房地產企業業務層面的主要風險及內部控制措施

楊均華

（豐球集團（淮安）房地產有限公司，江蘇 淮安 223001）

在我國國民經濟支柱三駕馬車中，通過房地產消費拉動經濟的增長有著舉足輕重的地位。房地產企業能否平穩健康發展，不僅關系到千家萬戶的住房問題，而且與國家的經濟命脈息息相關。房地產企業不僅帶動了建筑建材行業的快速發展，而且解決了大批農民工的就業問題。但現實卻令人擔憂，商品房容易成為人們投資的首選，這樣就大大削弱了房地產在我國國民經濟支柱三駕馬車中的消費作用。在十九大報告中，提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”全新理念，已成為我國房地產企業調控的重要目標。

一、企業內部控制概述

（一）企業內部控制的概念

企業內部控制是由企業董事會、監事會、經理層及全體員工共同實施的，在企業內部實行的為達到某種經營活動目的，旨在合理保證基本目標實現的過程。

（二）企業內部控制的要素

企業內部控制的五要素為內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通和內部監督。這五要素是相輔相成、缺一不可的。內部環境是實施內部控制的重要基礎，風險評估是實施內部控制的重要環節，控制活動是實施內部控制的重要工具，信息與溝通是實施內部控制的重要條件，內部監督是實施內部控制的重要保證。

（三）企業內部控制的原則

企業內部控制的五原則為全面性、重要性、制衡性、成本效益及適應性原則。可以將這五原則歸納為兩對半，其中，全面性與重要性為一對，制衡性與成本效益是一對，像是一部汽車的四個輪子，而適應性是獨立于其他原則自成一體，像是一部汽車的發動機。適應性原則不僅規定了企業要與現行的目標與發展狀態相適應，而且要與未來發展的目標與狀態相適應。全面性與重要性原則就要求企業在兼顧全面性的同時，要突出重要性原則。制衡性與成本效益原則就要求企業在兼顧制衡性的同時，要考慮成本效益原則。如果為了制衡，其制衡本身付出的成本遠遠大于其帶來的收益，應該放棄該制衡，而是應該采取其他的監督檢查程序予以替代。

二、房地產企業內部控制的意義

（一）保證房地產企業經營合法合規

房地產企業屬于特殊行業，國家對其要求一般多于其他的企業，房地產企業必須取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及營業執照后方可進行房地產開發活動；另外，在商品房進行銷售時，也必須取得商品房預（銷）售許可證。房地產企業內部控制的要求從制度上保證了房地產企業合法合規的經營。

（二）保證房地產企業的資產安全

房地產企業在資產的獲取、使用、保管和處置等環節中應嚴格執行相應的流程和標準，重大資產必須進行集體決策和聯簽制度，并根據內部控制制度的要求安排內部獨立的審計部門對資產進行控制評價，必要時邀請注冊會計師對資產進行審計，從而有效防范了資產在房地產企業運營過程中的風險，合理確保了房地產企業的資產安全。

（三）保證房地產企業財務報告及相關信息的真實可靠

房地產企業必須嚴格按照公司財務報銷制度及付款審批流程支付相應的款項；嚴格按照會計準則的要求填制會計憑證、進行賬務處理及編制財務報表，對財務報告有負面影響的事項要進行充分披露；嚴格按照會計準則的要求準確核算及確認資產、負債、所有者權益、收入、成本費用及利潤，確保財務數據及相關信息的真實可靠，從而有效保證房地產企業財務報告及相關信息的真實可靠。

（四）提高房地產企業的經營效率和效果

房地產企業應合理有效地配置資源，在明確企業各部門及人員的職責和權利的同時，加強內部監督治理。良好的內部控制有力地保障了房地產企業經營管理的效率，促進了房地產企業制度的健全和完善，保障了房地產企業日常經營活動的順利進行。

（五）促進房地產企業實現發展戰略

良好的內部控制制度的建立和實施是房地產企業跨越式發展、實現發展戰略的關鍵。內部控制制度的建立和實施，涉及許多關于發展戰略應當注意的主要風險及關鍵控制措施，有力地支撐著房地產企業發展戰略的實現。對于缺乏明確方向、過于激進及主觀原因頻繁變動的發展戰略應當堅決反對。房地產企業應當根據內控制度的要求把握內外部環境的變化、抓住有利時機、發揮自身優勢，經過充分的調查研究，制定階段性發展目標和發展戰略。

