房地產企業財務核算成本分攤方法問題及對策

謝小紅 湖州贊成東部置業有限公司

自2016 年中央經濟工作會議上提出了“房住不炒”，2018年4 月1日堪稱“房地產業史上最嚴控制政策措施”頒布，四年時光就已經過去了，從嚴格調控政策實施之前連夜排隊搶購到現在的售樓處門可羅雀，四年間我國地產行業就出現了急劇降溫。銷量下降，同時土地、人工、資本等各種成本也因為國家宏觀調控、物價、貨幣管制等政策措施大幅度增加，進而壓榨著地產公司盈利，更有甚者，還發生了部分房企為盡快止損，而選擇了在拿到地塊后長期閑置而不開展投資建設的舉措。在這樣嚴厲而短期內又毫無放松跡象的經濟調控政策下，怎樣在原來的成本基數上加以優化，進而減少了房企成本，從而保證了更多的利潤，以便于繼續獲得正常資金流，從而防止了資金鏈斷裂，已經成為我國大多數房企目前亟須處理的問題。

一、房地產企業成本核算概述

（一）房地產企業成本核算的內涵

房地產開發企業的成本核算，是指在房地產開發過程中，將所有的成本和費用，按照一定的方式進行匯總和分配，從而得出工程的總造價，并計算出工程的單位建筑面積成本。通過對成本費用的核算和歸集，能夠對成本費用所有部分做出精確分類，為管理人員的營銷決策提供數據支持。

（二）房地產企業成本核算對象與主要方法

房地產公司核算范圍主要是為了核算房地產公司的土地開發成本，從而確定核算范圍。其核算的具體事項主要包括：土地成本，即房地產估價以及土地征收和房屋補償費等、項目的前期支出、工程建設成本費用和后期支出。建設項目的前期工程費包括了勘察、方案設計、基樁、臨時用電用水、售樓處以及工程的主要報建費（環評、交評、雷評、圖紙審批和政府規費）；而工程成本費用則是指工程公司在施工過程中發生的所有支出，具體包括土建、裝修、電梯、鋼筋、商品用水泥以及散裝混凝土、砂石、門窗、人工等的支出；建設后期經費即建設主體基本竣工，為完成建設各類民生服務設施所投入的資金，具體內容為雨水管線、污水管網及窨井、供電供水供煤氣、有線電視、通信、街燈照明、安全監測、園林綠化景觀、攤鋪路面等經費。

房地產公司成本核算的主要方式，有用占地面積分攤法、建筑物分攤法、按直接成本分攤法或根據成本動因按用地規?；蚪ㄖ锓謹偡ǖ确绞健？傮w原則是能區分清楚核算對象的，可徑直納入核算項目中，但區分不清核算對象的，則必須在多個核算對象負擔時，應當首先實行總成本歸集，然后再依據情況按一定的分攤辦法分配或計入相應的核算對象。按照實際狀況，會計核算出工程的總體研究和開發費用，并合理分配已完成和在建產品中間的研究和開發費用，最后結轉完工產品研究和開發費用，按總建筑面積法會計核算已完成產品的單位費用。

（三）對房地產公司加強成本核算的必要性

1.有助于經濟效益的提高

近年來隨著材料價格的增長、施工人才的匱乏和人力成本的日益增加，給房地產公司造成了不小的成本壓力，所以地產公司唯有通過提高公司的管理，降低成本增效可以讓公司立于不敗之處。由于強化對成本費用的會計核算，在合理掌控施工流程中的每一個項目成本管理費用開支，在不斷優化成本費用結構，剔除多余成本費用的時候，由于合理管控關鍵成本費用從而提升了公司的經營效益。

2.有助于降低經營風險

房屋屬于一類特定產品，關乎普通老百姓的民生大計，因此我國近年來對房地產業的政策把控也愈來愈嚴格，通過強化企業對生產成本的核算，對各環節成本費用的精細化管控，可以減少公司的經營風險，譬如通過加強企業內部控制，以防止觸犯國家的有關強制性標準，并合理回避法律風險；財務核算管理水平的提升，有效減少公司的財務經營風險。

3.有助于提升企業競爭能力

隨著生活條件的改善，民眾對于房子的需求也是日益增加，這個背景下，房產市場得到迅速成長，市場蓬勃發展的同時競爭也加劇，在諸多買房考量條件中，性價比仍然是主要考慮之一。而公司要在產品價格方面形成明顯的比較優勢，則必須加強內部控制，強化成本費用控制，科學地開展核算。

