探究房地產企業土地增值稅稅收風險及籌劃

劉文鎖

（溫州市教師教育院，浙江 溫州 325100）

房地產企業不同發展階段所關注的企業風險具有明顯的差異性，最初發展階段更為關注企業的財務風險以及審計風險，對于稅收風險處于較為忽視的狀態。在經濟發展速度迅速提升以及交易環境變得越來越復雜多變的時代背景下，征稅過程的未知因素也呈倍數增長，人們對稅收風險的關注程度也明顯提升[1]。房地產企業一般會涉及較多種類的稅收，與一般企業相比其面臨更大的稅負占收入的比例。因此，房地產企業稅收籌劃工作具有較大的發展空間。通過合理的稅收籌劃，可以幫助房地產企業降低成本、增加利潤，為企業實現價值最大化提供保障。土地增值稅屬于轉讓房產而獲得的增值額征收的一種稅，主要征收對象是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的稅率并不是一成不變的，而是根據轉讓房地產的增值稅率高低進行調整，然后依據累進原則實施分級計算[2]。房地產企業土地增值稅稅收面對較多的風險，在進行稅收籌劃時應當針對風險進行稅收籌劃。

一、房地產行業稅收現狀

改革開放以后，房地產行業發展勢頭迅猛，其在國民經濟發展當中發揮著重要的支柱作用。現階段，社會經濟已經得到明顯發展，房地產企業的經營業務也有所變化，開發、建筑、銷售住宅、商鋪以及周邊配套設施等商品都屬于房地產企業的經營業務。近年來，有關房地產問題的討論迅速增多，其已經成為社會輿論的焦點，同時也屬于百姓民生最為關注的問題之一。隨著市場經濟的巨大變化。房地產行業也受到巨大的沖擊，其市場供求關系也在潛移默化中發生變化。房地產企業稅收與其他行業具有明顯的區別，首先，房地產企業在轉讓土地使用權時一般是采取預收定金的方式，月末按照預收定金貸方發生額的5%繳納營業稅及附加。現階段，房地產企業稅收征管還存在一定的問題，比如稅務部門征管方面的問題以及房地產企業自身的問題。稅務部門征管方面的問題主要有稅收的輔助制度不健全以及稅收征管力度和深度與房地產行業發展速度不匹配等，最終導致房地產企業稅收征管漏洞較多，造成房地產稅收流失嚴重[3]。其次，房地產企業自身的問題主要包括財務核算不規范、財務內部控制缺乏制約機制以及房地產企業稅務違法行為等。房地產企業稅收本身就存在較高的難度，再加上這些問題的存在更加劇了稅收的難度，相應的房地產業所面對的稅收風險也明顯增加。

二、土地增值稅以及稅收籌劃的意義

土地增值稅屬于一項針對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權取得了增值收入的單位或個人的稅目，其施行超額累計稅率，可以按照增值額將其稅率設置為30%到60%區間之內。在稅收方面土地增值稅具有一定的稅收優惠政策，主要有建筑不同標準住宅的稅收優惠以及個人轉讓房地產的稅收優惠等。從整體發展水平來看，我國土地增值稅稅收增長趨勢為先慢后快，并且還表現出增值稅增幅高于稅收總收入的特點。稅收籌劃也可以被稱為合理避稅，主要是指在不違反國家相關法律法規的前提下納稅人對相關政策進行合理利用，對其涉稅業務進行合理調整，為企業制定最有利的納稅方案，以此為依據組織開展各項生產經營活動，最終實現企業稅負減輕的目標。土地增值稅屬于房地產企業各項稅目當中稅負較重的稅種之一，面對國家出臺的各項相關政策，房地產企業所面對的經營壓力也變得更大。在這樣的發展環境下，土地增值稅籌劃工作的重要意義變得更加明顯。為了保證房地產企業擁有持續性的發展動力，應當重視企業土地增值稅籌劃工作的開展，為房地產企業有效減輕經營負擔，以此來達到提高房地產企業市場競爭力的目的[4]。房地產企業對土地增值稅進行合理的稅收籌劃，可以在降低企業成本費用的基礎上實現企業利潤的增加，有利于房地產企業對現有的資源進行充分利用，為企業資源利用率的提升以及企業良好形象的樹立提供促進作用，最終實現房地產企業的長久發展。可以將房地產企業土地增值稅稅收籌劃的意義總結為：促進稅收法律的完善、有利于國家宏觀調控以及提高房地產企業的利潤和效益。

