淺談公租房裝修的全過程項目管理

文／宋京 建銀工程咨詢有限責任公司上海分公司 上海 200021

引言：

公租房是指由國家和地方政府提供政策指引與支持，各類社會主體通過新建、改建等方式籌集的房源、面向社會中低收入群體出租的保障性住房。

1、項目背景

某國有企業從多渠道租賃了多套住宅毛坯房，擬改建為公租房拎包入住；委托咨詢公司進行全過程項目管理，含設計管理、采購管理、成本管理、工程質量管理等。

2、本項目的特點

（1）國有企業自籌資金。

（2）項目分散在多個住宅小區，除其中一個住宅小區集中有12 套，其它均非常分散且戶型多樣。

（3）按委托人要求為全裝修房拎包入住，盡快投入使用。

3、本項目的策劃與采購方式

（1）從公租房的特點確定公租房的裝修應遵循“安全、適用、經濟、環保和配制滿足基本居住需求”的原則，采用簡潔明了的裝修風格，與建設工程同步設計、施工、盡快交付使用的原則。故整個項目的策劃、安排、管理均以此為目標進行組織實施。

（2）本項目全裝修房拎包入住，房間內所有的裝修、設備安裝、櫥柜灶臺、活動家具、家用電器等需要樣樣俱全，涉及到設計、裝修施工、各類家具、家用電器設備的采購；

（3）招標采購的方式選擇必須以滿足國家和地方招投標相關法規的要求為前提。公開招標主要以《中華人民共和國招投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《必須招標的工程項目規定》等法律法規為依據；非依法必招的項目也可參考《政府采購法》的采購方式，主要有競爭性磋商、競爭性談判、比選、詢價和直接發包等。因此全過程項目管理單位應從項目的特點，企業的性質，根據國家的法律法規，結合采購人的內部管理制度，為項目整體實施選擇合適的招標采購方式。

根據《中華人民共和國招投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《必須招標的工程項目規定》，施工單項合同估算價在 400 萬元人民幣以上的、重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上必須公開招標。

對不在上述范圍內的工程類項目及非工程類項目，即在非依法必招的情況下，本文推薦參考政府采購方式中的競爭性磋商采購方式。

4、本項目的招標采購

本項目的招標采購分為裝修設計施工一體化采購、活動家具的競爭性磋商采購、家用電器設備的競爭性磋商采購三個包件分別采購。

4.1 裝修設計施工一體化招標采購

設計施工一體化招標的優點：招標人無需提供圖紙和工程量清單，由投標人根據自行設計的圖紙編制工程量清單并總價包干；減少了設計采購流程，避免了每個房型繪制設計圖紙，也避免了每個房型的工程量清單和限價編制，節約了時間，且設計施工一體化項目為總價包干項目，避免了繁瑣的結算審核流程，故本項目采用設計施工一體化招標。

（1）因為項目比較分散且戶型多，如果每套住宅都預先出設計圖紙，再根據設計圖紙計算工程量和限價需要耗費大量的精力和時間，故由項目管理對各套住宅進行初步測繪，提供簡單的平面圖供投標人參考。

（2）進行裝修設計施工一體化的招標：從“安全、適用、經濟、環保和配制滿足基本居住需求”的原則出發，由項目管理和招標人充分溝通后，對公租房提出統一的裝修標準以便于設計及報價；給出臥室、客廳活動家具、固定家具及家用電器的配置方案，以便于合理配置開關插座的位置；再結合項目特點（戶型大小、房屋老舊程度等）和市場調研給出平方米裝修限價，由投標單位根據參考平面圖、裝修標準、現場踏勘情況自行編制工程量清單和報價，在設計圖紙和施工方案滿足招標人需求的情況下最低報價中標。

（3）招標文件明確：為保證房屋結構安全，室內裝修不得破壞承重結構，原則上不允許拆除、移動非承重內隔墻，提高了裝修效率同時也降低了裝修成本。

（4）室內裝修工程設計和施工應當嚴格按照國家和本市相關技術規范和管理規定。應按照《民用建筑工程室內環境污染控制規范》（GB50325）等相關規定組織室內空氣質量檢測并出具檢測報告?？紤]到公租房的設計施工較為簡單，對裝修設計文件要求充分完善平面布置圖輔之于設計說明，對竣工圖要求明確所有暗埋管線走向、電氣系統圖以便于后期的維修。

