房地產開發各階段的法律風險及其防范措施

王 強

湖北正義行律師事務所，湖北 武漢 430070

對于房地產行業來說，在一定時期的實際發展過程中占據了市場經濟的重要地位，并在政策方針和社會經濟的影響下，加大了對房地產資源的開發力度。由于實際的開發過程具有復雜化的特點，并且涉及了大量的資金資源，實際資金使用的周期普遍較長。為了實現對相關法律風險的有效預測，需要通過對可能會出現的法律風險予以分析，在有效的防范措施支撐作用下，在最大程度上降低房地產開發法律風險的發生概率。

一、房地產資源在開發階段的常見法律風險

結合房地產開發環節的實際情況可以看出，房地產行業屬于社會經濟發展階段的重要組成部分，不僅會對當地區域的經濟建設帶來相應的影響，還會對相關行業領域造成緊密影響。為了降低房地產開發行業對其他行業所帶來的風險，需要在開展房地產開發項目之前，確保各項風險管控措施能夠得到有效落實，通過對房地產開發常見法律風險的有效分析，選取有針對性的應對措施，實現對法律風險的有效預防。通過對房地產行業的開發情況進行分析，在實際的開發過程中面臨著較大的投資風險，而對于房地產開發企業來說，需要充分地掌握相關房地產開發法規政策，并在此類法律法規政策方針的指導作用下，確保各項開發業務的順利開展，實現對法律風險的有效規避，通過對各類糾紛問題的妥善處理，在最大程度上保障房地產開發企業的合法權益。

（一）土地出讓階段的法律風險

對于房地產行業領域來說，在實際的開發過程中需要承擔相應的法律風險呈現出多樣化。土地出讓屬于房地產開發環節的主要法律風險類型，并且是常見的法律風險問題，對于土地出讓階段法律風險來說，在企業簽訂相應的合同之后，若無法按照合同的相關規定內容為政府支付相應的資金，或者在政府的征收及規劃調整的實施過程中，無法及時地完成征收拆遷將相關土地資源交付給企業進行使用，則會導致房地產開發企業投資項目失敗并產生社會穩定問題，從而對企業的發展和社會穩定帶來了不良影響。在土地出讓階段，容易出現法律風險的地方大多在因毛地出讓產生的房屋征收補償糾紛，因征收主體不能按時交付凈地導致的土地出讓合同違約糾紛，因開發商不能按時足額支付土地出讓金導致的合同違約糾紛。因此要求房地產開發商在參與土地競買之前，對于土地能否正常開發建設進行慎重的前期預判，反復論證可行性，避免因競買土地的瑕疵導致開發商陷入無窮無盡的訴訟之中。

（二）房地產銷售階段所產生的法律風險

房地產企業在銷售房地產資源的過程中，需對多方面的干擾因素和風險問題予以充分的考慮，由于此類問題與房產的購買主體有著密切的聯系，并且關乎購房人的切身利益，站在購房人的角度進行分析可以看出，購房人在購房的過程中會由于相關利益與房地產開發企業產生相應的矛盾。房地產銷售的去化速度不僅對企業的現金流及盈利帶來了重要影響，還有助于推動房地產開發企業的穩定運營。在房地產銷售階段因出現房地產開發企業和消費者之間的糾紛問題，從而帶來了相應的法律風險。根據現階段房地產企業出現的司法案例來看，可以看出大多數房地產開發企業所設置的法律風險防控體系，通常集中于事后的防控，且相關的問題關注重點有所偏移，一般會在問題出現之后再加以補救，但不利于風險處理效率的有效提升。房地產銷售環節的法律糾紛問題較為常見，一般多見于商品房買賣合同糾紛，如商品房交付質量、面積差及交付逾期糾紛，購房人因客觀原因導致無法獲取銀行貸款而形成的合同解除糾紛等。開發商事先需要對此類問題進行有效合法的規避，避免對房地產開發企業的信譽程度及資金周轉率造成不良影響，從而降低企業的盈利能力。

