房地產并購交易路徑涉稅情況對比分析

黃政軍 上海建工一建集團有限公司

引言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱產業，擁有大量土地開發資源，是提升產品競爭力和市場占有率的必要條件。本文通過分析房地產并購交易不同路徑的會計處理和涉稅情況，旨在為房地產企業并購重組決策和實踐提供有益借鑒。

一、研究背景及意義

房地產行業作為國民經濟的重要支柱產業，市場規模對房地產企業而言至關重要。提升市場規模的重要支撐是拿地力度，擁有大量土地開發資源，是提升產品競爭力和市場占有率的必要條件。隨著土地拍賣市場的火熱，時下一二線城市公開市場拿地已越來越難，部分地區，尤其是一線城市，也出現了土地資源萬金難求的局面，由此，我們將國有土地的流轉環節劃分為兩個不同的市場，由政府收儲后出讓的，屬于一級市場；在一級市場上取得土地使用權的受讓人，再將土地使用權進行轉讓的，屬于二級市場。如果說一級市場是由國家主權主導，那么二級市場就更接近于完全的自由市場，尤其是在投資并購成為企業擴大版圖常規手段的當前。房地產行業內，并購競爭異常激烈，并購過程風險極大，并購標的情況復雜，并購金額往往上億，而并購方式、稅務處理不同，會對企業的利潤造成上千萬乃至上億的影響。本文以房地產行業二級市場的并購交易涉稅情況作為主要研究對象，并將研究對象分為資產收購和股權收購兩大類，對交易涉及的增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅五大稅種進行逐項分析，探討房地產并購交易不同路徑的會計處理和涉稅情況。

二、不同并購交易路徑會計處理和涉稅對比分析

無論采用哪種方式交易，由于土地是稀缺資源，出售人談判議價能力更強，因此出售人承擔的稅費往往也會在價格中體現，從而轉嫁給買受人。因此，在交易路徑對比中，筆者考慮了所有應由出售人和買受人承擔的稅費。

（一）資產收購-土地直接收購

出售人繳納增值稅、土地增值稅、所得稅。財稅〔2016〕36號附件1中的《銷售服務、無形資產、不動產注釋》明確規定了銷售無形資產包括“土地使用權”，因此，繳納此環節增值稅時，應選擇“銷售無形資產-土地使用權”稅目進行申報納稅。根據財稅〔2016〕47號第三條第二款，“納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅”。轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權時，小規模納稅人按3%全額計稅；一般納稅人按9%全額計稅。土地增值稅根據國稅函發〔1995〕110號第六條第一項的相關規定，對于未開發即轉讓的土地或房地產使用權，扣除時只能扣除地價款以及交納的相關費用、轉讓環節的稅金。由此可見，直接轉讓未開發土地是需要繳納土地增值稅的。而所得稅則按轉讓收入減去取得土地的成本、減去支付的相關稅費（含土地增值稅）計入應納稅所得額繳納。出售人是企業的，繳納企業所得稅；出售人是個人的，繳納個人所得稅。

買受人按交易價款（不含增值稅）*契稅稅率（3%至5%）繳納契稅。印花稅由交易雙方繳納，交易雙方分別按合同價款（如果分別列明含稅價、不含稅價、增值稅額的，按不含稅價作為計稅依據；未分別列明的，按含稅價作為計稅依據）*0.05%按產權轉移書據稅目繳納。

需要注意的是，未取得產權的土地或不動產轉讓行為，也要征收土地增值稅和契稅等稅收。根據國稅函〔2007〕645號的相關規定，此類征稅重在實質界定，而不論土地使用人是否取得土地權屬的相關證書或者是否辦理變更登記手續。

分析：直接收購土地使用權，增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅五大稅種均需繳納，稅負最重。

（二）股權收購

理想的股權交易標的，是股權成立不久，且股權中只有土地，而沒有其他資產、負債、勞動力的標的。但理想股權交易標的基本不存在，為了剝離出售人遺留的風險，部分房企將股權收購交易分為兩步，第一步是將標的資產剝離至新成立的公司，使新公司只剩下買受人希望收購的資產，而沒有相應的負債和勞動力，也相應剝離了財務和法務風險；第二步是收購新成立公司的股權，從而完成整個股權收購交易。第一步剝離資產，有兩種方式實現。第一種是由原持有標的資產的企業將標的資產出資成立新公司，分立出的新公司只有標的資產和所有者權益，沒有負債和勞動力；第二種是將原持有標的資產的企業進行分立。根據相關規定，相應的資產、負債、勞動力需要一起進行分立，買受人需要接收分立到新公司的負債和勞動力。因此，股權收購分為直接股權收購、資產剝離后收購和企業分立后收購三種情形。

