房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能與運用問題研究

魏曉京 北京城建投資發(fā)展股份有限公司

引言

對于管理會計人員而言，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、現(xiàn)金流把控、項目經(jīng)營管理等相關(guān)工作內(nèi)容相對零散，因此需要充分運用全面預(yù)算管理工具、管理會計報告工具以及成本管理工具協(xié)助管理層人員制定更加真實可靠的企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和執(zhí)行策略。管理會計的具體職能主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部信息的整合與判斷分析等層面之上。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的職能

（一）提供信息服務(wù)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計的主要職能傾向于兩個層面，分別是管理與會計。與傳統(tǒng)的財務(wù)會計和出納會計有所不同，管理會計還需要及時提供非常精準(zhǔn)的信息服務(wù)，并對財務(wù)共享模式和業(yè)財融合模式下的財務(wù)信息決策結(jié)果有自己獨特的認(rèn)知和理解。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理會計所需要提供的信息服務(wù)內(nèi)容，主要涵蓋資金流入過程和結(jié)果是否一致，以及對影響經(jīng)營活動開展的各項外在和內(nèi)在因素進(jìn)行全面分析和預(yù)測。管理會計需要在編制財務(wù)報表和其他分析報告的過程中，將會計對象進(jìn)行詳細(xì)分類，才能夠及時反映企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況等內(nèi)容，并及時處理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中潛藏的財務(wù)風(fēng)險因素和問題，才能夠及時轉(zhuǎn)移和規(guī)避市場經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素。在提供信息服務(wù)的同時，管理會計也需要對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中呈現(xiàn)失衡狀態(tài)的管理對象進(jìn)行全面跟蹤和監(jiān)督管理，才能夠充分保障管理決策和結(jié)論是真實可靠的。

（二）參與經(jīng)營管理活動

管理會計可以充分參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營管理活動之中，并對成本核算管理與編制內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)校對和分析，輔助人力資源管理部門精準(zhǔn)計量各級別的業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，并輔助其他管理層人員進(jìn)行決策支持。但是管理會計在參與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動過程中，需要重點關(guān)注活動各個環(huán)節(jié)中是否隱藏著各類財務(wù)風(fēng)險因素，并及時記錄和分析活動過程，協(xié)助審計部門和監(jiān)督管理部門提交過程管理分析報告等相關(guān)材料。管理會計人員需要從合法合規(guī)的角度看待房地產(chǎn)企業(yè)的每項生產(chǎn)經(jīng)營管理活動開展形式，有效協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部財物信息的流轉(zhuǎn)過程，并需要協(xié)同其他財務(wù)管理人員制定更加精準(zhǔn)的財務(wù)成本核算與編制管理體系。當(dāng)管理會計參與到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動的過程中，需要將管理會計的具體權(quán)責(zé)范圍重新進(jìn)行界定，并有效協(xié)助企業(yè)內(nèi)部其他管理部門完善內(nèi)部控制管理制度和其他管理制度。

（三）預(yù)測與控制分析

管理會計的預(yù)測與控制分析職能，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)目標(biāo)，還可以將部分機(jī)會選擇以及機(jī)會決策內(nèi)容進(jìn)行全面規(guī)整，協(xié)同企業(yè)其他管理部門制定短期以及中長期財務(wù)成本控制目標(biāo)和實施策略。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在投資建設(shè)相關(guān)工程項目之前，需要對前期建造成本、建設(shè)施工計算模型、施工成本核算機(jī)制等工作內(nèi)容和管理范圍進(jìn)行精細(xì)化管理和審核校對，并在全面預(yù)算管理工具之中分析該項目后續(xù)建設(shè)實施過程中潛在的技術(shù)風(fēng)險因素和資源風(fēng)險因素類型。在對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營類項目進(jìn)行預(yù)測和控制分析的過程中，需要對直接成本和間接成本的詳細(xì)分類標(biāo)準(zhǔn)和計量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定，并需要在業(yè)財融合模式下精細(xì)化管理財務(wù)成本預(yù)算和編制內(nèi)容，才能夠進(jìn)一步提升成本決策水平。除此之外，管理會計還需要對一定階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合資金運用情況進(jìn)行預(yù)測和分析，并為后續(xù)開展的經(jīng)營活動提供更加精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息來源。

