基于BIM的房地產項目管理信息化研究

郭偉鋒

（中鐵建設集團有限公司，北京 100049）

基于房地產項目設計的重要性，要綜合考慮房地產產品的供應需求以及市場情況，著重考慮產品質量以及最終的設計效果，保證項目設計的合理性和可行性，用于指導項目實施的整個生命周期，同時加強設計階段的管理，協調好所有施工資源，促進項目建設目標的實現。房地產項目表現出投資高、周期長的特性，做好設計管理，對提高項目整體質量有著積極作用，通過對項目實施全過程的考慮與分析，設計出切合實際的項目方案，給項目的實施提供指導性建議，如果想保證設計效果達到預期，通過良好的設計管理來把控整個過程，可以實現項目質量的有效控制，進一步提升房地產項目的綜合品質，間接提升其社會地位，為社會各領域的發展創造有利條件。

一、BIM技術特點

第一，BIM技術數據可視化特點BIM技術作為房地產模型制作和建造的專用工具，可以在工程建設項目中以三維立體模型的形式展示項目的情況和進度，輔助施工團隊發展更強和實現更和諧的總體規劃。尤其是該技術在設計圖紙和工程施工方案中的應用，專業技術人員將建設工程中的各種主要參數和數據信息輸入電子計算機，應用BIM技術將其轉化為三維圖形，并根據圖形進行開發，信息內容具有交互性，可以滿足工程項目建設的各種要求。第二，BIM技術的可移植性特征工程建設項目的全過程會受到各種因素的影響，意外因素的影響甚至會危及工程建設的整體施工進度和質量。這就要求完成建設項目建設全過程的信息內容數據的實時交互和傳遞，要保證項目施工階段的各種情況可以及時傳送到管理單元，提示設計和管理人員對突發情況進行調整，調整設計的內容和房地產施工的解決方案，BIM技術可以將這種情況處理到極致，完成信息內容和數據信息的及時傳遞，保障工程建設項目的順利進行，促進工程建設領域的穩步發展。第三，BIM技術可升級性特點工程建設項目的方案設計不是一成不變的。必須根據市場需求和建設條件等因素進行適當調整，不斷升級完善工程建設方案，實現工程建設項目經濟效益的最大化。傳統的工程建設項目風險管理方法和成本預算審批制度早已不能適應新形勢下工程建設的要求。鑒于價格市場劇烈變化，施工全過程突發安全事故，效率低下的情況，依靠BIM技術可以快速準確地改進工程建設項目的施工，完善原有的施工方案，提高建設項目各環節的經濟效益。

二、BIM的房地產項目管理信息化

（一）深化管理

在大型和超大型項目中應用BIM協助總承包管理，首先需根據項目特點拆分BIM工作內容，以降解項目復雜性，并通過深化工作使BIM模型滿足設計、施工、竣工交付及運維等不同階段的應用要求。根據模型深度和應用階段不同，將BIM模型劃分為初步設計模型、施工圖模型、施工模型、竣工模型、運維模型。其中，總承包單位為使施工模型滿足施工需求，依據施工模型管理協調各專業分包單位和指導施工過程，是實現BIM模型實施落地和應用BIM技術提升總承包方管理水平、技術水平和信息化水平的核心。根據項目特點將BIM模型深化管理分為專業模型深化、專業間模型綜合深化。

（二）BIM技術在房地產項目施工階段信息化的應用

首先，可以運用BIM進行設計可行性分析，對項目設計進行模擬，可以在施工之前發現房地產項目設計之中的不足之處，從而可以及時與設計方進行協調，有利于設計圖紙的優化，大大為施工降低了未來施工中可能出現的問題。其次，基于BIM技術，可以實現4D綜合模擬。該技術可以實現房地產建設階段可使用時間和有效空間的有效預測，幫助建設項目管理合理安排時間，科學安排空間，大大提高施工效率。因此，在施工階段應用基于BIM的工程信息管理系統具有巨大的優勢，一方面體現在建設團隊可以運用信息更好地監控工程質量、完成進度與成本費用。另一方面BIM的技術性優勢可以有效支持和保證項目的順利實施，最大程度上使項目優化建造階段技術，實現經濟指標的完善和最優化。