1.直接股權收購

相較于資產收購，股權轉讓不屬于增值稅、土地增值稅的應稅范圍，因此出售人僅需繳納所得稅。出售人按轉讓收入-取得股權的成本-支付的相關稅費計入應納稅所得額繳納。根據財政部 稅務總局公告2021年第17號第九條，由于股權轉讓未發生不動產產權轉移，因此買受人不交契稅。

印花稅由交易雙方分別按“合同價款*0.05%”按產權轉移書據稅目繳納。要注意由于股權轉讓合同不涉及增值稅，因此無須區分含稅價和不含稅價。

與資產收購模式相比，所得稅的應納稅所得額由轉讓資產變成了轉讓股權，稅負不變；契稅無須繳納（由于契稅不存在后續抵扣，只在單一環節征稅，因此屬于絕對節稅）；土地增值稅和增值稅屬于遞延納稅，即在本次交易環節不交，遞延到實際處置不動產時繳納，實際處置時的成本不是本次交易的成本，而是原來的出售人取得時的成本，因此只是遞延納稅，不是絕對節稅。

2.資產剝離后收購

資產剝離后收購指的是，先將資產作價投資入股到新公司，再轉讓新公司股權。因此，需要分兩步進行涉稅分析。

（1）第一步：資產剝離

出售人繳納增值稅、所得稅、土地增值稅。出售人將資產作價投資入股成立一家新公司，按資產投資入股的評估價*增值稅稅率繳納增值稅，新公司可以抵扣進項（在買受人收購新公司后，新公司即屬于買受人）。根據《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2021〕21號），如果出售人或新成立公司任意一方為房地產企業，則出售人需要繳納土地增值稅；如果出售人和新成立公司均不是房地產企業，則無須繳納土地增值稅。一般情況下，房地產公司之間的收并購都會有至少一方是房地產企業，因此出售人需繳納土地增值稅。出售人按資產評估價（等于投資入股作價）-取得資產的成本-支付的相關稅費計入應納稅所得額繳納所得稅。出售人是企業的，繳納企業所得稅；出售人是個人的，繳納個人所得稅；根據《財政部 國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）和《財政部 國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）的相關規定，上述企業所得稅和個人所得稅均可以申請五年內分期繳納（個人需要提供繳稅困難的證明材料，企業無須提供）。

根據《財政部 稅務總局關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財政部 稅務總局公告2021年第17號），無論出售人是企業還是個人，如果由出售人全資成立子公司，母公司向子公司以非貨幣性資產出資，免契稅。因此，買受人無須繳納契稅。印花稅由交易雙方分別按合同價款*0.05%按產權轉移書據稅目繳納。

（2）第二步：股權收購（涉稅情況同前述直接股權收購模式）

此時由于上一步出售人剛剛繳納過企業所得稅，新成立的公司股權評估價接近于投資入股的資產評估價，因此通常此時企業所得稅為0或很小，也就是雖然分成兩步、交了兩次企業所得稅，但并不會使得稅負增加。

小結：資產剝離后收購與直接資產收購方式相比，稅負更輕；與直接股權收購相比，稅負更重（多交土地增值稅、增值稅及附加，多一道契稅），但其經營風險小得多。如果房企直接收購一家公司，就需要承擔出售人所遺留的財稅和法務風險，這些風險往往隨著公司存續時間的增加而增加，業務復雜的公司更是如此。其次，一個法人主體內部，可能不僅持有標的土地，還有其他經營資產，而這些經營資產并不一定是房企愿意持有的資產。資產剝離后收購的是一個干凈的新公司，能夠隔絕經營風險。

需要注意的是，新成立的公司必須由出售人出資設立，且要避免在資產投資入股前，在新成立公司中加入新的股東。如果新公司不是出售人的全資子公司，則由于不滿足全資母子公司之間以非貨幣性資產出資免征契稅的條件而無法節稅。

3.企業分立后收購

企業分立后收購，需要分為兩步交易，第一步是企業分立，第二步是股權收購，兩步的稅負要分別分析。

（1）第一步：企業分立

與資產剝離不同，資產剝離是以投資入股方式，無須同步投入負債和勞動力，相對而言，資產剝離后收購的公司風險更小。出售人繳納土地增值稅、所得稅，但增值稅無須繳納。根據國家稅務總局公告2011年第13號“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅”，因此，企業分立無須繳納增值稅，但負債和勞動力必須一同分立。