三、房地產企業內部控制存在的主要問題

（一）沒有認識到內部控制制度的重要性

內部控制制度的建立是房地產企業進行內部控制的基礎，由于一些房地產企業本身沒有內部控制制度，所以內部控制實施充其量也只是對有關的財務制度遵從的替代。內部控制制度的建立與實施會消耗大量的人力、物力和財力，有時因流程復雜、效力低下，往往會錯失良機，這也是許多房地產企業不愿意建立與實施內部控制的原因。內部控制制度在建立與實施過程中雖然會出現一些負面影響，但比起內部控制在保障企業運營效益與有效控制風險上，可以忽略不計。況且，根據內部控制的要求，特殊情況可以通過特別授權等方式進行特事特辦，從而有效消除負面影響。

（二）內部控制制度設計不合理

1.機構設置與人員配備不合理

一些房地產企業為了提高運營效率，在治理結構的設置上沒有實行決策權、執行權和監督權的相互分離，而是董事長兼任總經理的一切職權，決策權與執行權的合并違背了內部控制制度中不相容職務相分離的原則。同時，為了節減人力資源成本，在其他人員配備和崗位設置上也存在許多缺陷，比如工程部與預決算成本部合并為一個部門，做工程的與負責預決算的為同一個人，這也同樣違背了內部控制制度中不相容職務相分離的原則。

2.授權審批制度設置不合理

授權審批制度分為常規授權審批制度與特別授權審批制度。一些房地產企業由于沒有建立完整的授權審批體系，往往只考慮常規授權審批體系的范圍、權限、程序和責任，而忽略特別授權審批體系的范圍、權限、程序和責任。當出現緊急情況時，因常規授權審批無法執行而失去有利機會，給房地產企業帶來損失。

（三）內部控制制度沒有執行或執行不到位

一些房地產企業雖然建立了完整的內部控制制度，但在實際執行過程中會遇到很多的困難和障礙。在執行初期，由于其效率低下，會遭到多方面的質疑和反對。內部控制往往會形成一種一管就死、一放就亂的尷尬局面，這種現象的出現會直接影響企業高層對內部控制的看法。為了避免這種現象的出現，時間一長，內部控制制度也就成了一紙空文。

（四）內部控制缺乏監督

內部控制的監督分為內部控制評價和注冊會計師審計。內部控制評價是指企業的內部監督，而注冊會計師審計是指企業的外部監督。對內部控制的評價往往是由企業的內審部門來完成的。一方面，由于企業賦予內審部門的職權有限，只能單純地監督財務制度的執行情況，對內部控制制度的執行監督少之又少。另一方面，一些房地產企業的內審部門就設在財務部，這就嚴重影響了內部控制評價的獨立性。對內部控制的外部監督往往是通過注冊會計師的審計來完成的。由于房地產企業的許多信息屬于比較敏感的信息，所以房地產企業對注冊會計師要求提供的資料還是有所保留的，往往會造成信息的不透明性，這就難以有效地監督企業內部控制制度的執行情況了。

四、房地產企業業務層面存在的問題及內部控制措施

（一）資金控制

資金控制是房地產企業應當重點關注的領域，特別是融資活動與投資活動。

1.融資活動的風險及控制措施

房地產企業融資活動的主要風險有：一是由于融資方式引起的資本結構的變化可能導致企業償債能力的下降，面臨較大的財務風險；二是沒有合理有效利用財務杠桿的作用可能導致企業融資成本過高、自有資本的利用率下降，影響企業盈利能力的有效發揮；三是如果房地產市場處于低迷狀態，土地成本資金變為長期的擠壓資源，造成現金流嚴重不足，給房地產企業的運營發展帶來挑戰。

房地產企業要根據內外部環境的變化和企業的實際情況擬定融資計劃，明確融資渠道和方式，合理調整資本結構，充分利用好財務杠桿，既要有足夠的資金保證房地產開發的順利進行，又不會造成大量的資金冗余。

2.投資活動的風險及控制措施

房地產企業投資活動的主要風險有：一是沒有對項目進行充分的可行性研究，盲目上馬，可能導致投資失敗；二是投資項目工程施工付款審批程序不規范，可能導致超合同付款或推諉扯皮現象的發生。

房地產企業進行開發投資，首先，必須對項目進行可行性研究，出具可行性研究報告，并實行集體決策和聯簽制度；其次，根據項目規模、工程完工進度的要求等擬定投資計劃，充分利用房地產企業預售政策回籠資金，積極配合融資計劃，按照合同要求履行相應的報批程序后及時足額支付工程款，確保順利交付；最后，在進行工程款支付時，應當由工程部核實工程的完工進度并計算本次應支付的工程款后填制付款審批表，在工程部經理審核簽字后交成本部經理審核簽字。成本部經理審核應當重點關注工程量的計算，所用材料是否滿足工程施工及圖紙要求，防止以次充好，損害公司利益。工程施工如有監理單位的，工程款支付審批前應該有監理單位簽署的意見。成本部經理審核簽字后交財務部經理審核簽字。財務部經理對于工程部上報的付款審批單中的合同金額、累計已支付金額、本次支付金額等主要內容按照合同條款進行一一核對，核對無誤后在施工單位提供合格的發票時審核簽字，對于以上有不規范或金額有錯誤的付款審批單，財務部經理有權將付款審批單退回工程部，要求其重新辦理申請手續，經財務部經理審核簽字后的付款審批單交總經理審批，總經理在付款審批單中簽署意見后提交董事長簽字審批，董事長審批簽字后，整個工程付款審批程序結束，公司財務出納人員憑審批后的工程付款單及有關發票按照規定將款項支付到施工方制定的賬戶上。