（三）BIM技術在工程房地產設計中的應用

分析BIM技術在工程建設項目設計中的應用，必須從BIM關鍵技術對提升房地產規劃設計品牌和協同管理兩個方面進行分析。首先，將BIM技術應用于工程建設項目的設計，促進了工程建設設計的品牌推廣。具體表現為傳統的房地產規劃設計使用CAD軟件進行工程圖制作和設計。工程圖作為設計人員在房地產規劃設計中的語言表達能力和概念表達方式，不僅要花更多的時間在開發工程圖和設計分析上，而且缺乏對設計和關鍵點的清晰表達。針對這種情況，利用BIM技術開展工程項目設計的應用，不僅可以提高房地產規劃設計的效率，而且可以根據傳統房地產規劃設計中的圖紙問題進行合理處理，促進房地產規劃和設計公司的質量和水平得到提高。在工程項目的設計階段應用BIM關鍵技術，可以合理提高各施工階段數據信息與材料的匹配度，便于設計人員多方位把握具體情況以確保設計圖紙與施工現場條件能夠充分匹配。其次，在工程項目的設計階段應用BIM關鍵技術，可以在一定程度上防止因信息內容不匹配而導致設計圖與施工現場情況不一致的問題。BIM關鍵技術可以在工程項目的施工過程中詳細記錄整個施工過程，不斷完善設計圖紙，有效安裝管道、工業設備、電纜和工程機械設備等，進而改進工程項目的管理能力。其中，在房地產規劃設計中，BIM技術根據信息內容實體模型的查詢和分析，可以獲得更加準確、全面的工程圖信息內容，也可以更加形象化地觀察工程房地產三維信息內容實體模型的關鍵結構和設計狀態，從整體的角度處理設計過程中的各種碰撞問題，尤其是工程地下室和復雜房地產建造。管道布局設計可以顯著提高管道布局設計的合理化程度，實現房地產規劃設計的美觀大方，具有更加明顯的功效和實際效果。

（四）房地產項目房地產設計質量控制策略

房地產設計質量控制非常重要，這是因為房地產行業屬于高風險且高回報率的行業，保證房屋房地產質量是提升項目經濟效益的重要路徑，采取有效的質量控制方法，既可以獲得理想的投資回報效果，又可以提升項目的總體效益。首先，保證項目總規劃的科學性，站在項目質量管理的整體角度，由專業人員完成項目方案的設定，經過有關人士的質量把關后，在沒有任何質量問題后投入使用。其次，全面落實招標與管理，利用競爭手段達到提高設計方案質量的目的，確保與項目實施要求完全吻合。最后，優化與改進預算方案，做好預算審核，避免浪費更多資金成本。在進行項目房地產設計的質量管理時，還要加強施工圖紙的設計審核，保證設計方案的可操作性是實現項目質量目標的關鍵所在，那么要求相關設計人員保證圖紙設計的深度，結合實際需求成立專門的審核小組，從客觀角度審核與評價設計圖紙，判斷圖紙設計是否可以滿足項目整體需求。圖紙會審階段要加大審核力度，確保對圖紙設計意圖有著正確的理解，同時關注設計圖紙的合理性分析，及時解決圖紙設計中存在的各種問題，以保證各項施工活動順利開展。如果發現設計圖紙中存在絲毫問題，都要給予更高的關注度和重視度，合理運用專業知識進行解決與改進，尋求最為合理的解決途徑，進一步完善施工圖紙設計，以及后續的會審工作。在解決圖紙設計問題時，需要開發商和監理人員的共同參與，有條理地逐一解決圖紙會審中的問題，并且在項目開展前提，確保技術交底工作落實到位，確保施工人員與管理人員了解和掌握每個設計重點，使每個施工環節緊密銜接起來，符合施工要求，提升項目整體質量。

（五）創造良好的信息化建設環境

目前，我國已經出臺了信息化建設的相關制度，對信息化建設進行了一定的標準化管理，如政府信息發布制度和網絡建設標準，這在房地產管理信息化建設中發揮著非常關鍵的作用。根據不同的實施條件，建設環境可分為軟件和硬件兩部分。在進行軟件開發的過程中，需要重點考慮硬件服務器能否滿足信息系統平臺的建設要求、數據庫是否具有文件備份和信息恢復功能、數據傳輸是否具有高穩定性、數據的完整性及保密性是否得到保證等，這樣才能發現其中的不足，并且可以及時進行改進以及優化，從而創造良好的信息化建設環境，確保房地產管理信息系統的完善。

