《民法典》中居住權(quán)制度相關(guān)問題的探討

郭福星

福建省永春縣人民法院，福建 泉州 362600

一、《民法典》背景下的居住權(quán)制度存在的不足

《民法典》背景下，居住權(quán)制度中權(quán)利構(gòu)造與相關(guān)法律法規(guī)的完善面臨著三個方面的問題：首先，從制度基礎(chǔ)角度來看，居住權(quán)入典在我國才剛剛起步，居住權(quán)制度的確立與完善還需要走較長的道路。在此背景下，設計居住權(quán)制度需要明確設立居住權(quán)的價值，以現(xiàn)實需求為依據(jù)完善居住權(quán)制度，提高居住權(quán)制度的可行性與適用性。目前，我國居住權(quán)制度還存在一定的問題，無法滿足《民法典》要求的科學實用性。其次，從規(guī)則使用角度來看，無論是《民法典》還是現(xiàn)行其他法律中與居住權(quán)相關(guān)的理論還存在爭議，各界在居住權(quán)理論層面上認識不一，各界對居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容持有不同看法，這增加了居住權(quán)制度的施行難度[1]。最后，從居住權(quán)規(guī)則完善現(xiàn)狀來看，《民法典》中居住權(quán)規(guī)則相對居住權(quán)的需求以及實際復雜情況來說較為簡略。除此之外，在后續(xù)出臺的關(guān)于《民法典》的司法解釋中，對居住權(quán)規(guī)定的解釋補充也相對較少。

綜上所述，居住權(quán)制度在實際施行過程中，面臨著一定的實踐困惑，還需要專業(yè)人士結(jié)合實際情況以及相關(guān)案件去細化居住權(quán)相關(guān)制度。

二、《民法典》背景下居住權(quán)入典的必要性

近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，伴隨著經(jīng)濟發(fā)展我國人民住房需求不斷增高，隨著房價的上漲，涉及居住權(quán)的爭議越來越多，相關(guān)案件的數(shù)量也逐年上升。近幾年來，我國與居住權(quán)相關(guān)的案件越來越多，這也說明了居住權(quán)入典的重要性，需要我們重新去定義與認識居住權(quán)。居住權(quán)納入《民法典》是時代的要求，在組織編寫《民法典》前，我國對于居住權(quán)的重視程度和角度、相關(guān)概念還不清晰。相關(guān)人員在審理此類案件時，居住權(quán)往往被認為是一種居住利益，很少上升到物權(quán)性質(zhì)。居住權(quán)起源于羅馬，屬于外部引入，因此其部分規(guī)定與理念不一定適合中國國情，需要結(jié)合我國國情來制定與完善。而居住權(quán)入典正好滿足了這一要求，在引入過程中并不會全盤引入外國制度中的用益權(quán)、役權(quán)，有利于完善《民法典》法律體系，滿足人們的實際需求。

在相當長一段時間內(nèi)，我國將居住權(quán)解釋為使用權(quán)或所有權(quán)。解釋為使用權(quán)的是認為在婚姻法律關(guān)系中，夫妻離婚后若一方生活條件差、生活有困難需要另一方給予幫助時，可以通過居住權(quán)來給予幫助，這里的居住權(quán)是基于婚姻法律關(guān)系而言的，雖然可以給予弱勢群體一定的幫助，但其本質(zhì)上是屬于使用權(quán)，并沒有物權(quán)性質(zhì)，因此弱勢群體的利益容易被侵犯[2]。當弱勢一方的利益受到侵犯時，弱勢方很難通過法律途徑獲得保障。將居住權(quán)解釋為所有權(quán)，在沒有相關(guān)居住權(quán)制度規(guī)定時，法官只得將居住權(quán)的概念進行解釋，結(jié)合案件以及其他法律規(guī)定來判斷是否侵害他人權(quán)利。由于沒有明確的界定，導致法官在審理此類案件時出現(xiàn)不同觀點，對居住權(quán)概念的解釋不同容易導致類似案件或同一案件不同人審判結(jié)果不同的現(xiàn)象。因此，無論是將居住權(quán)解釋為使用權(quán)還是解釋為所有權(quán)都是不合理的，這也反映出居住權(quán)制度納入《民法典》的重要性，需要通過《民法典》統(tǒng)一相關(guān)的口徑，統(tǒng)一法律適用。