4.有助于增強企業內部管理水平

公司在加強成本核算的同時，也做到了對成本費用的動態控制，使企業資金得到了最優調度，從而能夠在第一時間發現問題并有效解決，從而盡量地減少了無謂的成本費用損失，也能使工程項目順利地實施，從而提高了建設項目的實施效率，從而提高了公司的內部管理。

二、房地產企業成本核算的特點

（一）核算周期長

時間跨度視工程項目建筑規模而言在2-10 年之間不等或者更長，而財務管理核算工作從房企具備拿地的意愿后伊始即有所參與，在建設項目結算后還會完成地產征稅、企業所得稅清算等大量財務管理會計核算結束任務，如有自持負債還會涉及后期會計核算等難題，因此也就使得成本核算操作更具動態性，也因此增加了財務會計人員成本核算的困難。

（二）核算范圍廣

房企的成本核算項目涵蓋范圍很廣，其主要的成本核算項目為：成本類包含征地成本以及征地補償費、建造前期工程費、建筑安裝工程費、基礎管理費、附屬工程建設費、開發間接費用等六大類成本核算，支出類包含企業經營成本、銷售支出、成本費用等的三費成本核算、企業所得稅類包含土地增值稅、公司個人所得稅等成本核算。而中國的地產公司之所以能夠蓬勃發展成為中國的支柱，很大程度上在于我國房地產公司的開發能夠促進相關上下游產業的繁榮和成長，從設計業、建筑業、窗戶、木地板等制造業生產領域，到廣告業、金融、物流服務等第三產業的蓬勃發展，乃至地方政府財政稅收均離不開我國房地產公司的推動，其特點也有房企的項目以及公司的種類之繁多不言而喻。本章所討論的成本主要是指廣義的房地產業研究和開發支出，既包含了一般的六大類房地產業研究和開發支出，又包含了不斷提高的項目經營成本、營銷成本、融資成本等[1]。

（三）核算金額大

地產領域屬于典型的資本密集型領域，開發項目涉及資金量動輒十幾億乃至幾百億，因此對資金成本的控制也很關鍵，資本的籌措途徑、資金使用的節奏以及資本化收益率的核算合理與否，都關乎著資金成本能否達到最優化。

（四）核算主體、方式逐漸轉變

財務成本核算工作主體也逐步從財會機構變為與企業的全體部門溝通和協作，成本控制也不再是靠財務部門的自身之力，而是在業務產生之后通過采用記賬、成本核算等方法降低核算成本，而是在業務產生初期，通過采用契約約定等方法在經營端合法合理地減少造價，從而建立業財融合的成本管理機制。成本核算方法也逐步從粗放型向精細化過渡，并逐漸向管理會計方面發展，事前預估、事中監測、事后追蹤反應，整個過程都參與了成本控制。

三、房地產行業會計核算中成本分攤與所得稅處理容易形成的差異性問題

（一）資產負債差異

會計上必須使用會計核算原則（權責發生制或收付實現制），而繳納所得稅務必須充分考慮納稅者負擔稅款的能力，即使用權責發生制和支付實行制相協同的方法。在會計中，負債是房地產公司開展貿易時獲取的所有使公司獲得收益的金融市場、經濟支撐、信息技術等固定資產，債務是公司在開展經營過程中產生的各種義務，而相應的義務需要留出一定的負債作保障。雖然會計上能夠合理地兼顧關于公司債務與固定資產的問題，但是所得稅法規沒有確定具體的規定及條件，二者之間產生的模糊界定使得在核算無形資產、固定資產的前提下產生相當大的差異。

（二）收入差異

企業實施會計的主要目的是使企業管理者弄清楚自己的實際財務狀況，并提出合理、實際的信息內容，以便于把全面、可靠的財政信息內容供應給整個企業的相關者。全社會都是企業所得稅的主要業務對象，征稅的根本意義就是為了進行對國家經濟結構和國民經濟發展狀況的合理調節，以維護納稅人的公平權益。由于出發點的不同，其具有不同的收入內容，房產行業的企業會計的稅收收入主要指的是地產銷售收入、融資總收入、出租凈收入等，因此其會計的實際個人所得稅事項也與企業所得稅的應稅收入范圍有著一定的區別。按照中國稅收法的有關法規，企業必須按年度繳納個人所得稅，但是由于地產企業的投資收入時期往往具有不平衡的特征，因此通常前期的稅收收入都要超過后期，從而出現了前期納稅多，而后期納稅少的狀況。