（5）投標人資質設定：室內裝修工程的設計、施工單位應具有國家頒發的建設工程相應等級資質；故要求投標人具有建筑裝飾工程設計專項乙級及以上資質，建筑裝飾裝修工程專業承包二級或以上資質且允許聯合體投標，明確裝修施工單位作為主承包人協調管理，按2年保修期考慮。

（6）明確了廚房、衛生間、客廳、臥室的主要裝修材料規格和裝修內容，第一保證了裝修用材的質量，第二也使各投標單位在基本相同的條件下進行報價。

（7）招標文件中確定的基本裝修要求為。

①廚房

地面：300mm×300mm×8mm 規格防滑地磚；

墻面：300mm×450mm 規格釉面磚；

吊頂：采用不低于0.6mm 的鋁扣板集成吊頂 內置嵌入式LED 燈具；

櫥柜：櫥柜低柜根據房型尺寸配置不小于600mm×1 000mm，需設置擱板和拉手等配件；櫥柜臺面采用人造石英石材質設整板下襯，櫥柜面板采用防火板含帶阻尼功能的五金件；成品不銹鋼下方需滿貼防潮紙；臺面板下；

水槽：配置不小于 480mm×480mm 規格成品不銹鋼水槽含雙聯節水龍頭；水槽排水采用自帶存水彎的成品下水配件；

由招標人統一提供油煙機、煤氣灶、煤氣熱水器，中標單位預留安裝位置、配合安裝上述電器設備；配置電飯煲、微波爐、冰箱等電源插座。

②衛生間

墻地面頂棚裝修要求基本同廚房間；

衛浴潔具：坐便器要求根據房型尺寸，連體的節水型坐便器；

沖淋房：墻面不低于1800mm 高防水涂料；配置帶下出水龍頭的雙聯節水龍頭、不銹鋼浴簾桿和浴簾；根據采購人提供的電熱水器型號預留電源、冷熱水管接口，配合安裝；

衛生間配不銹鋼毛巾架、擱物架；采用全不銹鋼防臭地漏；

組合式洗漱臺要求不小于550mm×1100mm，配置同寬120mm 厚的鏡箱；

配專用洗衣機龍頭，洗衣機地漏要求采用專用地漏；

燈具、插座需采用防水防潮設計。

③客廳

地面：600mm×600mm×10mm 規格拋光磚，含同材質120mm 高踢腳線；

內墻及頂棚：乳膠漆刷白；

窗：窗套及窗臺板需考慮防污染設計，配置鋁合金窗簾桿及遮光度大于75%的窗簾；

燈具：不低于28 瓦白光吸頂式LED 燈具，具體照度標準要求滿足國家相關規范；

其它：預留網絡、空調、電視機、冰箱等插座不少于5套。

④臥室

裝修要求基本同客廳；

其它：預留網絡、空調、電視機等插座不少于4 套，預留床側和寫字臺的電源插座。

⑤陽臺

地面：300mm×300mm×8mm 規格防滑地磚；

頂棚：防霉涂料，安裝LED 吸頂燈；

晾曬設施：應設置兩根304 不銹鋼晾衣桿，確保固定牢固；

外墻：同原有外墻不裝修；

如衛生間無法放置洗衣機，則洗衣機位設置在陽臺（需增加封閉鋁合金窗），須配備電源插座2 套、專用洗衣機水龍頭和地漏；陽臺應單獨設置洗衣機排水管；

因洗衣機設置在陽臺增加封閉鋁合金窗的費用，招標人給出暫估價，在開工后擇優選取專業分包實施。

⑥其它

戶內門：成品免漆工藝門及配套門套，含帶把手門鎖及配件；

分戶門：防火防盜門配密碼鎖。

4.2 活動家具的采購

（1）招標人給出臥室、客室的活動家具的配置要求數量清單；招標人僅對活動家具提出材質要求，活動家具基層板材采用國內E1 級優質三聚氰胺板貼面板材，由投標供應商根據裝修設計圖紙、現場尺寸自行設計，要求做到尺寸比例協調、外形美觀，符合大眾審美觀，這樣給各投標供應商提供了發揮各自的優勢和特點，同時也避免了有傾向性采購意向。