（四）決策與計劃

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計還需要履行決策與計劃的職能，并需要將企業(yè)內(nèi)部和外部能夠獲取到的相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)歸類和統(tǒng)計分析，并對后續(xù)投資策略進(jìn)行模擬，尤其涉及關(guān)鍵房地產(chǎn)資源的合理利用層面上，需要慎重選擇決策結(jié)果，以免出現(xiàn)較多不可控風(fēng)險因素。在決策與計劃的過程中，管理會計還需要將房地產(chǎn)企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)和發(fā)展階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，并將相關(guān)信息資源進(jìn)行分類整合，尤其是涉及較多人力成本和物力成本的生產(chǎn)經(jīng)營項目以及管理內(nèi)容而言，需要及時制定更符合企業(yè)實際情況的生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)。決策與計劃結(jié)果，會直接影響到管理會計的信息服務(wù)質(zhì)量，因此更需要將投資建設(shè)項目與其他生產(chǎn)經(jīng)營活動中不太確定的財務(wù)成本核算機(jī)制進(jìn)行仔細(xì)推敲，并及時落實更加精準(zhǔn)的計劃目標(biāo)和成本核算資源信息。決策與計劃職能，更傾向于從會計的視角理解管理活動中各類事項，并對計劃結(jié)果的可能性以及可執(zhí)行程度進(jìn)行綜合判斷和模擬分析。

（五）考核與評價

考核與評價，是房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的主要職能之一，并且需要對當(dāng)前企業(yè)實施的財務(wù)管理計劃目標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)評估，才能夠及時處理各個職能部門之間存在的溝通和協(xié)調(diào)類問題。考核與評價機(jī)制，需要將管理會計所能夠掌握的信息資源與人力資源管理部門進(jìn)行有效整合，并對績效考核的基礎(chǔ)成分以及高層成分進(jìn)行有效區(qū)分，才能夠及時調(diào)整企業(yè)內(nèi)各部門之間的人力資源配置和優(yōu)化條件。通過科學(xué)合理的考核與評價機(jī)制，管理會計人員可以快速感知到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人力資源的整體利用效率，并對涉及企業(yè)主要生產(chǎn)經(jīng)營活動形式的相關(guān)工作指標(biāo)進(jìn)行層次化設(shè)計，才能夠充分符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。通過科學(xué)合理的考核與評價機(jī)制，管理會計人員也需要以身作則，將信息服務(wù)和財務(wù)成本核算等相關(guān)工作內(nèi)容的具體實施效果進(jìn)行多維度量化評估與分析，并以企業(yè)實際經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為考核評價的實施方向。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能運用中存在的問題

（一）管理意識和觀念滯后

部分房地產(chǎn)企業(yè)對管理會計職能的認(rèn)知存在非常明顯的偏差，管理會計人員自身的管理意識和觀念也比較滯后，并不能快速適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)節(jié)奏，很容易失去管理會計崗位的工作優(yōu)勢。并且很多房地產(chǎn)企業(yè)不能充分意識到管理會計的職能與其他財務(wù)管理崗位有何不同，因此會直接限制管理會計人員的專業(yè)水平提升和綜合素質(zhì)能力發(fā)展過程。管理意識和觀念滯后的問題，會影響到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人力資源和物質(zhì)資源之間的深度協(xié)作效率，還會影響到房地產(chǎn)企業(yè)中長期財務(wù)成本控制目標(biāo)的達(dá)成進(jìn)度。管理意識和觀念滯后的管理會計人員，會對房地產(chǎn)企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動質(zhì)量造成不良影響，從而增加了企業(yè)內(nèi)部財務(wù)成本管控風(fēng)險系數(shù)。管理意識和觀念滯后的現(xiàn)象相對比較普遍，并且會被房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境因素所影響，因此管理會計的具體角色定位存在非常明顯的偏差問題。