（三）房地產建設階段的法律風險

為了保證房地產建設環境的穩定性，并滿足消費者的購房需求[1]，需要加大對房價的調控力度，彰顯出政府部門的主導作用[2]，實現房價調控作業的合理性，為消費者提供安全性保障。然而，在房價調控的過程中，會導致房地產開發企業無法獲得充足的資金支持，使企業的相關負債問題難以得到有效清償。由于房地產建造項目并不是由單一化的影響因素來決定，對于房地產開發企業來說，不僅需要積極地履行相關職責和義務，還需要在篩選施工企業的過程中，對施工企業的合格資質以及信用程度予以全面考察，如施工企業的涉訴案件量、案由、是否存在被執行案件等，避免建造過程中產生類似的法律風險。為此，需要明確地意識到房地產開發企業管控法律風險等相關項目的重要作用，在基于必要性理念的同時，確保房地產開發企業能夠在投資的過程中達到開發的目的，結合自身需求構建完善的法律風險防控體系，在相關防控體系的支撐作用下，推動房地產開發企業的穩定運行。在獲得相關土地資源之后，為了確保建筑工程能夠得到順利開展，需要由房地產開發企業對此方面的內容予以重點考慮。由于在房地產等資源的建造過程當中仍然會面臨較大的法律風險，在實際的建造過程中所需的施工周期普遍較長，施工方的建造和施工能力會對房地產建設效率造成直接影響，且建設資金的有效落實，也會對整體的建造效果帶來一定程度的干擾。

二、防范房地產開發法律風險的有效措施

（一）加大風險防控和企業內審的結合力度

在防控房地產企業法律風險的過程中，需要由相關公司設立完善的風險控制部門，并與外部的律師人員進行高度的配合，確保企業能夠與其他業務部門之間保持良好的聯系，在協同運作的基礎上，結合相關部門的優秀經驗進行歸納與總結，在妥善整理的情況下建立完善化的法律風險防控體系。需要注意的是，對法律風險防控體系來說，在實際的運行過程中需要避免獨立化的運行模式，并且能夠確保法律風險防控體系能夠與企業的內部審計進行有機結合，從企業的發展層面打造雙重化的防范機制，確保企業能夠將關注的重點內容放置于法律和財務等方面的風險防范過程當中，從而進一步提高了房地產企業對于法律風險的防范水平[3]。

（二）強化管理防控意識，加深對法律部門作用的理解認識

法律風險防范以及管理意識的樹立[4]，對房地產開發企業的管理工作人員具有重要作用，現階段大多數房地產開發企業配備了相應的法務部門，但由于尚未針對法務部門設置獨立的職權，所以在通常情況下會將法務部門歸屬于其他部門類型[5]，導致法務部門的實際效用難以得到有效發揮。造成此類現象的原因主要是大多數房地產開發企業尚未針對法務部門建設予以高度的重視，從而降低了對法務部門的運行要求，通過將法務部門與營銷、投資以及成本等部門的相互對比，將法務部門隸屬于輔助性的部門類型，從而削弱了法務部門的重要性。當發生嚴重的法律風險問題時，若此類風險并不具備可控性質，此時再調整法務部門的職權，不僅不利于對此類問題的有效解決，也難以發揮出法務部門的優勢與作用。

