房地產價格與房地產經濟學分析

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自進入21世紀以來，我國經濟進入到快速發展的新常態下，而各行業也得益于經濟的快速增長而獲得了高速發展的契機。房地產與民眾生活存在相關性，在促進經濟發展中的作用也得到了社會的廣泛關注，甚至對于部分地區而言，房地產經濟的快速發展成為支撐地區經濟的關鍵，但是在這一背景下，居高不下的房價也對居民生活產生直接影響，更多的居民希望通過對房價的宏觀調控來改善生活。隨著國家相關政策的出臺，房地產經濟進入到了高質量發展的新階段，與此同時也對房地產價格產生直接影響，不容忽視。

一、房地產的需求特征

從房地產經濟學來看，需求特征決定了房地產具有廣泛的受眾，主要表現為以下幾方面：1.住房需求所產生的硬性條件。房屋是人類生存的基本條件，與其他商品不同的是，房屋不會因為價格的變化而變得可有可無，是人在生存過程中必須要實現的因素，因此，房屋的價格彈性小，即使房地產價格上漲，社會對房地產的需求無法忽略。2.按揭充分挖掘了潛在的需求。按揭購房的本質，是居民可以通過信貸的方法來透支自己的收入，這種方法可以讓無法全額購買房屋的居民具有購房能力，市場消費能力得以保障。3.住房本身存在一定的投資性。住房屬于不動產，具有保值的功能。雖然近幾年在我國政策的宏觀調控下房地產價格整體趨于穩定，但是整體上房地產價格依然處于緩慢上漲的狀態，因此遵照市場“低價買入，高價賣出”的原則，房地產消費本身可以帶來一定的收益。

二、房地產價格的影響因素——基于房地產經濟學視角

從房地產經濟學視角下，影響房地產價格的因素是多方面的，主要表現在人口、預期等多個方面。

(一)人口因素

建造房屋的主要目的是滿足人們的住房需求，在這一關系中可以發現人是房屋的需求者，因此，人會對房地產價格產生明顯影響，包括人口數量、人口結構等。這是因為人口增多必然會帶來更多的生存空間需求，尤其是對于經濟發達的城市，此類城市具有完善的基礎設施，且文化進步、經濟發達本身會對人產生聚集效應，導致市場對住房的需求不斷增多。

表1介紹了某城市近些年的房地產價格以及人口數量情況，從表格的相關數據可以發現，隨著城市人口的增多，導致當地房地產價格有明顯上漲，進一步論證了人口因素對房地產價格有影響。

表1 某地區近幾年的房價與人口統計表

時間 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年人口(萬人) 758.3 788.9 803.7 811.9 822.6房價(元/m2) 13 254.3 14 571.3 16 352.4 16 854.9 18 035.1

(二)預期因素

主要指購買消費者的心理預期情況，能夠根據既有事實對事物的發展做出評估，最終形成自己的判斷，這樣可以更好地預測未來價格走勢。從房地產經濟學的角度來看，預期因素的影響主要表現在以下幾方面：1.人們對人民幣升值的預期。近幾年人民幣升值的話題熱度不斷提升，再加之我國在各類經濟活動中長期維持著雙順差的情況，因此，居民對人民幣的發展勢頭充滿信心，由此吸引大量資金進入房地產市場，而在資金涌入之后會顯著推動房地產價格的上漲。2.對通貨膨脹的預期。在通貨膨脹的情況下會導致物價水平快速上漲，而社會上普遍會采用CPI指標來評估通貨膨脹水平，但是因為住房的特殊性，通常部分地區也會將房價納入到CPI中。同時住房需求本身會衍生出一系列的其他的需求，而其他需求的出現也會刺激CPI的上升，而對于廣大居民而言，當通貨膨脹率高于現實的利率時，則居民參與儲蓄的積極性下降，為了避免財務減少，在逐利心理的影響下會促使居民尋找其他的投資渠道，而與此同時，在資金涌入的情況下導致房價上升，因此，消費者在對房價漲幅抱有積極預測的情況下會產生消費行為。

(三)購買力因素

現階段我國居民的人均可支配收入水平不斷提升，這種情況會直接刺激居民購房的需求，在傳統的住房消費理念下，居民住房消費的意愿強烈，在保證自己溫飽后希望通過購房的方法來滿足自己的需求。而這種現象會直接擴大房地產的需求，最終拉升房價。