（二）管理會計的價值體現(xiàn)不完善

管理會計的價值體現(xiàn)不完善的問題，與當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視管理會計工作有關(guān)，并且對管理會計所能夠涉及的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行限制和約束，非常不利于開展全面預(yù)算管理工作以及成本核算管理工作。對于管理會計人員而言，其具體管理工作范圍和財務(wù)審核工作范圍并不是完全固定的，主要取決于相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)管理部門之間的信息溝通和交換情況，因此價值體現(xiàn)不完善的問題，普遍存在于業(yè)財融合不徹底的房地產(chǎn)企業(yè)之中。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)信息共享的過程，管理會計人員只能夠?qū)崿F(xiàn)事后的核算與監(jiān)督工作目標(biāo)，并未參與到事前和事中的各項關(guān)鍵生產(chǎn)經(jīng)營活動環(huán)節(jié)中，對關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息的收集和整理分析流程并不明確。管理會計工作崗位的價值體現(xiàn)不完善現(xiàn)象相對普遍，并且對該工作崗位的轉(zhuǎn)型過程不太重視，因此專業(yè)的管理會計人員數(shù)量相對較少。

（三）管理會計創(chuàng)新工作能力不足

管理會計創(chuàng)新工作能力不足的問題相對比較普遍，并且會被房地產(chǎn)企業(yè)原有信息化建設(shè)環(huán)境所影響。管理會計在參與房地產(chǎn)企業(yè)各類生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程中，需要將預(yù)測分析以及管理控制的各項關(guān)鍵技術(shù)和資源要素進(jìn)行詳細(xì)記錄并分類整合，才能夠及時轉(zhuǎn)變管理思維觀念，但是很多管理會計人員只能夠停留在財務(wù)會計的工作內(nèi)容范圍之中。管理會計創(chuàng)新工作能力不足的問題，與很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視專業(yè)人才培訓(xùn)以及再教育工作有關(guān)，并且對管理會計崗位的職能轉(zhuǎn)變過程并不關(guān)注。管理會計創(chuàng)新工作能力不足的問題，還與當(dāng)前很多從業(yè)人員盲目考證、跳槽有關(guān)，并且不能貫徹落實管理會計工作領(lǐng)域內(nèi)的各項財務(wù)信息管理節(jié)點，并未有效提升信息化管理能力和業(yè)務(wù)處理能力。管理會計創(chuàng)新工作能力不足的問題，也與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化趨勢不穩(wěn)定有關(guān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計職能的合理運用策略

（一）優(yōu)化企業(yè)環(huán)境加強對管理會計的重視

進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境，加強對管理會計職能的重視，可以有效提升管理會計在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動之中的參與度，還可以協(xié)助其他財務(wù)管理人員制定更加科學(xué)合理的財務(wù)管理和風(fēng)險管控目標(biāo)。尤其涉及關(guān)鍵工程項目材料價格審核等相關(guān)工作內(nèi)容時，需要充分履行管理會計的信息服務(wù)職能，并對資金價值的具體變動情況進(jìn)行有效跟蹤和監(jiān)督管理，才能夠充分保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。管理會計在制定財務(wù)決策的過程中，需要將多樣化的管理工作過程和財務(wù)會計審核過程相結(jié)合，并對固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)的具體成本核算機(jī)制和計量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確規(guī)定，需要將業(yè)財融合機(jī)制及財務(wù)共享機(jī)制滲透在房地產(chǎn)企業(yè)的各類生產(chǎn)經(jīng)營活動環(huán)節(jié)之中。進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，不僅需要加強對管理會計工作職能的重視程度，而且需要將房地產(chǎn)企業(yè)的階段性財務(wù)成本和預(yù)算編制內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制與風(fēng)險管理。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制，可以從長遠(yuǎn)的眼光看待企業(yè)內(nèi)部和外部資金流轉(zhuǎn)過程的可持續(xù)發(fā)展特征，還需要將企業(yè)內(nèi)部管理會計工作環(huán)境和管理模式進(jìn)行適度調(diào)整和優(yōu)化完善，才能夠?qū)崿F(xiàn)更加精準(zhǔn)的經(jīng)營管理目標(biāo)。尤其在建立健全財務(wù)管理制度和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的過程中，需要將房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理會計工作范圍進(jìn)行明確界定，并對財務(wù)共享以及業(yè)財融合模式的應(yīng)用規(guī)則進(jìn)行詳細(xì)闡述和分析。通過進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制，不僅可以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，還可以將企業(yè)內(nèi)部和外部財務(wù)信息資源進(jìn)行有效分類整合，協(xié)助其他管理部門完成績效考核指標(biāo)。尤其在參與房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營類活動環(huán)節(jié)的過程中，管理會計還需要根據(jù)財務(wù)管理制度和管理模式，及時處理和控制各類財務(wù)影響因素，并對當(dāng)前各類施工建設(shè)項目的財務(wù)成本控制過程進(jìn)行全程監(jiān)督和管理分析。