（二）工程項目控制

工程項目控制是房地產企業內部控制中業務層面控制的重中之重，包括項目立項、招標、造價、施工、竣工驗收五個環節。

1.立項環節的風險及控制措施

工程項目立項的主要風險有：一是房地產開發項目沒有可行性研究評估報告，項目決策審批程序不規范或流于形式，可能造成項目投資失敗；二是房地產開發項目沒有經過政府有關部門批準或許可，進行違規操作，導致巨額罰款甚至長時間停工，企業信用及利益嚴重受損。

房地產企業在工程項目立項前，必須充分聽取公司有關部門的意見，進行集體決策和聯簽，結合自身的發展戰略和內外部環境的變化，委托有資質的第三方出具項目可行性研究評估報告；在工程立項后、正式施工前必須依法取得國有土地使用權、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

2.招標環節的風險及控制措施

工程項目招標的主要風險有：暗箱操作、存在錢權交易，導致中標單位難以完成中標項目質量和進度要求，中標價格嚴重失實及相關人員涉案。

工程項目招標中，首先，必須嚴格按照規定的程序依據招標法實施條例及實施細則開展工程項目的招標工作；其次，不允許任何單位或個人拋開招標法私自組織招標；再次，在實行招標前要對招標單位的資質和參與招標的相關人員的身份進行盡職調查，對于不符合規定資質的單位一律不得錄用，對于有關影響獨立性原則要求的相關人員在招標活動中應當嚴格實行回避制度；最后，在符合相應資質條件的中標候選單位中擇優選取招標單位，并及時與其簽訂施工合同，明確雙方的權利、義務和責任。

3.造價環節的風險及控制措施

工程項目造價的主要風險有：房地產工程項目由于時間跨度長、技術工藝復雜、不可抗力等因素的影響，會造成概預算計算失實，可能導致工程項目投資失控。

工程項目造價必須結合房地產企業自身的實際情況，建立以工程、成本、技術、信息、法務、財務等部門的跨職能專家團隊。同時，要綜合考慮內外部環境的變化，形成工程項目造價報告，并委托獨立的有資質的第三方對工程項目造價進行審計。

4.施工環節的風險及控制措施

工程項目施工的主要風險有：工程項目施工不按圖紙設計要求施工、材料質次價高、工程監理不到位，不僅可能導致工程質量低下，安全風險增加，而且會直接導致施工成本的增加。

工程項目施工，首先，必須嚴格按照圖紙設計要求及建筑行業的施工工藝要求，穩步推進，不能急功近利；其次，必須嚴格按照行業標準對建筑材料或工程物資的使用進行規范驗收，對于不符合要求的建筑材料或工程物資嚴禁進入工程施工場地；最后，加強對監理公司的日常監督和專項監督，特別要檢查監理公司對施工單位隱蔽工程資料證據收集的履行義務，對于監理公司及有關監理人員與施工單位串通舞弊、損害房地產企業利益的行為，房地產企業在收集相關證據的前提下，要及時與監理公司解除合約，并追究其的賠償責任。

5.竣工驗收環節的風險及控制措施

工程竣工驗收的主要風險有：工程竣工驗收不規范，可能存在工程交付后重大安全隱患。

工程竣工驗收必須嚴格按照工程驗收程序與要求，對工程項目進行逐項驗收，對于不符合規定要求的，提出整改意見，待整改結束后，重新組織驗收，直至驗收合格為止；工程竣工驗收合格后，必須第一時間組織竣工決算審計，未辦理竣工決算審計的，不得辦理竣工驗收手續。

五、結束語

房地產企業業務層面的內部控制包括且不限于以上兩方面的事項，本文對于其他內容不做介紹。房地產企業與工程相關的流程從拿地到交付備案息息相關，其間也貫穿于融資與投資兩大資金活動的規則。因此，如何統籌運用投融資決策、管理好從拿地到交付備案各環節的關鍵控制點及控制措施，對房地產企業的平穩健康發展至關重要。