房地產企業在金融審慎管理條件下的融資風險和應對策略

魏學義

（北京東洲房地產開發有限公司，北京 100012）

隨著近年來國家對房地產業進行宏觀調控，在“房住不炒”的基調下，“從緊”為全國樓市調控主要特點，從房地產金融監管看，涉房貸款調控力度持續升級。如何充分認識目前房地產企業融資模式，在金融政策不斷變化的同時，創新發展不同的融資模式，改善融資方法，找到適合各房地產企業自身特點的資金來源，提升企業管理水平，降低項目開發資金的使用風險及用資成本，解決現階段房地產企業融資難問題，是房地產開發企業特別是中小型房地產企業財務融資管理的重要風險點。

一、房地產企業融資的概念、特征與模式

（一）房地產企業融資的概念

房地產企業融資是房地產企業為滿足項目開發整個業務流程中的資金使用需求而進行的資金籌集、使用、本金及利息償付等一系列金融活動。房地產企業屬于資金密集型企業，項目建設期往往在3-5年之間甚至更長，前期開發資金投入量大，資金回收期長，對融資有很高的依賴性。如何保證項目開發過程中有充足的資金來源，是房地產項目開發成功的關鍵因素。

（二）房地產企業融資的特征

不同于其他行業企業融資，房地產融資，尤其是項目開發融資一般具有融資規模大、資金使用期限長、資金專項監管使用的特點。同時開發貸款出借機構要求借款企業提供財產擔保或信用擔保，融資資金使用不當或項目開發失敗會帶來一定的財務風險。

（三）房地產企業主要的融資模式

近30年來全國房地產的市場高速發展，為滿足房地產企業對資金的巨量需求，房地產資本市場發展也日趨成熟，目前市場可見的融資模式大體有以下幾種。

1.股權融資

非上市房地產企業采取直接股權出資，針對房地產開發企業資金需求大的特點，可以由出資人在出資時根據開發項目的總投資額合理安排股權資金，滿足房地產企業部分資金需求。對于已經上市或者具備上市條件的房地產企業，可以采用上市融資或股票增發、配股等融資方式。

2.銀行貸款融資

房地產開發貸款是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房或商業用房的貸款，是當前比較常用的一種房地產融資模式，銀行經過評估后，通過信用擔保或資產抵押擔保的保證方式，將資金借貸給房地產開發企業進行項目開發。該模式的前提條件是房地產企業可以提供貸款擔保，并保證貸款資金的專款專用，使用過程中銀行對放貸資金進行相應監管。

3.發行境外債券融資

境外債券融資是債券融資的一種，是符合資產規模以及盈利能力、現金流量等發債條件的房地產企業境外發行債券進行融資，利率受發債企業資質而不同，融資規模可觀。近年來，隨著境內機構境外發債政策的不斷改革，發債便利化程度不斷提升，境內資質比較好的房企通過母公司擔保或第三方增信模式，積極利用境外市場融資，境外債債務規模有了一定積累，為房地產企業發展提供了積極動能。

4.建設單位墊資

適當拖欠建設單位工程款，在房地產開發企業中是普遍存在的。由于建設期房地產企業資金流入不足，拖欠建設單位工程款就必然地成了開發企業的資金節流渠道。利用好資金支付的時間差，合理占用應付建設單位材料款和人工費用，等于拓寬了房地產開發企業的資金池，降低開發資金使用成本，增強開發項目整體利潤空間。

5.預售款

預售款是房地產開發企業取得預售資格后，與購買客戶按照銷售合同約定在未交付房產的情況下預先收取的購房款或者與委托開發單位根據開發協議預收的開發建設款。預售款收取簡便，靈活性強，可以對個人購房者提前收取全部購房款，對委托建設單位按項目進度收取建設資金。因其限制性小，操作簡便，無資金成本或低成本，是房地產企業不可忽視的一項資金來源。

其他還有境內債券融資、私募融資、委托貸款融資等不同模式，在此不再一一贅述。

二、房地產企業在金融審慎管理條件下的融資風險

在整體房地產開發項目融資渠道中金融機構融資是其融資系統中的一個重要組成部分，當前，作為全國房地產調控重要抓手，“從緊”原則自然也就成了房地產金融監管的總趨勢。從房地產金融監管看，委托貸款、發行債券等房地產融資渠道受限，貸款規模政策性壓縮，銀行信貸資金進入房地產通道受阻。

