我國(guó)《民法典》增設(shè)“居住權(quán)”制度的實(shí)務(wù)分析

符俏瑜

廣東國(guó)暉律師事務(wù)所深圳總所，廣東 深圳 518036

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房供給主體單一的問(wèn)題逐漸放大化，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定產(chǎn)生不同程度的影響。房屋居住是有關(guān)國(guó)計(jì)民生的大事，無(wú)論是老年人的穩(wěn)定生活保障，還是年輕群體的工作投入，都需在政策和制度方面進(jìn)行多維考量。尤其是房屋供給與消費(fèi)者的多層次需求出現(xiàn)顯著矛盾和沖突后，能否妥善解決住房問(wèn)題成為是否滿足人民群眾美好生活需要的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。［1］我國(guó)應(yīng)更加注重優(yōu)化和實(shí)施重大民生政策，要將住房問(wèn)題的應(yīng)對(duì)作為工作重點(diǎn)，通過(guò)有序推進(jìn)住房體系建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)多渠道保障普通大眾“住有所居”。［2］我國(guó)《民法典》增設(shè)居住權(quán)制度這一創(chuàng)新舉措，為有效解決我國(guó)養(yǎng)老和住房等問(wèn)題，提供了有效的參考意見(jiàn)和制度支撐。

一、居住權(quán)的定義和制度設(shè)立背景

居住權(quán)，通常情況下更強(qiáng)調(diào)居住權(quán)人對(duì)他人房屋所享有的用益物權(quán)［3］，主要包括占有、使用、長(zhǎng)期居住等權(quán)利。相較于房屋所有權(quán)，居住權(quán)主要是建立在他人房屋之上，以繼承或贈(zèng)予的方式享受他人房屋的居住和使用等權(quán)利，具有鮮明的支配性和排他性。而居住權(quán)一旦設(shè)立，居住權(quán)人可利用物權(quán)的保護(hù)方法達(dá)到長(zhǎng)期居住、穩(wěn)定生活的目的。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治領(lǐng)域的變革和發(fā)展，受到住房市場(chǎng)供給主體、供給總量、政府政策引導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展的影響，若想有效滿足普通大眾的多層次居住需求，維護(hù)社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就必須科學(xué)地設(shè)立居住權(quán)制度，并出臺(tái)和頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，提供扎實(shí)的制度保障。為此，我國(guó)在《民法典》編撰過(guò)程中將新增居住權(quán)制度納入討論范圍，并明確居住權(quán)設(shè)立方式、立法目的及針對(duì)人群，最終確定在《民法典》物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)制度，這一創(chuàng)新舉措為實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”提供了重要的法律支撐。

二、依據(jù)《民法典》設(shè)立居住權(quán)的方式

（一）以合同方式設(shè)立居住權(quán)

以簽署合同的方式，對(duì)居住權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和設(shè)立，在實(shí)務(wù)操作上需要對(duì)合同條款進(jìn)行明確約定，充分保證所簽署的合同具備法律效力，才能有效保障居住權(quán)利。若涉及當(dāng)事人離婚后僅因仍需履行監(jiān)護(hù)義務(wù)而攜帶子女居住在涉案房屋且未明確為子女設(shè)立居住權(quán)的情形，子女可能被認(rèn)定為不享有法律意義上的居住權(quán)，無(wú)法保障其居住權(quán)益。因此，以合同的方式確認(rèn)居住權(quán)的過(guò)程中，必須要做好書(shū)面形式的約定，包括但不限于房屋位置、居住條件、居住期限等方面，并向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，設(shè)立具有排他效力的居住權(quán)。

（二）以生效法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)

以生效的法律文書(shū)明確和確認(rèn)房屋居住權(quán)，相較于其他方式確立居住權(quán)，在法律層面更有助于保障相關(guān)人員的合法權(quán)益。人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)合理介入房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件中后，會(huì)參照有效的證據(jù)進(jìn)行案件處理和判定。案件當(dāng)事人可持法院出具的含設(shè)立居住權(quán)內(nèi)容的生效判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)至有關(guān)登記部門(mén)，辦理居住權(quán)設(shè)立的登記。

（三）以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，包括遺囑繼承和遺贈(zèng)。相關(guān)權(quán)利人可通過(guò)遺囑繼承和遺贈(zèng)的方式獲得居住權(quán)。人民法院可參照遺囑內(nèi)容，對(duì)相關(guān)繼承案件進(jìn)行判定和處理。在充分保障內(nèi)容的真實(shí)性和客觀性的前提下，作出判決確認(rèn)居住權(quán)的歸屬。鑒于可能出現(xiàn)房屋所有權(quán)人出售房屋影響居住權(quán)人居住和使用房屋的情形，故居住權(quán)人可按照法律程序依判決向有管轄權(quán)的法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并持法院執(zhí)行文書(shū)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記。

需注意的是，根據(jù)《民法典》第二百三十條：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”即，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，登記不是設(shè)立要件，但未經(jīng)登記的居住權(quán)不具有公示效力和公信效力，不得對(duì)抗善意第三人。因此建議在遺產(chǎn)繼承開(kāi)始后，及時(shí)辦理登記，以保障居住權(quán)益。

