新時代房地產企業財務風險控制探討

閆家蜜

（恒大地產集團成都有限公司，四川 成都 610000）

財務風險是企業發展道路中不可避免的話題，主要指在各項財務活動中，受到多種難以預料或控制因素的影響，使企業財務狀況出現不穩定，從而使企業有蒙受損失的可能性。近年來，我國許多房地產企業的經營模式發生了轉變，已經將財務風險防控視為首要任務，并已經著手開展了相應的防控工作，但因受到諸多因素的影響，在實際工作中出現了一些較為顯著的問題，影響了風險防控工作的順利開展，不利于房地產企業的長遠發展。為此，作為房地產行業中的一員，我們有責任、有義務就此進行深入剖析，找出有效的風險控制手段，為企業的穩健發展保駕護航。

一、房地產企業常見財務風險分析

（一）投資風險

房地產投資全過程包括投資意向、項目選定、資金投入、房地產出售、資金回籠、稅務清算。房地產投資風險一般可分為四個階段：投資決策階段、項目獲取階段、項目建設階段、經營管理階段。在當前時代背景下，房地產行業市場競爭異常激烈，許多企業會通過投資的方式，為自身獲取更多發展空間，但如果項目研究不夠深入，市場考察不仔細，或者投資信息不正確等，都會影響企業投資決策的正確性，給自身發展帶來嚴重威脅。導致投資風險形成的主要原因有：決策信息不準確、項目不成熟、政府政策發生變化、借貸款利率急劇上升、形成產品成本的重要物資價格大幅度上漲或下跌等。

（二）籌資風險和償債風險

房地產企業是典型的資金密集型，在野蠻生長的時代，房地產企業多采取高杠桿拿地模式，這種模式下房地產企業為追求規模化，往往自有資金比例較低。新時代，房地產企業債務融資被劃定“三道紅線”，房地產融資政策性收緊，使得房地產企業面臨更大的財務風險壓力。具體的表現有：房企債務規模過大、利率過高而導致盈利能力不足；長短期債務結構不合理，短期債務占比高；或企業最終受益比例過高且自有投入資金不足或項目出現滯銷資金回籠不足而導致財務危機，這些在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險。

（三）運營風險

房地產運營管理階段決定著房地產資金的收回、投資收益的實現。項目運營階段，特別是達到可售階段，由于市場政策因素變化、自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳，項目去化慢、去化周期變長，導致回款緩慢，會嚴重影響企業資金的回收。若企業本身資產負債水平高，資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。

二、房地產企業財務風險形成的原因分析——以某規模房企為例

新時代，國家推出的房地產調控政策對房地產企業影響深遠，房住不炒、限價限購、三道紅線、一城一策、兩貸集中、集中供地，政策頻出，行業正發生深刻的變化。下面筆者通過以某規模房企為例（以下稱該房企）舉例分析房地產企業財務風險形成的具體原因。

（一）國家宏觀調控政策的影響

房地產融資政策性收緊，正式出臺了“三道紅線”政策，對房企三項財務指標提出明確要求。該房企集團戰略上“多元產業+數字科技”，地產戰略上雖調整為“高增長、控規模、降負債”，但該企業經過1年時間的調整，2020年底三道紅線仍都超標，資產負債率83.4%，凈負債率159.2%，現金短債比0.47。國家收緊地產行業的融資，特別是對三道紅線超標企業更是在融資、拿地多方面限制，該房企在宏觀調控政策背景下，債務風險充分暴露。

（二）企業資本結構不合理

資本結構不合理最主要表現在負債結構不合理，該房企年報披露總資產2.3萬億，總負債1.95萬億，其中流動負債高達1.51萬億，有息負債高達7166億元。其中有息負債中，一年以內到期為3355億元，占比46.8%，遠遠高于同是規模房企的碧桂園和萬科的29.5%和32.1%。該房企現金短債比低，短期負債比例過高，負債結構不合理，流動性風險很大。

（三）企業投資管理不善

2022年1月海南省政府發布一則行政決定書，該房企在海南的某在建項目因違法取得規劃許可證面臨建筑物被拆除的風險。同樣的該房企，也被報道過超過約定動工開發日期未進行項目開發建設被依法收回國有建設用地使用權的事件。在投資管理中，因不合規投資、投資決策不科學，項目違建、土地被收回、受到行政處罰等讓企業蒙受損失。

