如何構建房地產開發企業全面預算管理體系

王姣龍

（揚州西園實業發展有限公司，江蘇 揚州 225000）

市場經濟的不斷發展，房地產市場的競爭也越來越激烈，為了提高企業的競爭力和應對來自外部的挑戰和壓力，企業必須要建立一套科學的全面預算管理體系，以適應復雜的經濟環境。在這種背景下，全面預算管理的實施成為房地產開發企業的一個重要的課題在房地產開發企業中。目前，國內很多的房地產公司都開始使用全面預算管理，并取得了一定的成效；但是，由于缺乏專業的理論指導，許多問題還未能得到解決。因此本文通過對當前的一些情況進行分析，提出了一系列的建議來完善的房地產開發企業的全面預算管理系統。近年來，中國房價的快速增長，使人們的生活水平有很大的提升；但與此同時，房價的上漲也是一種必然現象。

一、房地產開發企業全面預算管理現狀分析

我國的房地產市場發展迅速，但在這個過程中也暴露出很多問題，其中之一就是政府的宏觀調控政策和房地產行業的不合理競爭。在這樣的背景下，房地產企業的全面預算管理就成為當前的首要任務。目前，國內許多的房地產開發公司都已經建立了自己的內部預算管理系統，但是由于缺乏專業的人才和經驗，導致這些系統的實施效果并不理想，甚至有些還處于空白狀態。大部分房地產企業的預算管理的方法比較單一，主要是依靠財務部門的數據進行分析，而不是利用專門的軟件來對整個項目的成本費用、利潤等做出合理的估算。大多數的企業沒有意識到全面預算的重要性；另外，一些開發商的預算編制的內容不完整，不具有可操作性，而且也不能準確地反映出項目的實際情況。因此要想實現對一個企業的全面控制，必須從整體上把握全局，制定出一套科學的、符合自身特點的全面預算方案。

首先，房地產開發企業的預算編制方法過于單一。目前我國大部分的房地產企業的預算管理主要是根據國家的相關法律法規和政策，并結合自身的實際情況，制定出的一套適合自己的全面預算管理體系。但是由于缺乏科學的理論指導，導致在進行具體的實施過程中，沒有考慮到市場的變化以及其他因素，從而使得全面預算管理工作的效果大打折扣；其次，房地產開發企業的項目決策和執行的環節比較多。在項目的規劃階段，如果不對項目的可行性做出合理的分析就盲目地投資，那么將會給后期的建設帶來很大的風險；在施工的準備期，因為對工程的設計不夠了解，可能會造成資源的浪費或者資金的損失；最后，對于房地產開發企業的全面預算管理的內容也不是很完善。很多房地產開發公司的管理人員認為，只有做好了前期的工作才能夠保證整個項目的順利開展，而忽略了后續的評估與控制，這樣一來，不僅僅會影響到整體的進度安排，而且還會增加成本，降低收益。

一是房地產開發企業的外部環境因素。房地產開發企業的外部環境是影響預算管理的重要原因，主要包括市場條件、法律法規和政策變化等。在市場經濟的大背景下，我國目前的經濟發展水平還不夠高，社會分工越來越細，房地產業的地位也逐漸上升，這就導致了政府的宏觀調控的作用減弱，而國家的相關部門又對房地產業的干預程度較高，這就造成了行業競爭激烈，從而出現的問題就是預算管理的缺失和不足。二是財務的基礎因素。在進行項目建設的過程中，資金是一個非常關鍵的要素之一，它決定著項目的成功與否。而對于房地產開發企業來說，其本身規模較大，投資金額也較長，因此需要大量的人力物力，所以其成本支出的比例會更高。但是由于土地價格的不斷上漲，使得開發商的利潤空間減少，為了能夠獲得更多的利益以及提高自身的競爭力與實力，就會產生過度的負債情況，進而使整個項目的盈利能力下降。

