測繪質量的有效對策

4.1 提前制定房產測繪技術設計書

完善的測繪技術設計書對于提升工作質量有著重要的實際意義，所以測繪單位在開展房產測繪工作之前，應提前對房產測繪工作流程、技術方案進行設計，并保證測繪人員對該方案足夠熟悉，有一個更全面地認識與理解，測繪過程中做好細節處理工作，從而實現房產測繪質量的控制。在對房產測繪技術設計的過程中，測繪單位應嚴格遵守相關法律法規、技術標準，綜合房產的實際建設情況，有針對性地制定測繪方案，確保能夠對測繪人員的作業行為進行有效約束，提升房產面積測繪質量，并為后續測繪成果提供充足保障。

相應房產面積測繪技術設計流程如下：（1）分析房產資料以及測繪任務。在開展房產測繪技術設計工作之前，工作人員應對合同進行了解，明確測繪的目的與內容，并開展房產調查工作，相應調查內容應包括房屋的坐落、權屬、產別、層數層次、建筑結構等。（2）根據分析所獲得的房產測繪內容及目的，確定項目應執行的技術標準，明確精度指標要求。制定房屋面積采集的方法，一般主要指房屋的邊長采集，也可直接采集房角點的坐標來計算邊長，邊長或坐標數據是計算房屋面積的主要依據，根據房屋數據來源的不同，將其計算所得的面積分為預測面積和實測面積2類。根據預測或者實測分別制定不同的房屋面積數據采集具體方法。預測主要根據委托方所提供的建施圖進行，實測主要根據現場實際測量進行。制定測繪成果的質量檢查方法。測繪公司內部應完善二級檢查的具體內容以及具體方法流程，并落實測繪成果提交給委托方進行一級驗收的制度。明確項目的工作安排，時間進度，節點匯報等工作內容。明確提交成果資料目錄。

只有提前制定了測繪技術設計書，才能確保項目的正常開展，有效避免無頭緒的工作，避免測繪過程中所出現的問題及錯誤。

4.2 加強對房產測繪單位的資質審查與監督管理

要想保證房產面積測繪質量可以充分滿足房產交易需求，測繪資質主管部門應對測繪單位申請測繪資質應進行更加嚴格審查。《中華人民共和國測繪法》上明確規定：國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質管理制度，并且于2021年7月1日起施行的《測繪資質管理辦法》和《測繪資質分類分級標準》，將原本分為4個測繪資質等級的修改為了甲乙兩級。與原本的乙級相比，新的乙級對于人員、技術設備等條件都相應放低，這使得乙級的準入更加容易。這充分體現了為進一步落實黨中央、國務院“放管服”改革要求，促進地理信息產業發展，維護國家地理信息安全。新的《測繪資質管理辦法》和《測繪資質分類分級標準》充分體現了放的原則，還必須要加強監管。監管主要體現在以下幾個方面：（1）定期開展資質巡查。通過開展資質巡查，能夠及時地發現測繪單位是否嚴格按照資質登記的要求，配備了相應的測繪作業人員以及作業儀器，作業證及儀器檢定證書是否過期等。對于不符合資質登記要求的相關測繪單位，因現實整改，對于拒不整改或者整改后依然無法滿足資質登記要求的，應當予以降級或者吊銷測繪資質。（2）進一步加強測繪成果質量監督檢查，規范測繪市場秩序。成果質檢監督檢查，應當隨機抽查測繪單位，隨機抽查測繪項目，可以有效避免測繪企業提前針對項目進行應付檢查。隨機的原則能夠真正體現測繪單位的實際情況，根據抽查結果，對社會公布，并納入信用體系，對于不按規范技術要求，或者偽造測繪成果等造成測繪成果質量不合格的測繪單位，應當嚴格處理。（3）落實保密檢查，提升地理信息安全監管力度。根據《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國測繪成果管理條例》等法律法規中，對于測繪資質單位，測繪成果匯交、保管、公布、利用、銷毀過程中，均有保密要求。對于測繪單位在測繪各過程中出現的泄密情況，應當嚴格按照《中華人民共和國保密法》、《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國測繪成果管理條例》等法律法規的要求，進行嚴肅處理并追究相應的責任。