（四）企業資產變現能力弱

該房企在債務風險爆出后，多次出售資產回籠資金，主要以所持有的流動性好的上市公司股票。企業資產流動性強、變現能力好，能幫助應對債務危機，但該房企2.3萬億資產里流動性好的資產只占很小比例，資產里流動性差的土地與項目資產約1.6萬億，占比約70%，這部分資產變現能力弱，就算折價變現也需要較長時間。

（五）企業融資成本高損害盈利能力

極高的資產負債率和債務風險導致金融機構給企業的資金利率高，2020年該房企平均利率高達9.5%，同期的碧桂園平均融資成本5.56%，萬科平均融資成本6.13%。過高的融資成本，不論是在當期費用化還是在項目成本中進行利息費用資本化，最終都會侵蝕企業盈利能力。

三、房地產企業財務風險防控的實施策略

（一）投資風險應對措施

首先，在項目投資前，企業應詳細了解房地產行業政策變動與發展趨勢，掌握市場行情，分析并測量投資項目的科學性與效益性，是否能夠為自身創造經濟效益，并充分考慮可能存在的風險因素，與各部門進行商討，最終確定詳盡、可行的投資方案，并做好投資風險的排查與規避，避免高杠桿盲目投資項目。其次，引入資金預算管理，加強財務預算分析，對企業各項投資活動進行風險預測，做好預算評估與審核編制，保證預算目標與實際經營成本相符。同時，加強企業運營分析，設定預期發展目標，在掌握財務情況的基礎上，進一步調整戰略發展決策，保證投資決策與企業戰略規劃保持一致，減少兩者之間的差異性，規避財務風險的出現。最后，加強財務資金預算、編制、評估，準確找出投資決策中存在的風險隱患，強化資金使用審批管理，對其進行系統化規范和管理，以此來提升各項投資和經營決策的科學性，有效規避財務風險的發生?？偠灾?，政府調控政策愈加嚴厲，新形勢下更加注重政策對投資風險影響，做好項目投前的準備工作，加強投資風險分析，避免盲目投資使企業遭受不必要的麻煩與損失。

（二）籌資風險和償債風險應對措施

房地產企業有其獨有的特征，它在運營過程中資金需求量大，而且資金回流慢，流通時間長，財務風險相當大。為滿足企業的運營，避免出現資金周轉不暢的現象，企業應結合實際運營情況、經濟能力，構建完善的資金預算體系，并加大管理力度，根據自身經營特點完成資金預算編制，預估預算期間內收支情況，同時加強融資管理，適當擴寬融資渠道。

在融資方面，企業需根據自身經營規模選擇合適的融資方式，例如：具有一定規模的房地產企業可以通過發行股票、發行債券等多種渠道融資；同時要關注政策利好，關注政策性貸款，盡可能爭取政府補貼，稅收優惠及融資鼓勵等；不忘優化并創新融資模式，包括降低權益比例進行小股操盤發揮經營管理的優勢、做好供應鏈金融，資產證券化等融資；集團型企業，在房地產二級市場估值不高時，可以將優質業務板塊分拆上市，近年來多家房企物業板塊上市就是例子。

在資產結構方面，房地產企業要保持合理長短期負債比率，增加中長期負債比率，減少短期負債比率，達到以中長期負債為主，短期負債為輔的合理負債比例，降低短期償債風險。

新時代，高負債房地產企業融資越發困難，做好籌資管理，保持合理的資產負債比率，不僅可以保證財務穩健還可以獲得較低的融資成本，化解財務風險。

（三）運營風險應對措施

在運營風險應對環節，房地產企業需要結合自身經營情況、經濟實力，制定合理的銷售政策，采取靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。首先，要充分了解項目地房地產市場行情，制定合理的銷售價格，通過銷售渠道組合多樣化，編制科學、合理的房屋銷售與租賃計劃等方式，制定有效的銷售策略，并采取適當的讓利政策，加強房地產宣傳推廣力度，完善房屋售后服務體系，樹立良好的企業形象，獲取更多社會效益。其次，各地出臺限購限售政策、房地產調控政策隨時間變化，要充分掌握市場政策，高效做出決策，加強經營預算編制，以企業戰略發展為中心，結合銷售經營管理、經營成果等各項需求，制定預算指標，根據外部市場環境發展趨勢，做好產品價格、銷售費用、進度等預測。最后，落實銷售預算分析，每月度或每季度召開一次預算回顧分析大會，查看預算執行偏差，分析偏差原因，及時作出反映并改進，促進經濟指標的順利實現。加強預算指標分解，要求每個銷售人員在預算范圍內合理開支，避免因過度追求銷售量，投入大量不合理銷售費用現象的發生。

