房地產企業成本管控研究

王永芳

（南京開元經濟開發有限公司，江蘇 南京 210009）

當下房地產受宏觀調控的影響正處于行業發展最困難的時期，隨著大宗商品價格上漲及碳中和的政策調整導致上游供應商成本進一步加大，致使房地產企業與供應商的議價能力降低，同樣受房地產政策調控影響客戶持幣觀望房市人氣大跌，為促進銷售現與客戶的議價能力則變得更加脆弱。現階段采取成本領先戰略是提高房地產企業競爭力最可行的策略，成本領先形成價格優勢降低替代品威脅，確保企業市場份額不被取代讓產品快速變現的最佳途徑。這就對各房地產企業的成本管理能力提出了更高的要求。

一、房地產企業成本管控的重要性

（一）成本管控有助于企業經營目標的實現

房地產企業作為一個經濟組織其經營目的就是通過盈利以提高其價值，影響企業價值高低的因素有很多但決定其高低的核心因素是企業的整體獲利能力。對企業盈利能力有根本影響的是經營性資產，企業盈利能力是企業必備經營性資產共同作用的結果。對房地產企業而言開發產品就是其必備的經營性資產，如何管控好開發產品的成本是企業盈利的關鍵因素。加強房地產企業成本管控是企業盈利的最佳途徑也是實現企業經營目標的保障。

（二）成本管控有助于增強企業的核心競爭力

現階段房地產受國家宏觀調控銷售受阻收入來源不足的情況下加強內部成本控制是企業經營管理的最佳選擇。在研發、生產、銷售、服務、廣告等領域把成本降到最低，使企業品質相近的產品成本低于競爭對手的成本來增強企業的核心競爭力。

二、房地產企業成本管控存在的主要問題

（一）忽視隱性成本的管控

很多房地產企業對成本的管控關注點大都集中在項目的取得成本、建設成本及期間費用等顯性成本的管控上，而忽視經營風險所帶來的隱性成本的管控。它游離于財務監督之外，是由于經濟主體的行為有意或無意造成的具有隱蔽性的將來成本。由于將來的事情是否發生以及如何發生都是不確定的因而管控更難。目前房地產經過多年的發展正逐步走向程序化、規范化和法制化道路。但在三、四線城市房地產開發仍處于起步階段，很多房地產企業在利益驅使下鋌而走險存在野蠻開發的現象。企業決策層風險意識淡薄這反而增加了企業的隱性成本。以江蘇侖山湖發展有限公司違法占用水庫管理范圍內土地開發案為例，該公司未經水行政主管部門批準擅自開挖水庫灘地面積約2000平方米，非法建設別墅13幢。后經水利違占專項清理行動被發現。行政部門依法對該違法行為下達了整改通知書，企業最終拆除了全部違章建筑并退回已售房客戶的款項及支付了大額違約金。這不但增加了企業的成本而且嚴重損害了企業的形象。即使顯性成本管控得再好如果忽視隱性成本管控也會讓企業功虧一簣，甚至給企業造成致命打擊。房地產企業除加強顯性成本管控外也不能忽視對隱性成本的管控。只有雙管齊下才能達到有效控制成本的目的。

（二）非標產品成本可比性差成本管控難度大

房地產企業經營目標最終得以實現需要通過客戶對產品的認可并購買才能達成。如何讓客戶接受產品實現快速變現是企業經營管理的關鍵。要讓客戶與產品間建立有效需求就必須以客戶為導向來設計產品。這勢必導致最終呈現出來的產品類型多樣化，各產品之間相對獨立。這種非標產品成本可比性差不易形成可比的標準成本從而不利于做出成本節約的評價。產品的多樣性也增加了成本管控工作的難度，只有建立精細化的成本管控措施與評價體系才能使成本管理工作切實可行。另外開發產品建造過程中施工工序多且各工序之間環環相扣導致配合錯綜復雜，其最明顯的特征是建設周期長、涉及面廣、管控難度大。在建設項目管理過程中部門與部門之間經常會出現推諉扯皮現象影響施工進度從而增加房地產開發成本。

（三）缺少成本管控的綜合性人才

房地產的產品是各項專業技術統籌協調經過工程施工才最終得以實現的成果，它開發周期長、過程復雜。這就要求進行成本管控人員具有全面的綜合能力。現實是多數房地產企業成本管控人員是有財務或工程人員擔任其專業知識相對單一。財務人員大都不懂設計、造價及施工的專業知識，只能單一地通過對比動態的目標成本數據來控制，這本身對成本控制而言就具有滯后性。并且財務人員也不能深層次地從工程專業角度分析超支的原因及評估此原因是否合理，因此單從財務層面去管控房地產成本有一定的局限性。反之若由工程人員管控成本因其不懂財稅知識也將無法做好成本管控工作。