三、房地產企業土地增值稅稅收風險

房地產企業土地增值稅稅收同樣具有稅收強制性、無償性以及固定性的特點，所以其稅收風險是無法避免的。另外，房地產企業土地增值稅稅收風險還具有主觀相關性、成本效益性、可操作性及計劃性等突出特點。可以將房地產企業土地增值稅稅收風險歸納為以下三點。

（一）企業內控缺失或不健全方面的風險

房地產企業組織結構一般都較為龐大，其經營業務以及經營活動具有明顯的多樣復雜特點，通常一個項目需要多個部門的共同參與。因此，房地產企業財務日常處理的工作量一般較為巨大，比較容易出現成本核算混亂的問題，這也是稅收管理難度較大的原因之一。而房地產企業當中專門進行稅收風險管理的力量相對來說比較薄弱，嚴重缺乏管理資源，最終造成管理環節的整體落后[5]。目前，已有部分企業已經針對稅收工作建立了內部控制制度，可是卻沒有有效履行稅法職責，甚至還有很多房地產企業還沒有針對稅收建立內部控制和風險管理體系。仍有大部分的房地產企業將重心放在宏觀謀劃方面，對于涉稅合規目標并沒有給予足夠的重視，同時也缺乏財務管理中涉稅內容的了解，更談不上重視企業土地增值稅稅收風險管理工作的開展。

（二）企業稅收籌劃易步入誤區的風險

房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃工作的目的，是為了在合理范圍內減少繳納稅額，稅收籌劃活動失敗付出的代價也屬于稅收籌劃風險中的一種。房地產企業土地增值稅的課稅對象為土地增值部分，稅基大小以及適用稅率高低共同決定了土地增值稅的交稅數目。可是，部分房地產企業在進行稅收籌劃項目以及選擇方案時都可能存在未依法納稅的情況，另外，房地產企業也可能存在對土地增值稅稅收優惠政策整體性沒有完全掌握，而導致難以對相關稅收政策進行有效運用和執行的情況，這些都會增加房地產企業稅收籌劃風險。

（三）企業辦稅人員自身專業素質不足的風險

房地產企業當中的辦稅人員承擔了企業當中稅收管理的主要任務，可是在企業日常經營活動中，有部分辦稅人員自身業務素質不達標，對于土地增值稅稅法稅規無法進行及時全面的了解，難以準確把握土地增值稅稅收法規。最終導致房地產企業在實際的稅收工作中沒有按照相關稅收規定進行操作，造成企業出現偷稅漏稅的情況，不僅會額外增加房地產企業稅賦負擔，還會導致企業聲譽受到損害。房地產企業與主管稅務人員之間直接溝通的缺乏，同樣會增加企業少繳和未及時繳納土地增值稅稅款的風險。稅收政策本身就具有一定的復雜性，房地產企業無法及時了解稅法的適用范圍或者對稅法理解存在較大偏差，都會額外增加稅收風險。

四、房地產企業土地增值稅籌劃原則

房地產企業土地增值稅籌劃應當始終堅持合法原則，因此房地產企業應當對有關土地增值稅的相關納稅要求以及法律法規進行充分了解和掌握。在稅收政策不斷進行調整和完善的過程，新的稅收政策以及會計政策的提出，將會對房地產企業土地增值稅納稅產生明顯影響。房地產企業在進行土地增值稅籌劃過程，應當樹立大局觀和全局觀念，充分了解認識國家政策、法律法規的規范目的，做出正確的稅務籌劃，規避稅收風險，提升納稅籌劃成功率。其次，房地產企業土地增值稅稅收籌劃應當具有科學性，應當對事先籌劃引起重視。在這一過程，房地產企業不僅要對當前發展現狀進行掌握，還應當保持前瞻性的目光，對未來發展方向進行預判。房地產企業應當將土地增值稅籌劃作為自身應盡義務。在進行土地增值稅籌劃過程應當提前整合各項數據，并充分解讀增值稅相關政策，更好地應對實際籌劃中的一系列問題。除此之外，土地增值稅籌劃還應當結合實際以及變化，進行持續調整。稅收法律的調整并不受房地產企業控制，屬于土地增值稅籌劃不可預料的外部變量。房地產企業土地增值稅籌劃工作過程，應當準確把握相關政策變動以及調整情況，避免外部政策變化對土地增值稅籌劃工作產生明顯影響，促進房地產企業土地增值稅籌劃風險的有效降低。