二、房地產開發企業全面預算管理體系設計

為了實現房地產開發企業的全面預算管理，在房地產開發企業的全面預算管理過程中，需要根據不同的階段進行調整，從而使房地產開發企業的預算目標更加明確，同時也能夠有效地對房地產項目實施控制，使其更好地發揮出應有的作用與價值。在實際的執行工作中，要不斷地完善和改進，以達到最終的目的和效果。因此在整個的具體操作的過程中，應該從以下幾個方面來著手：首先，要建立一個科學合理的指標體系，通過對相關的數據信息的分析來確定項目的整體情況，然后再將這些內容結合在一起，形成一套完整的系統；其次，要加強對項目的跟蹤，并及時地反饋到決策層，以便可以讓管理者了解到當前的狀況以及未來的發展方向，這樣就能保證后續的管理工作順利地開展；最后，還要做好相應的記錄和報告，這也是為以后的預算提供參考的重要依據。

在房地產開發企業全面預算管理的過程中，要以房地產開發企業的實際情況為基礎，根據相關的理論知識和實踐經驗，結合我國的具體國情，制定出符合當前市場發展的預算編制方法，并且要對預算的內容進行明確的規定和界定，從而保證在執行的時候可以順利地完成任務。首先是對房地產開發企業的項目成本費用的控制工作，主要是通過對項目的可行性研究，再提出設計方案，最后再將方案付諸實施，確保項目的成功；其次就是對于房地產的銷售環節，也是非常重要的一個部分，因為銷售的好壞直接關系到整個的銷售額水平，所以必須要嚴格地按照既定的計劃來開展，同時也需要做好售后的管理工作；最后還應該建立一套完善的信息管理系統，這樣才能更好地實現數據的共享以及分析，進而提高房地產的整體質量。

全面預算管理是一種以戰略為導向的管理模式，它是以房地產開發企業的長遠發展為目標，通過對房地產開發企業的整體規劃和協調控制，來實現對整個項目投資的合理分配和有效的監督與評價，從而達到提高房地產開發項目的經濟效益的目的；同時也可以促進房地產市場的健康運行，使其在激烈的競爭中處于不敗之地。在建立全面預算管理體系的過程中，首先要明確的是，全面預算的編制原則，即根據既定的業務計劃，并結合實際情況，確定具體的工作內容，其次進行詳細的分析與研究，最后再制定出相應的實施方案。因此必須遵循以下的基本原則：一是客觀性、準確性、可操作性。二是—致性。即要求各部門之間的溝通交流，避免出現重復的現象；也要防止信息的失真，做到及時反饋。三是可控性。也就是說應該充分考慮到不同的階段所需要的風險水平，并采取科學的方法來預測未來的變化趨勢，使其能夠保持相對的穩定性和連續性。四是靈活性。

第一，建立預算編制制度房地產開發企業的預算工作是一個系統的工程并且需要有一套完整的體系來進行指導，因此在制定預算時，必須要考慮到各個部門的利益和要求，并根據這些需求來確定相關的預算內容，這樣才能保證房地產開發企業的順利運行。第二，完善項目管理流程房地產開發企業的全面預算是在對整個項目的規劃和設計過程中，對項目的成本費用以及進度計劃的基礎上，按照一定的方法和程序，把財務指標作為主要的依據來實現的一種綜合性的管理系統；而對于具體的業務活動，要將其分解為若干個不同的小目標，然后再細化，最后再形成最終的綜合報告。通過這種管理模式，能夠有效地提高房地產開發企業的經營效益，促進其更好地發展壯大。同時也能使各職能機構之間的關系更加的和諧穩定。第三，嚴格地執行合同規定的條款與標準，以確保實施的效果及質量。

三、房地產開發企業全面預算管理案例

上海東方花園房地產開發有限公司是一家專業從事房地產開發和經營的公司，該企業的主要業務是：房地產項目開發、工程設計、施工和竣工驗收等。該企業在2010年成立，注冊資金為1000萬元，其主營業務是：房地產項目的投資與建設，以及相關的市場調研與分析，并負責項目的規劃與管理。該企業的全面預算管理體系包括：第一，建立了一套完整的內部控制制度，其中包含了對預算的編制、執行的監控及反饋等；第二，制定出了嚴格的預算考核評價體系，對員工的工作進行考評，從而提高工作人員的積極性，使他們的能力得到最大限度的發揮；第三，在整個過程中，將責任細化到部門，使其相互監督，共同促進預算的順利實施；第四，定期開展風險評估，及時發現潛在的問題并解決，確保該項目的完成；第五，在項目的運行中，將各項目納入統一的平臺上，通過信息共享，實現資源的合理配置。