（三）提高管理會計人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力

在互聯(lián)網(wǎng)時代，管理會計人員需要及時意識到新技術(shù)和新資源的重要性，因此需要有效提高房地產(chǎn)企業(yè)管理會計人員的專業(yè)水平和義務(wù)能力。尤其對于大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，更加精準(zhǔn)的財務(wù)決策結(jié)果能夠直接影響到管理會計人員工作價值的具體體現(xiàn)形式，因此，需要及時進(jìn)行內(nèi)部財務(wù)轉(zhuǎn)型等工作，讓管理會計人員及時轉(zhuǎn)變管理思維觀念，并及時參與到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程。在大數(shù)據(jù)時代，各類房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部的財務(wù)信息流轉(zhuǎn)過程更加復(fù)雜，因此需要及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財務(wù)管理思想和觀念，才能夠快速勝任管理會計的工作崗位。在提高管理會計人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力過程中，可以鼓勵相關(guān)工作人員及時參與到稅務(wù)部門以及會計管理部門組織的各類專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)活動之中，并及時制定與房地產(chǎn)企業(yè)實際情況相關(guān)聯(lián)的全面預(yù)算管理模型，并對突出的財務(wù)管理類問題進(jìn)行快速處理和預(yù)測分析，實現(xiàn)更精準(zhǔn)的財務(wù)控制和風(fēng)險控制目標(biāo)。

（四）深化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)

通過進(jìn)一步深化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)，能夠有效提升企業(yè)內(nèi)部和外部財務(wù)信息共享效率，還能夠有效避免企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計數(shù)據(jù)信息冗余或者資源浪費等問題。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)信息化建設(shè)和部署形式可以選擇輕量型的全面預(yù)算管理工具和管理會計工具等相關(guān)資源，并需要詳細(xì)分類主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的相關(guān)財務(wù)信息資源，才能有效提升業(yè)財融合和財務(wù)共享效率。進(jìn)一步深化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)工作，可以將財務(wù)管理部門中的核算系統(tǒng)功能模塊、報表模塊、資金管理模塊、成本核算模塊、費用支出管理模塊與全面預(yù)算管理工具實現(xiàn)精準(zhǔn)對接，并將信息化管理體系的重要管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)闡述和分析。通過進(jìn)一步深化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化建設(shè)，可以將各項業(yè)務(wù)系統(tǒng)中緩存的財務(wù)基礎(chǔ)信息進(jìn)行準(zhǔn)確交換和共享，并充分保障財務(wù)數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性和實效性等顯著特征。

（五）完善考核評價與監(jiān)督體系

通過進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的考核評價與監(jiān)督體系，可以有效激發(fā)財務(wù)管理部門工作人員的積極性和熱情，還可以進(jìn)一步引申出各類有效的物質(zhì)和精神激勵措施。為充分保障管理會計職能在房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境中得以充分體現(xiàn)，可以將各類生產(chǎn)經(jīng)營活動和業(yè)務(wù)處理模式的管理過程進(jìn)行適度調(diào)整和優(yōu)化完善，并在合法合規(guī)的前提之下，有效規(guī)整內(nèi)部財務(wù)信息管理過程。在完善考核評價標(biāo)準(zhǔn)以及財務(wù)監(jiān)督體系的過程中，管理會計人員需要與財務(wù)審計人員共同完成企業(yè)財務(wù)部門內(nèi)部以及其他管理部門的相互監(jiān)督管理制度構(gòu)建目標(biāo)，并嚴(yán)格比對各業(yè)務(wù)部門提交的業(yè)務(wù)監(jiān)控數(shù)據(jù)信息，在采取動態(tài)監(jiān)控數(shù)據(jù)管理手段的同時，將考核評價標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督管理體系的實施效果進(jìn)行全程跟蹤和預(yù)測分析控制。

結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計工作崗位的具體職能主要體現(xiàn)在信息服務(wù)和經(jīng)營管理兩個層面，還需要合理運用預(yù)測分析、決策計劃、控制等管理手段，協(xié)助企業(yè)管理層人員制定更加科學(xué)合理的財務(wù)管理目標(biāo)和決策內(nèi)容。