（四）加強銷售回款管理

眾所周知，房地產企業需要大量的資金數目來維持正常運行，想要保證資金鏈運行通暢，企業需要從銷售回款管理角度入手，實現資金快速回籠，加快資金周轉速度，促進企業得以健康運轉。在實踐中，房地產企業不同業態對應不同的客戶，不同客戶又有不同的付款方式。住宅、公寓類付款方式主要以分期付款、一次性付款和按揭付款為主。針對按揭付款客戶，要加快客戶資料、貸款審批、貸款放款的各個環節的速度，以最快速度回籠資金；針對分期付款客戶和一次性付款要及時催告客戶款項，保證及時回款；商業類要提前做好招商工作，吸引客戶自持或投資；車位類去化周期長，預售階段要制定好銷售策略，交付階段要與物業做好銜接，借助物業公司力量去化。在此過程中，需要落實回款崗位責任制，確保將銷售回款職責準確落實到各崗位中，做好明細賬目記錄，詳細記錄每筆銷售貸款、按揭款，方便后期查閱與審核。在必要情況下，可建立配套的激勵機制，調動員工的工作熱情，使其以更良好、積極地態度投入到崗位工作中，加快銷售回款速度，避免呆賬、壞賬現象的發生，降低風險出現概率。此外，企業應與銀行機構保持良好關系，確保客戶每筆貸款、按揭款都能及時到賬。

（五）加強流動資金管理

新時代，房地產企業預售監管資金監管更加嚴格，充分合理的使用預售監管資金，是加強流動資金管理的重要方面。最近幾年一些開發商資金鏈出現困難，預售資金監管成為焦點，政府部門對開發商監管力度越來越嚴。首先，加強預售監管資金的管理，要合法充分使用預售監管資金。其次，監管嚴格背景下，預售資金通常只用于項目建設、貸款本息支付等，不得隨意支取使用，造成企業監管資金大量被閑置，企業要充分理解監管要求下調整與建設方、供應商的結算模式，充分使用被監管資金。例如調整的付款節點，與監管資金達到動態平衡，措施如付款節點提前以獲取更低的合同造價、更低的融資成本等。最后，充分學習監管協議，達到可支取條件時及時支取，最大限度使用資金。

（六）加強成本費用控制

成本是企業的生命線，決定著企業的長遠發展，合理管控成本費用，可以有效提高企業經濟效益，保證投資決策的正確性，規避投資風險的形成。第一，企業需要引入全面成本管理，廣泛搜集各項成本信息，以便準確掌握實際財務狀況，由此制定成本費用管理制度，將成本費用控制在合理范圍內。第二，實行成本動態化管理。在建筑項目建設前期，落實招投標規章制度，并要求各工程項目以該制度為標準完成后續項目建設，為企業節省工程造價成本。第三，做好項目建設過程中的追蹤跟進，詳細了解實際施工進度、成本支出情況，做好施工圖紙審批，加強項目驗收，避免因圖紙反復修改或返工等情況出現，進一步增加企業成本費用。第四，在項目建設完工后，應立即進行竣工驗收，將項目預算與實際成本費用進行對比，查看兩者之間的差異性，分析差異形成原因，并對成本費用管控效果做出評價。第五，加強項目成本費用審核，確保各項成本得到合理支出和使用，對成本費用實施監督，嚴格審批手續，以便更好控制成本費用，在提高項目投資收益率的同時，增強企業成本管控能力。

四、結束語

綜上所述，社會在發展，時代在進步，國民經濟的快速提高，造就了房地產行業的輝煌。房地產企業在做好自身生產建設的同時，應對財務風險管理提高關注，樹立正確的風險防控意識，從大局觀角度出發，做好項目投資、籌資、運營風險的應對，在此基礎上加大成本費用、流動資金、銷售回款等管理力度，確保將風險防控工作準確落實到企業各個環節中，規避財務風險的發生，在提高財務風險防控水平的同時，增強企業綜合競爭力，確保在眾多競爭對手中脫穎而出，占據更多市場份額，為社會居民提供更優質的房源。