（一）房地產開發企業全面預算管理體系有限公司

以深圳萬科物業公司為代表，以房地產開發企業為基礎，在對萬科集團的全面預算管理體系進行研究的同時也對其房地產開發企業的預算管理體系提出了相應的改進措施。首先，在項目建設階段，萬科地產公司的預算編制是根據項目的具體情況，結合國家的相關政策，并通過市場調查，并與自身的實際經驗相結合，制定出一套符合自己的全面預算管理系統。其次，在項目的實施過程中，對于一些不確定的因素需要及時調整，從而保證整個項目的順利開展。最后，在銷售環節，由于房地產的特殊性，其具有一定的不可移動性，因此要加強營銷人員的培訓和考核，使其充分掌握新的信息和知識，提高工作效率。從上可以看出，建立一個完整的、系統的、科學的全面預算管理體系，不僅僅能夠幫助房地產企業實現預期的目標；而且還能促進其他部門的發展與協調，使各職能機構之間的聯系更加緊密。所以要想有效地發揮房地產業的作用必須要有完善的制度來支持。

（二）房地產開發企業全面預算編制

編制的工作是房地產開發企業的預算管理的核心內容，也是整個項目成本控制的關鍵所在，所以在編制的過程中，要嚴格按照預算的要求來進行，并且要對預算的執行情況和結果及時地反饋給相關部門，這樣才能夠保證房地產開發企業的預算管理工作的順利開展。在房地產開發企業的全面預算編制的時候應該注意到以下幾個方面的問題：第一，對于一些已經完成了項目的工程量的確定和核算的程序等，需要根據實際的市場狀況來制定出相應的方案；第二，對項目的資金的來源以及使用的途徑等，必須要做好詳細的調查與分析，確保所投資的款項可以得到合理的利用；第三，在對項目的實施階段，一定要明確地劃分各個責任的具體范圍，并建立起完善的獎懲機制，從而有效地促進房地產開發企業的全面預算管理的發展進程。

（三）房地產開發企業全面預算執行

對于房地產開發企業來說，全面預算管理是一種科學的方法和手段，它是以房地產開發企業的業務目標為導向，以財務預算為基礎，對整個項目的成本、利潤、現金流進行預測，從而編制出的一套完整的預算體系。在實施過程中，要根據不同的階段和環節，采取相應的措施來控制，并對其結果的分析與評價，及時發現問題并調整方案，使之成為一個完善的系統工程，使其能夠發揮最大的作用；同時，要加強各部門之間的溝通與協調，確保工作順利開展，保證各職能部門的有效配合，實現資源的優化配置，提高資金的使用效率。

（四）基于戰略的績效考評

預算管理的目標是為了實現企業的戰略規劃和經營計劃，而預算的制定必須以戰略發展為依據，只有這樣，才能使預算的執行結果與企業的戰略相適應，從而促進公司的長期可持續的健康穩定的成長和發展。因此在進行房地產開發企業的全面預算編制的過程中，要充分考慮到市場環境的變化以及自身的實際情況，并根據當前的形勢來對其做出合理的調整和完善，以確保能夠更好地滿足房地產開發的具體需求。在確定了房地產開發的總體方向之后，就應該對項目實施的可行性、經濟效益、社會責任等方面的內容做出詳細的分析報告，并在此基礎上，再結合相關的指標數據，來對項目的整體進度及成本費用的使用狀況等各個環節的資金支出的比例做出科學的評估與預測，進而為以后的工程建設提供有效的參考信息。

四、結束語

通過對房地產開發企業全面預算管理的理論基礎進行分析，并以A公司為例，從A公司的實際情況出發，結合相關的預算編制方法，對房地產開發企業的全面預算管理工作提出了相應的改進措施，希望能為我國其他的類似房地產企業提供借鑒。第一，在制定和完善房地產開發企業的預算管理制度時，要充分考慮到市場環境的變化和發展趨勢，同時也要注意到每一個環節，從而保證整個過程的順利開展。第二，在確定具體的目標成本時，應根據不同的項目類型，選擇合適的指標值，并建立起一套科學的評價體系，使之能夠更加準確地反映出項目的真實水平。第三，在設計階段，應將全面的預算管理作為重點，并且將其納入考核體系中，這樣才能更好地發揮出全面預算是一種控制的作用；而在實施的執行中，則應該嚴格按照既定的標準來，使之更具有可操作性。