從不同的案件分析中來(lái)看，無(wú)論是通過(guò)簽署合同約定房屋居住權(quán)，還是以遺囑的方式確定繼承權(quán)利，都必須在相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。只有這樣才能真正保護(hù)居住權(quán)人的合法權(quán)益，避免設(shè)有居住權(quán)的房屋在后續(xù)買賣過(guò)程中可能出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房群體在進(jìn)行購(gòu)房前，應(yīng)當(dāng)注意在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢自己有意購(gòu)買的房屋是否登記有居住權(quán)，避免出現(xiàn)擁有房屋所有權(quán)但實(shí)際無(wú)法居住的烏龍現(xiàn)象。

三、居住權(quán)制度對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的實(shí)踐意義

《民法典》居住權(quán)制度的制定和實(shí)施，對(duì)構(gòu)建和諧和穩(wěn)定社會(huì)具有十分重要的作用，可充分保障基層大眾居住權(quán)人長(zhǎng)期穩(wěn)定生活。尤其，處理婚姻家庭繼承案件的過(guò)程中，可依據(jù)《民法典》居住權(quán)制度進(jìn)行更加人性化的應(yīng)對(duì)，科學(xué)和合理地處理繼承案件、財(cái)產(chǎn)糾紛。同時(shí)，利用現(xiàn)行的法律制度，可扎實(shí)和深度地推進(jìn)住房體系建設(shè)工作，為這一工作的有序和高效開(kāi)展提供扎實(shí)的制度保障。

而針對(duì)居住權(quán)制度對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的實(shí)踐意義的研究，可從普通大眾合法權(quán)益保護(hù)、和諧社會(huì)建設(shè)、家庭關(guān)系、產(chǎn)權(quán)糾紛處理等不同層面，多維度地進(jìn)行，概括為以下四個(gè)方面。

（一）從制度層面維護(hù)家庭成員之間互相幫助、和睦文明的公序良俗

現(xiàn)階段，我國(guó)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)仍居高不下，為普通群體購(gòu)房和生活產(chǎn)生較大壓力。大多數(shù)情況下，年輕群體會(huì)在父母的扶持下購(gòu)置房屋，并將購(gòu)房登記在子女名下。若子女不承擔(dān)和履行贍養(yǎng)義務(wù)，將會(huì)損害父母的合法權(quán)益，父母甚至?xí)ゾ幼》课莸臋?quán)利。而夫妻雙方面臨財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題時(shí)，若一方父母不能出具出資購(gòu)買房屋的證明，將會(huì)產(chǎn)生更加復(fù)雜的法律糾紛。在法律事務(wù)中，大多會(huì)將這類糾紛歸納入贈(zèng)與糾紛范疇，或以民間借貸的案件類型進(jìn)行處理，這將導(dǎo)致老年群體失去固定住所，繼而無(wú)法真正體現(xiàn)老有所依的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

因此，我國(guó)對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行科學(xué)和合理的設(shè)定和實(shí)施，有助于依據(jù)法律規(guī)定為老年人設(shè)立居住權(quán)。這樣不僅可緩解子女生存和生活壓力，改善購(gòu)房資金困難問(wèn)題，還能為父母晚年生活穩(wěn)定提供法律保障。在優(yōu)質(zhì)的法律制度環(huán)境下，更有助于構(gòu)建和諧的新型家庭關(guān)系，為特色社會(huì)主義的發(fā)展注入強(qiáng)有力的穩(wěn)定劑。

（二）依法保障婚姻家庭案件中照顧子女方、無(wú)過(guò)錯(cuò)方和生活困難者等生活居住需要，為弱勢(shì)群體保障兜底

在《民法典》頒行前，在審理婚姻家庭案件時(shí)，針對(duì)夫妻雙方協(xié)商不成財(cái)產(chǎn)分割事宜的情形，人民法院往往對(duì)于房屋所有權(quán)屬于一方的，會(huì)遵從照顧子女方、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方的原則，明確滿足前述條件的相對(duì)方享有居住權(quán)。但由于《民法典》頒行前，居住權(quán)不具備物權(quán)的排他效力，這就導(dǎo)致若房屋出現(xiàn)抵押和轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，則無(wú)法切實(shí)保障相關(guān)者的居住權(quán)。

但在《民法典》正式實(shí)施后，按照約定或法院生效文書(shū)確定享有居住權(quán)的一方，可到相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理居住權(quán)登記，保障其住有所居。在處理繼承案件中，也會(huì)利用相同的方式處理法律糾紛。例如，以遺囑方式確定將房屋所有權(quán)交由繼承人繼承，同時(shí)要照顧其他家庭成員，為有需要的家庭成員設(shè)立居住權(quán)。而這一做法，更有助于弘揚(yáng)我國(guó)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，保證所有家庭成員能夠友善關(guān)愛(ài)，相互扶持，由此為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