此外，家庭儲蓄也成為影響購買力的重要組成部分，這是因為當前年輕人作為購房的主力，在購房過程中通常會獲得長輩的資助，而這些資金的數額充足，是支持購房的關鍵。

(四)政策因素

政策因素對房地產價格的影響十分明顯，也是房地產經濟學中不容忽視的問題，而其中最為常見的政策因素這是房產稅。目前我國的房產稅主要是針對產權所有人征收的稅種，設置該稅種的主要目的是控制房產投資者的需求(見圖1)。

圖1 稅收效應結構圖

而結合相關學者對房產稅的研究可以發現，房產稅之所以可以有效控制價格，是因為該政策可以進一步優化投資房產的收益與稅收成本，尤其是一些二三線城市，房產稅的約束效應較為明顯，但是對于一線城市而言，投資房產所產生的收益較大，此時房產稅所產生的稅收不會影響投資熱情。

三、房地產經濟學下的房地產價格變化研究

(一)房地產價格的波動問題

目前房地產價格問題一直是相關學者研究的重點內容，這是因為房地產價格關乎民生，在對房地產問題進行探究后，可以深入了解其中的價格變化波動情況，最終維持社會經濟的穩定性。就目前而言，房地產價格波動問題主要體現在以下兩個方面：

一是部分居民因為高昂的房地產價格而導致無房可住，或者因為房地產價格而背負了沉重的債務，并且價格與需求量之間存在相關性(見圖2)。

圖2 房地產的價格與需求量關系圖

二是企業或者個人在房地產項目中存在投資性行為，導致房地產價格面臨更高的風險。所以針對房地產價格波動的問題，應注意引導社會資本結構的轉型與優化，不僅要充分滿足整個房地產行業可持續發展的要求，也要合理減少居民所面臨的購房壓力問題，最終尋找到符合我國發展的一條有效路徑。

(二)住宅經濟學

房地產經濟的穩定發展需要穩定的房地產價格，這樣才能更好地對整個行業進行宏觀調控。在這個過程中，住宅經濟學成為其中的基礎，需要關注住宅資金、供房供給、物業費等諸多因素的影響，最終引導房地產價格回歸穩定狀態。從住宅經濟學的內容來看，住宅本身所具有的價值會直接影響房價，例如，住宅所處的位置、住宅開發商的經營管理、住宅商品化問題等，上述因素會直接影響房地產的價格。而從住宅經濟學與房地產經濟學的角度來看，住宅的規劃設計、后期運維等都體現了房地產的有用性，最終影響了房地產經濟學表現。

(三)房地產銷售對需求反應的滯后性

從市場的供需角度來看，住房需求在本質上具有不穩定性，這與市場自身的風險存在相關性，但是市場所能提供的房屋是可以計算的，因此，兩者的不同之處往往會導致滯后性的產生，滯后性也是導致供求失衡的主要原因，導致房地產價格出現明顯波動。從另一角度來看，房地產建設有特定的時間周期，一般需要2—3年，因此，在這個時間范圍內的房地產供應能力是穩定的。但是與此同時，房地產市場所產生的需求不穩定，例如，在國家政策的影響下可能會導致人口流動，由此導致房地產市場的變化，供求雙方比例失衡，從原本的賣方市場轉向買方市場。或者隨著城市越來越多人口的涌入，再加之土地本身的稀缺性，短時間內可能造成房價飛升。

四、政策建議

(一)控制資本大量進入房地產

結合前文的研究可知，在房地產經濟學視角下，資本的涌入會改變消費者對房地產行業的預期，這也是導致房地產價格上升的重要因素。因此，針對這一問題，相關部門應正確認識到資金大量涌入所產生的負面影響。這是因為當前我國社會依然存在貧富差距問題，在資本快速進入房地產領域之后會改變整個行業對市場發展的認知與判斷力，由此所產生的通貨膨脹問題可能會對社會穩定性產生直接影響，同時資金與房地產領域之間的結合可能加重泡沫經濟，再加之我國居民本身有很強的逐利性，這種消費的心理很容易被不法分子利用，導致整個房地產經濟陷入惡性循環，這對于政府的宏觀調控是不利的。所以為了避免上述問題發生，應該嚴格控制資本大批量進入房地產行業的問題，具體做法包括：1.資金進入房地產的情況需要得到相關部門的檢查與審批，尤其是外資流入時需要進一步規范審批與篩查制度，在進行嚴格的控制與管理之后完善管理模式，期間可借助期貨交易中所采取的大戶報告制度等對資金流入問題進行控制。2.促進匯率市場化改革。從整個國際的大環境來看，國際輿論普遍認為人民幣存在被低估的現象，因此，在匯率變化的情況下會帶來大量的外資，而且有相當一部分的外資進入了房地產行業。所以在未來工作中應該主動避免此類問題發生，積極加快匯率市場化改革，讓外資認識到資本正常運營所能帶來的收益，這種方法不僅可以保證房地產行業資金的平穩，也能為其他行業的發展提供必要的資金支持。