三、完善房地產企業成本管控的對策建議

（一）建立隱性成本的管控機制

1.建立科學有效的決策機制

企業的發展戰略、重大的投融資方案都是由高層管理者做出的，從某種意義上說決策層的行為決定了公司的成敗，這就要求決策者不但要有豐富的相關知識和敏銳的洞察能力而且更要有合法合規的經營理念。建立科學有效的決策機制是防范決策失誤的有效保障。企業決策層要立足于企業實際和市場需求按照科學的決策程序實事求是地對當前現狀和未來趨勢做出客觀的判斷，在經營決策過程中必須守法守規這樣才能減少和杜絕決策失誤給企業造成的損失。

2.建立不可抗力風險的應對機制

在房地產企業經營過程中會遇到很多不可抗力給企業帶來的隱性風險，如特大暴雨引發的項目淹水、極寒天氣造成的水管爆裂等。不可抗力不可避免但企業可以建立不可抗力風險的應對機制，在風險發生前預先做好防護措施以此減少風險損失或把風險控制在企業可接受的范圍內。

（二）建立顯性成本的全流程管控程序

房地產企業要做好顯性成本的管控，首先要樹立全員、全程、有效的新成本觀并對顯性成本進行事前、事中、事后有效的成本管控。

1.事前控制

（1）精準定位深化設計

項目開發前進行充分的市場調研確保產品精準定位是關鍵，產品的不同類型其構成成本的內容不相同。雖然設計費在產品總的成本中占比并不大但是其設計出什么樣類型的產品卻是影響建設成本大小的決定性因素。只有經過深度優化、合理詳細的設計圖紙才能達到有效控制產品建設成本的目的。避免因設計考慮不全或缺陷給后續施工造成阻礙產生無效成本。

（2）增加內部圖紙會審程序

圖紙會審是指房地產企業、監理單位、施工單位在收到設計院施工圖設計文件后對圖紙進行全面細致的熟悉，審查出施工圖中存在的問題及不合理情況并提交設計院進行處理的一項重要活動。由房地產企業負責組織并記錄通過找出需要解決的技術難題并擬定解決方案從而將因設計缺陷而存在的問題消滅在施工之前。圖紙會審工作一般安排在招標與合同簽訂之后施工之前，等到此階段發現問題就會引起很多變更既影響目標成本的有效性也影響建設周期。故房地產企業可以在招標前組織公司內部相關部門先行進行一輪內部圖紙會審工作，組織相關當事人根據施工、客戶需求、物業管理等方面的要求對施工圖紙進行詳細的校對和全面復查，提前發現設計中可能存在的不明確、有沖突、不合理、不經濟的缺陷。通過內部會審提出圖紙優化方案完善圖紙的設計質量減少規劃審批及施工變更事項。讓變更盡量發生在與施工單位建立交易之前，既有利于成本管控又能提高工作效率減少后期施工過程中的溝通、審批和建設成本。

（3）全面細化招標文件

建設工程招標文件既是施工單位編制投標文件的依據也是與將來中標單位簽訂合同的基礎。招標文件中提出的各項要求對整個招標工作乃至招投標雙方都有約束力。根據標的不同分為許多不同階段，每個階段招標文件編制內容及要求不盡相同。為減少后期的變更有必要對招標文件進行全面細化，在流程上可以施工合同先置也就是在招標前先把合同所有條款都擬定好并通過公司內部評審，把評審過的施工合同作為招標文件的附件，這樣投標單位可以根據招標文件、施工合同、圖紙的內容編制相對精準的標底進行投標。既可減少中標后在合同簽訂環節因招標文件不全面不細化而增加的談判與增項成本又可大大提高工作效率。

（4）與供應商建立長期合作關系

房地產企業開發過程中需要與眾多的供應商進行合作，與不熟悉的供應商合作會存在很多不確定性因素，合作前需要花大量的時間與精力對其進行了解并對交易價格、合同條款進行多次談判，不利于房地產公司對合作過程做長期性的風險預測及控制。為避免這種低效短期合作方式房地產企業在經營過程中可根據供貨商的信譽、質量、配合度等方面建立合格供方數據庫進行分級管理，并與優質供應商建立長期合作伙伴關系。這樣雙方不但配合默契工作效率高而且可以減少合作過程中的溝通成本與交易成本，最終達到降低成本的目標。