（三）為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供制度保障

基本住房保障制度的設(shè)計(jì)與實(shí)施，主要目的是為保障權(quán)利人在當(dāng)今住房資金壓力巨大的大環(huán)境下住有所居。尤其，基層大眾面臨嚴(yán)峻的住房資金壓力，若想維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展，就必須充分利用制度手段，有力打擊利用房屋售賣牟利和投機(jī)的問(wèn)題。［4］

居住權(quán)制度正式實(shí)施后，可規(guī)定由政府保留房屋所有權(quán)，相關(guān)保障人員只有居住的權(quán)利，不享有出租、轉(zhuǎn)租和售賣的權(quán)利。利用這樣的制度手段，可有效地約束和改善炒房問(wèn)題。地方政府需充分發(fā)揮住房保障制度的作用，科學(xué)地設(shè)計(jì)和實(shí)施房屋居住權(quán)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。倘若出現(xiàn)第三人侵害房屋權(quán)利的問(wèn)題，居住權(quán)人可以其作為登記物權(quán)人的身份進(jìn)行救濟(jì)。

若不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控和制度化的約束，將會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)亂象問(wèn)題。地方政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)際情況，科學(xué)地優(yōu)化和完善居住權(quán)制度。圍繞房屋出租、出售、轉(zhuǎn)賣等問(wèn)題，科學(xué)地優(yōu)化住房保障制度，能夠切實(shí)發(fā)揮房屋居住權(quán)的作用和法律效力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）為解決農(nóng)村中弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題提供解決方法，釋放農(nóng)村閑置房屋的使用價(jià)值

居住權(quán)在房屋管理方面發(fā)揮著重要的作用，無(wú)論是針對(duì)城市還是農(nóng)村，都能更好地維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境健康和穩(wěn)定。相較于城市，農(nóng)村在制度制定和實(shí)施方面存在一定差距，屬于“半熟社會(huì)”。農(nóng)村大眾具有鮮明的家庭觀念，在撫養(yǎng)和贍養(yǎng)方面更易于產(chǎn)生不同程度的法律糾紛。［5］

農(nóng)村弱勢(shì)群體的居住權(quán)仍然難以得到充分保障，如外嫁婦女離婚時(shí)無(wú)法申請(qǐng)分割宅基地及房屋相關(guān)權(quán)益，居住權(quán)失去保障；農(nóng)村子女與老人的養(yǎng)老協(xié)議中約定房屋歸子女所有，子女負(fù)責(zé)父母的養(yǎng)老。從上述情況來(lái)看，一旦房屋所有權(quán)人將房屋出賣、出租或抵押，該居住人的居住權(quán)利將因缺乏對(duì)抗第三人的效力而無(wú)法受到保護(hù)。因此，設(shè)立居住權(quán)并將其明確為物權(quán)，一經(jīng)登記便具備對(duì)抗任何第三人的效力，更有助于發(fā)揮居住權(quán)的法律效力和作用，保護(hù)農(nóng)村弱勢(shì)群體的居住權(quán)益，從而構(gòu)建和諧的家庭關(guān)系。

除此之外，城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，大部分人從農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，進(jìn)而導(dǎo)致部分房屋閑置和空置的問(wèn)題，甚至引發(fā)房屋貶值和降價(jià)的現(xiàn)象。在正式出臺(tái)居住權(quán)制度前，擁有城市戶口的人，可通過(guò)買賣而獲得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，或是采用租賃的形式，對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行使用。但在目前的法律法規(guī)框架下，城市人群購(gòu)買農(nóng)村宅基地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。即房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)立和認(rèn)定方面存在較大的問(wèn)題，若私下簽署的合同不具備法律效力，將無(wú)法保障相關(guān)人員的合法權(quán)益。因此，買賣雙方必須明確房地權(quán)證問(wèn)題，由此才能保證利益相關(guān)者的居住權(quán)獲得法律保障。從目前的形勢(shì)來(lái)看，設(shè)立居住權(quán)是十分必要的，結(jié)合“房地一體”的原則，在農(nóng)村房屋上設(shè)立的居住權(quán)效力及于宅基地，充分發(fā)揮了居住權(quán)的作用，同時(shí)也促進(jìn)了農(nóng)村房屋使用價(jià)值的大幅提高，進(jìn)一步從房地產(chǎn)層面帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

總而言之，我國(guó)需聚焦普通大眾住房和養(yǎng)老問(wèn)題，針對(duì)供給渠道和人民多樣化需求的矛盾進(jìn)行多維度的研究和分析。要通過(guò)正確和理性地探討《民法典》中增設(shè)居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義，進(jìn)而從中看到問(wèn)題嚴(yán)重性，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善。人民法院審理涉居住權(quán)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮居住權(quán)制度為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)服務(wù)、維護(hù)公序良俗的立法目的，結(jié)合現(xiàn)實(shí)民生問(wèn)題，依法審慎查明，推動(dòng)中國(guó)特色住房供應(yīng)體系的進(jìn)一步完善。人民群眾也應(yīng)重視這一創(chuàng)新制度，依法約定和主張居住權(quán)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。