（2）采購方式：競爭性談判是在滿足統一技術規格的情況下，由最低報價人中標，但活動家具的技術規格很難做到完全統一，且各投標人的供應安裝、售后服務能力等也非常關鍵；競爭性磋商采購方式綜合評審了投標人產品的品質和制作、供應、安裝、售后服務能力，且在技術規格基本統一的情況下出具第二輪報價，最終綜合評選出性價比最合適的供應商中標。

由于活動家具不屬于工程類項目且非依法必招，故參考政府采購中的競爭性磋商采購方式，招標人邀請三家合格供應商參加投標，請投標供應商提供樣品擺放在現場，由招標人會同項目評審專家根據投標人的服務方案（家具材質、款式、配送、裝卸、現場安裝調試方案、安全措施）、售后服務措施及相關承諾、類似業績等，根據最終報價綜合評選出性價比最高的供應商中標。采購文件同時明確家具的質保期要求不低于2年。

（3）采購文件確定的活動家具配置清單為：

臥室：1500mm×1900mm 雙人床含床墊，配床頭柜一個；衣柜1100mm＊1800mm＊500mm（小房間800m m＊1800mm＊500mm）；

客廳：1200mm＊600mm＊750mm 餐桌配4 把餐椅；

寫字臺、沙發、儲藏柜等作為選配家具出樣報價，不納入投標總價。

4.3 家用電器設備的采購

家用電器設備分為二部分采購，一部分為電熱水器、嵌入式燃氣灶、吸油煙機的采購；另外一部分為空調、洗衣機、冰箱的采購。家用電器設備也不屬于工程類項目且非依法必招，故采購方式同樣采用競爭性磋商方式，綜合考慮投標人的產品型號規格、品牌、服務能力及報價，綜合評審出性價比最合適的供應商中標。

（1）熱水器、嵌入式燃氣灶、吸油煙機的安裝與裝修施工緊密相關，在安裝過程中要考慮和固定櫥柜銜接配合，故電熱水器、嵌入式燃氣灶、吸油煙機需在裝修施工開始前確定型號規格，同時考慮到安裝過程的協調、今后的維保等，故將該三件套打包采購；

（2）投標人需要具有燃氣器具安裝維修許可證，燃氣器具必須具備當地燃氣管理部門出具的《燃氣器具產品銷售備案通知書》；由于市場上電熱水器（不小于30 升）、嵌入式燃氣灶、吸油煙機品牌規格繁多，故建議由招標人推薦不少于三個的市場主流品牌和規格供投標人參考，投標人提供相當于同檔次或優于推薦品牌的產品；為便于日后維保，供應商所提供的三件套設備必須為同一品牌。

（3）空調、洗衣機、冰箱的采購。采購文件明確空調的最小制冷量、洗衣機的最小容量、冰箱的總有效容積，采購方式及要求基本同活動家具的采購。

5、現場的工程質量管理重點

工程質量關鍵在于“預防為主”。首先是對設計文件施工圖紙的審核，設計中錯、漏、碰、缺等現象時有發生；其次是對進場材料的控制，工程材料的質量直接影響著工程的質量；再就是施工工藝方法，較好的施工工藝不但能減少施工質量通病，而且能夠使工程較為順利的按照施工計劃完成。本項目主要從以下幾個方面加以重點控制。

（1）圖紙會審：施工圖紙與說明文件是否完整、是否與投標內容一致，是否與現場實際情況一致；設計中所有預留開關插座數量及位置的準確性，主要審核開關插座預留位置與裝修圖紙緊密配合合理布局；照明開關安裝位置便于操作；應根據掛壁式空調、立柜式空調的位置預留專用插座等。

（2）材料報審：材料進場必須及時報審，要求報審時明確品牌、規格、等級，根據進場時附的技術資料、數據，重點檢查進場材料是否符合設計文件與施工質量驗收規范的要求。

（3）基層處理：裝修工程的質量并不僅取決于表面，與基層的處理有很大的關系，如抹灰工程是涂料工程的基礎，處理不好則后期墻面容易開裂起殼涂料剝落；應確保管道埋深，管壁離粉刷面大于15mm 以防粉刷開裂。