為此，需要將法務部門建設落實于房地產開發企業的重大項目和相關決策活動當中，充分地發揮出法務部門的關鍵作用，確保各項業務能夠得到順利開展。另外，還需要將法律風險防控工作進行轉型，逐漸打破集中化的防控工作模式的局限性，并將相關風險分散于各個業務部門，以事前預防的形式減少法律風險所帶來的影響。法務部門的基本工作主要是對相關合同的審查，但由于審查作業具有重復性和簡易性的特點，為了確保能夠充分地發揮出法務部門建設的重要作用，需要加大對法律人員的培訓力度，保障培訓內容的專業性，使法務部門能夠以獨立的形式開展各項業務，降低重復性工作所帶來的壓力，使法務部門能夠參與企業開展商業經營活動的各個節點，實現對法律風險的全面化防控。與此同時，還需要建立健全的房地產企業法律風險防控體系，結合房地產企業的實際發展狀況，設置配套的內部風險防控措施，在完善的防控方法支撐作用下，營造企業全員共同參與的防控氛圍，在各個部門相互聯系與協同合作的同時，在法務部門的引導作用下聘請專業的律師人員，實現對各方面資源和信息的有效整合，從而打造系統化的防控體系，與房地產開發企業的發展狀況保持高度的一致，充分地彰顯出法務部門建設在房地產企業法律風險防范階段的優勢與作用。對于房地產開發企業的法務部門來說，此類部門的相關管理工作職能具有特殊性質，并對人員的專業程度提出了較高的要求，需要確保法務部門能夠從事事前的項目評估與論證活動，并積極地參與項目商務談判、工程的招投標及商品的銷售，堅持正確的法律思維，實現對風險問題的全面排查和有力防范。

（三）對法律培訓和日常合同審查予以高度的重視

房地產開發企業所打造的業務培訓活動，還需要嚴格地遵循合法性和合規性原則[6]，將充足的法律風險防控知識納入培訓活動當中，確保相關風險防控理念能夠準確地傳達給各部門工作人員。除此之外，對于房地產開發企業所建立的法律風險防范體系來說，需要在實際的運行過程中，充分地發揮出法律培訓工作的輔助性作用，確保所有的體系建設都能夠配備充足的人力資源，并將其作為基礎支撐，通過加強房地產開發企業員工的法律意識和責任意識，保障日常業務在運行過程中的合法性與合規性，使各部門人員都能夠建立起以法律為基礎的防控發展思維。需要注意的是，在培訓活動的實施階段，需要避免相關業務性質出現偏離，為房地產開發企業的長久化發展奠定良好的基礎。與此同時，房地產開發企業所打造的法律風險培訓體系，還需要具備制度化和持續化的特點，使員工能夠從理念層面入手，加深對合法操作的理解程度，從而強化自身的法律風險防范意識。另外，在打造法律風險防控體系的過程中，需要能夠實現房地產開發企業的高效化轉型目標，并確保各項業務能夠得到穩定運行。對于房地產開發企業的法務部門來說，需要針對相關重點合同予以關注，并對合同的具體條款以及實際的履行情況予以仔細核查，確保檢查工作能夠落實到合同履行的各項環節，確保檢查、跟蹤工序的實時性以及重要條款審查環節的嚴格性，對履約情況、違約情況、違約金額以及付款條款等方面的內容予以重點跟蹤，在最大程度上降低合同履行風險的發生概率。為了進一步保障房地產開發企業的長久化發展，還需要確保合同檢查作業能夠具備常態化的特點，通過對合同具體履行情況的追蹤，保障追蹤作業的實時性，使房地產開發企業能夠對合同使用情況予以高度的重視，并將其作為法律風險防控體系建設階段的重點內容。在檢查合同的過程中，由于無法針對每一份合同都予以全面的檢查，為了避免造成人力資源和時間的浪費，可以采取抽查的方式，針對相關合同的簽訂以及履行情況進行檢查。

三、結論

為了加大對房地產開發企業法律風險的防控力度，并確保各項防控體系的有效落實，需要通過對企業常見的法律風險類型予以分析，采取有針對性的防范措施，并打造系統化與完善化的風險預防體系，在最大程度上降低房地產開發階段法律風險的發生概率，從而配備充足的防范工作人員，強化人員的責任意識與防控意識，全面地掌握與房地產行業領域相關的法律知識，從各個不同的層面入手加大對房地產開發各環節的管控力度。