通過對房產測繪單位強有力的審查和監管，才能真正強化測繪資質動態管理，通過提升地理信息安全監管力度，才能規范測繪地理信息市場秩序，提高測繪成果質量。

4.3 強化測繪單位的質量意識

良好的質量意識對于提升房產測繪質量也有著重要的實際意義，所以測繪單位的每一位測繪人員都應注重質量意識的有效樹立。針對該問題，測繪單位應積極開展培訓工作，通過專業技術培訓使每名測繪人員都能夠認識到房產面積測繪質量與單位根本利益、房產交易、登記工作的緊密聯系，從而使得測繪工作開展過程中測繪人員能夠將質量保證措施落實到每個測繪細節當中。培訓過程中，培訓人員還應幫助測繪人員樹立誠信、公正、遵紀守法的工作理念，將維護房產各方的根本利益作為自身職責，以實事求是的態度開展測繪工作，保證自身職業道德的正確性。培訓過程中還應注重測繪人員基本測繪技能的掌握情況，使其能夠在培訓過程中不斷提升自身的工作能力以及判斷能力，全面掌握測繪方法，實現房產測繪工作的高質高效開展。

4.4 完善房產測繪規范規定

在房產測繪工作開展的過程中，測繪單位還應當健全相應的測繪核查制度，構建完善的質量檢查體系，嚴格落實二級檢查、一級驗收，實現對房產測繪質量的有效控制，確保房產測繪質量達標。對于現行房產測繪規范存在的落后問題，測繪單位應積極向有關單位提出意見和建議，使其明確相應規范規定已經無法滿足測繪工作的實際需求，從而推進房產測繪規范規定的修訂完善。在健全相關規范規定制度的過程中，測繪單位應當加強對偷工減料、弄虛作假行為的關注，對于該類行為態度必須堅決，采取嚴厲的懲治措施，因為上述行為直接影響到測繪單位的根本利益，甚至會對單位形象以及競爭力產生影響。通過構建完善的房屋測繪質量檢查體系，在完成測繪工作之后，會通過多重步驟對測繪質量進行核查，有效防止測繪質量不合格問題的產生。

4.5 提升房產測繪人員的綜合素質

對于房產測繪人員綜合素質不達標的情況，當地相關部門應當積極組織開展測繪單位互相學習的活動，通過到先進測繪單位工作現場進行考察，對該單位的實際工作情況進行觀摩，并在工作完成之后與相應測繪人員進行積極交流，從而有效提高自身的測繪工作水平，并獲得豐富的測繪工作經驗，從而為房產測繪質量提供充足保障。為了進一步提升房產測繪質量，相關測繪單位還應積極開展思想道德教育工作，提升測繪人員的品德素養，使其能夠抵擋住房地產開發上的利益誘惑，不受其干擾，從而保證房產測繪工作正常地開展。在測繪單位內部管理層也應當定期開展測繪交流例會，讓測繪人員對一段時間內的工作進度以及工作內容進行匯報，并對其工作進行有效總結，幫助其解決測繪工作過程中遇到的困難，促進房產面積測繪工作高質量、協調開展。

4.6 嚴格檢查房產測繪流程強化面積測繪質量控制

在開展房產測繪工作的過程中，測繪單位應嚴格應用二級檢查一級驗收制度，一級檢查的內容是進行自查以及互查，通過專職檢查員對測繪質量進行控制。二級檢查則是在一級檢查的基礎上再由專職檢查人員對房產面積測繪質量進行檢查。相關檢查與驗收工作必須獨立進行，并且每個環節都不可缺少，嚴格遵守相關檢查制度。并且在進行二級檢查工作的過程中，測繪單位還可以建立相應的質量管理機構，如果發現房產面積測繪質量出現異常，檢查員應當第一時間做好記錄，并給出處理意見，返回到測繪人員處進行改正。如果檢查過程中遇到問題較多或者問題性質嚴重的測繪內容時，檢查員可將相應測繪結果全部退回，勒令測繪人員重新開展房產測繪工作，然后再進行重新檢查，確保相應房產測繪質量可以得到有效落實。

結語：

綜上所述，房產測繪質量直接關系到測繪單位自身，購房人以及房地產開發企業根本利益。所以房產測繪工作開展的過程中，測繪企業應加強對房產測繪質量的重視，嚴格按照法律法規，規范規定進行測繪工作，并加強制度管理，使得房產測繪可以滿足各項工作的實際需求。