五、房地產企業土地增值稅稅收籌劃方式

房地產企業稅費負擔明顯加重、企業涉稅風險高以及企業無法獲取穩定增長利潤都凸顯出土地增值稅稅收籌劃工作開展的必要性。

（一）注重稅收優惠政策的掌握和利用

國家對于房地產企業的宏觀調控逐漸加強，土地增值稅屬于一項重要的調控政策手段，其變化速度也十分快。房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，必須要對相關稅收政策的變化形勢了如指掌，組織企業當中稅收籌劃人員對稅收優惠條件進行深入研究，預先對土地增值稅稅收政策的各個細節進行充分掌握，在此基礎上制定相應的稅收籌劃措施。房地產企業要避免違反國家稅法規定，選擇納稅成本相對較低的繳納方式以及科學合理的清算技巧。我國土地增值稅具有明確的優惠條件，企業應當結合實際納稅情況進行綜合換算。方對此含企業在進行土地建設商品住宅項目開發時，應當對土地增值稅納稅籌劃臨界點進行深入分析，可以在不違反稅法法律政策的前提下對土地增值稅清算時點進行適當延緩，注意與當地稅務機關進行及時溝通，避免超過稅務機關相關規定標準。

（二）注重利用征稅范圍進行合理籌劃

房地產企業在開發建設房屋住宅時可以利用選擇合作伙伴達到減稅的目的，譬如國家規定按比例分房自用的可以暫免征收土地增值稅。但是，開發土地建設項目建成成品住宅并出售，則應按照一定比例的稅率繳納土地增值稅。因此，房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，要充分考慮選擇合作開發伙伴這一點，也就是依照征稅范圍開展土地增值稅納稅籌劃工作。代建房屋同樣可以幫助房地產企業節稅，代建費用屬于勞務輸出費用，通過代建建成的房屋未發生產權轉移時不需要繳納增值稅。但是，房地產企業選擇代建房屋模式時，一定要對房屋用戶情況進行充分考慮，然后再進行合理的定向開發，以此來實現節稅和減稅的目的。

（三）注重利用貸款利息支付模式進行合理籌劃

房地產企業貸款利息支付模式的不同同樣會影響到企業土地增值稅的繳納，因此房地產企業可以結合不同的貸款利息支付模式進行土地增值稅納稅籌劃。現階段，貸款利息扣除限額方式主要包括兩種，第一種為商業銀行同類同期貸款利率扣除最大限度；第二種支付方式為捆綁利息費用與其他費用，按照稅法規定的房地產開發成本的10%比例以內進行利息扣除。這種截然不同的利息扣除方式，為房地產企業節稅提供了更多的選擇，同時也會獲得不同的節稅效果。因此，房地產企業應當在比對不同利息支付方式扣除的總費用之后，選擇節稅效果更好的利息支付方式完成增值稅繳納。

六、結束語

綜上所述，房地產企業的發展狀態會對國民經濟發展產生重要影響，面對較大的稅負壓力，房地產企業應當重視稅收籌劃工作的開展。土地增值稅屬于房地產企業需繳納稅目當中的一種，雖然屬于小稅種，但是在進行相應的稅收籌劃時會面對一定的風險，同時也存在較多的籌劃技巧。房地產企業土地增值稅稅收籌劃對于企業發展具有重要意義，其主要稅收風險來源于企業內控缺失或不健全方面的風險、企業稅收籌劃易步入誤區的風險以及企業辦稅人員自身專業素質不足的風險。房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃時，應注重稅收優惠政策的掌握和利用、利用征稅范圍進行合理籌劃以及利用貸款利息支付模式進行合理籌劃，在合理不違法的情況下對企業的稅收負擔進行減輕。