（4）隱蔽工程：重點檢查水電管預埋深度、走向的合理性；水、電、暖通管線、管道試壓、吊頂隱蔽工程等需項目管理（監理）驗收合格后方可進入下一道工序施工。

（5）樣板（間）帶路：對易產生質量隱患的工序堅持進行施工前的技術交底，加強施工人員的質量意識教育；對一些重要工序要求由施工單位先做樣板，經施工單位、項目管理（監理）、業主現場檢查后，根據檢查意見再展開大面積施工。如設計圖紙不會體現墻、地磚的排版，但廚衛間墻、地磚的排版不能出現老鼠尾巴現象（即在邊緣地帶出現小于1/4 磚）；廚衛間吊柜和臺盆架的施工詳圖要充分考慮鋼結構支架的變形等。

（6）防滲漏：衛生間與客廳的高差及泛水坡度、地漏位

置的設置；墻面磚應該鋪貼到吊頂以上100mm，沖淋房墻面防水涂料不低于1800mm 高，沖淋房擋水條的設置及盛水試驗等都是檢查的重點。

（7）固定櫥柜：固定櫥柜安裝的牢固性；與煤氣灶、脫排油煙機的安裝配合，注意煤氣管、煤氣表具不可封閉與固定櫥柜內。

（8）給排水施工重點檢查內容：

①主要材料、器具的報審時，檢查其規格、型號是否與設計文件相符，是否具有質保文件、檢測報告，進場時對其抽樣進行外觀目測驗收。

②管道支、吊架安裝牢固，不影響結構安全及防滲漏。

③冷熱水管水平、垂直安裝時應左熱右冷，上下安裝時應上熱下冷。

④承壓管道系統和設備應做水壓試驗，非承壓管道系統和設備應做灌水試驗。室內給水管道的水壓試驗必須符合設計要求；當設計未注明要求時，系統試壓壓力均為工作壓力的1.5 倍，但不得＜0.6mpa。

⑤生活污水管道上設置的檢查口或清掃口，朝向應便于檢修，暗裝立管在檢查口處應安裝檢修門。

（9）建筑電氣安裝重點檢查內容：

①建筑裝修工程的電器應符合設計要求和國家現行標準的規定，嚴禁不經管道直接敷設電線。

②接地（PE）或接零（PEN）支線必須單獨與接地（PE）或接零（PEN）干線相連接，不得串聯連接。單相三孔插座接線應符合左密右相上接地，同一場所的三相插座，接線的相序一致，接地（PE）或接零（PEN）線在插座間不串聯連接。

③開關、插座、接線盒要有合格證及安全認證標志，外觀檢查盒體完整無碎裂；用自改鎖緊螺釘安裝的，螺釘與軟塑固定件旋合長度不小于8mm。當絕緣導管在磚體上剔槽埋設時，應采用強度等級不小于M10 的水泥砂漿抹面保護，保護層厚度＞15mm，管與管、管與盒等器件采用插入法連接時，管口平整光滑，且用同材質的緊固件鎖緊固定，接口牢固密封。

④燈具安裝時，導線必須絕緣測試合格后方可燈具接線。電氣器具及線路絕緣電阻測試合格后，才能通電試驗。

⑤浴室等電位聯接必須按圖及規范要求施工，等電位管線必須穿管敷設，需等電位聯結的高級裝修金屬部件或零件，應有適用接線螺栓與等電位聯結支線連接且有標識，連接處螺帽緊固、防松零件齊全。

⑥照明系統通電，燈具回路控制應與照明配電箱及回路的標識一致，開關與燈具控制順序相對應。

⑦民用住宅照明系統通電連續試運行時間應不少于8小時，所有照明等均應開啟，連續試運行時間內無故障。

（10）工程進度控制的措施：檢查施工單位總進度計劃、月計劃、周計劃，工序交叉、流水節拍、施工銜接是否合理；保證關鍵節點不后移，每個計劃中明確工程量和配備的勞動力，以及相應材料到位計劃。

（11）環保檢測：裝修完成后及時委托第三方按“民用建筑工程室內環境污染控制標準”進行檢測。

（12）文明施工：安全文明施工措施要有合理性與針對性。施工中及時主動做好與物業、居民的溝通；有針對施工現場的安全防護、便民措施；建筑材料統一堆放，有施工或者危險區域的警示標志，減少施工擾民行為。

（13）竣工資料：著重審核水電管的走向、配電系統圖等。

結語：

建設工程項目管理的成功首先在于全過程的策劃，其次在于實施過程中的管理。本次項目管理在公租房的建設過程中，綜合考慮了設計、施工、采購、管理等多方面多階段的工作及銜接，最終使項目的實施效果體現在造價、工期及質量上，均取得了較為滿意的結果。