三、《民法典》背景下的居住權(quán)制度的設立與消滅

居住權(quán)制度融入《民法典》的根本目的是給予特定人群居住保障。在《民法典》體系下，完善居住權(quán)制度是十分有必要的，但是在立法階段需要注意，居住權(quán)的設立與消滅都需要結(jié)合我國實際情況來不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，并通過解釋的方式完善《民法典》中具有抽象性與原則性的居住權(quán)規(guī)則。

（一）居住權(quán)的設立

合同是雙方民事法律行為，這種設立居住權(quán)的方式在《民法典》第三百六十六條中做了規(guī)定，擁有居住權(quán)的人可以根據(jù)合同約定使用住宅，后續(xù)也明確規(guī)定了雙方在簽訂居住權(quán)合同時，需要明確居住權(quán)合同內(nèi)容、居住條件要求以及雙方發(fā)生爭議時的解決途徑。在實踐過程中所表現(xiàn)出的居住權(quán)合同形式并非一種，居住權(quán)的設立不僅可以通過雙方設立簽訂合同，還可以通過房屋售賣時簽訂買賣合同的方式在買賣合同的基礎(chǔ)上設立居住權(quán)給第三人。值得注意的事，居住權(quán)設立日期并非是雙方簽訂與居住權(quán)相關(guān)合同的日期，也就是說合同生效日期與居住權(quán)設立日期并不一定相同，居住權(quán)設立日期應為居住權(quán)正式登記日期。

通過遺囑設立居住權(quán)在我國《民法典》第一千一百二十三條有提及，顧名思義，通過遺囑設立居住權(quán)是基于所有權(quán)人自由意愿的，一般在實踐過程中，一種是所有權(quán)人為繼承人或不是繼承人的人設立居住權(quán)，是不影響繼承人的繼承權(quán)利的。另一種是將指定住宅通過遺贈的方式贈送給某人，并為第三人設立居住權(quán)。

現(xiàn)行的合同與遺囑方式難以適應復雜的現(xiàn)實情況，使得居住權(quán)設立方式顯得單一，因此關(guān)于居住權(quán)的設立方式還需要進一步完善。除此之外，法院可以通過裁判方式來設立居住權(quán)。在《民法典》法律體系下，居住權(quán)的設立方式具有較強的目的性擴張，即法律為了實現(xiàn)立法目標，擴張原有法律法規(guī)的適用范圍。在《民法典》中居住權(quán)被確立為法定物權(quán)，而在《民法典》未提及的背景下，法院采用裁判方式可設立婚姻中弱勢一方的居住權(quán)，從而實現(xiàn)居住權(quán)立法目的。在人大常委會編寫的釋義書中也提到了法院可通過判決方式確定特定人群的居住權(quán)，這是除合同與遺囑外的另外一種居住權(quán)的設立方式。值得注意的是，法院以合同或遺囑以外的方式即裁判方式設立居住權(quán)應遵循物權(quán)法定原則，我國《民法典》在編撰時確立了物權(quán)法定原則。