土地增值稅：根據財稅〔2021〕21號文，如果出售人或分立公司任意一方為房地產企業，則出售人需要繳納土地增值稅；如果出售人和分立公司均不是房地產企業，則無須繳納土地增值稅。但一般情況下，房地產公司之間的收并購都會有至少一方是房地產企業，故難以滿足享受該項規定，需要繳納土地增值稅。

企業所得稅：根據《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號），可以選擇適用一般性稅務處理或特殊性稅務處理。如果適用一般性稅務處理，分立前公司按資產公允價值-取得資產的成本-支付的相關稅費計入應納稅所得額繳納；如果適用特殊性稅務處理，則暫無須繳納企業所得稅，其本質上是遞延納稅，而下一步需要轉讓股權，因此即使本步驟選擇了特殊性稅務處理暫不交稅，下一步也需要補交稅款。考慮到特殊性稅務處理的復雜程度，且選擇特殊性稅務處理后，12個月內出售人不得轉讓分立企業的股權，只能等待一年后再行轉讓，因此，不建議此時選擇特殊性稅務處理。實踐中通常選擇一般性稅務處理，因此出售人需要繳納所得稅。

契稅：根據財政部 稅務總局公告2021年第17號，公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。在企業分立中，分立后投資主體相同，因此無須繳納契稅。

印花稅：根據國稅發〔1991〕155號第九條、財稅〔2003〕183號第二條的相關規定，以合并或分立方式成立的新企業，原已貼花的資金賬簿記載的資金可不再貼花，因此在企業分立的情況下一般也不需要繳納印花稅。

（2）第二步：股權收購（只涉及所得稅）

需要注意的是，本步驟的所得稅金額大小取決于上一環節繳納的所得稅，在上一環節中，我們選擇適用一般性稅務處理，而新分立出的企業股權價格變動很小，因此此步驟的所得稅金額很小或為0。

小結：企業分立后收購與直接資產收購模式相比，稅負更輕，少交一道契稅和增值稅及附加；與股權直接收購方式相比稅負更重，多交一道土地增值稅，但經營風險更小，收購的是一個新公司，過往稅務風險基本剝離；與資產剝離后收購方式相比稅負更輕，少交一道增值稅及附加，但企業所得稅不能遞延五年繳納，存在資金先付的問題。

三、研究成果及對策建議

（一）研究結論

對比以上路徑可以看出，直接股權收購的稅負最低，僅需繳納所得稅和印花稅，但其實增值稅和土地增值稅的稅負并沒有減少，而是暫不征稅，即遞延到了買受人后續處置資產和股權的環節，相當于稅負從出售人轉移到了買受人。那為什么目前房地產公司還多采用股權收購方式呢？因為過去的土地市場是賣方市場，賣方的稅費通常由買方承擔，因此股權收購能夠延遲土地增值稅和增值稅的繳納，考慮到資金的時間價值，能夠推后付款。

企業分立后收購方式的稅負在并購交易類別中處于次低級別，但操作較為復雜，稅務成本雖低但操作成本較高，因此實踐中選擇使用的也較少。資產剝離后收購的稅負略高于企業分立后收購，操作比較簡單，適用于風險敏感度較高，資金充裕的企業。直接資產收購稅負最高，從稅負角度考慮一般不采用。

（二）并購交易路徑建議

通常直接股權收購是最優方式，交易環節稅負最低，但需要注意的是，只有當資產本身就在可以轉讓的股權中，才能選擇直接股權收購，如果資產沒有與其他資產分開（同一股權內有多個資產不宜轉讓），不能靠轉讓股權達到轉讓資產的目的，則無法選擇股權收購，只能選擇其他方式。由于單股權單資產轉讓的便利性，建議每一個項目均設立一個公司，利于降低交易成本，也更便于管理。

結語

房地產并購的實際標的是土地，但交易的標的卻不一定是土地。由于直接以資產作為交易標的，往往涉及大額的交易環節稅金，因此，絕大部分房企均采用股權交易模式來規避此環節的稅金。本文立足于拓寬二級市場并購渠道，從資產收購和股權收購兩個大類全面分析，豐富了房地產并購交易研究相關文獻，提供實踐指導。