（一）銀行貸款全面收窄，資金緊張

隨著近年來房地產市場的迅速發展，房地產信貸占銀行信貸規模不斷加大、持續積累，比例過高。2020年年底，央行、銀保監會聯合發文，自2021年起，對全國銀行機構房地產貸款集中度進行管理。將銀行金融機構分為五檔，對貸款業務中房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。即便是中資大型銀行，房地產企業貸款占比最高不超過40%，個人住房貸款占比最高不超過32.5%。其他銀行規定的涉房貸款比例更低。

此文件出臺后，各銀行涉及房貸業務全線收緊，部分銀行前期放貸指標已經過檔，后期房貸資金須回收，減少現有規模，進一步壓縮涉房貸款業務，不管是房地產企業貸款，還是個人住房貸款，反饋給市場面就是房貸越來越不好審批。房地產企業可用資金盤子整體縮小，勢必造成新項目開發貸款的資金審批難度增加和貸款授信額度降低，這對于大型房地產開發項目融資和中小型房地產企業影響尤為突出。

（二）私募基金、委托貸款、境外債等房企融資政策受限

金融政策上的收緊不僅體現在國內銀行業務層面，同時擴及私募證券、委托貸款等融資模式。2018年銀監會出臺商業銀行委托貸款管理辦法，從資金來源、用途、性質、貸款領域等方面進行限定，堵塞了包括私募基金等金融機構資金借用銀行委托通道試圖向房地產融資企業發放委托貸款。2019年發改委通知要求房地產企業發行境外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，其融資模式新增資金量被卡死。

（三）銷售增長緩慢，資金回收期延長

房地產宏觀調控以來，出臺了各種“限購、限貸、限價、限售”政策為房地產市場降溫。房價上漲得到了基本遏制，部分城市樓市價格下調，房地產投資熱情明顯降低，購買者“買漲不買跌”心理預期進一步顯現，房地產銷售增速遲緩，樓盤銷售困難，以往排隊選房、開盤售罄的局面不在。房地產開發企業銷售資金來源和額度減少，資金回收期延長，造成資金窘迫，甚至有房地產企業無法償還到期開發借款的現象發生。

（四）拖欠建設單位款項風險加大

在房地產行業內，歷來存在著較為嚴重的拖欠工程款及墊資的現象，房地產開發企業結算建筑商建筑材料費、人工費用等款項的支付時間，長時期滯后于工程建設進度時間，通過形成大筆應付賬款，達到資金無償占用，給建筑企業帶來了嚴重資金壓力。但在近年來的營商環境不斷優化的形勢下，房地產開發企業惡意拖欠工程款風險加劇。隨著政府對工程項目拖欠款項的關注及監管清理，隨著“農民工工資專用賬戶制”即人工費必須撥付進施工總承包單位開設的“農民工工資專用賬戶”的制度推行，房地產企業占用建設承包單位墊付款項必須有所收斂，這在一方面緩解了建筑企業的資金壓力，同時使其資金壓力自然傳導回房地產開發企業，讓原本資金有限的項目開發出現不同程度的資金短缺。

三、金融審慎管理條件下房地產企業融資風險的應對策略

（一）增加與股權融資比例，應對融資調控風險

股權資本沒有固定到期日，是企業永久性資本，無須在企業正常經營期間內償還，不用擔心還本付息的財務風險，股東關聯借款使用靈活，可以協商使用期限。由于以上特性，股權融資與股東借款對房地產開發企業防控金融風險具有重要意義。

1.增加房地產企業自籌資金，為機構融資提供條件

自籌資金包括自有資金、股東投入資金和借入資金，對于自有資金比例不足的房地產開發企業，申請股東借款或集團內平級單位閑置資金進行委托貸款融資或與其他融資方式配合融資。

2.增資擴股，增強企業硬實力

對于非上市或不具備上市條件的房地產企業，可以采取直接增資出資，對于已經上市或者具備上市條件的房地產企業，可以采用包括上市融資和增發、配股再融資。股本金代表企業資本實力，是企業開展經營活動的基礎，增加股權資本能夠直接提升房地產開發企業防控金融風險的能力。

（二）拓寬融資渠道，找到適合房地產企業自身的融資路徑

針對銀行貸款規模收窄，債券、私募、委貸資金受限，房地產企業應拓寬融資渠道，找到適合企業自身的融資路徑。

1.利用房地產企業存量資產進行證券化融資

房地產資產證券化融資即將房地產企業已經完成開發的存量商品房、自持商業、自有物業等通過評估，以其未來所產生的現金流為償付條件，通過結構化設計進行信用增級，在資本市場中發行資產支持證券，利用籌集到的資金進行現有項目開發。