（三）成本差異

因為會計核算原則與個人所得稅計算的出發點有著明顯的不同，所以二者又有著完全不相同的會計核算準則。針對公司的風險因素，會計中還具有所得稅核算不存在的謹慎性原則，會計中的盈余是指公司收入與成本費用相減以后的剩余，而個人所得稅盈余的會計核算按照實際會計盈余進行。如此一來，即使在基建項目上，與處于在建工程項目測試運行過程中的房地產公司還有著不同之處，該過程中產生的公司收入與成本費用也可以相減，但是按照中國稅收法的規定，納稅事項并不涉及在測試運行過程中產生的盈余。

四、優化房地產企業成本核算的對策建議

（一）嚴格把控三費支出

第一，為精簡地方財務，成立財政信息共享服務中心，將各地的基層財政核算工作和管理費用繳納等服務由數據共享中心流水化操作取代，借助“網絡+”的資源優勢構建了企業大數據處理，適時推出大數據分析反饋管理結果，以精確把控費用開支。

第二，做好財務成本管理，降低融資費用，減少流動資金使用成本。通過以收定支的會計核算方法管理款項節奏；通過改善營銷員工提傭政策調動營銷員工催款積極性，增加回款效率；在合理的前提下推遲稅費征收日期；盡量采用“短平快”方式，降低資金占用；設置公司資本池，統籌資本運用，合理設計資本借貸比率及方法。

其三，設立了銷售費用與總收入掛鉤、廣告與營銷效益掛鉤的績效考核系統，以考察銷售成本的列支方式是不是合法有效。投放廣告首先看效益，如果不能達到期望效益就要分析原因，并適時改進對策。同時嚴格控制銷售費用總量，以做到投入產出比最高。

（二）建立完善的成本控制與管理體系

針對自身企業狀況，形成一個有利于公司自身的成本費用控制和管理系統，提供成本費用控制的一個網絡平臺，提高成本費用管理知識，實現業、財、稅的高度融合，使財務管理逐漸滲入經營中去，增進各部門之間的交流。利用龐大的信息化體系，標準化工作流程、實現數據共享，暢通了各部門的信息溝通途徑，實現了各部門高度的協調發展[2]。

1.準確劃分成本核算對象

房地產公司也應該正確界定核算對象，根據項目的建設特點、使用功能及其銷售價格不同，來做出對核算對象的正確界定。如果新開發具有高層住宅、也有多層樓、別墅等各種建筑物特點的，則以建筑物特點為劃分成本核算對象。

2.明確成本費用的歸集及分配方法

房地產公司還應確定費用的歸集對象和分攤方式。例如前期工程款、基本建設費用、工程安裝費、公用的設備費用等，要按照每個項目、每期對預付內容來進行劃分，能確定成本對象的，應直接歸集到該成本對象，包含了幾個成本對象的，則必須通過總建筑面積法從幾個成本對象中進行分攤；對于間接支出通常是在未完核算范圍內的，按建筑面積法進行分攤；而對利息資本化后的借款支出，則通常按核算范圍的預算造價法進行費用分攤，這遵循了投資成本與資金占用比例原理，但由于對企業的效益要求比較高，估計費用也要更加精確。

3.明確成本核算周期

企業要以項目開發周期的長短、產品范圍的多少和產品業態為基準，而對建成時間較短暫、規模不大的項目，可把整個項目生命周期設定為成本核算期；相反，則應該按工程項目建設“期”數做出對成本周期的界定，以增強成本信息的準確性。而一旦確定了成本周期之后，則按照權責發生制來確定相應的建設費用和在相應期內的收入[3]。

五、結語

綜上所述，隨著我國對于房地產公司的有關規定越來越完善，房地產公司在核算上也將逐漸完善，逐步實現統一核算，但不能讓企業財務按照企業目標任意采取各種核算方式。房地產公司應當形成健全的成本費用管理體系，提升成本管理水平，提高成本費用控制，增強公司的核心價值，同時也必須重視對財務人員專業技能素質的培訓，為公司實現科學的成本核算提供人才保證。