(二)重視欠發達地區的經濟建設

地區之間的發展不平衡會刺激人口向發達地區流動，由此改變了當地的人口結構并快速刺激房地產經濟的發展。而單從GDP等相關指標進行比較后，可以發現我國城市之間的發展存在著較為明顯的差異，包括東西差異、南北差異等，而在這種以經濟為基礎的城市發展差異下會造成醫療、教育、文化等多種資源的分配不均勻，并刺激了人口在地域間的遷移，這種遷移現象會進一步提升房價。為了避免此類問題發生，應該在政府部門宏觀調控的基礎上充分減少城市間的差異，以經濟建設為例，一方面需要對針對城市內存在的“炒房”等現象進行制止，保證城市房地產經濟的平穩發展。另一方面做好欠發達地區的政策扶持，重視基礎設施建設，使欠發達地區能夠培養人才、留住人才，這樣不僅能夠減少一線城市因為人口集中而產生的房地產需求，也能保證本地區的房地產消費群體問題，保證當地房地產經濟平穩發展。

(三)強化引導，轉變思想觀念

從房地產經濟的角度來看，房地產價格異常的構成因素復雜，其中涉及了諸多內容，而結合當前我國的房地產經濟的發展過程可以發現，大部分資金進入房地產的主要原因，除了硬性需求的影響外，房地產的保值性也成為資本投資的首選。而為了避免此類問題發生，以銀行為首的金融機構應該向廣大百姓普及投資的相關知識，在拓展投資理念的基礎上，為群眾提供更多的選擇，讓社會資本可以了解更多的投資渠道，改變傳統單方面通過房地產投資的問題。

中國人對房屋存在一種特殊的熱愛，而這種思想觀念的出現與國人缺乏安全感存在關系。因此，要積極改變人們的思想觀念，以正確的姿態對待住房問題，所以應該進一步促進租房市場的發展，保證中介的工作積極性，扭轉居民對房屋的傳統觀念。從長遠角度來看，當房屋失去投資性與必備性的情況下，必然會導致房價的下降。

(四)強化對房地產行業的監測

從目前房地產價格的變化波動情況可以發現，房價的上升與供求關系存在相關性，而供不應求會直接導致房地產價格的上升。但是部分城市的實際情況卻發現，房地產的空置率居高不下，而與此相對應的是部分消費者無力購買，這種現象對于整個行業發展而言是不利的。從房地產經濟學的視角來分析，房地產的價格應達到消費者所能承受的水平，但是隨著房地產價格的飆升，消費者的購買力下降，這已經成為不容忽視的問題。在這種情況下，需要強化對整個行業的監測，其中在檢測過程中應從地區房地產空置率入手，應盡快改變部分地區存在的供求不平衡問題，尤其是要改變當前房地產行業中的賣方市場問題，改善買賣雙方的地位，使房地產價格逐漸回歸平穩。同時要實現買賣雙方的信息對稱，了解房地產的開發成本、合理利潤等，在保證雙方信息透明度的基礎上，發揮社會的功能對房地產價格進行監督，避免價格異常。

五、結語

在房地產經濟視角下，房地產價格的波動是諸多因素共同作用的結果，在從經濟學領域來了解房地產價格波動的問題后可以發現，整個房地產市場的內外部環境中存在很多潛在風險因素，所以為了能夠維持整個房地產價格的平穩，則需要充分發揮政府部門的作用，在政府引導的基礎上，利用房地產經濟學研究結果來尋找控制房地產價格的有效途徑，這樣才能加快整個行業的穩步發展。