2.利用房地產信托投資基金融資

近年來，隨著房地產融資環境趨緊，憑借制度優勢，房地產信托收益憑證的發行逐漸被融資市場認可和運用，房地產企業信托發行日益增多。目前，操作性比較強的兩種模式：一種是貸款類資金信托模式，該模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，不同點是資金主要依靠發行信托計劃籌集而不是存款；另一種是股權投資信托模式，信托基金參股房地產企業，股權在信托期滿后需要溢價回購。股權投資信托可以與房地產股權融資模式相結合，搭配使用。

（三）加強企業間合作，選擇優化開發項目

1.加強企業合作，協同融合資金優勢

對于自身融資確有困難的中小型房地產開發企業，可與其他房地產開發企業聯合進行項目開發，或與有資金優勢的建設單位聯合開發。這樣既能解決房地產企業自身發展過程中的融資約束，也能利用合作企業經營優勢，為項目開發創造更好的前景，提升項目的整體效益，為房地產企業帶來良性發展的契機。

2.依托民生政策福利，進軍保障性房地產項目

舉牌政策性住房與商品性住房配套開發項目用地，或與國有企業聯合成立房地產項目公司，利用國有企業自有土地優勢，進行共有產權房、自住型商品房、公租房配建商品房等類別的房地產項目開發，依托福利性住房相關政策，快速進行銀行貸款審批及資金使用。

（四）增強房地產企業營運能力，提升資金使用效率

1.增強去化能力，加快資金回流

銷售與回款是房地產開發企業進行項目開發的最終任務，是項目開發成功的關鍵指標，是項目完結的閉環，是房地產企業開發運營中重要的管理方面。房地產企業不應局限于竣工項目的銷售，對在建項目也應加強管理，爭取預售回款提前實現，用以支付工程款及開發貸款等資金需求。

正在開發的項目，爭取早日預售。已經取得開發四證，進行施工的房地產開發企業，應督促建設單位加快施工，爭取盡快達到辦理預售許可的工程進度要求，及早辦理預售許可證，形成預售回款，為緩解自身借貸壓力或還款壓力減壓。

已經竣工的項目，加快庫存去化。已經竣工銷售的房地產項目，應加大銷售力度，去化庫存面積，也可以結合資產證券化對庫存房產就行融資，早期形成資金回流，避免政策的進一步壓緊帶來的資金風險和經營風險。

2.規模大的項目分期開發或分項發包，縮減資金規模

房地產開發企業在不斷發展壯大過程中，會開發規模大小不盡相同的房地產項目。在開發建設大型房地產項目時，由于其投資規模大，建設周期長，既是企業發展的機遇，也是對企業融資的考驗。如果能夠協調政府部門，對整個項目整體立項，分期開發將會極大程度上減少企業開發資金緊張局面，達到小錢辦大事，滾動發展的良好局面。

對于已經確定立項的開發項目，投資總額大勢必造成建設資金需求大，這種情況下，可以考慮平行發包的形式，將整體項目平行分包給不同的建設單位，以緩解單一建設單位的資金壓力。在招標建設單位時，優化投標條件，與建筑資質佳、規模大、資金實力雄厚的建設單位合作，后期資金支付時，可用以支付資金占用費的方式，由建設單位進行墊資，協同助力開發項目的順利完成。

3.加強企業管理水平，提升資金使用效率

房地產企業在項目開發的整個閉環過程中，要改善內部經營管理水平，提高對房地產融資政策、資金需求的解讀和對房地產市場的研判，強化企業資金管理，嚴格控制資金預算使用。在資金的取得、使用、回收的各環節，最大限度減少資金的閑置與浪費。房地產項目開發過程中，巨額負債產生高額利息支出，資金管理不當，將無形損耗開發項目的利潤空間，并可能形成財務風險，阻礙房地產企業的正常發展。

四、結束語

融資問題本身就是房地產企業發展中的難點問題，在目前審慎的金融環境里，房地產開發企業遇到融資政策收緊所帶來的融資難問題，金融政策不斷變化，融資模式也在創新發展，房地產開發企業必須正視融資環境變化與政策調整，積極調整自身發展戰略，改善經營管理，加強企業內部建設，提高企業融資能力，結合最新的融資方向，拓寬融資路徑，解決融資困難。找到適合企業的融資模式進行融資，才能保證項目開發的順利進行，促進企業長遠、持續地發展下去。