（5）稅收管控前置

房地產開發過程中涉及的稅收種類繁多，在經營過程中應事前做好稅務安排。在綜合考慮各項稅金對企業成本影響的情況下采取對公司最有利的方式來納稅。如在營改增時對于老項目可以采用一般計稅也可采用簡易計稅，企業選擇那種計稅方式不是隨工作量來決定，而是要先根據公司的實際情況測算土地成本占產品成本比例，根據此比例再來測算這兩種方式哪種能讓公司的整體稅負更低。其次稅法規定印花稅計稅依據是不含增值稅的價款，但如果采購合同、售房合同簽訂時金額是價稅合計的，在合同中又沒有單列稅金也沒有說明的話稅務實際征管時是要求價稅合計來作為計稅依據的，簽合同時如果價稅不分就會增加企業的稅收負擔。故房地產企業做好稅收事前管控是降低稅負成本的有效途徑。另外對于房地產企業而言工程決算延期普遍存在，這就導致企業所得稅匯算或土增稅清算時成本不完整造成多繳稅款而增加稅收負擔，針對這一情況企業可以在簽訂銷售合同時把交付時間選擇在年初，因為年初與年底交房時間相差不多但導致納稅義務時間點差異巨大，選擇在年初交房不但可以給預決算部門足夠的時間進行項目結算工作以保證成本的完整性，又可以合法延期納稅時間從而減少企業的稅收成本。

2.事中控制

（1）加強施工過程的管控

在施工前房地產企業要組織設計、監理、施工單位進行再一輪的圖紙會審和技術交底，以減少在實際施工過程中可能產生的問題。在施工過程中要求施工單位嚴格按圖施工，項目管理人員和監理在關鍵節點要做好跟蹤與檢查及時發現施工過程中的問題。特別是隱蔽工程檢查與驗收，對可能產生的問題做到早預防、早發現、早糾正。簽證與變更要做好記錄并經雙方簽字確認以便后期進行工程結算，并且要第一時間反饋給成本管控部門及時調整動態目標成本。施工過程中要嚴格執行材料驗收與送檢制度，杜絕使用不合格材料影響工程質量。有條件的房地產公司可以運用BIM軟件來進行工程項目管理，它能夠連接項目生命期不同階段的數據、過程和資源，具有讓設計、施工、設備操作性、機電管線碰撞檢查可視化等功能。同時又具有設計、整體進度規劃、成本預算、工程量估算、運行與維護等協調功能。使工程管理可視、可控、簡單化，減少了無效成本的產生達到有效控制成本的目的。

（2）加強關鍵銜接節點的控制

房地產企業根據目標導向管理模式可在每年末對次年的目標任務進行分解，梳理出需要部門間配合的關鍵銜接節點并將此節點與績效掛鉤。在設計績效掛鉤制度時不但要與本部門需要完成的節點掛鉤還要把其中一部分績效與銜接部門的節點掛鉤。從而打破部門隔閡形成一個整體，讓每位員工主動去跟上下游部門進行溝通。避免與減少推諉扯皮現象從被動參與成本管控向主動管控轉變，引導與激發員工的主觀能動性，讓全員、全程、有效的成本新觀念落到實處。

（3）加強合同的管控

房地產企業在經營及項目建設過程中會簽訂各種各樣的合同，合同是企業一系列互相銜接、互相監督、互相制衡、共同協調行動的橋梁。合同貫穿于項目開發的一系列活動過程中，加強合同管理有助于協調各方的利益關系，有利于提高企業經營管理水平。做好合同管理從根本上維護企業在合同中的合法權益有助于控制企業財務風險提高資金使用效率，達到降本增效防風險的作用。

3.事后控制

因房地產企業開發的產品大都是非標產品其成本可比性差。在決算時除做好簽證與變更的增項成本決算工作外還可以建立模塊化的單方造價，根據不同類型的產品進行模塊化組合再根據產品差異進行局部成本的調整，以此作為實際決算成本的參考標準，找出分步、分項工程決算過程中的異常成本并對其合理性進行分析以達到成本控制的目的。

（三）培養“四務”型綜合人才

房地產企業進行成本管控機制是否有效最關鍵因素還是人，因此培養懂業務、善財務、精稅務、通法務的“四務”型綜合人才成為必然。房地產企業應建立起人才與企業共發展的機制加速提升員工能力。采用理論與實踐相結合的培養模式，讓員工走出去或讓專家走進來的形式提高員工專業知識，為引導和激勵員工自主學習的積極性可以設立取證后給予費用報銷機制或證書與薪酬掛鉤。企業也可以通過內部管理軟件實現知識資源共享機制確保知識資本的不斷增值發揮最大效能。另外在公司內部實行任崗制以提高員工的業務實戰能力。這樣一方面有利于培養綜合性人才進一步做好成本管控工作，另一方面也有利于加強員工對企業的歸屬感，提高工作積極性為企業創造更多的價值。

四、結束語

房地產企業內部環境各不相同，即使相同的成本管控措施也會因人員不同產生不同的效果。各企業應根據存在的問題結合自身企業文化等因素采用適合自己的管控措施和方法以達到降本增效的目的。房地產企業應不斷學習新的成本管理方法并激發全體員工自主參與到成本管控中來，讓成本管控真正成為實現企業目標提高企業核心競爭力的重要手段。