（六）成果實施管理

在項目不同階段，對BIM模型有不同精度和深度要求。在BIM模型各應用階段存在不同類型的過程成果用于推動項目進行，直至項目竣工，將與實際工程一致的模型交付業主進行輔助運維管理。其中，BIM成果包含設計流線分析方案、設計優化方案、管道綜合排布方案、圖紙問題、凈高分析圖、預留預埋、支吊架及復雜節點處理等內容，總承包方通過應用不同階段的BIM成果，提早發現設計問題、施工重難點及管理薄弱環節。通過信息協同平臺進行文檔儲存、圖紙報審、圖紙版本管理、模型審核、模型在線瀏覽等應用，總承包方通過平臺對項目參建方進行項目協調和信息管理。通過信息協同平臺進行BIM成果管理與信息傳遞，首先設計方上傳施工圖與設計BIM模型，總承包方及各專業分包方下載相應內容，并審核設計BIM模型，將模型深化過程中的圖紙問題和審核結果反饋給設計方，最后由設計方回復后進行問題閉合。BIM深化完成后，上傳BIM深化模型交付業主審核，并歸檔整理所有文件，加強各專業與設計間的溝通效率。BIM成果實施運行保障體系包括成立BIM小組、設立周生產BIM例會和建立BIM培訓制度。BIM小組工作由項目總工負責牽頭，各專業管理人員全過程參與實施。項目總工開展每周生產例會匯報近期工作情況時，應專題介紹利用BIM技術配合各部門推進現場進度、質量和安全管理的情況，記錄各方施工過程所需的BIM成果，并采取措施利用BIM技術輔助解決現場疑難問題。項目部在BIM成果應用過程中，將集中組織BIM軟件操作技能培訓，實現BIM知識成果從BIM專職人員向全體管理人員遷移，主要涉及Revit，Navisworks等BIM軟件及項目BIM管理平臺，培訓人員涵蓋項目各分包管理人員、勞務隊管理人員及其他人員，實現基層能做、中層能用、高層能懂的目標。

（七）收集并利用房地產項目管理中的大數據

目前社會已經處于大數據時代，國內工業管理及時更新改革，首先進入并適應大數據時代的趨勢。相比之下國內房地產項目管理則落后一步，與時代發展脫軌。目前項目管理已經不在局限日常紙質版文檔的管理，依賴于BIM項目管理信息化帶來的革新，項目管理著重于大量的信息數據管理。因此，在進行房地產項目管理過程中，要樹立信息化管理的意識，在工作中有意收集數據、整理數據，在對數據進行歸類和分析中獲得更多的信息為項目增值，進而為房地產企業提供更多的利益，創造更大的價值。這個過程是一個由量變到質變的長期的復雜過程，首先需要具有貼切市場的大數據，其次需要具有處理評估大數據的能力，最后需要具有專業的工程技術指導。在長期大量的工程經驗和大量的工程數據中完成這一數據收集和處理過程。

（八）BIM技術在房地產工程招投標和竣工結算階段的應用

借助BIM模型數據信息庫的內容，涉及工程信息造價，工程師可以獲取許多類型的造價信息，繼而在造價管理的招投標階段，能夠按照實際進行的房地產工程情況提供招投標的參考，使實際招投標中漏項或者錯算的現象得以避免。在這一過程中，依照BIM三維立體模型，房地產工程企業可將招投標文件和標底文件做好，再據此找尋價格合理和具備資質的施工單位進行合作。招投標文件作為基礎內容，施工單位的報價可在此基礎上依據工程量清單進行，以使中標的概率獲得較大幅度的提升。

三、結束語

房地產項目管理在今后發展中的趨勢以及科學高效的措施必然是信息化。BIM的信息技術作為行業中最行之有效的信息化應用工具，對于實現更加規范、高效、科學以及合理的項目管理工作意義深遠。因此我們需不斷致力于BIM技術的相關研究和探索，堅持對其進行發展和完善，努力實現我國的房地產行業發展的飛躍。