（二）居住權(quán)的消滅規(guī)范

《民法典》規(guī)定，居住權(quán)人死亡或期限屆滿時，居住權(quán)消滅。顧名思義，居住權(quán)人死亡較為好理解，而期限屆滿是指雙方在合同或遺囑中約定了的期限。也就是說，到了約定期限時，居住權(quán)消滅。居住權(quán)權(quán)利人所享受的占有、使用房屋的權(quán)限依法消滅，這個規(guī)定兼顧了居住權(quán)設立人的意愿及其自身權(quán)益。但《民法典》編撰過程中，對其消滅事由的限制過于簡潔，忽略了其他可能會造成居住權(quán)消滅的情況，需要進一步規(guī)范明確居住權(quán)消滅事由。居住權(quán)的消滅規(guī)范可以追溯至羅馬法，除上述兩種居住權(quán)消滅事由外，羅馬法還將權(quán)利濫用、混同以及解除條件達成等歸結(jié)為消滅事由。居住權(quán)是基于不動產(chǎn)而設立的一項物權(quán)，僅以期限屆滿與死亡作為消滅事由并不能滿足當前社會復雜的人際關(guān)系、利益關(guān)系等，這樣的規(guī)定可能會損害住宅所有權(quán)人的利益，增加了住宅所有者要承擔的義務。除此之外，住宅滅失等客觀事實發(fā)生時，也會引起居住權(quán)人的居住權(quán)消滅。因此，對于居住權(quán)的消滅相關(guān)規(guī)定需要借助法律解釋進行規(guī)范完善。

四、《民法典》背景下的居住權(quán)制度的適用

（一）細化居住權(quán)主體范圍

一方面，要明確居住權(quán)主體范圍，即設立人與居住權(quán)人。從居住權(quán)的設立目的來看，居住權(quán)制度是為符合條件的特定人群提供住房保障。目前學術(shù)界還存在較大的爭議，關(guān)于法人與非法人組織是否能成為居住權(quán)人的爭議還未停止。本文認為，根據(jù)《民法典》第三百六十六條的闡釋可以看出，居住權(quán)是為了滿足特定人群生活居住所需而設立的，同時居住權(quán)不能繼承，這些表述所指代的明顯是自然人，若將法人或非法人組織納入其中，那么采用“使用”“利用”等詞語應更為合理。因此，可明確居住權(quán)只能由自然人享有。另一方面，要明確居住權(quán)人的身份關(guān)系。有學者出于糾紛解決、道德風險考慮等將居住權(quán)人的身份關(guān)系分為了三個層次，分別為因倫理性、工作學習環(huán)境、政策而產(chǎn)生的身份關(guān)系，其中倫理性是指有家庭關(guān)系的人，如父母子女、兄弟姐妹等。從《民法典》角度看，《民法典》未明確居住權(quán)人的身份關(guān)系，其一直秉承著“法不禁止即自由”的理念。而面對復雜多變的社會現(xiàn)象，對于居住權(quán)身份關(guān)系應明確以不限制為主，同時采用公序良俗原則約束為輔。

（二）完善居住權(quán)客體范圍

《民法典》中規(guī)定，居住權(quán)的客體是住宅，但在此定義下未明確住宅的含義。根據(jù)我國現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定可知，住宅是以套為單位，提供家庭生活居住所需的建筑空間。住宅的種類較多，包括商品房、公租房、安置房，但關(guān)于租賃的房屋是否能被確立為居住權(quán)客體的爭議還未解決。根據(jù)居住權(quán)為他物權(quán)的邏輯來看，若將租賃的房屋認定為居住權(quán)客體欠妥，因為若在租賃的房屋上設立居住權(quán)，等同于在同一物上的債權(quán)優(yōu)先性大于物權(quán)，而這與物權(quán)優(yōu)先的理論相反。在明確住宅含義的基礎(chǔ)上，允許住宅中的一部分作為居住權(quán)客體也是有必要的。作為物權(quán)的一種，居住權(quán)的客體需要具備特定性，應通過法律或法律解釋等途徑來明確住宅的數(shù)量、居住權(quán)人的使用范圍，居住權(quán)客體可以是住宅的某一個房間或某一部分，而無論是某一部分還是某一房間都需要進行明確，避免產(chǎn)生居住權(quán)糾紛。居住權(quán)人對住宅的使用權(quán)固定是兼顧所有權(quán)人的利益的手段。因此明確權(quán)利人可使用部分是有必要的。目前，我國已啟動了不動產(chǎn)電子登記，在登記居住權(quán)時，雙方可約定使用范圍，以滿足居住權(quán)人以及所有權(quán)人的需求。

（三）填補完善居住權(quán)相關(guān)規(guī)定內(nèi)容

所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的權(quán)利與義務需要維持平衡，雙方需要約定權(quán)利義務，《民法典》尊重其意愿自由，但若雙方就權(quán)利與義務未進行約定或約定不明、不全面產(chǎn)生爭議時，需要配套法律法規(guī)來為指引，通過具體規(guī)范解決雙方權(quán)利與義務爭議。而針對這個問題《民法典》未作具體規(guī)定，需要通過法律解釋來進行彌補。首先，《民法典》有提及居住權(quán)人的權(quán)利的界定與劃分等內(nèi)容，依法取得居住權(quán)的權(quán)利人擁有占有和使用權(quán)利，但由于實際情況復雜多變，不同人員的解讀存在偏頗，這就需要相關(guān)人員基于實際情況細化居住權(quán)人所擁有的權(quán)利。從民法角度看，居住權(quán)人有使用住宅內(nèi)外部空間、附屬設備設施的權(quán)利，但關(guān)于居住權(quán)人的其他權(quán)利存在立法爭議，即出租權(quán)，對于居住權(quán)人是否能將其享有居住權(quán)的房屋出租依然不明確。從現(xiàn)實情況來看，承認居住權(quán)人在特定情況下享有出租權(quán)，體現(xiàn)了法律的人性化，能更好滿足居住權(quán)人生活住宅需求。例如當居住權(quán)人由于生病等客觀原因?qū)е路课蓍L期空置的，可以將房屋出租以此換取維持生活的費用，這種情況下居住權(quán)人將房屋出租也并未背離居住權(quán)的設立目的，更賦予了居住權(quán)人性化、彈性化的特點。但值得注意的是，居住權(quán)人若因特殊情況無法使用房屋但滿足出租房屋的特定要求時，其與承租人之間所約定的租賃期限必須在居住權(quán)約定期限內(nèi)，不應損害所有權(quán)人的利益。除此之外，關(guān)于居住權(quán)人是否具有改良權(quán)利問題眾說紛紜，依然是爭議的焦點。改良是指對設立居住權(quán)房屋的形體做調(diào)整，從《民法典》角度來看，居住權(quán)人僅享有占有、使用房屋的權(quán)利，從這個意義上來說居住權(quán)人若想要對房屋進行改良裝修需要征求所有權(quán)人的同意。但居住權(quán)一般期限較長，從《民法典》中關(guān)于居住權(quán)是“滿足生活居住需要”角度解讀，居住權(quán)人為滿足居住需求，達到居住條件可能需要對房屋進行一定的裝修，因此若居住權(quán)人未取得所有權(quán)人同意就對房屋進行改良，且改良后使得房屋價值提升的情況下，所有權(quán)人若想要住宅恢復原狀，那么對住宅做過改良的居住權(quán)人需要配合。同時，所有權(quán)人也無需針對改良后房屋提升的價值進行補償。除此之外，居住權(quán)人長期享有與房主共同使用房屋的權(quán)利，因此當所有權(quán)人想要出售居住權(quán)人所使用的房屋時，居住權(quán)人應被賦予優(yōu)先購買權(quán)。

總而言之，《民法典》在很大程度上彌補了現(xiàn)行法律法規(guī)的不足之處，完善了民法體系。而將居住權(quán)的設立、消滅等內(nèi)容納入《民法典》中是十分有必要的，但《民法典》背景下居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定還需要進一步完善，結(jié)合實際情況對《民法典》中居住權(quán)制度加以法律解釋將提高居住權(quán)的適用性。我們需要正確認識居住權(quán)制度的不足，及時彌補法律不完善之處。